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WILLIAM聊地产 #2024-02

by | Feb 29, 2024 | Real Estate

美联储在 2024-1-31 的议息会议上连续第四次维持基准利率(benchmark interest rate)5.5% 不变,而且不温不火地声明:利率可能已经见顶,但并不急于降息,除非通胀目标可以持续性地(sustainably)控制在 2%。2024-1-24 加拿大央行宣布维持政策利率(policy interest rate) 5% 不变。TD Bank 经济学家预测由于对经济衰退风险加深(deepening recession risks)的担忧,加拿大央行最早在 4 月份 或 6 月份开始降息; Scotia Bank 经济学家则预测最早要下半年第三季度才会降息,因为经济发展超过预期 (outpacing expectations)。

无论专家如何预测,我们来看看市场的实际表现吧!一句话总结就是很火🔥。这一个多月以来,温哥华房地产各个区、不同类型地产都出现了抢 Offer 现象,能抢到的基本上都是无条件(subjects free) offer,直接造成价格快速反弹,很多买家只能陪跑。

我从事地产经纪 10 多年以来,这样的市场轮回经历过 N 次了。市场回调时,大家都期望更低,直到市场反弹,买家们蜂涌而上。大多数人都想 Time the Market,大多数人其实做不到,因为我们大多数人只是凡人。

我在上一期 William聊地产中提到 “房子是用来住的,不是用来炒的~在温哥华已经基本实现”。本来已经赋税重重的房地产行业,BC 省政府上周颁布的 2024 预算案中又提出了新的房屋倒卖稅(BC home flipping tax)。 该税适用于业主出售持有两年以下的住宅房产,卖方的销售利润最高需缴纳 20% 的税。购买第一年内出售的房产,税率为20%;第二年(购买后366天至730天),税率将逐渐降至 0%。该稅将于 2025-1-1 正式实行,不仅适用于房屋正常交易,而且包括合同转让(assignment)的情况。联邦政府本身实行的民用房屋倒卖规则(Residential Property Flipping Rule)正常同时适用。当然, BC 房屋倒卖稅有以下一些情况可以豁免:

  • 分居或离婚(Separation or divorce)
  • 死亡(Death)
  • 残疾或重大疾病(Disability or illness)
  • 因工作换地域(Relocation for work)
  • 丢失工作(Involuntary job loss)
  • 家庭成员变化(Change in household membership)
  • 个人安全(Personal safety)
  • 破产(Insolvency)

还有一条,如果是建新房出售的,也是可以得到豁免的,对建商算是一则好消息。

既然地产投机无望,我们还能从地产投资中赚取利润吗?答案是肯定的,但能否成功将更加看重专业、眼光与细节!我会在以后的 #William聊地产 中侧重技术性与专业性,而非市场的涨涨跌跌。我们都知道 2023 年 10 月温哥华通过的新法案~在低密度的社区增加缺失的中型屋,所谓的 “Adding missing middle housing” 。 一个 33 尺宽的标准地居然可以建 4 个单位,Multiplex 这个词开始变得流行。这个法案对独立屋是福还是祸?现在市场上没有足够的 Multiplex Dwelling 数据,可以找到的是之前为数不多的通过 Rezoning 的个别案例。不妨,我来分析一下双拼屋(Duplex)。2018 下半年温哥华市政府通过了几乎所有独立屋地可以发展成 Duplex 的法案。5 年多以来已经建成不少的 Duplex,我来分析、对比一下独立屋和双拼屋的市场表现状况,一切用数据说话!

  • 地区范围:温哥华西区 Granville St 以西,不包括 UBC 大学保留地
  • 销售时间:2022-01 至 2024-02
  • 房屋年龄:5 年内新房
  • 土地面积:独立屋地宽在 33-40 尺的标准用地

首先,来看看截止 2024-2-29 市场在售数据,为了相对客观起见,我排除了挂牌价 $10,000,000 的位于 1849 CREELMAN AVENUE 的独立屋(所谓去掉一个最高价),和建在大地上(地宽超过 40 尺)室内面积超过 2,000 平方尺的双拼屋。

  1. 截止 2024-2-29 独立屋与双拼屋上市数据
    在售数量
    Number of Listing
    最高价
    High
    最低价
    Low
    平均价
    Average
    中间价
    Median
    独立屋
    Single Family
    7$5,680,000$3,600,000$4,554,000$4,480,000
    双拼屋
    Duplex
    13$2,968,800$1,898,000$2,539,908$2,588,000

  2. 自 2022-1-1 独立屋与双拼屋销售数据
    在售数量
    Number of Sold
    最高价
    High
    最低价
    Low
    平均价
    Average
    中间价
    Median
    独立屋
    Single Family
    46$6,000,000$3,380,000$4,126,586$4,122,500
    双拼屋
    Duplex
    24$2,860,000$1,568,000$2,539,908$2,527,321

在市场供给方面,7 个在售独立屋和 13 个双拼屋。同一土地上建造两个 Duplex 的成本还是略高于独立屋的,从要价上就不难看出来。在过去两年多,销售了 46 栋独立屋和 24 栋 Duplex,市场需求表现都不错,相信以后会有更多的 Duplex 推出市场。另外,已售的独立屋都是在以前 RS Zoning (2023 年底前审批的)规范下,室内面积可以建到土地面积的 70%。去年底温哥华市政府推出的密集型法规,对建造独立屋有了 “惩罚性” 的变更,容积率减小到 60%。有人说,以后全新的独立屋的价格会受到影响!我不完全赞同:面积小同时建筑成本也会相对减少;室外活动空间、花园更大,华人家庭经常忽视 Outdooor Living;独立屋毕竟是独立屋,不像 Duplex 仍属于两个房子的 Strata,两户人家还得协商房屋维护的事宜!

我认为一块建地的发展能否成功,除了考虑 Neighborhood 更适合什么类型的发展,更重要的还是在于设计、质量和细节方面。昨天从 Dunbar 的一个 Open Home 回来,一个 33 X 122 的标准地,开门仅 10 分钟,就有 30 几组买家蜂拥而至,黑压压一片。我不禁带着一丝压抑的心情看完房屋,这么多的买家除了把价格哄抬得很高以外,对于后期的发展只能带来更大的压力。对了,看这块地的买家基本上都是我们华人同胞,是否考虑换个地方呢 🤫?

如有问题与讨论,欢迎联系笔者:

William Li
BC省注册地产经纪/ 建筑商
BC省注册验屋师(2012-2018)
☏ 778-968-4968
📧 wli@jalh.ca

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