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也评Richmond农庄地最新限制

也评Richmond农庄地最新限制

本周二(Dec-18, 2018 )Richmond 市政府投票通过在农庄地 (ALR Land)上可建独立屋的最大面积为4,300 平方尺,包括车库与其他 accessory buildings。比BC省上月通过的限定还少了1,000平方尺。这里是CBC News 的相关新闻报导

关于 Richmond 市府对于农庄地的规定与最新更新,请点击 Farmland Housing Regulations.

很多人可能不太在意农庄地,觉得跟自己没有什么关系,其实也并非如此,至少关系到一些地产投资趋势、华人群体的形象等等。这里分享一个案例吧。

2017年6月份位于13000 Blundell Road, Richmond 的20英亩左右的农庄地以920万的价格卖掉,政府2017年的估价仅为$78,564。 这也着实让这一交易在当时上了头条。卖方农场主与挂牌经纪都欢天喜地,这样的价格,下几辈子都不用种地啦。不管你信不信,我是不太相信买家投资920万是为了去种蓝莓的。买家看重的是潜在的万尺以上的巨型豪宅,后院的网球场与游泳池,自己享用或者再转卖赚钱。当时我就跟朋友讲过,政府可能会出台限制,这样的价格买进风险很大。

跟进一下这个房子的后续发展吧,我搜索了Richmond 市政府 2018 Development Applications,这个信息是公开的,各个市政府都有这样的信息公布。我发现进展似乎不太顺利。

从上面的信息表格可以看出 13000 Blundell Road 今年申请分割成4块农庄地,每一块不小于2英亩,结果被 “Rejected” 了,不清楚最新状况如何。

其实,Richmond 的农庄地问题由来已久,早已引起许多人士的不满,主流社会也是相当关注的。国际邮报关于Richmond 农庄地的报导是很详细的, 里面提及很多让人脑洞大开的 “投资方法” ,例如:农业地税,海外买家bare trusts 等等。但是文章里把 Investors (投资者)和 speculators (投机者)混为一谈,我是持有不同意见的,两者还是有本质区别的,这就是为什么刚刚实行的投机税主要针对的是 speculators。

农庄地之后,还会有工业用地、商业用地的,当然这也并非我所关注的。当时13000 Blundell Road 交易时,卖方经纪在接受采访时声称 “… If they have the money, they are abiding by the law. I don’t see why there is a problem…” 并且有些批评有种族主义之嫌。Racism (种族主义)是一个分量蛮重的词语,我无意在此评论这个话题,我想 racism 也许谈不上,偏见(prejudice)还是有的吧。40年的改革开放让国人富起来的同时,也增加了世人对国人的 “偏见”。至少,加拿大还不是一个有钱能使鬼推磨、关系搞定一切的地方吧。 

Market Review On New Detached Homes In Vancouver West, 12/14/2018

Market Review On New Detached Homes In Vancouver West, 12/14/2018

本人于今年5月份写过一篇温西新屋市场分析,时隔6个月,我来更新一下市场的最新状况,咱们继续拿实际数据说事。首先我的数据范围定义跟上次保持一致,具体如下:

  • 2015年以后建成
  • 地宽33尺以上,面积3600平方尺以上
  • 销售日期:2018513– 20181213
  • 标准地定义:地宽33尺,深度110-136尺,面积3600- 4600平方尺
  • 大地定义:地宽42尺以上,面积5000平方尺以上
  • 研究区域: 温西的 University Hill, Point Grey, Dunbar, Kitslano, Arbutus, MacKenzie Heights, Kerrisdale, Quilchena, Southlands, South West Marine, South Granville (基本上在Granville St以西)

在以上定义范围内, MLS系统在6个月之内有38个销售记录,我们来具体看看:

AreasSales标准地
3600-5000尺
大地
5000-9000尺
超大地
9000尺以上
Dunbar145 81
Point Grey75 2
Arbutus413
SW Marine42 1 1
Kerrisdale31 11
S. Granville2 2
Quilchena2 11
Southlands1 1
Kitsilano11
M. Heights0
University Hill0
Total:3815 194

不难看出,DunbarPoint Grey 两个区最受欢迎,总共21个销售记录占了一半以上;另外,大地大房子(lot 5000尺以上)销售23个,也超过了15个标准地的的房子。下面我们继续深挖。

关于上市销售时间- Days On Market (DOM)

记得我6个月以前记录的平均上市销售的时间为179天,而这38个房子的平均销售时间为307天,说明市场继续看淡,已经完全进入买方市场。

其中销售14个房屋的 Dunbar 区的平均上市时间为331天,其中包含一“状元” 721天的销售时间记录!销售7个房屋的 Point Grey 区的平均上市时间最少-190天,其中3个房屋在90天之内卖掉,而且这3个房屋都是有不错的山景、海景的,好东西还是很抢手的。

Days On Market 能说明什么问题吗?从表面来看是市场状况造成的,长的销售时间体现了价格调整的过程,几乎每一个上市的房屋都有价格调低的记录,很多还不止一次。以“状元”为例吧,40** W 38 Ave 卖了721天,用了两个经纪,价格调整5次,从17年初的挂牌价 $10,888,800 到最后标价 $7,988,000, 终于近期以660万卖掉。过高的定价策略反而错失良机,得不偿失。再来引申谈谈地产经纪:诚实 = 诚恳 = 专业 ?我相信有些人并不认同这一观点。谁都知道卖家想卖高价,不少经纪为了迎合客户口味,市场估价不客观,挂了牌再说,错失时机,最终影响的还是客户自己。

Case Study

对于投资者、发展商在这样的市场下就没有机会了吗?非也,我们来看两个售价最高的 CASE。

  1. 64** CEDARHURST STREET, 售价890万

    这块地传统上不算是好的地段,紧邻繁忙的SW Marine Drive,近16000平方尺的地,屋主于2013年210万购得,通过设计与发展,在这样的市场条件下,还是很不错的。
  2. 32** W 21ST AVENUE, 售价810万

    这块是 Dunbar 区50 X 122 的标准大地,有一定的景观。该发展商于2015年324万购得,经过2年的设计与发展,3850平方尺的室内面积,算他250万的造价,什么样的投资还有这样的利润呢?(点击上面链接还可以看到室内图片)。

当然,现在的市场条件下,赚钱也是不容易的,前几年市场“辉煌”的现象也不会轻易再现了。选地的眼光,非凡的设计与严格的质量把控才是成功的关键!

再来看一看33宽标准地的状况,为什么我要单独挑这一块呢?主要还是因为价格比较“亲民”,是以后温西刚需房的代表吧。

AreasSalesAverage
Price
Note
Dunbar5$3,481,0002 主路房
Point Grey5$4,164,000
Kerrisdale1$3,150,0001主路房
Kitsilano1$3,279,000
SW Marine2$2,917,000
Total:14

跟6个月之前的数据相比,Dunbar 与 Point Grey 区33宽标准地新屋的价格有5-7%的跌幅,这是我除去相对最高值(海景房)与最低值(主路房)得到的结论,仅供参考。

市场杂想:

  1. 现在的省政府、市政府真是“万税” 的政府,从省政府调高 Property Transfer Tax;到前两年实施的温哥华 Empty Homes Tax; 到省府刚通过的Speculation & Vacancy Tax; 到BC省司法部长 David Eby 倡导的针对300万以上“豪宅”的 Schools Tax。 特别是这个School Tax, 得罪了不少温哥华富裕的的西人社区,很多人近期收到的“Political Tax Assessment” 是来自他们专业的有组织的对抗 (STEP UP now), 本周温哥华市府已经投票通过向省府提议取消这一税制。这就是在民主制度下积极参与政治的重要性!我们华人在这方面还任重道远,这里问一下近期BC省选举制度公投,有多少华人参与了呢?又有多少人搞得很清楚?
  2. 关于刚通过的 Speculation and Vacancy Tax, 并非很突然,今年年初就开始讨论。微信朋友圈有很多的这个主题的贴子,大家传来传去,有些信息不是很准确。希望大家咨询专业的会计师。我以为这里相对模糊的是对 Satellite Family 的定义,BC省是这样定义的: “A satellite family is an individual or spousal unit where the majority of their total worldwide income for the year is not reported on a Canadian tax return”。 我觉得执行难度会比较大,而且漏洞很多。 英文好的朋友可以看这里(BILL 45-2018)。豁免或减少税的方法之一就是出租,在政府鼓励高密度房屋,出租的前提下,以后带有合法出租空间的房子会是一个趋势。
  3. 个人的市场预见。相比温哥华房地产市场之前经历过几次大衰退,例如1994年香港人回流和2008金融危机,这次市场下滑的主因是2010-2016房价涨幅过猛;政府政策干预;中国限制外汇流出;加拿大银行贷款难度加大而且仍处于加息通道;国际局势的不确定性等等。所以我预测市场在未来2年左右缓慢下行,一旦 School Tax 取消或更改,大家对投机税习惯了,也有对策了,中美贸易战 settle 了也就是房市企稳回升之际。
  4. 现在的市场应该如何运作呢?虽然温哥华整体市场不景气,但细分到不同的区域,不同的种类(detached, townhouse,condo)会有差异很大的表现,这里就不具体分析了。现在市场适合的人群是哪些呢?一是换房者,谁都希望高卖低买,对有些人会是不错的机会的;二是持币投资者,无论市场走低还是走高,能买到投资价值高的物业都是很有难度的,至少要紧密关注吧。很多人容易犯的错误是买涨不买跌,像股票一样,跌的时候犹豫又错失良机。本身健康的房产投资要看5年以上的周期的,我以为跟很多金融投资产品相比,投资房地产自己可以相对控制,不像股票,孟晚舟被抓的那天,看看手中的股票市值,肯定跌,听天由命吧。
  5. 既然说到孟晚舟事件,我就多说两句。网上说会影响房价走低,因为会吓到中国有钱的投资者(点击看原文)。我个人并不同意这种说法,她呆在这里也挺舒服安全,刚好可以休息休息,她还说要去UBC Sauder Business School 读博士呢。反倒是,他们不具有加拿大身份,却拥有温西两套市值2000多万豪宅,不知道类似的家庭在温哥华有多少?上述所列举过的那么多税种都适合他们这种情况,我大致粗算了一下,这两套房产除了正常的物业税,其他的投机、空屋、学校税等每一年向政府交60多万加币。政府、主流社会什么反应,大家不得而知。
Market Review On New Detached Homes In Vancouver West, 05/29/2018

Market Review On New Detached Homes In Vancouver West, 05/29/2018

温哥华独立屋市场已经平淡了一段时间,也算是对BC省NDP上台以来一系列控制房价政策的市场反应吧。这里我着重谈谈温西新屋市场的情况,咱们拿实际数据来说事。 先来定义一下我的数据范围:

  • 2015年以后建成
  • 地宽33尺以上,面积3600平方尺以上
  • 销售日期:2017525– 2018524
  • 标准地定义:地宽33尺,深度110-136尺,面积3600- 4600平方尺
  • 大地定义:地宽42尺以上,面积5000平方尺以上
  • 研究区域: 温西的 University Hill, Point Grey, Dunbar, Kitslano, Arbutus, MacKenzie Heights, Kerrisdale, Quilchena, Southlands, South West Marine, South Granville (基本上在Granville St以西)

在以上定义范围内,MLS系统共有58个销售记录,来看看是如何分布的:

 Total标准地
3600-5000尺
大地
5000-9000尺
超大地
9000尺以上
Dunbar1688
Point Grey1064
Kerrisdale1055
SW Marine6123
Kitsilano541
Arbutus422
M. Heights211
S. Granville211
Quilchena11
Southlands11
University Hill11

不难看出Dunbar, Point Grey, Kerrisdale 三个区占据了新屋发展的前三名,Kitslano, Arbutus 和 MacKenzie Heights 这三个区其次,South West Marine 则主要是大地或超大地新屋发展的区域。

关于上市销售时间- Days On Market (DOM)
MLS显示的DOM只是当前Listing#的上市时间,而大部分新屋都有过2次以上的上市记录,为客观显示上市时间,就得累加同一房屋所有上市记录的DOM。总之,这一年新屋不好卖,平均上市销售时间为179天。

来看看卖得久的独立屋:

地址销售天数
Days
售价区域备注
34** W 16 Ave456$3,030,000Kitsilano标准地;
主路
36** W 11 Ave399$3,300,000Kitsilano标准地
29** W 41 Ave365$3,430,000Kerrisdale标准地;
主路
23** W 13 Ave726$4,580,000Kitsilano大地
29** W 44 Ave401$6,950,000Kerrisdale大地
38** W 38 Ave346$7,880,000Dunbar大地
67** Arbutus St411$8,580,000SW Marine超大地

位于主路和大地的房子在市场上卖得比较慢。主路的房子向来都不是很受欢迎,同比价格要低不少才能受到市场接纳;而大地的房子由于受到银行贷款难度增加、国际资金流动困难等因素受到较为明显的影响。其中上市726天的23** W 13 Ave是个特例,该房子在刚获得建筑许可时就挂牌销售了,所以726天包含了整个房子建造发展的时间。

不妨再来看看卖得顺利的独立屋:

地址销售天数
Days
售价区域备注
44** W 14 Ave5$4,150,000Point Grey标准地
40** W 15 Ave22$4,400,000Point Grey标准地
29** W 31 Ave30$6,750,000MacKenzie
heights
大地
46** W 3 Ave40$7,800,000Point Grey大地
33** W 29 Ave41$3,795,000Dunbar标准地
29** W 24 Ave42$3,770,000Arbutus标准地
27** W 38 Ave45$5,350,000Kerrisdale大地

Point Grey的标准地看来是硬通货,如果走路上Lord Byng Secondary的话,很多买家还是很给面子的。大地房子也相当有需求,只是在当前市场条件下,买家在房屋设计、质量细节,当然还有价格方面,是非常挑剔的。

关于成交价格 (Sold Price)
这58套房屋的平均成交价格是$5,042,000, 其中标准地独立屋(28栋)平均售价$3,774,500, 大地独立屋(30栋)平均售价$6,181,500。最低售价是位于South Granville 的11** W 63 Ave, 成交价280万,主要是location的缘故吧,Builder在买这块地的时候也便宜不少。售价最高的位于 SW Marine 的6*** Beachwood St, 售价$10,080,000, 在这栋别墅建造过程中我“拜访”过若干次,我也跟其中很多的Contractor合作过。该Builder在2013年以300多万购得此地,不得不说这一项目做得漂亮!

再细看一下33尺宽标准地的情况:

区域销售数量平均售价备注
Dunbar8$3,761,0001 主路房
Point Grey6$4,138,000
Kerrisdale5$3,550,0001主路房
Kitsilano4$3,448,0001主路房
Arbutus2$3,778,000
M. Heights1$3,980,000
S. Granville1$2,800,000
SW Marine1$3,120,000

(Note: 主路房定义 路面有黄色分界线,BUS畅通无阻)

虽然这篇文章的数据是新屋,但也能相对映射其他不同年龄独立屋的市场状况,新屋卖得不错的区域,旧屋也差不到哪里去,在新屋市场淡的情况下,旧屋反而更抢手。 还有其他很有意思的现象,比如中厨设计。58栋已售房屋中,30栋大地独立屋都设计有第二个厨房,让油烟尽情飞吧,28栋标准地独立屋有9栋没有第二厨房,卖得也不错。希望以后有机会总结一下关于独立屋的设计细节方面,例如风格,材料使用等等。

Oakridge Center 也来凑凑热闹

Oakridge Center 也来凑凑热闹

受到加拿大以高档、豪华为特色的开发商 Westbank 的邀请,因为时间许可,地点方便,平时对楼花不太感冒的我还是决定晚饭后一探究竟。周二(11月13日)风雨交加之夜,当我快到 parking 时,分明 Mall 已打烊,汽车却一部一部排成长龙,我还以为是黑色星期五抢购呢。 

走进商场,看到乌泱泱一片经纪的同行们,当然不乏熟悉的面孔。虽然我参加的楼花发售仪式不算多,但像这样的阵仗实不多见。现场经纪数量千余人,商场中央梯台一字排开,看样子有好戏看了!

注:该项目图片3D渲染图片来自 https://www.wallpaper.com/architecture/Oakridge-henriquez-partners-vancouver 

 

不多久 Westbank Corp. 的创始人 Mr. Ian Gillespie 开始阐述他关于Oakridge Center 重新发展的想法与理念。”to use architecture to support the culture, enrich people’s life…” 听起来 Gillespie 先生要用尽全身功力,创作出”博士后“级别的作品: 号称温哥华的第二个市中心,全世界最知名的室内外设计师,最环保绿色,most sustainable building… 在他的演讲过程中穿插着现代社区生活展示、芭蕾舞以及模特走秀等等。

Ian 邀请了 Goh Ballet Academy Director Ms. Chan-Hon Goh (吴振红)作为多元文化的代表进行了演讲。她生于北京,父母曾是中国芭蕾舞团的台柱子,70年代中期来到加拿大。Ian 特别想引导她讲述当年来加拿大的背景,Ms. Goh 似乎有意回避这个话题。这让我想到了一部电影 Mao’s Last Dancer , 算是当晚的插曲之一吧!

 

最后分享一下个人看法,想到哪就说到哪。

  • 目标市场。据说该楼盘单价$2,600/平方尺起,想要住的舒服些,随随便便一套200万加元起。我认为的潜在买家为:少量的第一次购房者为,年青精英等;或家有闲钱者,实在也没有其他更好的投资项目的,这里引用一个新名词 satellite families (太空家庭), 似乎政府把 foreign owner 与 太空家庭在投机税方面视为一类,但我还是有很多疑惑,很多会计师也有不同的看法,至少我很怀疑投机税对于太空家庭的操作性;第三类的潜在买家是海外投资者,虽然各级政府出台很多政策打压海外投资者,但 who cares,不能让贫穷限制了我们的想象力。
  • Ian 先生声称的”support culture”,可能达到的不是多元文化吧,大多本地家庭是望而却步的。Westbank 就曾因为 Target 中国有钱买家受到批评 (多伦多星报新闻)。地产经纪是有钱就赚的行业,看看最近朋友圈风靡的帖子吧,VIP, VVIP,VVVIP的经纪们“保证拿盘”… 也是醉了。健康的房产投资是要有一定周期的,至少持有5年以上,选择“对”的地产会有不错的回报的,利用房地产赚快钱的时代已经过去了。当然我并非否定 Oakridge Center 的投资价值,毕竟我们BC省200多万居民的退休基金都参与进来投资了,不能陪钱呀!但是可以看看开车10分钟之内的距离,包括温西及部分温东的区域,在当前市场条件下,我以为反而更具有投资价值。 
  • 有幸读了关键人的 BIO , 想到了几个关键词:UBC, MBA,慈善家 Robert Lee, China。一个的人成功有偶然的因素,也有必然的因素,我们在教育自己孩子的时候,往往想到的是医生、工程师、IT专家,而不太考虑 Politics,Humanity 的方向,其实最后我们都在为他人工作。当然当医生、律师还是很好的,我们华人父母都会很骄傲的,一个好的职业能够带来财富,但是并不能保证健康与快乐!
BC楼花转让登记制

BC楼花转让登记制

BC省于11月5日正式通过楼花转让登记制度(Condo and Strata Assignment Integrity Register- CSAIR)以打击“炒”楼花附带的的偷税漏税现象,以增加楼花转让的透明性与公正性。

新制度规定从2019年1月1日起,销售楼花的发展商必须:

  • 在合同里向买家声明新的信息收集与报告制度;
  • 在转让合同里收集转让双方的税号、生意信息等;
  • 把收集的信息输入政府的网上登记系统。

BC省政府会把相关信息汇总并报告给加拿大税务局,以确保相关人按照收益缴纳收入所得税,并且过户买家按照最终准确价格支付房产交易税。

To learn More, read the regulation: https://www2.gov.bc.ca/gov/content/housing-tenancy/real-estate-bc/condo-strata-assignment-integrity-register

估计很多人会关心新政策是否会影响已经买了楼花的并在2019年1月1日之前转让过的案例,当然目前也没有很明确的说法,最好咨询专业会计师,并向开发商查询。不过,赚了钱,交些税,睡得也会安稳些吧!

Renovation Management Experience

Renovation Management Experience

From the website SEO point of view, I should update my blog regularly, but it has been more than 2 months since my last input. Yes, it’s very busy for the home inspection business, and I read a news today at Vancouver Sun and said ‘Hot Vancouver real estate market boosts national housing number…’ wow, no wonder! I don’t think that is a good news for potential buyers, but what can we do as we live in VANCOUVER!

Apart from the home inspection, I have a managed a renovation project which included both exterior and interior painting, re-flooring, some re-roofing, windows replacement, kitchen cabinet renewal, furnace replacement, the electrical panel replacement and so many other things. I do gain some valuable experience from managing the project, especially for the high efficiency furnace  and electrical panel replacement by licensed trades people. I spent two days with them by offering being a free helper, you know, it is really a good experience for a home inspector.