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在房地产行业经常会遇到不同的价格表述,比如 Mean Average Price(均价),Median Price (中间价)和 HPI Price(基准价),有时让人有些疑惑,我们来逐一解释、比较一下。

(Mean)Average Price 最为直观,是指在一段时间内销售总价再除以销售的数量。而为了得到 Median Price(中间价),需要把在一段时间内的所有相同类型的销售数据从小到大排序,如果销售总数是偶数,Median Price 取相对低的那一半的最高价;如果销售数量是奇数,那么 Median Price 就取正中间的那一个。

MLS® HPI Price 有时称 Benchmark Price:基准价。不同于 Average Price 和 Median Price, HPI Price 根据 MLS® 系统数据库,“计算”出来的在一个区域内除去高端的和低端的、 “典型的” 或者“中等范围的房屋的” 的房屋价格。如何定义 “典型的” 房屋比如几个卧房、多大面积,多少年新的,何等电器等等,我们不得而知。HPI Price 用来帮助买家、卖家跟踪价格趋势,而非实际成交价格。

我们应该用哪一种价格方式帮助我们分析市场呢? Average Price 在某段时间内如果有很高端的物业售出,自然会带高整体的均价,有时会误导我们。例如在 UBC 的 Wesbrook 社区,销售的公寓中每几年都有面积跟价格都高于2房公寓若干倍的 Penthouse,当然会带高整体均价的。在这种情况下, Median Price 受到的影响相对 Mean Price 会小些。但是如果月销售量不高,而且成交的多是高端屋或者低端屋,Median Price 也会受到较大影响的。所以在采用 Median 中间价的时候,最好是在一定的销售数量基础上的。

是不是 MLS® HPI 的基准价就更可靠些?在温哥华这样快节奏的房地产市场,也要非常小心。已有业内的专业人士质疑并有数据证实基准价的错误。我们无从理解地产局基准价的计算公式,但肯定难以做到完美(可以看相关报导)。

这里我来例举地产局数据中心(REBGV Stats Centre)的一个错误- Days on Market (DOM 销售天数)。一个卖掉的房子可能有多次挂牌记录,每一次记录都有一个独立的 Lisitng Number, 而在现有系统下销售天数只反应最后一个卖掉的销售记录的DOM,而非实际销售天数 CDOM(Combined Days on Market,所有不同挂牌记录天数总和)。例如,数据中心显示的温西 Dunbar 区2019年3月 Detached Homes 平均销售天数为62 天,而我累计了实际销售的12个独立屋CDOM 数据,实际平均销售天数是109天。地产局应该已经意识到这个问题,想要彻底解决就得给每一个房屋设定一个唯一的 ID,而非 Listing Number。虽然技术上可行,但在这么庞大的数据库基础上也是有相当难度的。

由此可见,没有一个价格系统堪称完美。无论是 Average、Median and HPI Benchmark Price,只能提供一定的辅助作用。如果电脑数据能说明一切,还要人干什么。毕竟,每一个房子都是唯一、独特的,要买得清楚、放心仅看数据是远远不够的。

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