2021年10月温哥华房地产市场报告

by William Li | Nov 14, 2021 | Real Estate

2021年10月温哥华房地产市场报告

十月，大温地区房地产市场表现继续一路向北，各类房屋销量环比上月增长 10.9%，同比去年略减少 5.1%，但10 月各类房屋新上市数量（New Listing）与市场在售总量（Total Inventory）都同比大幅减少，且接近或创造同月历史最低水平，这种失衡的供需关系，直接导致了价格的继续攀升。其中，独立屋、公寓表现不尽相同，具体如下：

独立屋市场：

大温地区 2021 年 10 月份独立屋成交 1,101 套，同比减少 18.4%，但相比过往同期均值高 8.4%。新上市独立屋数量（New Listing）1,232 套，同比减少 29.8%。独立屋在售总量（Total Inventory）3,566 套，同比减少 24.7%，且大大低于过往同期均值 40.1%。大温地区 10 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,850,500，同比增长 20.5%，继续一路向北。

10 月份独立屋销量同比减少，但背后原因不是买家不活跃，而是市场在售的独立屋总量实在太低。一旦有 “好” 的挂牌出售，一定是门庭若市，并伴随着抢 Offer 和令人咂舌的最终售价，想要通过理性分析去竞价的难有什么机会。总之，土地是越来越稀有和珍贵。最近热议的 Jericho Land 规划项目，在寸土寸金的温西 Point Grey 区，讨论建造 38 层的高楼与其他密集型建筑，可以引入多达 18,000 新居民。是呀，地价这么高了，不建造得密集些就不划算了，可惜要挡了 West 8th Ave 那些豪宅的景观了。

公寓市场：

大温地区 2021 年 10 月份公寓销售 1,803 套，同比增加 15%。公寓在售总量（Total Inventory）3,879 套，同比减少 41.7%。10 月份新上市公寓数量（New Listing）2,154 套，同比减少 25.7%。大温地区公寓 10 月份 HPI 基准价 $746,400，同比增加 9.5%。

与独立屋市场不同的是，大温地区公寓市场销量不但同比增长，而且相比过往同期均值大增43.1%。与独立屋市场相似的是，公寓的新上市数量与市场在售总量也都同比大幅减少，如果开发商们建造 Condo 的速度跟不上需求，只怕公寓的价格上涨压力也会越来越大。

总结：

我们先看看令人关注的通货膨胀与加息的问题。加拿大 2021-10-20 公布的最新消费者物价指数（The Consumer Price Index CPI）为 4.4%，自 2003-02 以来最高。加拿大央行在 2021-10-27 召开的议息会议中宣布终止量化宽松 QE，并把加息预期从 2022 年的下半年提前至明年的 4 月份。这对我们房地产现象意味着什么? 有人建议尽申请房贷预批，锁定利率，在加息前买好；也有人认为加息会导致房价下降，持币观望，尽量买到低点。无论如何，我以为 Time the Market 是很难的事情，至少我曾经尝试过，最终都是由于贪心而得不偿失。择期不如择屋，我认为投资 “对” 的地产更为重要，“对” 的地产不仅可以提高生活质量与投资回报，更可以穿越牛熊。尤其在目前市场供给非常紧张的环境下，找到那个属于你的 Mr. Right 的地产则更具有挑战性了。

科技的迅猛发展与新冠疫情都在不断地冲击着我们原有的认知，不论你愿不愿意，都会带给我们各种风险与机遇。Crypto，DeFi，NFT，Web 3.0 这些名词更加频繁地出现在我们眼前，未来的世界我们可能不需要 Email 这种中心化管理的 ID 了，而是需要一个加密的电子钱包，例如 MetaMask, Trust Wallet… 你开通了吗？Facebook （脸书）也宣布正式更名为 Metaverse （元宇宙），它不仅仅是通过电脑 VR （Virtual Reality-虚拟现实）与 AR（Augmented Reality-增强现实）技术，将虚拟的信息应用到真实的世界那么简单，可能会渗透到我们生活与工作的方方面面。

当然，无论科技如何发展演变，仍无法改变我们人类对吃穿住行的基本需求，房子依然是刚需、抵御通胀的不二选择。还有一个多月就是圣诞节了，从现在到明年 1 月份，房地产市场会进入所谓的冬季行情，成交量会继续萎缩。今年的圣诞也不方便远行，望大家早早计划，过一个舒心的假期！

（Note: 报告中大温地区（Greater Vancouver）在这里包括了：Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。不包括 Fraser Valley 和 Chilliwack 地区。）

如有问题与讨论，欢迎联系笔者：

William Li
Amex Broadway West Realty,
1055 W Broadway #201, Vancouver, BC V6H 1E2
BC省注册地产经纪/ 建筑商
BC省注册验屋师（2012-2018）
☏ 778-968-4968
📧 wli@jalh.ca

版权声明
1.版权归网站 JALH.CA 及微信公众号 Life Undefined，原作者 William Li 所有；
2.未经原作者允许不得转载本文内容，否则将视为侵权；
3.转载或者引用本文内容请注明来源及原作者；
4.对于不遵守此声明或者其他违法使用本文内容者，本人依法保留追究权等。

2021年5月温哥华房地产市场报告

by William Li | Jun 12, 2021 | Real Estate

2021年5月温哥华房地产市场报告

截止今天（June 12, 2021），加拿大已有 63.912% 的人口接种了至少第一针新冠疫苗。地产市场是从疫情开始一发不可收拾的，当时各国央行无限量 QE，大量印钱，谁需要就以极低的利率借给谁。加拿大也不例外，但加央行在 4 月份率先宣布缩减 QE，并把加息预期从 2023 年提前至 2022 下半年。

响应加拿大央行号召，五月，大温地区各类房屋销售量 4,281 套，相比上月减少 12.9%，HPI 基准价继续上升，但增速开始放缓，值得注意的是，5 月销售中间价（Median Price）相比四月稍有拐头向下。HPI 基准价的计算是有些延后的。随着我们对控制疫情越来越乐观，家庭聚会（Party）即将自由，另一个 Party （房地产）似乎要开始冷淡了，是这样吗？我们来看看各类房屋表现。

独立屋市场：

大温地区 2021年 5 月份独立屋成交 1,434 套，相比去年同期（疫情封锁时期）增加 163.6%，相比上月减少 13.8%。独立屋在售总量（Total Inventory）5,033 套，相比去年同期增加 15.3%，低于同月 10 年均值 21%，相比上月增加 5.6%；5 月份新上市独立屋数量（New Listing）2,634 套，比上月减少 17.3%。大温地区 5 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,800,600，相比去年同期增长 22.8%，继续刷新新高。

从图表上来看，独立屋的销量在 3 月份形成一个近期的高点，5 月份相比 3 月份销量降低 27%，同时新上市（New Listing）也基本上同步降低，独立屋市场的需求与供给达到相对平衡的状态。抢 Offer 现象降温不少，但好的资源一旦上市，买家还是不客气的。市场的偏好逐渐向刚需类倾斜，以温西独立屋市场为例，2021 年以来的销售独立屋的中间价位是 $3,405,000，5 月份的中间价为 $3,299,000。我认为未来三个月（暑期是传统淡季）销售与新上市都会进一步减少，但价格维持稳定。

公寓市场：

大温地区 2021 年 5 月份公寓销售 2,046 套，相比去年同期增加 212.4%。公寓在售总量（Total Inventory）4,740 套，相比去年同期增加 1.6%，基本平稳。5 月份新上市公寓数量（New Listing）3,270 套，相比上月略微减少 4.9%。大温地区公寓 5 月份 HPI 基准价 $737,100，价格趋势与独立屋基本保持同步，为历史新高。

我们都知道这波行情来自于疫情初始对于独立屋的热捧，相对于独立屋 HPI 基准价 Year To Year 22.8% 的增幅，公寓只有 7.9%，而且不同区域市场表现差异较大。不考虑绝对价值，仅从投资回报的角度，独立屋还是胜出公寓一筹的，土地是不可再生资源，在主路、天车沿线不断被发展成更高、更密集的公寓，独立屋的土地资源越来越少。所以每当独立屋被炒得过热的时候，公寓就会在后面来一波行情。

总结：

我在上期报告提及房产是抵御通胀的不二选择。上周在台湾京园点了一份“金牌卤肉饭套餐”， 20 加元再加小费，这是我自 2009 年来加拿大以来每去Burnaby 必去的餐厅，不记得多长时间之前，这份套餐也就 10 元左右。Inflation is REAL，不知不觉, 而且别无选择，最近大家收到的地税账单都应该涨了不少吧，除了一声叹息，还是积极支付掉了。加拿大 5 月公布消费物价指数 CPI 为 3.4%, 再来看 TD 银行的贷款利率，5年浮动只有 1.55%，比通货膨胀还低 1.85%，难道是银行借钱让你去赚钱？只能说 Cash is really trash, especially large amount in the bank。好好算算，这里面还真是有不少投资机会呢。

Number of Licensed Realtor in BC
VS Greater Vancouver HPI Price (All Types)

下面再换个新的角度。BC 地产协会有本省地产经纪的数据，截止 2021-03-31 BC 省注册地产经纪（Real Estate Sales）24,140 名，近BC 省总人口大致 5‰。随着地产市场的冷热变化，地产经纪的数量也在跟着变化，可以看出 2018 年中旬房地产 HPI Price 达到历史最高，那时的注册人数也相对最高（从我能看到的数据范围内），后来由于政策影响，2019 年 9 月份，地产跌到谷底，而在之后 9 个月内，注册经纪数量逐渐减少到最少，目前的这波行情又开始吸引新的地产经纪从业。本人自 2014 年成为注册经纪以来，虽然是一个 Rewarding 的行业，但其中冷暖自知，建议新入行的朋友，要耐心、不断学习，眼光放长远，会有不错回报。

暑期将近，相信市场也会慢一点，毕竟所有人都在家憋了太久，是不是要一路向北，约一个 ^-^

（Note: 报告中大温地区（Greater Vancouver）在这里包括了：Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。不包括 Fraser Valley 和 Chilliwack 地区。）

如有问题与讨论，欢迎联系笔者：
William Li
Amex Broadway West Realty,
1055 W Broadway #201, Vancouver, BC V6H 1E2
BC省注册地产经纪/ 建筑商
BC省注册验屋师（2012-2018）
☏ 778-968-4968
📧 wli@jalh.ca

2019年3月温哥华房地产市场报告

by William Li | Apr 9, 2019 | Real Estate

本报告数据截止于 2019 年 3 月 31 日，温哥华市，包括温西、温东，基本反应了温哥华周边城市的房地产现状。

温哥华独立屋市场：

Vancouver Detached House Sales

Vancouver Detached House Total Inventory

Vancouver MSL® HPI Benchmark Price

温哥华 3 月份独立屋成交 117 套，相比去年同期下跌 14%，但从 2018 年 12 月以来，平均每月成交量递增 16%。同时独立屋在售总量（Inventory）相比去年同期下跌 9.4%，3月份新上市独立屋数量（New Listing）同比下跌 14.9%。

独立屋 HPI 基准价相比去年同期下跌 11.4%，相对仍然充足的供货量（Inventory），短期内对价格走势仍有一定压力。尤其由于中国大陆资金流动管制，温西的一些高端房屋受到更大的影响，有些相比 2016 年最高点下跌近 35%；而在温东带地下出租空间的标准独立屋受到的影响相对较小，价格相对近年最高点时只下跌 17% 左右。

温哥华公寓市场：

Vancouver Condo Sales

Vancouver Condo Total Inventory

Vancouver Condo Average Price Per Square Foot

温哥华 3 月份公寓销售 328 套，相比去年同期下跌 34.9%。与独立屋表现不同的是，公寓在售总量（Inventory）相比去年同期增加 96.5%，3 月份新上市公寓数量同比增加 19.4%。公寓 HPI 基准价相比去年同期下跌 7.5%，每平方尺均价同比下降 11.5%。考虑到近些年兴旺的新建公寓市场，不断有新的公寓投入市场，这会对公寓市场中长期价格走势产生一定压力。

总结：

温哥华是全球房地产放缓的一部分，例如悉尼、墨尔本、奥克兰、香港等等都有类似的状况。加拿大也是中美贸易战的直接或间接牺牲品，经济的放缓与不稳定性也导致央行在利率政策方面小心翼翼。加拿大联邦政府与 CMHC 新推出的首次购房共享按揭计划，也是为了刺激一下低迷的市场，可是购房价低于 50 万的条件，在大温地区起不到实质的作用。BC 省 NDP 的一揽子打击投机、降低房价的政策已显成效。房地产的泡沫正在被挤破，很难想象 NDP 政府会再出台任何打压房地产市场的举措，毕竟双刃剑也有伤到自己的可能。估计 2 年之后的 BC 省选，无论哪个党当选，目前的投机空置税与学校税，不太可能全部取消，相信会修订得更加公平合理。

房价走势根本上是由市场供给与需求所决定的。此次房地产市场的低迷不同于 2007 年美国的次信贷危机，在售房屋总量在 2008 年 9 月达到最高，而近期在售的市场存量（Inventory）与新上市数量（New Listing）均比较稳定。购房的需求体现在刚需方面，都或比较理智。由于市场走低，开发商无论大型、小型，都比较谨慎，毕竟是盈利性组织。能解决融资问题的已经在计划下一波赚钱的机会了。

温哥华房地产市场正在经历调整、变化，不同地区、不同类型、不同设计的房地产都会有不同的市场表现。总之，机会与风险共存。

注：要更好理解这些地产术语，请看 Average Price, Median Price, MLS® HPI Price Explained。