2020年1月温哥华房地产市场报告

by William Li | Feb 18, 2020 | Real Estate

据说，2019.12.1 出现最早已知病例；我本人，2019.12.30 第一次在朋友圈看到武汉市卫健委关于 “不明原因肺炎” 的通知，仅瞥一眼，未评论；2020.1.10 结束中国探亲返回加拿大，期间一切 “安好”；2020.1.20 国家卫健委发布公告，把新型冠状病毒感染的肺炎纳入“法定乙类传染病，按甲类管理”；2020.1.23，大年除夕前夜武汉宣布封城；2020.1.26 国务院总理李克强主持召开 “中央应对新型冠状病毒感染肺炎疫情工作领导小组” 第一次会议；2020.1.30 世界卫生组织正式宣布此次疫情为 “国际关注的公共卫生紧急事件”。

从以上时间节点来看，加拿大房地产市场 1 月份数据客观上没来得及受到影响。大家都不否认房地产投资时机非常关键，时机对于世上任何事务来说何尝又不重要呢？这次疫情若早采取措施不知道能挽救多少苍生呢，财富在珍贵的生命面前算个毛！就像周华健最新个人单曲 “少年” 中诉说的那样 “有时候悲剧会重演，好像人类总在错误中探险 …改变是永远的不变…”

少年

by 周华健

独立屋市场：

Greater Vancouver Detached House Sales

Greater Vancouver Detached House Total Inventory

Greater Vancouver Detached House HPI Benchmark Price

大温地区 1 月份独立屋成交 444 套，相比去年同期增加 29.4%，但仍低于同月10 年均值 30.2%。独立屋在售总量（Inventory）相比去年同期下跌 24.7%，低于同月10 年均值 15.6%；1 月份新上市独立屋数量（New Listing）1332 套，相比去年同期减少 27.8%。大温地区 1 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,431,200 相比去年同期下跌 1.7%，基准价自 2019 年 8 月开始连续上扬。

独立屋销量增加是不争的事实，但仍未到位。从数据中不难看出 2019 年初的独立屋的销量之低（低于历史均值近 50%），而目前与 10 年销售均值仍有 30% 的差距。当然，独立屋的表现是相当 “Segmented” 的，同一地区不同价位的房屋表现可谓大相径庭， Entry Level 类的独立屋价格已经开始略涨，有时还会有 Multiple Offer 的情况；相反，Luxury House 仍然供大于求，虽然价格相比 2 年前已经降低不少，我认为仍有略微下降的压力。

公寓市场：

Greater Vancouver Condo Sales

Greater Vancouver Condo Total Inventory

Greater Vancouver Condo Average Price Per Square Foot

大温地区 1 月份公寓销售 814 套，相比去年同期增加 45.6%，1 月销售量比同月 10 年均值（792套）多了 2.8%。公寓在售总量（Inventory）3444 套，相比去年同期减少 20.7%，自 2019 年 6 月份以来库存不断消化减少，但本月比上月增加 6.5%，仍低于同月 10 年均值 22.4%；大温地区公寓 1 月份 HPI 基准价为 $663,200 相比去年同期下跌 1.0%；每平方尺均价为 $785，相比去年同期增加 2.2%。

与独立屋市场表现有很大的不同，公寓销量已经连续 7 个月同比增长，连续 5 个月多于同月10 年销售均值。公寓在售总量（Inventory）从 2019 年 6 月至 12 月一直递减，直到 2020 年 1 月，投放入市的公寓开始增加。由于我近期较为密集地参与新公寓市场，例如 Concord Pacific 去年底投放市场的位于 Yaletown 的 ARC，年初投放市场的位于 Richmond 的 Concord Garden 4 期，以及 Westbank 开始交屋的 Vancouver House，都未发现抛售状况，想捡漏绝非易事。看来，我低估温哥华居民的资金流动（Liquidity）能力和他们的精明了，卖了房子给银行投资又有多少的回报率呢？

总结：

我在上期报告回顾过温哥华地产政策大背景，本月并未有什么大的变化，正当我今天准备 Publish 这个 Post 时，加拿大财政部长 Bill Morneau 宣布从 4 月 6 日开始，将改变按揭贷款的压力测试利率，使得购房者更容易通过测试，从而获得更多的贷款。很多圈里的标题都是以 “房价要大涨?！”开头，我持谨慎态度，建议购房者跟银行好好探讨计算一下，看到底能增加多少购买力？

我是一个粗人，不善于金融分析，只能把一些看到的 Headline 在这里拼凑一下。这几年温哥华房地产的参与者慢慢回归 Local 了，2016 年之前海外资金大量涌入的状况已被遏制了。这次由于新冠疫情国内很多厂商停产，而造成现代汽车停产、日产限产、苹果可能缺货，全球一体化受到进一步挑战，更给了川普总统重启美国制造的借口，美股的表现是否是对这种 De-Globalization 的反应，我不好说？是买独立屋还是投资公寓，我觉得量力而为！房子的本质是提供住所，一个遮风挡雨的 Shelter。价格最终是由供给与需求所决定，目前的价格反应了当前的市场供需状况，未来 5 年、10 年国际形势的变化，资金的流向将直接影响那个 “Shelter” 的价值，而你是做一个投资的追随者还是逆行者呢？

（Note: 报告中大温地区（Greater Vancouver）在这里包括了：Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。不包括 Fraser Valley 和 Chilliwack 地区。）