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2021年4月温哥华房地产市场报告

2021年4月温哥华房地产市场报告

四月,大温地区各类房屋销售同比去年增长 339.5%,三倍多的增长率是在去年四月刚开始封城、很多行业处于半停滞状态基础之上的。四月相比上月销量减少 13.9%,基准价格(HPI Price)单月增长 3%。这种量减价增的现象给各类市场参与者、观望者带来了一丝丝困惑,似乎我们又来到了一个十字路口,如果我们在高空俯瞰这个路口,无论直行还是转弯,最终都能到达目的地,所谓的殊路同归。下面,我们先来看看独立屋与公寓的市场的具体表现:

独立屋市场:

 
 
 

大温地区 2021年 4 月份独立屋成交 1,665 套,相比去年同期增加 324.7%,高于同月份 10 年均值 35.1%。独立屋在售总量(Total Inventory)4,612 套,相比去年同期增加 9.0%,低于同月 10 年均值 22.5%;4 月份新上市独立屋数量(New Listing)3,185 套,比去年同期增加 335.1%。大温地区 4 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,755,500,相比去年同期增长 20.9%,自 2021 年以来 4 个月内上涨 11.3%。

独立屋仍然很热,土地是不可再生资源,市场总量就那么多,市场好的时候,就会出现短期内重复买卖的现象。我平日关注温西每一个独立屋的交易状况,举两个近期的例子,大家说是投机吗?案例一,40×4 W 29 AVE,去年 5 月份 340.8 万成交,上月份 460 万卖掉,不到一年近 120 万的增幅;案例二,38×5 W 19 Ave, 2019 年 8 月 218.8 万成交,2020 年 9 月份再次以 237.8 万成交,刚刚又挂牌 298 万上市,我大致计算了税费等,第一任屋主净得 8 万左右,第二任屋主大致可以净赚 30 万左右。上述两例,着实繁荣了地产市场,若合理报税,算是合情、合法投机吧。

 

公寓市场:

 
 
 

大温地区 2021 年 4 月份公寓销售 2,291 套,相比去年同期增加 351.9%。公寓在售总量(Total Inventory)4,447 套,相比去年同期增加 1.9%。4 月份新上市公寓数量(New Listing)3,437 套,相比去年同期增加 205.8%。大温地区公寓 4 月份 HPI 基准价 $729,600,为历史新高。

虽然 4 月份公寓销量比上月略低,但仍创造了 4 月份历史销售之最(在我能查到的时间范围内)。总体公寓市场的供给比较均衡,仍伴随着 “Pandemc” 现象-即在家办公需求,离市中心越远的地方的升值表现更好些,比如高贵林的公寓表现好于本拿笔的,本拿笔的又好于市中心的。随着疫情终究被控制,公寓买家是否要考虑做个“逆行者”呢?

总结:

 

我在上期报告中提及鉴于过热的房地产市场,政府手中的牌很多,最简单直接的方法就是增加房贷申请难度、提高利率。最近,一个朋友刚刚卖了自己在温西的独立屋,准备等到年底再入手。虽然我不鼓励 Time the Market,人们总是很聪明的,本次我不想做任何短期的价格预测,换一个角度看看问题。

下图是大温地区自 2005 年以来大温地区独立屋、公寓、联排别墅平均价格(Average Price)的走势,数据来自地产局的数据中心(Stats Centre REBGV)。不难看出,从 2005-01 至 2021-04 16多年的时间内,独立屋平均值增长 276%,联排别墅增值 208%,公寓增值 179%。价格长期增值,短期内有所波动,例如 2007 年下半年开始的美国此信贷金融危机,2016至2018各级政府指定的海外买家税、空屋税、投机税等。

关于房地产与通胀的关系,我利用加拿大央行网站上的通胀计算器(Inflation Calulator)绘制了下图,以 2005 年 $100 加元为基准,计算各年相应的购买力,例如 2005 年 $100 加元,相当于 2021 年的 $131.33。从 1950 年至 2021 年的 71 年间里,加币贬值 1034.96%,平均每年贬值 3.48%。为了和上图比较,从 2005 年至 2021 年 16 年间里,加币贬值 31.33%,平均每年贬值 1.72%。这样比较下来,房产不仅抵御通胀,而且还有不菲的增值(Capital Gain)。

备注:这个通胀计算是基于消费者物价指数(Consumer Price Index),简称 CPI,它包含一揽子物价指数标的,例如:食物,交通,医疗,家用开销等,不包含房地产,否则反过来计算不知道加币贬值成什么样子了。

长线是金,这句话非常符合房地产投资。一晃出国近 20 年,没有什么 “移居” 的感觉。你把这里当成家,家就会给你带来回报。在最近一部热议的片子中,女主角说 “… I am not homeless, I am simply houseless”(我不是没有家,只是没房子而已)。我们需要做到的是既要有房子,更要有家,home is where the heart is … 最后以拍此片而斩获金球奖最佳导演奖的 Chloe 的获奖感言结束:“人之初,性本善。People, at birth, are inherently good. Those six letters had such a great impact on me when I was a kid, and I still truly believe them today, even though sometimes it may seem like the opposite is true. But I have always found goodness in the people I met – everywhere I went in the world. Anyone who has the faith and the courage to hold onto the goodness in themselves and to hold onto the goodness in each other, no matter how difficult it is to do that…”

 

(Note: 报告中大温地区(Greater Vancouver)在这里包括了:Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。包括 Fraser Valley 和 Chilliwack 地区。)

 

如有问题与讨论,欢迎联系笔者:
William Li
Amex Broadway West Realty,
1055 W Broadway #201, Vancouver, BC V6H 1E2
BC省注册地产经纪/ 建筑商
BC省注册验屋师(2012-2018)
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谈谈房屋漏水问题

谈谈房屋漏水问题

近日头条之一温哥华的标志性建筑 Vancouver House 哗啦啦地漏水,起因据说是 29 层楼的一个 Gasket Failure,这个 Gasket 就是水管橡皮胶垫,成本最多几块钱,却造成不可估量的损失,还好没坏在 49 楼,否则损失更是几何数量级地增长。有人说买保险的重要性,我不否认,房屋保险像块遮羞布,买后心里踏实些,但花了钱最好别用到,否则以后想高价买人家保险公司还不一定愿意卖给你。防患于未然才是关键,足够了解自己的房产,才能睡得踏实。下面通过我多年(掐指一算吓我一跳,17 年啦)实践经验尽量简洁地从房屋的两大系统- Building Envelope SystemPlumbing System 总结一下,希望能帮助到大家。

 

Building Envelope System

 

Building Envelope 也称为 Building Enclosure,是包裹室内生活环境的外部系统,包括 Roofing(屋顶),Exterior(外墙与窗户),Foundation(地基防水)。20 多年前,位于太平洋西海岸雨水丰富的 BC 省经历了漏水屋危机,让屋主与纳税人承受了巨大的财产损失。从那时起关于建筑科学的 Building Envelope 也被重视与不断完善,并成为 Building Code 的重要组成部分。

下图是我于 2014 年 1 月 10 日检查的一栋位于 Saba Rd, Richmond 的建于 1998 年的公寓楼,大楼的 Building Envelope 的问题比较严重,居住质量不佳,而且潜在的维修费用巨大,因为这个原因当时我的客户没有买,但没过多久就卖掉了,希望那位买家买得明明白白。

下面我们来进一步了解 Building Envelope 的问题, 4 Ds 被称为 Building Envelope 的核心内容,分别如下:

  • Deflection(挡雨),主要是屋檐(Eaves)和挡雨板(Flashing)运用,简单且非常有效;
  • Drainage(排水),是 外墙 Rainscreen 重要部分,之前的做法都是 Face Sealed,即 Cladding(外墙材料)直接安装到外墙的结构部分。有了 Cavity (大致 ½” 的空隙)作为 Drainage,万一雨水透过 Cladding,可以贴附着外墙的 Moisture Barrier(外墙结构防水纸)留到墙体之外;
  • Drying (干燥),木架结构健康的 Moisture Content(含水率)应该小于 19%,如果长时间高于 30%,就会发霉且开始腐烂。所以外墙外的 Vapor Barrier 或者 Moisture Barrier 正确使用非常重要,常见材料是 60 Minutes Building Paper 和 Tyvek,不但有一定的防水性能,更重要的是透气性,这样湿气可以散掉;
  • Durability,这里特指防水耐久性,以 Wood Framing(木架结构)为例(铁架结构,Steel Frame 在民宅不常用),木架结构被包在墙体结构里,很多人使用较为廉价的材料,而对面子工程比如地板、橱柜等则不惜重金。木架结构常用的木料是 Spruce-Pine,可以抵御 20% 的湿度,高一级别的比如 Douglas Fir 可以抵御 23%湿度,天然防腐最好的材料是我们 BC的红杉木(Red Cedar)可以抵御 35% 的湿度。当然,价格方面一分钱一分货。

以上的4Ds 理论听起来比较枯燥,下面我将以实际工作中碰到的问题来解释一下(除 2 张照片来自网络外,其他照片均来自本人验屋、建屋工作中保留的记录)。

  1. 传统 Sloped Roof (斜屋顶)的问题相对最少,通常漏水发生在:暴漏的生锈的钉子处,Roof Penatrations 例如 Venting Pipe,Skylight 等。发生漏水时,从室内屋顶发现,追溯漏水源头比较困难,因为雨水会沿着 Roof Truss 流得很远。
2. 平屋顶和隐藏式水槽(Hidden Gutter/Built-in Gutter)问题相对多一些,Hidden Gutter 在 Sloped Roof 也不是不常见,材料一般使用 EPDM Rubber (一种合成橡胶),很难做得完美,发生问题在地面上也不易被发现,等发现时通常已经发展成比较大的问题了。 其实装在 Fascia Board 外面的 Metal Gutter 也挺美观而且容易维护。

其中最后 3 张照片是我于 2012 年 7 月份还在做 Framer 的时候,那个地处温西 South Granville 的豪宅,由于隐藏式水槽漏水,发现时损失已经很大,不但损坏了 Cedar Soffit, 还有部分室内的 Finishing,把隐藏式水槽改成传统式的 Metal Gutter 还要做结构上的改变,不小的工程。那个房子最后由于隐藏式水槽漏水屋主花了不菲的费用。

3. Deck/Balcony Over Living Space(建在室内空间之上的阳台), 或 Accessible Flat Roofing。这种结构通常使用 2-Ply Torch-On Membrane,上面再铺上 Coverings 例如: Wood Deck,Stone, 或者 Tile 等,施工过程的质量监管与后期的维护都很重要。容易出问题的地方主要在 Primary Drain(主排水口), Scupper (二级排水孔),Parapet Wall Detailing (短墙细节)等。万一发生问题,维修的成本与对正常生活的影响都会比较大。没有很好景观的地段,在设计中尽量避免 Roof Deck,少一项操心的内容。

4. 2007 年 5 月,温哥华正式立法所有新建独立屋外墙必须符合 Rainscreen 设计要求。那些没有屋檐设计的房屋,也无 Rainscreen 系统的外墙,在例如 Wind-Driven Rain (狂风大雨)的情况下会面临较大的挑战。看看下面的几个难兄难弟们:

Plumbing System

 

Plumbing 指房屋的水管系统,包括 Water Supply(供水系统),Drain System (排水系统)和 Vent System (为了排水顺畅的通风系统)。市政的供水水压一般在为 85-110 psi,通过我们家中的 Pressure Reducing Valve (PRV减压阀)调节成家中水管设备可以安全承受的压力 45-50 psi。

根据房屋不同的年龄,我们常见这几种 Supply Piping 供水材料。

  • Copper (铜管),在 1960s 开始广泛使用,Copper 寿命在 20-50 年,除了使用水压较低外,常见的问题就是 Pinhole Leak(针孔泄露),通常由于管中 Turbulence (湍流)和水质引起的铜管腐蚀漏水,如果铜管寿命仅 20 多年就发生漏水就要相当小心了,最好请专业水工评估一下风险。
  • Polybutylene (Poly B,俗称灰管),Poly B 于 70 年代末逐渐广泛使用,当时被认为是取代铜管的好材料,常见于 20-40 年屋龄的房子里,由于材料本身的问题,安装 10 多年就开始出现 Tube Burst(爆管)等问题,从而产生很多官司诉讼,2005 年后这种材料被彻底禁止。很多保险公司不太愿意承保有这种材料的房子。我家邻居就是 Poly B 多次爆管导致 Flooding(房屋淹水)而无保险公司愿意承保,最后 20 多年房子不得已推倒重建。目前市场上在售的 30 多年屋龄的房屋基本都有这种灰管系统,应该仔细评估状况。
  • Cross-linked Polyethylene (PEX),目前最为常用的进水管,常见 3 种颜色,分别是红色(热水)、蓝色(冷水)和白色(热水或冷水),PEX 管要避免阳光直射,或安装在极热的物体附近(比如火焰),只要按照规范安装,是目前最为可靠的进水管系统。
  • 其他进水管,如 Galvanized Steel (镀锌管)和 PVC,不是很常见,如果现在还发现 Galvanized Pipe,必须考虑全部更换。PVC 主要用于冷水管,主进水管等,不适合热水。

下图是 2 张 Poly B 灰管的照片, 其中图二的灰管显然已经坏掉,维修的方法是在现有的灰管中穿入更细的 PEX 管道,这样做虽然可以节省一些比如开墙、挖地的费用,但价格仍然不菲,新换的管子在流量与水压方面也会大打折扣的。

关于 DWV(Drain, Waste, Vent)管道,常见的材料有 ABS,PVC,Cast Iron(铸铁),老的房子还会用到 Big ‘O’,  Galvanized Steel (镀锌)和 Vitrified Clay (陶土),如果还未被更换的,就会比较麻烦了。排水系统大都是靠 Gravity(自然重力)的,除非有些地下室的 Sanitary Sewer,需要被泵到主 Sewer Line 的是一种 Pressurized Sewer 系统。下面例举一些常见的管道漏水问题。

1. 马桶的 Wax Ring(蜡圈),这个东西价格虽然便宜,但作用巨大,不但防止漏水,而且还可以封住 Sewer Gas (下水道臭气)。大部分水工在安装时使用一个蜡圈,经常刚刚不足以密封,所以使用 2 个蜡圈就会高枕无忧。如果发生漏水,用 Moisture Meter(湿度计)在马桶周围的地板上可以测试到,肉眼观察 Vinyl (塑胶)地板颜色变化,如果是地砖,观察 Tile Grout(地砖缝灰)的色差,若在下一层楼的天花板上发现 Stain 或水迹,问题就已经发展到一定程度了。

2. 马桶供水的 Shut-off Valve(阀门),也是经常出现的问题。类似的阀门还安装在水盆下面水龙头的冷热水管连接处,有些房子仍在使用老旧的塑料阀门开关,寿命短且质量差,经常是不动则已,一动就漏。建议更换质量好的 Metal Quarter-turn Valve,这个钱非常值得花。记得 2017 年我曾在高贵林帮客户买的 Townhouse,屋龄大概 20 多年,我告诉他们在搬进去的第一天把所有的 Local Shut-off Valve 都更换了,他们也照做了,搬家第一天就叫了水工,谁知刚好少了一个部件,决定第二天再换,谁知那晚就漏了,水从三楼流到地下室… 我们都无语了,我猜水工当时虽然没更换但扳动了那个阀门,真是手欠。

3. 确保厨房间、卫生间 Sink(水盆)下面的橱柜和浴室柜摆放东西不要太杂乱,东西尽量存放得少些,但我发现那里往往储存东西最多。因为水盆下面有很多水管连接处,上面提及的阀门,还有Garburator (食物粉碎机)等,若有漏水可能无法及早发现,延误维修的最佳时机。

4. Faucet(水龙头),里面的 Cartridge 会老化而造成水龙头缓慢地滴水。很多人忽视这个问题不及时更换或修理,持续一段时间 Sink 下橱柜会湿透,并开始有霉迹,水终究会流成河,再过一段时间楼下的屋顶就会滴水了。所以上面提到的橱柜里少些东西就有望尽早发现问题了。

5. Basement Flooding (地下室淹水的问题),很多人谈淹水色变。我先大致解释一下原理,地下室外墙地基外有排水管叫 Perimeter Drainage,作用是把雨水,地下水排到一个水井(Sump)里,保持地下室干燥。很多情况下地下室的地面高度高于市政雨水管的接口处,这样这个水井的水就需要用 Pump (水泵)打到第二个水井(出水口高于市政接口的)然后从那里自然排放到市政雨水管道。如果水泵不能正常工作,再或市政雨水管发生雨水倒流(Backflow Preventer 不工作),那么水淹地下室就难以避免了。通常在地下室入口处会有一个 Pit Patio Drain,那里连接并可以观察到 Perimeter Drainage 里的水位,如果水从那里开始渗出 Patio 表面,这时候紧急 Call 水工也许还来得及。
6. Basement Sewer Backup (地下室污水倒灌),这个也是难以令屋主接受的问题。类似上面的原理,如果地下室高度不足以让污水自然排放到市政污水接口,那么就要在地下室内安装一个污水井,地下室的污水排放到这个井后,再由泵打到高处的主排水管道。如果污水泵不能正常工作,或其他部件有问题,比如 Check Valve(放倒流阀门)不正常都会造成污水 Overflow (溢出),并伴随着恶臭。还有一些老房子虽然没有污水泵系统,但老旧的排水管特别是Vitrified Clay (陶土)也很容易被堵塞,造成污水溢出,短期可以用 Drain Snake (Home Depot 可以出租) 疏通,长期就要挖地换管道了。

问题越说越多,当个屋主操心的事着实不少,我就此打住了,有问题可以再沟通。Vancouver House 是知名发展商 westbank 的杰作之一,westbank 可是界中响当当的名字,以奢华与品质著称。这次的漏水事故虽说是个意外,但仍然提高了“知名度”, 发展一个这么大的项目的确是有风险的,这就是为什么发展商为每一个项目成立一个独立的有限责任公司。品牌、品质,费用往往是关联的,但实际又是经常脱节的,本人也是独立屋持牌建商,工作中看到过很多不同建商的作品,很多高收费建商的 Final 作品也问题百出呀,如下图:刚刚交房不久,显然的 Building Envelope Detailing 问题,允许我小吐槽一下哈。

William Li 

Amex Broadway West Realty,

1055 W Broadway #201, Vancouver, BC V6H 1E2

BC省注册地产经纪/ 建筑商
BC省注册验屋师(2012-2018)
Design & Build Consultant (2007-2009, New Zealand)
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我发现自己检验几百套房屋居然没有一张正规工作照,有的都是在拍摄电器时从微波炉、烤箱表面的反射照。 

2021年3月温哥华房地产市场报告

2021年3月温哥华房地产市场报告

2021年3月温哥华房地产市场报告

我验屋业务已经挂靴三余年,本周陆续收到几个老客户的电话预约验屋,只能说明房产市场真的热。大温地区 3 月份各类房屋销售量同比去年增长 126%,这样的标题已经占据了朋友圈。如果下个月同比增幅超过 400% 我也不会奇怪,除了销售增长的惯性,去年 4 月份是加拿大疫情封城的第一个月,分母本身就减少很多,又给标题党们提供了素材。市场已经从焦虑变得无奈,到下月可能的愤怒,总是慢好几拍的决策者们可能不得不做些什么了,我会在报告的总结部分猜猜看… 下面,我们先来看看独立屋与公寓的市场的具体表现:

独立屋市场:

 
 
 

大温地区 2021年 3 月份独立屋成交 1,973 套,相比去年同期增加 129.7%,高于同月份 10 年均值 52.8%。独立屋在售总量(Total Inventory)3,890 套,相比去年同期下跌 11.7%,低于同月 10 年均值 23.3%;3 月份新上市独立屋数量(New Listing)3,367 套,比去年同期增加 121.2%,是我能查到的数据范围内历史最高。大温地区 3 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,700,200,相比去年同期增长 17.9%,仅 2021 年以来 3 个月以来就上涨 7.8%。

销量大增,市场存量不断减小,让无条件现金 offer 成了买房子的基本条件之一,剩下的就是比价格了,最后能买到的基本上都是那些能狠心加价的。另外,新上市数量大幅增加,之前不好卖的 “困难” 户再次借东风上市,想换房的客户们,首次购屋者,再加上想投资第二套房产者,等等等等… 我嗅到了一丝投机的味道。

 

公寓市场:

 
 
 

大温地区 2021 年 3 月份公寓销售 2,698 套,相比去年同期增加 128.5%。公寓在售总量(Total Inventory)4,115 套,相比去年同期减少 5.6%。3 月份新上市公寓数量(New Listing)3,504 套,相比去年同期增加 61.5%。大温地区公寓 3 月份 HPI 基准价  $715,800,我估计下月就会超过 2018 年 6 月的历史高位。

随着 3 月8日 UBC 校长 Dr. Santa Ono 一封关于 9 月份重返校园的公开信,直接让 3 月份 UBC 公寓销售量创 2017 年 6 月份以来单月最高,而且销售的中间价位(Median Price)比上月高了 6 万之多。相对于独立屋市场,我更愿意相信公寓市场的牛市仍将继续,毕竟独立屋的价格已经是大大超过(本地)可负担水平,随着疫情逐渐被控制,新的移民不断涌入,位置佳质量好的公寓还有很大的空间。

总结:

我在去年 11 月份报告中曾 “臆想” 疫情下房产上涨的逻辑,“房产价格搞上去了,政府收的税也高了,而且可以带动房地产相关产业的发展,从而提高房地产在整个国家 GDP 的比重… ” 今天早上公布的加拿大就业数据大大好于预期,而加拿大央行仍然嘴硬,维持 2023 年前基准利率 0.25% 不变,大家似乎正在把房价失控归咎于低利率与银行贷款放水,我上月报告还纳闷 “说好的银行压力测试呢” 。加拿大金融机构监督办公室 Office of the Superintendent of Financial Institutions (OSFI)就在昨天(2021-04-08)声明要增强银行贷款压力测试,注意 2021-06-01 实施(估计有人要冲刺买卖了)。“ Regulator’s goal is to ensure the stability of the system for banks, not for borrowers, James Laird, co-founder of Ratehub.ca and president of mortgage brokerage CanWise Financial, says ultimately the move may be what’s best for homebuyers, too ” 。Basically,I agree

除了贷款利率,其实政府手中的牌还有很多。以控制疫情杰出的、房地产也 Always 火热的、我的第二故乡新西兰为例。别不信,Auckland 的一些区比如 Herne Bay,Remuera,Epsom 比温西都贵,来自中国大陆和美国硅谷的资金也是把新西兰整得不行,来看看他们如何控制的房地产的:

  •  2018 年起,禁止海外买家购买新西兰地产,而我们 BC 省是 20% 海外买家税;
  • 改变贷款对价值比率 Loan to Value ratio (LVR),所谓首付。从 2021-05-01 起,自住房首付维持在 20%,投资房首付提高至 40%;
  • 2021-03-27 起,任何投资屋 10 年内出售都要面临资本增值税,对于自住屋(Main Home)免 Capital Gain 税也增加了限制;
  • 废除投资屋贷款利息可以抵扣收入的规则。

以上信息如有不准确,欢迎新西兰朋友指正。我有看过关于国家清廉指数(Corruption Percetions Index)的排名,不太理解其中的意义与差异,现在是感同身受了,难怪新西兰多年排名清廉指数榜第一。胡子都白了的加拿大总理得向 Kiwi 女将学习学习了,真的。

从抵御通货膨胀的角度来看房价增长,他们可谓是互为因果。有人用黄金的价格比对房地产价值,过去一个世纪房子基本没有升值。各国都在无限量 QE(印钱),我们日常使用d纸币的确在贬值。再举个极端的例子,电子黄金-比特币。我从去年 3 月份开了户开始专注比特币,那时的她 3000 多美金一枚,我等着 Buy Dip,等了一年多,涨到最高 6 万多美金一枚,我一毛都没买! 特斯拉老板已经在美国允许使用比特币购买Model 3SXY 了,什么时候可以买房子,不是不敢想?

我不清楚房价之后怎么走,房价的调整周期短则 5 年,长则… 不要想去卖高买低,从自己的实际需要出发,改善生活,为将来做好规划。能 Time The Market 的基本上都是马后炮,活在当下,享受生活比什么都值得。连曾经的疫情大户美国都给本国公民发出旅行建议了,“最近别去加拿大”。哎,大家保重。

(Note: 报告中大温地区(Greater Vancouver)在这里包括了:Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。包括 Fraser Valley 和 Chilliwack 地区。)

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2021年2月温哥华房地产市场报告

2021年2月温哥华房地产市场报告

2021年2月温哥华房地产市场报告

二零二一年二月,大温地区各类房屋销售 3,742 套,相比去年同期增长 74.2%,而市场供给(Total Inventory)相比去年同期减少 12.3%。各类房屋的销售量与价格均在原有上涨的趋势上出现了进一步加速的现象,市场开始弥漫着一种焦虑的味道。独立屋与公寓的市场表现如何,具体如下:

独立屋市场:

 
 
 

大温地区 2021年 2 月份独立屋成交 1,240 套,相比去年同期增加 81.8%,高于同月份 10 年均值 23.6%。独立屋在售总量(Total Inventory)3,160 套,相比去年同期下跌 26.7%,低于同月 10 年均值 37.6%;2 月份新上市独立屋数量(New Listing)1,761 套,比去年同期增加 33%。大温地区 2 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,621,200,相比去年同期增长 13.7%,我在上月报告预测历史新高将在 2、3 月份到达,目前已是历史最高点。

报告中的数据是指大温地区(Greater Vancouver),包含诸多城市,具体请看报告最后面。菲沙河谷地区(Fraser Valley)目前的独立屋 HPI 基准价($1,163,400)早就超过 18 年高点时 13.6%,而大温地区的温西目前独立屋的 HPI 基准价($3,203,200)仍低于 17 年高点 13.2%,不得不提及那些目前较少关注但从 2016 年实施的控制房价的各项税制:温哥华空屋税(Empty Home Tax),BC 省投机税(BC Speculation & Vacancy Tax),还有额外学校附加税(Additional School Tax),依然影响着高价位的独立屋市场(特别是 500 万以上的)。

 

公寓市场:

 
 
 

大温地区 2021 年 2 月份公寓销售 1,765 套,相比去年同期增加 66.4%。公寓在售总量(Total Inventory)4,232 套,相比去年同期增长 7%。2 月份新上市公寓数量(New Listing)2,393 套,相比去年同期增加 21.6%。大温地区公寓 2 月份 HPI 基准价  $697,500,明显开始翘头增长。

2 月份公寓的行情证实了我在 11 月份报告提及的关于购买公寓的时机问题,由于刚需独立屋的疯抢与日益扩大的价差,让联排别墅与公寓也都水涨船高,好在公寓市场的供给目前还算充足。UBC 发布了 9 月份正式开学的消息,又将开始搅动 UBC 公寓行情,UBC 公寓 HPI 基准价的高点是 2018 年 7 月 的 $1,012,700,  经历了 2020 年 1 月的最低点 $871,100, 目前 2 月份的基准价已经反弹到了 $950,700。大家总是喜欢买涨不买跌,人性使然吧。

总结:

 

我在上月的报告中讲到 Cash Is Trash(现金就是垃圾),上周除外,纳斯达克的大跌让有 Cash 的人们可以买到很多便宜货。美国上周批准了 1.9 万亿的救助资金法案,加上去年 12 月份通过 9000 亿美元援助计划,相当于短时间内美国增加了 2.8 万亿美元。我们可能对这个数量级没有很直观的概念,但在全球化的背景下,我们每个人都会受到影响,无论你身在何处。通货膨胀就在来临的路上,低利率再加上银行贷款的放水(说好的银行压力测试呢),直接刺激了房地产市场。如果贷款利率提升,贷款违约(Mortage Default)增加,银行似乎也不太介意当地主,他们心里有数着呢

怎样在大通胀时代保持财富增值,房地产的确是不错的保值的工具。目前温哥华房地产的状况,其实是全加拿大、美国的地产火热现象的一部分。我不认为也不希望目前的地产会出现几年前的暴利投机市场,历史不会简单的重演,房地产的交易与持有成本也会逐渐增大,大家的投资也会越来越理性,而且眼光长远。加拿大央行曾宣布,在年通胀率达到 2% 前,将基准利率(Benchmark Rates)维持在 0.25%的水平不变。由于近期飙升的债券收益率(Rising Bond Yields),各大银行已经开始提高 5 年期固定贷款利率,建议准备买房的朋友尽快准备好资料,申请 Pre-Approval,锁定利率,加息已经在路上。

“Don’t Time the Market” 是我们常听到的一种投资策略,而中文往往说 “要把握好市场时机”。两种不同的文化、语言字面表达的意思是相反的,但内涵类似:就是要把握时机是很难的事情,谁都无法保证买得最便宜,卖得最贵。虽然经常特指金融证券市场,但我们在买卖房子的时候不是总在算计所谓的时机吗?至少我是这样。买房子重要的是买得清清楚楚,明明白白;什么时候卖房子,你说了算,经纪说了不算!

3 月 15 日,国际消费者权益日,祝你成为一个快乐、自信的Buyer、Seller 或 Owner。

(Note: 报告中大温地区(Greater Vancouver)在这里包括了:Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。包括 Fraser Valley 和 Chilliwack 地区。)

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William Li
Amex Broadway West Realty,
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BC省注册地产经纪/ 建筑商
BC省注册验屋师(2012-2018)
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2021年1月温哥华房地产市场报告

2021年1月温哥华房地产市场报告

2021年1月温哥华房地产市场报告

自 2019 年 3 月写的第一份月度地产报告以来,已经进入第三个年头,让我坚持下来的主要理由是独立分析,这点对我来说非常重要。

二零二一年一月,大温地区房地产市场继续辉煌。各类房屋销售 2,401 套,相比去年同期增长 52.6%,几乎创造新的历史新高,仅略低于 2016 年 1 月那个更疯狂的时代(offshore money driven market)。各类房屋的市场供给(Total Inventory) 比去年同期减少 7.1%,这种需求与供给的反差不得不引起我们的警觉。独立屋与公寓的市场表现如何,具体如下:

 

独立屋市场:

 
 
 

大温地区 2021年 1 月份独立屋成交 751 套,相比去年同期增加 69.9%,高于同月份 10 年均值 17.4%。独立屋在售总量(Total Inventory)3,021 套,相比去年同期下跌 27.8%,低于同月 10 年均值 35.2%;1 月份新上市独立屋数量(New Listing)1,324 套,比去年同期减少 0.6%。大温地区 1 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,576,800,相比去年同期增长 10.8%,自 2017 年 9 月的历史高位($1,596,800)加速形成价格的 “V” 型反转,照这样趋势发展,很可能在2、3 月份达到历史新高。

独立屋交易量的大增,加之市场存量的减少,如果新上市状况得不到改善,这价格真有点像脱缰野马的味道。特别是在各个区中间价位的房屋,抢 Offer 现象屡见不鲜,一个房屋 10 多个买家竞价,焦躁的心态会让价格轻松多加壹、贰拾万。我曾在去年 11 月份报告中预测 2021 独立屋市场开启慢牛升势,现在我有些担心这慢牛快变成疯牛了。

 

公寓市场:

 
 
 

大温地区 2021 年 1 月份公寓销售 1,194 套,相比去年同期增加 46.7%。公寓在售总量(Total Inventory)4,357 套,相比去年同期增长 20.7%。1 月份新上市公寓数量(New Listing)2,335 套,相比去年同期增加 27.3%。大温地区公寓 1 月份 HPI 基准价  $680,800,比上两月略微增长。

跟独立屋市场的疯狂相比,公寓的表现相对比较平缓,因为市场供给与需求比较平稳。虽然疫情增加了人们对更大空间独立屋的需求,再加之新建公寓不断的推入市场,但由于独立屋与公寓的价差不断扩大,公寓作为自住与投资的价值也越来越被重视。我在去年11 月份预测那时 也许是买入公寓的好时候,we will see 。当然公寓有自身的问题,就像我昨晚在练高尔夫时,旁边的几位仁兄在练球间隙不断抱怨公寓日益增加的管理费与保险费。

总结:

 

 加拿大央行在很多政策方面紧随美联储,在目前无限量 QE(量化宽松),银行低利率,允许通货膨胀率超过 2% 也不加息的大背景下,加拿大移民局于 2 月 13 日邀请加拿大经验类别(Canadian Experience Class)所有 27,332 人申请快速移民,而且仅需 75 分就能通过。房地产僧多粥少的状况进一步加剧。

Cash Is Trash(现金就是垃圾),这句话出自雷.达里奥(Ray Dalio),桥水基金(Bridgewater Associates)创始人。听似以偏概全,其实不无道理,房产的升值很好的对冲了货币贬值,当然除了地产,还有很多投资品种。不妨多聊一下三种收入:Earned Income ↠ Portfolio Income ↠ Passive Income。简单举例,作为地产经纪我赚的经纪费(Earned Income),投资了股票,赢得了资本增值与分红(Portfolio Income),进一步投资了房地产,有了租金收入(Passive Income)。不难理解,房地产这种不可再生资源,虽然也有价格波动,长期一定是增值的。Passive 英文的直译是 “被动、消极的” ,听起来略显贬义,其实在英文里是个好东西,比如 Passive House,不花多少煤气费、电费还能达到取暖、制冷的效果,希望自己也有机会建一栋 Passive House,再赚些 Passive Income (⌃⌣ ⌃)。

最后,在 Valentine 之夜,祝大家保重身体,有了健康才是一切的前提,希望这该死的疫情早日结束,让我们脱下面具自由地生活。

 

(Note: 报告中大温地区(Greater Vancouver)在这里包括了:Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。包括 Fraser Valley 和 Chilliwack 地区。)