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2019年03月市场报告

2019年03月市场报告

本报告数据截止于 2019 年 3 月 31 日,温哥华市,包括温西、温东,基本反应了温哥华周边城市的房地产现状。

温哥华独立屋市场:

 

Vancouver Detached House Sales

 

Vancouver Detached House Total Inventory

 

Vancouver MSL® HPI Benchmark Price

温哥华 3 月份独立屋成交 117 套,相比去年同期下跌 14%,但从 2018 年 12 月以来,平均每月成交量递增 16%。同时独立屋在售总量(Inventory)相比去年同期下跌 9.4%,3月份新上市独立屋数量(New Listing)同比下跌 14.9%。

独立屋 HPI 基准价相比去年同期下跌 11.4%,相对仍然充足的供货量(Inventory),短期内对价格走势仍有一定压力。尤其由于中国大陆资金流动管制,温西的一些高端房屋受到更大的影响,有些相比 2016 年最高点下跌近 35%;而在温东带地下出租空间的标准独立屋受到的影响相对较小,价格相对近年最高点时只下跌 17% 左右。

 

温哥华公寓市场:

 

Vancouver Condo Sales

Vancouver Condo Total Inventory

Vancouver Condo Average Price Per Square Foot

温哥华 3 月份公寓销售 328 套,相比去年同期下跌 34.9%。与独立屋表现不同的是,公寓在售总量(Inventory)相比去年同期增加 96.5%,3 月份新上市公寓数量同比增加 19.4%。公寓 HPI 基准价相比去年同期下跌 7.5%,每平方尺均价同比下降 11.5%。考虑到近些年兴旺的新建公寓市场,不断有新的公寓投入市场,这会对公寓市场中长期价格走势产生一定压力。

总结:

温哥华是全球房地产放缓的一部分,例如悉尼、墨尔本、奥克兰、香港等等都有类似的状况。加拿大也是中美贸易战的直接或间接牺牲品,经济的放缓与不稳定性也导致央行在利率政策方面小心翼翼。加拿大联邦政府与 CMHC 新推出的首次购房共享按揭计划,也是为了刺激一下低迷的市场,可是购房价低于 50 万的条件,在大温地区起不到实质的作用。BC 省 NDP 的一揽子打击投机、降低房价的政策已显成效。房地产的泡沫正在被挤破,很难想象 NDP 政府会再出台任何打压房地产市场的举措,毕竟双刃剑也有伤到自己的可能。估计 2 年之后的 BC 省选,无论哪个党当选,目前的投机空置税与学校税,不太可能全部取消,相信会修订得更加公平合理。

房价走势根本上是由市场供给与需求所决定的。此次房地产市场的低迷不同于 2007 年美国的次信贷危机,在售房屋总量在 2008 年 9 月达到最高,而近期在售的市场存量(Inventory)与新上市数量(New Listing)均比较稳定。购房的需求体现在刚需方面,都或比较理智。由于市场走低,开发商无论大型、小型,都比较谨慎,毕竟是盈利性组织。能解决融资问题的已经在计划下一波赚钱的机会了。  

温哥华房地产市场正在经历调整、变化,不同地区、不同类型、不同设计的房地产都会有不同的市场表现。总之,机会与风险共存。

注:要更好理解这些地产术语,请看  Average Price, Median Price, MLS® HPI Price Explained

 

Average Price, Median Price, MLS® HPI Price Explained

Average Price, Median Price, MLS® HPI Price Explained

在房地产行业经常会遇到不同的价格表述,比如 Mean Average Price(均价),Median Price (中间价)和 HPI Price(基准价),有时让人有些疑惑,我们来逐一解释、比较一下。

(Mean)Average Price 最为直观,是指在一段时间内销售总价再除以销售的数量。而为了得到 Median Price(中间价),需要把在一段时间内的所有相同类型的销售数据从小到大排序,如果销售总数是偶数,Median Price 取相对低的那一半的最高价;如果销售数量是奇数,那么 Median Price 就取正中间的那一个。

MLS® HPI Price 有时称 Benchmark Price:基准价。不同于 Average Price 和 Median Price, HPI Price 根据 MLS® 系统数据库,“计算”出来的在一个区域内除去高端的和低端的、 “典型的” 或者“中等范围的房屋的” 的房屋价格。如何定义 “典型的” 房屋比如几个卧房、多大面积,多少年新的,何等电器等等,我们不得而知。HPI Price 用来帮助买家、卖家跟踪价格趋势,而非实际成交价格。

我们应该用哪一种价格方式帮助我们分析市场呢? Average Price 在某段时间内如果有很高端的物业售出,自然会带高整体的均价,有时会误导我们。例如在 UBC 的 Wesbrook 社区,销售的公寓中每几年都有面积跟价格都高于2房公寓若干倍的 Penthouse,当然会带高整体均价的。在这种情况下, Median Price 受到的影响相对 Mean Price 会小些。但是如果月销售量不高,而且成交的多是高端屋或者低端屋,Median Price 也会受到较大影响的。所以在采用 Median 中间价的时候,最好是在一定的销售数量基础上的。

是不是 MLS® HPI 的基准价就更可靠些?在温哥华这样快节奏的房地产市场,也要非常小心。已有业内的专业人士质疑并有数据证实基准价的错误。我们无从理解地产局基准价的计算公式,但肯定难以做到完美(可以看相关报导)。

这里我来例举地产局数据中心(REBGV Stats Centre)的一个错误- Days on Market (DOM 销售天数)。一个卖掉的房子可能有多次挂牌记录,每一次记录都有一个独立的 Lisitng Number, 而在现有系统下销售天数只反应最后一个卖掉的销售记录的DOM,而非实际销售天数 CDOM(Combined Days on Market,所有不同挂牌记录天数总和)。例如,数据中心显示的温西 Dunbar 区2019年3月 Detached Homes 平均销售天数为62 天,而我累计了实际销售的12个独立屋CDOM 数据,实际平均销售天数是109天。地产局应该已经意识到这个问题,想要彻底解决就得给每一个房屋设定一个唯一的 ID,而非 Listing Number。虽然技术上可行,但在这么庞大的数据库基础上也是有相当难度的。

由此可见,没有一个价格系统堪称完美。无论是 Average、Median and HPI Benchmark Price,只能提供一定的辅助作用。如果电脑数据能说明一切,还要人干什么。毕竟,每一个房子都是唯一、独特的,要买得清楚、放心仅看数据是远远不够的。

Farmer House Construction Stymied

Farmer House Construction Stymied

Richmond 市府去年底通过了限制在农庄地上独立屋建造的最大面积为4,300平方尺的法令,我还写过一篇关于Richmond农庄地的博客。 今天在 Vancouver Sun(温哥华太阳报)的一则报道则有些让人大跌眼镜,可见政府急了也跳墙!

这篇报道的标题为“Richmond farmer’s home construction stymied by new regulations”, 报导一开始有两个关键词: stymied (被阻挠的)和 rescinded (撤回)a building permit,这两个都是很让人郁闷的表述啊。报导中主人公 Johal 先生申请在他们家位于Richmond 6号路的蓝莓庄园建一所 10,500 平方尺的大别墅供自己的大家庭使用。年初收到有条件的建筑许可,其实就是 demolish permit,Johal 第二天就着手拆旧房子,结果10多天后收到市政府的通知,要按照新法令(最大面积4,300尺)重新申请建筑许可。仔细看文中的时间点,真为 Johal 先生有些鸣不平,他的拆房许可是新条例通过之后签发的,政府出尔反尔让这人仁兄损失不少,而且拆掉的旧屋比新规定允许的最大面积都大,真让人无语呀😶。

也评Richmond农庄地最新限制

也评Richmond农庄地最新限制

本周二(Dec-18, 2018 )Richmond 市政府投票通过在农庄地 (ALR Land)上可建独立屋的最大面积为4,300 平方尺,包括车库与其他 accessory buildings。比BC省上月通过的限定还少了1,000平方尺。这里是CBC News 的相关新闻报导

关于 Richmond 市府对于农庄地的规定与最新更新,请点击 Farmland Housing Regulations.

很多人可能不太在意农庄地,觉得跟自己没有什么关系,其实也并非如此,至少关系到一些地产投资趋势、华人群体的形象等等。这里分享一个案例吧。

2017年6月份位于13000 Blundell Road, Richmond 的20英亩左右的农庄地以920万的价格卖掉,政府2017年的估价仅为$78,564。 这也着实让这一交易在当时上了头条。卖方农场主与挂牌经纪都欢天喜地,这样的价格,下几辈子都不用种地啦。不管你信不信,我是不太相信买家投资920万是为了去种蓝莓的。买家看重的是潜在的万尺以上的巨型豪宅,后院的网球场与游泳池,自己享用或者再转卖赚钱。当时我就跟朋友讲过,政府可能会出台限制,这样的价格买进风险很大。

跟进一下这个房子的后续发展吧,我搜索了Richmond 市政府 2018 Development Applications,这个信息是公开的,各个市政府都有这样的信息公布。我发现进展似乎不太顺利。

从上面的信息表格可以看出 13000 Blundell Road 今年申请分割成4块农庄地,每一块不小于2英亩,结果被 “Rejected” 了,不清楚最新状况如何。

其实,Richmond 的农庄地问题由来已久,早已引起许多人士的不满,主流社会也是相当关注的。国际邮报关于Richmond 农庄地的报导是很详细的, 里面提及很多让人脑洞大开的 “投资方法” ,例如:农业地税,海外买家bare trusts 等等。但是文章里把 Investors (投资者)和 speculators (投机者)混为一谈,我是持有不同意见的,两者还是有本质区别的,这就是为什么刚刚实行的投机税主要针对的是 speculators。

农庄地之后,还会有工业用地、商业用地的,当然这也并非我所关注的。当时13000 Blundell Road 交易时,卖方经纪在接受采访时声称 “… If they have the money, they are abiding by the law. I don’t see why there is a problem…” 并且有些批评有种族主义之嫌。Racism (种族主义)是一个分量蛮重的词语,我无意在此评论这个话题,我想 racism 也许谈不上,偏见(prejudice)还是有的吧。40年的改革开放让国人富起来的同时,也增加了世人对国人的 “偏见”。至少,加拿大还不是一个有钱能使鬼推磨、关系搞定一切的地方吧。 

Market Review On New Detached Homes In Vancouver West, 12/14/2018

Market Review On New Detached Homes In Vancouver West, 12/14/2018

本人于今年5月份写过一篇温西新屋市场分析,时隔6个月,我来更新一下市场的最新状况,咱们继续拿实际数据说事。首先我的数据范围定义跟上次保持一致,具体如下:

  • 2015年以后建成
  • 地宽33尺以上,面积3600平方尺以上
  • 销售日期:2018513– 20181213
  • 标准地定义:地宽33尺,深度110-136尺,面积3600- 4600平方尺
  • 大地定义:地宽42尺以上,面积5000平方尺以上
  • 研究区域: 温西的 University Hill, Point Grey, Dunbar, Kitslano, Arbutus, MacKenzie Heights, Kerrisdale, Quilchena, Southlands, South West Marine, South Granville (基本上在Granville St以西)

在以上定义范围内, MLS系统在6个月之内有38个销售记录,我们来具体看看:

AreasSales标准地
3600-5000尺
大地
5000-9000尺
超大地
9000尺以上
Dunbar145 81
Point Grey75 2
Arbutus413
SW Marine42 1 1
Kerrisdale31 11
S. Granville2 2
Quilchena2 11
Southlands1 1
Kitsilano11
M. Heights0
University Hill0
Total:3815 194

不难看出,DunbarPoint Grey 两个区最受欢迎,总共21个销售记录占了一半以上;另外,大地大房子(lot 5000尺以上)销售23个,也超过了15个标准地的的房子。下面我们继续深挖。

关于上市销售时间- Days On Market (DOM)

记得我6个月以前记录的平均上市销售的时间为179天,而这38个房子的平均销售时间为307天,说明市场继续看淡,已经完全进入买方市场。

其中销售14个房屋的 Dunbar 区的平均上市时间为331天,其中包含一“状元” 721天的销售时间记录!销售7个房屋的 Point Grey 区的平均上市时间最少-190天,其中3个房屋在90天之内卖掉,而且这3个房屋都是有不错的山景、海景的,好东西还是很抢手的。

Days On Market 能说明什么问题吗?从表面来看是市场状况造成的,长的销售时间体现了价格调整的过程,几乎每一个上市的房屋都有价格调低的记录,很多还不止一次。以“状元”为例吧,40** W 38 Ave 卖了721天,用了两个经纪,价格调整5次,从17年初的挂牌价 $10,888,800 到最后标价 $7,988,000, 终于近期以660万卖掉。过高的定价策略反而错失良机,得不偿失。再来引申谈谈地产经纪:诚实 = 诚恳 = 专业 ?我相信有些人并不认同这一观点。谁都知道卖家想卖高价,不少经纪为了迎合客户口味,市场估价不客观,挂了牌再说,错失时机,最终影响的还是客户自己。

Case Study

对于投资者、发展商在这样的市场下就没有机会了吗?非也,我们来看两个售价最高的 CASE。

  1. 64** CEDARHURST STREET, 售价890万

    这块地传统上不算是好的地段,紧邻繁忙的SW Marine Drive,近16000平方尺的地,屋主于2013年210万购得,通过设计与发展,在这样的市场条件下,还是很不错的。
  2. 32** W 21ST AVENUE, 售价810万

    这块是 Dunbar 区50 X 122 的标准大地,有一定的景观。该发展商于2015年324万购得,经过2年的设计与发展,3850平方尺的室内面积,算他250万的造价,什么样的投资还有这样的利润呢?(点击上面链接还可以看到室内图片)。

当然,现在的市场条件下,赚钱也是不容易的,前几年市场“辉煌”的现象也不会轻易再现了。选地的眼光,非凡的设计与严格的质量把控才是成功的关键!

再来看一看33宽标准地的状况,为什么我要单独挑这一块呢?主要还是因为价格比较“亲民”,是以后温西刚需房的代表吧。

AreasSalesAverage
Price
Note
Dunbar5$3,481,0002 主路房
Point Grey5$4,164,000
Kerrisdale1$3,150,0001主路房
Kitsilano1$3,279,000
SW Marine2$2,917,000
Total:14

跟6个月之前的数据相比,Dunbar 与 Point Grey 区33宽标准地新屋的价格有5-7%的跌幅,这是我除去相对最高值(海景房)与最低值(主路房)得到的结论,仅供参考。

市场杂想:

  1. 现在的省政府、市政府真是“万税” 的政府,从省政府调高 Property Transfer Tax;到前两年实施的温哥华 Empty Homes Tax; 到省府刚通过的Speculation & Vacancy Tax; 到BC省司法部长 David Eby 倡导的针对300万以上“豪宅”的 Schools Tax。 特别是这个School Tax, 得罪了不少温哥华富裕的的西人社区,很多人近期收到的“Political Tax Assessment” 是来自他们专业的有组织的对抗 (STEP UP now), 本周温哥华市府已经投票通过向省府提议取消这一税制。这就是在民主制度下积极参与政治的重要性!我们华人在这方面还任重道远,这里问一下近期BC省选举制度公投,有多少华人参与了呢?又有多少人搞得很清楚?
  2. 关于刚通过的 Speculation and Vacancy Tax, 并非很突然,今年年初就开始讨论。微信朋友圈有很多的这个主题的贴子,大家传来传去,有些信息不是很准确。希望大家咨询专业的会计师。我以为这里相对模糊的是对 Satellite Family 的定义,BC省是这样定义的: “A satellite family is an individual or spousal unit where the majority of their total worldwide income for the year is not reported on a Canadian tax return”。 我觉得执行难度会比较大,而且漏洞很多。 英文好的朋友可以看这里(BILL 45-2018)。豁免或减少税的方法之一就是出租,在政府鼓励高密度房屋,出租的前提下,以后带有合法出租空间的房子会是一个趋势。
  3. 个人的市场预见。相比温哥华房地产市场之前经历过几次大衰退,例如1994年香港人回流和2008金融危机,这次市场下滑的主因是2010-2016房价涨幅过猛;政府政策干预;中国限制外汇流出;加拿大银行贷款难度加大而且仍处于加息通道;国际局势的不确定性等等。所以我预测市场在未来2年左右缓慢下行,一旦 School Tax 取消或更改,大家对投机税习惯了,也有对策了,中美贸易战 settle 了也就是房市企稳回升之际。
  4. 现在的市场应该如何运作呢?虽然温哥华整体市场不景气,但细分到不同的区域,不同的种类(detached, townhouse,condo)会有差异很大的表现,这里就不具体分析了。现在市场适合的人群是哪些呢?一是换房者,谁都希望高卖低买,对有些人会是不错的机会的;二是持币投资者,无论市场走低还是走高,能买到投资价值高的物业都是很有难度的,至少要紧密关注吧。很多人容易犯的错误是买涨不买跌,像股票一样,跌的时候犹豫又错失良机。本身健康的房产投资要看5年以上的周期的,我以为跟很多金融投资产品相比,投资房地产自己可以相对控制,不像股票,孟晚舟被抓的那天,看看手中的股票市值,肯定跌,听天由命吧。
  5. 既然说到孟晚舟事件,我就多说两句。网上说会影响房价走低,因为会吓到中国有钱的投资者(点击看原文)。我个人并不同意这种说法,她呆在这里也挺舒服安全,刚好可以休息休息,她还说要去UBC Sauder Business School 读博士呢。反倒是,他们不具有加拿大身份,却拥有温西两套市值2000多万豪宅,不知道类似的家庭在温哥华有多少?上述所列举过的那么多税种都适合他们这种情况,我大致粗算了一下,这两套房产除了正常的物业税,其他的投机、空屋、学校税等每一年向政府交60多万加币。政府、主流社会什么反应,大家不得而知。
Market Review On New Detached Homes In Vancouver West, 05/29/2018

Market Review On New Detached Homes In Vancouver West, 05/29/2018

温哥华独立屋市场已经平淡了一段时间,也算是对BC省NDP上台以来一系列控制房价政策的市场反应吧。这里我着重谈谈温西新屋市场的情况,咱们拿实际数据来说事。 先来定义一下我的数据范围:

  • 2015年以后建成
  • 地宽33尺以上,面积3600平方尺以上
  • 销售日期:2017525– 2018524
  • 标准地定义:地宽33尺,深度110-136尺,面积3600- 4600平方尺
  • 大地定义:地宽42尺以上,面积5000平方尺以上
  • 研究区域: 温西的 University Hill, Point Grey, Dunbar, Kitslano, Arbutus, MacKenzie Heights, Kerrisdale, Quilchena, Southlands, South West Marine, South Granville (基本上在Granville St以西)

在以上定义范围内,MLS系统共有58个销售记录,来看看是如何分布的:

 Total标准地
3600-5000尺
大地
5000-9000尺
超大地
9000尺以上
Dunbar1688
Point Grey1064
Kerrisdale1055
SW Marine6123
Kitsilano541
Arbutus422
M. Heights211
S. Granville211
Quilchena11
Southlands11
University Hill11

不难看出Dunbar, Point Grey, Kerrisdale 三个区占据了新屋发展的前三名,Kitslano, Arbutus 和 MacKenzie Heights 这三个区其次,South West Marine 则主要是大地或超大地新屋发展的区域。

关于上市销售时间- Days On Market (DOM)
MLS显示的DOM只是当前Listing#的上市时间,而大部分新屋都有过2次以上的上市记录,为客观显示上市时间,就得累加同一房屋所有上市记录的DOM。总之,这一年新屋不好卖,平均上市销售时间为179天。

来看看卖得久的独立屋:

地址销售天数
Days
售价区域备注
34** W 16 Ave456$3,030,000Kitsilano标准地;
主路
36** W 11 Ave399$3,300,000Kitsilano标准地
29** W 41 Ave365$3,430,000Kerrisdale标准地;
主路
23** W 13 Ave726$4,580,000Kitsilano大地
29** W 44 Ave401$6,950,000Kerrisdale大地
38** W 38 Ave346$7,880,000Dunbar大地
67** Arbutus St411$8,580,000SW Marine超大地

位于主路和大地的房子在市场上卖得比较慢。主路的房子向来都不是很受欢迎,同比价格要低不少才能受到市场接纳;而大地的房子由于受到银行贷款难度增加、国际资金流动困难等因素受到较为明显的影响。其中上市726天的23** W 13 Ave是个特例,该房子在刚获得建筑许可时就挂牌销售了,所以726天包含了整个房子建造发展的时间。

不妨再来看看卖得顺利的独立屋:

地址销售天数
Days
售价区域备注
44** W 14 Ave5$4,150,000Point Grey标准地
40** W 15 Ave22$4,400,000Point Grey标准地
29** W 31 Ave30$6,750,000MacKenzie
heights
大地
46** W 3 Ave40$7,800,000Point Grey大地
33** W 29 Ave41$3,795,000Dunbar标准地
29** W 24 Ave42$3,770,000Arbutus标准地
27** W 38 Ave45$5,350,000Kerrisdale大地

Point Grey的标准地看来是硬通货,如果走路上Lord Byng Secondary的话,很多买家还是很给面子的。大地房子也相当有需求,只是在当前市场条件下,买家在房屋设计、质量细节,当然还有价格方面,是非常挑剔的。

关于成交价格 (Sold Price)
这58套房屋的平均成交价格是$5,042,000, 其中标准地独立屋(28栋)平均售价$3,774,500, 大地独立屋(30栋)平均售价$6,181,500。最低售价是位于South Granville 的11** W 63 Ave, 成交价280万,主要是location的缘故吧,Builder在买这块地的时候也便宜不少。售价最高的位于 SW Marine 的6*** Beachwood St, 售价$10,080,000, 在这栋别墅建造过程中我“拜访”过若干次,我也跟其中很多的Contractor合作过。该Builder在2013年以300多万购得此地,不得不说这一项目做得漂亮!

再细看一下33尺宽标准地的情况:

区域销售数量平均售价备注
Dunbar8$3,761,0001 主路房
Point Grey6$4,138,000
Kerrisdale5$3,550,0001主路房
Kitsilano4$3,448,0001主路房
Arbutus2$3,778,000
M. Heights1$3,980,000
S. Granville1$2,800,000
SW Marine1$3,120,000

(Note: 主路房定义 路面有黄色分界线,BUS畅通无阻)

虽然这篇文章的数据是新屋,但也能相对映射其他不同年龄独立屋的市场状况,新屋卖得不错的区域,旧屋也差不到哪里去,在新屋市场淡的情况下,旧屋反而更抢手。 还有其他很有意思的现象,比如中厨设计。58栋已售房屋中,30栋大地独立屋都设计有第二个厨房,让油烟尽情飞吧,28栋标准地独立屋有9栋没有第二厨房,卖得也不错。希望以后有机会总结一下关于独立屋的设计细节方面,例如风格,材料使用等等。