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2019年5月温哥华房地产市场报告

2019年5月温哥华房地产市场报告

I usually come up with market report on the 10th of every month in order to achieve better accuracy statistically as the sold status won’t be updated in the MLS system until some time after being sold firm. However I published the May report on the 16th of June due to some inexcusable excuses and I am sorry for that.

言归正传,5 月份通常是房地产销售较旺的月份,买家、卖家都想在暑期来临之前达成交易,过一个相对放松的假期。这个 5 月也不例外,不少的 “SOLD” 标识被贴了出来,Open Home 时常在门口看到大量各式鞋款,以前的买家 low ball offer 心理受到一定冲击,遇到地段好、屋况佳的房屋,久违的 multiple offers 现象也开始涌现出来。市场真的回暖了吗?先看数据吧。

 

温哥华独立屋市场:

 

Vancouver Detached House Sales
 
Vancouver Detached House Total Inventory
 
Vancouver MSL® HPI Benchmark Price

温哥华 5 月份独立屋成交 210 套,比上月大幅增长 62%,相比去年同期略微下跌 8%,仍属于近 10 多年来销售量最低点。独立屋在售总量(Inventory)相比去年同期下跌 16%,5 月份新上市独立屋数量(New Listing)450 套,相比去年同期下跌 25%。

温哥华5月份独立屋 HPI 基准价为 $2,027,300, 相比去年同期下跌 13%。这个基准价并不直接代表市场价格,反而可能比市场价格真实变化慢半拍。本人曾写过一篇关于这些术语的基本描述,如需重温,请点击这里。  

 

温哥华公寓市场:

 

Vancouver Condo Sales
Vancouver Condo Total Inventory
Vancouver Condo Average Price Per Square Foot

温哥华 5 月份公寓销售 461 套,相比去年同期下跌 13%。但比上月增长 33%。公寓在售总量(Inventory)2234 套,相比去年同期增加 43%,但比上月减少 4%;5 月份新上市公寓数量 963 套,相比去年同期减少 15%,比上月减少 8%。公寓 HPI 基准价相比去年同期下跌 8%,每平方尺均价为 $929 相比去年同期下降 11%,与上月基本持平。

仅凭上述数据,公寓市场看似已经趋于稳定,并受到一定的市场支撑。但很多楼花销售以及转售由于部分开放商的政策限制,其数据并未在 MLS 数据系统中体现。随着后续新建公寓不断投入市场,我们需要紧密关注这一市场。

 

总结:

5 月 10 日,我们都听到了一个令人震惊的新闻,BC 省调查小组宣布仅 2018 年就有近 50 亿加元的地下黑钱流入 BC 省房地产市场,直接造成房地产价格增加 5%。仅听听这些数据就让人觉得很恐怖,我也不清楚是如何调查与计算出来的,一定是一项庞大与复杂的工作。虽然我认为省政府在努力解决这个问题,但也难以在短期内修正所谓的 5%的市场价格。

我曾在 4 月份报告中提及政府于 2018 年 1 月实施的房贷压力测试,而且我曾预测这个压力测试会在今年年底有所放松,现在看来似乎很难讲。房地产市场的萎缩直接影响了“业内”的利益,也间接地影响加拿大整体经济的发展,但是过度的借贷也是非常危险甚至造成经济危机。目前看来,政策制定者们认为房贷压力政策行之有效,并会紧密关注的

近期在香港那边的事,看到有人在微信中转发大批旅居香港的加拿大人会回来买房,似乎成了温哥华房地产市场的一记强心针。我相信会对本地房产市场有一定促进,但此时非彼时,不会有像 97 香港回归时对本地房地产那么大的影响,但对于会说粤语的业内工作者们还是蛮期待的。

有人为了在温哥华推销泰国房地产写了一篇 “他割肉50万卖了温哥华豪宅,没想到在泰国一夜翻盘了”,我也是醉了,你对泰国、越南市场到底了解多少,把控的了吗?如果有钱玩股票心脏受不了,还是存个定期观望吧。我也相信高收益伴随着高风险的这个道理,但在这个全球资产去泡沫化的时代,还是做自己有些把握的事吧!

相关链接:

Average Price, Median Price, MLS® HPI Price Explained
2019年3月温哥华房地产市场报告
2019年4月温哥华房地产市场报告

 

 

 

 

2019年4月温哥华房地产市场报告

2019年4月温哥华房地产市场报告

相比3月份温哥华的房地产市场表现,可以说总体低迷的趋势继续在4月份延续,买家依然犹豫,卖家继续郁闷,很多之前价格坚挺或者逐渐减价的做法得不到市场的认可,出现了大幅削价的情形。公寓与独立屋的表现继续分化,而且大温地区不同种类的房产在不同的区域呈现了不一样的表现。先不多说了,看看数据吧。

 

温哥华独立屋市场:

 

Vancouver Detached House Sales
 
Vancouver Detached House Total Inventory
 
Vancouver MSL® HPI Benchmark Price

温哥华 4 月份独立屋成交 130 套,相比去年同期下跌 25%,但比上月增长 11%。独立屋在售总量(Inventory)相比去年同期下跌 14%,4月份新上市独立屋数量(New Listing)相比去年同期下跌 30%。

温哥华独立屋 HPI 基准价相比去年同期下跌 13%,其中温西与温东两个区域的价格走势趋于一致,说明温西前一段时间的大幅跌幅慢慢受到市场的认可。随着市场的供货量(Inventory)与新上市独立屋数量的减低,市场慢慢进入筑底阶段。

 

温哥华公寓市场:

 

Vancouver Condo Sales
Vancouver Condo Total Inventory
Vancouver Condo Average Price Per Square Foot

温哥华 4 月份公寓销售 347 套,相比去年同期下跌 30%。与独立屋表现不同的是,公寓在售总量(Inventory)相比去年同期增加 76%,4 月份新上市公寓数量同比增加 5%。公寓 HPI 基准价相比去年同期下跌 7.5%,每平方尺均价同比下降 12%。

 

总结:

“房子是用来住的、不是用来炒的…” 这句话似乎在这里先得到了的应验。温哥华的房产投机现象基本已被遏止了。尤其政府于2018年1月实施的房贷压力测试 B-20 以来,更多买家不得不看更加便宜的房子,或者继续存钱观望。加拿大银行行长 Stephen Poloz 预测 “the overall Canadian housing sector to start growing again later this year as the Vancouver and Toronto markets stabilize”…  “All those conditions give you confidence that it’s a matter of adjustment and, after that, a return to normal growth”。Poloz 先生预测温哥华和多伦多的房地产市场在今年会稳定,然后恢复 “正常” 的成长。我个人认为房贷压力测试 B-20 会在年底的时候有所放松,毕竟加拿大央行一方面面临业内银行、开放商的压力,另一方面也在紧密关注在 B-20 下催生的二级房地产信贷市场的过快发展的潜在风险。

再来看看国际大环境,加拿大央行行长说了不算的地方。今天在朋友圈里看到一些帖子“大温实际房价跌回2011年!人民币买家占尽便宜?”,你倒是先把人民币汇出来再说吧。川普总统 Twitter 加征 25% 关税后,中国股市暴跌,今天看国内新浪的报导是 “美股继续下挫 道指暴跌600点” 。我不炒股,反正也是晕了。中美两国的博弈,两种体制的争斗,两种文化的冲突,将对每个国家、个人有着深远、持续的影响。

不少投资专家建议“不要把所有鸡蛋都放在一个篮子里”,其实并不是简单地分散投资在股票、基金、定存与房产之间。真正成功的投资大佬都是很专注一类产品的,而非简单的分散投资。做自己喜好和擅长的东西,股票也好,房产也罢,就像巴菲特说过的有关鸡蛋与篮子的话是 “把鸡蛋放在一个篮子里,然后看好这个篮子”。

 

相关链接:
Average Price, Median Price, MLS® HPI Price Explained
2019年3月温哥华房地产市场报告

 

 

2019年3月温哥华房地产市场报告

2019年3月温哥华房地产市场报告

本报告数据截止于 2019 年 3 月 31 日,温哥华市,包括温西、温东,基本反应了温哥华周边城市的房地产现状。

温哥华独立屋市场:

 

Vancouver Detached House Sales

 

Vancouver Detached House Total Inventory

 

Vancouver MSL® HPI Benchmark Price

温哥华 3 月份独立屋成交 117 套,相比去年同期下跌 14%,但从 2018 年 12 月以来,平均每月成交量递增 16%。同时独立屋在售总量(Inventory)相比去年同期下跌 9.4%,3月份新上市独立屋数量(New Listing)同比下跌 14.9%。

独立屋 HPI 基准价相比去年同期下跌 11.4%,相对仍然充足的供货量(Inventory),短期内对价格走势仍有一定压力。尤其由于中国大陆资金流动管制,温西的一些高端房屋受到更大的影响,有些相比 2016 年最高点下跌近 35%;而在温东带地下出租空间的标准独立屋受到的影响相对较小,价格相对近年最高点时只下跌 17% 左右。

 

温哥华公寓市场:

 

Vancouver Condo Sales

Vancouver Condo Total Inventory

Vancouver Condo Average Price Per Square Foot

温哥华 3 月份公寓销售 328 套,相比去年同期下跌 34.9%。与独立屋表现不同的是,公寓在售总量(Inventory)相比去年同期增加 96.5%,3 月份新上市公寓数量同比增加 19.4%。公寓 HPI 基准价相比去年同期下跌 7.5%,每平方尺均价同比下降 11.5%。考虑到近些年兴旺的新建公寓市场,不断有新的公寓投入市场,这会对公寓市场中长期价格走势产生一定压力。

总结:

温哥华是全球房地产放缓的一部分,例如悉尼、墨尔本、奥克兰、香港等等都有类似的状况。加拿大也是中美贸易战的直接或间接牺牲品,经济的放缓与不稳定性也导致央行在利率政策方面小心翼翼。加拿大联邦政府与 CMHC 新推出的首次购房共享按揭计划,也是为了刺激一下低迷的市场,可是购房价低于 50 万的条件,在大温地区起不到实质的作用。BC 省 NDP 的一揽子打击投机、降低房价的政策已显成效。房地产的泡沫正在被挤破,很难想象 NDP 政府会再出台任何打压房地产市场的举措,毕竟双刃剑也有伤到自己的可能。估计 2 年之后的 BC 省选,无论哪个党当选,目前的投机空置税与学校税,不太可能全部取消,相信会修订得更加公平合理。

房价走势根本上是由市场供给与需求所决定的。此次房地产市场的低迷不同于 2007 年美国的次信贷危机,在售房屋总量在 2008 年 9 月达到最高,而近期在售的市场存量(Inventory)与新上市数量(New Listing)均比较稳定。购房的需求体现在刚需方面,都或比较理智。由于市场走低,开发商无论大型、小型,都比较谨慎,毕竟是盈利性组织。能解决融资问题的已经在计划下一波赚钱的机会了。  

温哥华房地产市场正在经历调整、变化,不同地区、不同类型、不同设计的房地产都会有不同的市场表现。总之,机会与风险共存。

注:要更好理解这些地产术语,请看  Average Price, Median Price, MLS® HPI Price Explained

 

Average Price, Median Price, MLS® HPI Price Explained

Average Price, Median Price, MLS® HPI Price Explained

在房地产行业经常会遇到不同的价格表述,比如 Mean Average Price(均价),Median Price (中间价)和 HPI Price(基准价),有时让人有些疑惑,我们来逐一解释、比较一下。

(Mean)Average Price 最为直观,是指在一段时间内销售总价再除以销售的数量。而为了得到 Median Price(中间价),需要把在一段时间内的所有相同类型的销售数据从小到大排序,如果销售总数是偶数,Median Price 取相对低的那一半的最高价;如果销售数量是奇数,那么 Median Price 就取正中间的那一个。

MLS® HPI Price 有时称 Benchmark Price:基准价。不同于 Average Price 和 Median Price, HPI Price 根据 MLS® 系统数据库,“计算”出来的在一个区域内除去高端的和低端的、 “典型的” 或者“中等范围的房屋的” 的房屋价格。如何定义 “典型的” 房屋比如几个卧房、多大面积,多少年新的,何等电器等等,我们不得而知。HPI Price 用来帮助买家、卖家跟踪价格趋势,而非实际成交价格。

我们应该用哪一种价格方式帮助我们分析市场呢? Average Price 在某段时间内如果有很高端的物业售出,自然会带高整体的均价,有时会误导我们。例如在 UBC 的 Wesbrook 社区,销售的公寓中每几年都有面积跟价格都高于2房公寓若干倍的 Penthouse,当然会带高整体均价的。在这种情况下, Median Price 受到的影响相对 Mean Price 会小些。但是如果月销售量不高,而且成交的多是高端屋或者低端屋,Median Price 也会受到较大影响的。所以在采用 Median 中间价的时候,最好是在一定的销售数量基础上的。

是不是 MLS® HPI 的基准价就更可靠些?在温哥华这样快节奏的房地产市场,也要非常小心。已有业内的专业人士质疑并有数据证实基准价的错误。我们无从理解地产局基准价的计算公式,但肯定难以做到完美(可以看相关报导)。

这里我来例举地产局数据中心(REBGV Stats Centre)的一个错误- Days on Market (DOM 销售天数)。一个卖掉的房子可能有多次挂牌记录,每一次记录都有一个独立的 Lisitng Number, 而在现有系统下销售天数只反应最后一个卖掉的销售记录的DOM,而非实际销售天数 CDOM(Combined Days on Market,所有不同挂牌记录天数总和)。例如,数据中心显示的温西 Dunbar 区2019年3月 Detached Homes 平均销售天数为62 天,而我累计了实际销售的12个独立屋CDOM 数据,实际平均销售天数是109天。地产局应该已经意识到这个问题,想要彻底解决就得给每一个房屋设定一个唯一的 ID,而非 Listing Number。虽然技术上可行,但在这么庞大的数据库基础上也是有相当难度的。

由此可见,没有一个价格系统堪称完美。无论是 Average、Median and HPI Benchmark Price,只能提供一定的辅助作用。如果电脑数据能说明一切,还要人干什么。毕竟,每一个房子都是唯一、独特的,要买得清楚、放心仅看数据是远远不够的。

Farmer House Construction Stymied

Farmer House Construction Stymied

Richmond 市府去年底通过了限制在农庄地上独立屋建造的最大面积为4,300平方尺的法令,我还写过一篇关于Richmond农庄地的博客。 今天在 Vancouver Sun(温哥华太阳报)的一则报道则有些让人大跌眼镜,可见政府急了也跳墙!

这篇报道的标题为“Richmond farmer’s home construction stymied by new regulations”, 报导一开始有两个关键词: stymied (被阻挠的)和 rescinded (撤回)a building permit,这两个都是很让人郁闷的表述啊。报导中主人公 Johal 先生申请在他们家位于Richmond 6号路的蓝莓庄园建一所 10,500 平方尺的大别墅供自己的大家庭使用。年初收到有条件的建筑许可,其实就是 demolish permit,Johal 第二天就着手拆旧房子,结果10多天后收到市政府的通知,要按照新法令(最大面积4,300尺)重新申请建筑许可。仔细看文中的时间点,真为 Johal 先生有些鸣不平,他的拆房许可是新条例通过之后签发的,政府出尔反尔让这人仁兄损失不少,而且拆掉的旧屋比新规定允许的最大面积都大,真让人无语呀😶。

也评Richmond农庄地最新限制

也评Richmond农庄地最新限制

本周二(Dec-18, 2018 )Richmond 市政府投票通过在农庄地 (ALR Land)上可建独立屋的最大面积为4,300 平方尺,包括车库与其他 accessory buildings。比BC省上月通过的限定还少了1,000平方尺。这里是CBC News 的相关新闻报导

关于 Richmond 市府对于农庄地的规定与最新更新,请点击 Farmland Housing Regulations.

很多人可能不太在意农庄地,觉得跟自己没有什么关系,其实也并非如此,至少关系到一些地产投资趋势、华人群体的形象等等。这里分享一个案例吧。

2017年6月份位于13000 Blundell Road, Richmond 的20英亩左右的农庄地以920万的价格卖掉,政府2017年的估价仅为$78,564。 这也着实让这一交易在当时上了头条。卖方农场主与挂牌经纪都欢天喜地,这样的价格,下几辈子都不用种地啦。不管你信不信,我是不太相信买家投资920万是为了去种蓝莓的。买家看重的是潜在的万尺以上的巨型豪宅,后院的网球场与游泳池,自己享用或者再转卖赚钱。当时我就跟朋友讲过,政府可能会出台限制,这样的价格买进风险很大。

跟进一下这个房子的后续发展吧,我搜索了Richmond 市政府 2018 Development Applications,这个信息是公开的,各个市政府都有这样的信息公布。我发现进展似乎不太顺利。

从上面的信息表格可以看出 13000 Blundell Road 今年申请分割成4块农庄地,每一块不小于2英亩,结果被 “Rejected” 了,不清楚最新状况如何。

其实,Richmond 的农庄地问题由来已久,早已引起许多人士的不满,主流社会也是相当关注的。国际邮报关于Richmond 农庄地的报导是很详细的, 里面提及很多让人脑洞大开的 “投资方法” ,例如:农业地税,海外买家bare trusts 等等。但是文章里把 Investors (投资者)和 speculators (投机者)混为一谈,我是持有不同意见的,两者还是有本质区别的,这就是为什么刚刚实行的投机税主要针对的是 speculators。

农庄地之后,还会有工业用地、商业用地的,当然这也并非我所关注的。当时13000 Blundell Road 交易时,卖方经纪在接受采访时声称 “… If they have the money, they are abiding by the law. I don’t see why there is a problem…” 并且有些批评有种族主义之嫌。Racism (种族主义)是一个分量蛮重的词语,我无意在此评论这个话题,我想 racism 也许谈不上,偏见(prejudice)还是有的吧。40年的改革开放让国人富起来的同时,也增加了世人对国人的 “偏见”。至少,加拿大还不是一个有钱能使鬼推磨、关系搞定一切的地方吧。