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2020年10月温哥华房地产市场报告

2020年10月温哥华房地产市场报告

2020年10月温哥华房地产市场报告

十月,跟往年相比气候不错,雨水少且温度适宜,像是被火热的地产市场影响的? 大温地区各种类型房产 10 月份销售量相比去年同期增长 29.1%,为过往 10 年之内当月销售量之最。 市场上开始出现了一种焦虑的味道,说好的经济衰退,房市怎么“逆势” 上升呢?已经销声匿迹一段时间的无条件 Offer 开始频繁出现;已售的房子,卖家总发现卖低了,从而市场出现惜售心理,导致房产供不应求。当然,不同地段与不同类型地产表现不尽相同,下面我们具体看一看。

独立屋市场:

Greater Vancouver Detached House Sales
 
 Greater Vancouver Detached House Total Inventory
 
Greater Vancouver Detached House HPI Benchmark Price

大温地区 10 月份独立屋成交 1,351 套,相比去年同期增加 43.0%,并且,高于同月 10 年均值 34.0%。独立屋在售总量(Inventory)相比去年同期下跌 22.4%,低于同月 10 年均值 27.0%;10 月份新上市独立屋数量(New Listing)1,755 套,相比去年同期增加 23.9%。大温地区 10 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,523,800 相比去年同期增长 8.5%,自 2017 年 9 月的历史高位($1,596,800)正在形成价格的 “V” 型反转。

公寓市场:

 Greater Vancouver Condo Sales
 Greater Vancouver Condo Total Inventory
 Greater Vancouver Condo Average Price Per Square Foot

大温地区 10 月份公寓销售 1,571 套,相比去年同期增加 13.3%。公寓在售总量(Inventory)6,202 套,相比去年同期增长 22.4%。10 月份新上市公寓数量(New Listing)2,898 套,相比去年同期大增 53.3%。大温地区公寓 10 月份 HPI 基准价维持 9 月份,为  $683,500,相比去年同期增长 4.4%。总体上,公寓价格 2 年内的波动比较平稳。

总结:

年初,独立屋的热点集中在各个地区所谓入门级(Entry Level)房屋种类上,这是由于在执行了几年的空屋、投机税的政策与银行贷款压力测试的大背景之下。在目前低利率下,加拿大央行似有通过房地产来带动消费与通胀,贡献 GDP 增长的企图,导致入门级独立屋的价格飞涨,进而带动了新屋、高端市场和 Townhouse 市场的全方位发展。真有些水涨船高,有钱大家一起赚的感觉。

关于公寓市场,用“大温”地区来描述整体的公寓市场不免有些以 “偏” 概 “全” 了。疫情改变了人们居家、工作习惯,在家办公让人们可以搬到更加经济实惠的区域。同时,公寓市场少了很多投机者与投资者的参与,购买公寓的买家也是刚需自用类的,例如首次购屋的年轻人,或是 Downsize 的退休人士,省去打理房屋之烦恼。在目前市场情况下,公寓价格从 2018 年高点下来后总体平稳。但是,仔细挖掘不同地区,表现大相径庭。以市中心的 Yaletown、Coal Harbour、West End、False Creek 为例,不难发现新上市(New Listing)与在售总量(Inventory)都大增而销量却减少,这将意味着价格受压,也许对买家是不错的机会。

2020 终将过去,辉瑞制药本周一发布的新冠疫苗消息,着实让道琼斯指数发生 “熔断” 式增长,当然是短暂的,不知道又有多少韭菜被收割了。美国大选吊足了世人的胃口、博足了眼球,目前仍未尘埃落定,可谓成也 “新冠” 败也 “新冠”。无论那个党执政,加上相互扯皮的参众两院,说到底,又能怎样,地球照样转。日益复杂的国际局势与紧张的地缘政治,使房地产不仅仅是提供挡风遮雨的住所,更是长期投资的资产与工具。如果我们能看得远些,克服一些恐惧、过滤一些杂音,一定可以做出更好的决策。

明年上半年控制疫情的可能性很大,但估计这是最乐观的情况。我们正面临着第二波病毒传播的威胁,就像黎明前的黑暗,这个黑暗很黑很长。各位朋友,多多保重!

(Note: 报告中大温地区(Greater Vancouver)在这里包括了:Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。包括 Fraser Valley 和 Chilliwack 地区。)

 

 

2020年9月温哥华房地产市场报告

2020年9月温哥华房地产市场报告

2020年9月温哥华房地产市场报告

九月的温哥华的房地产行情如同秋老虎般继续发威。大温地区各类房屋 9 月份销售量相比去年同期增长高达 56.3%; 虽然新上市(New Listings)房屋量继续飙升,相比上月增长 10.2%,但市场各类房屋场存货(Inventory)开始走低, 这明显是供不应求的状况。 但是,这种光鲜亮丽数据下面,温哥华的地产市场是否健康,是否具有可持续性,值得深思。

独立屋市场:

 

Greater Vancouver Detached House Sales
 
 Greater Vancouver Detached House Total Inventory
 
Greater Vancouver Detached House HPI Benchmark Price

大温地区 9 月份独立屋成交 1,324 套,相比去年同期增加 76.1%,并且,高于同月 10 年均值 43.2%。独立屋在售总量(Inventory)相比去年同期下跌 22.6%,低于同月 10 年均值 26.4%;9 月份新上市独立屋数量(New Listing)2,041 套,相比去年同期增加 19.5%。大温地区 9 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,507,500 相比去年同期增长 7.8%,自 2019 年 9 月以来维持了坚挺的价格增长趋势线。 

公寓市场:

 

 Greater Vancouver Condo Sales
 Greater Vancouver Condo Total Inventory
 Greater Vancouver Condo Average Price Per Square Foot

大温地区 9 月份公寓销售 1,598 套,相比去年同期增加 36.9%,为近 3 年来月销售公寓的最高值。公寓在售总量(Inventory)6,416 套,相比去年同期增长 14.7%。9 月份新上市公寓数量(New Listing)3,256 套,相比去年同期大增 43.8%。大温地区公寓 9 月份 HPI 基准价为  $683,500,相比去年同期增长 4.5%,略低于上月。总体上,公寓价格 2 年内的波动比较平稳。 

总结:

当独立屋的价格增幅明显高于公寓时,随着时间独立屋与公寓的投资会逐渐达到一种平衡,换句话说就是独立屋的价格涨到有些离谱时,公寓的投资价值就会显露出来,至于何时,我也不得而知。目前的公寓市场仍以第一次购房与退休换房者为主要市场参与者,而靠投资公寓赚取租金及博长期增值的买家大大减少。

2020 有很多意想不到的事,包括疫情下房地产居然价涨量增。很多人并不质疑低利率还将维持相当一段时间,加拿大经济复苏福利换着名头一波一波的发放,大家似乎也不担心贷款还不上的情况,银行贷款的审批似乎比新冠疫情之前还容易,说好的银行压力测试呢?似乎大家背后都有一个强大的美联储,缺钱印就好了。 美联储主席鲍威尔在近期的演讲中提及 “经济前景面临的高度不确定性,认为复苏之路远未完成 。不应当优先担忧预算赤字问题,积极的财政和货币支持政策做过头的风险反而较小”。虽然他指的是美国,但对加拿大及很多国家的经济发展具有很大的指导与影响。

我们生活在一个美好的国度,虽然对新冠病毒的控制不完美,但是,在这里自由、信任与病毒并存。上个星期我们去注射 23 元的流感疫苗,护士递给我们一张有 N 种情形可以免费的表格,只要选择签个名就好,我想大多数人还是诚实、自觉的。随着病毒最终被人类控制,当人们恢复旅行的自由,再一次考虑生活居住地时,万一加拿大被青睐了,房价又要涨了。

(Note: 报告中大温地区(Greater Vancouver)在这里包括了:Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。包括 Fraser Valley 和 Chilliwack 地区。)

 

 

新冠之下的 Granville 岛

新冠之下的 Granville 岛

新冠之下的 Granville 岛

不是为了悠闲,仅借周六早上送儿子篮球训练时间为了达到日均1万步的目标, 目标 Granville Island,说实话好久没来了,平日的印象是一个停车难、人多的旅游热点。一大早 9 点多到达位于 Granville 桥下的小岛,大把的停车位倒让我有些不知所停,找了一个 “最佳” 位置,按照提示牌上的停车 ID 码用 App 支付停车费,搞了老半天,换了两个不同的 Apps 均未支付成功,算了还是用硬币吧,直到在第一个支付机器才发现上面的标识 “Parking is free until further notice” ,原来免费,此处浪费了我几百步的时间。

少了游客,倒是一番不同的景象。戴上耳机、背上相机,随便走走,新鲜而稍有些凉凉的空气,沁人心脾。岛上有跑步的、排队买咖啡的人们,还有跟宝宝捉迷藏的年轻父母、在桥下享受自拍的大婶,在 False Creek 奋力训练的划桨选手,坐在Bench 上发呆的大叔,牵着狗的滑板青年,公共市场里稀稀拉拉的人们,有戴口罩的也有没戴的,还有在市场门口等着主人的狗狗,还有从我停车到开车离开时一直煲电话的工地哥们(不知是公事还是私聊)。对了,赵宝刚执导的《别了,温哥华》中陆大洪住的水上木屋就取景于此。边走边在取景框里发现着,按着快门… … 

路遇一西人妇人跟我聊天,看她大约 60 岁左右的样子,还问我是不是摄影师?我赶紧说仅仅爱好罢了。她也很喜欢摄影,问我有想过办摄影展览吗,如果有朝一日在她的摄影展上有朋友索要她的作品,她会很无比开心的。她是徳裔,生活在温哥华岛上一个很靠北面的农场,我没听过也记不住地名,在一个看不到邻居的很大的农场,养育了 6 个儿女,现在都已长大,分布在世界各地,讲到她每个孩子时脸上充满了那种自豪与喜悦让人记忆深刻。

一切都显得那么平和、自然,看看了计步器仅 3000 多步,却有那种走了万步的舒畅。一个平和的心态可能更为重要,有谁在生活中没有压力呢,无论年纪、地域。压力山大,有时候只是给自己的借口罢了,耳机里播放着李宗盛的《山丘》, 初闻不知曲中意,再闻已是曲中人。

越过山丘 虽然已白了头 喋喋不休 时不我予的哀愁… …
生活,应该少即是多 Less Is More

生活,应该少即是多 Less Is More

生活,应该少即是多 Less Is More

今天看房临时取消,外面的雨配着自制书桌上温暖的咖啡,看着自己网站 My Blog 下被充斥的每月地产报告,心想该加点不同色彩的东西了,毕竟我不仅仅是地产经纪。今天就胡侃一番,想到哪说到哪。

几年前建的一个新房子收尾工作中,屋主让花工买了很多的花草植物,这样房子一建完就有了完整漂亮的花园。但是屋主却忽略了植物长成后的高度与宽度,过密的种植间距不出几年就会有麻烦,不但有碍美观而且还影响到植物的健康生长。我依然记得那个花工在种植时愉悦的表情,毕竟是计件收费的。我没有留那个房子的任何照片,就以自家房子举个例子吧。

我家建完后仅做了 Fence、铺了草皮,花园留到来年的春季。同时我在 BCIT 选了 Residential Landscape Design,设计自家花园就成了我期末的大作业了。在温哥华建筑房屋时花园设计是必要的吗?我这里简单解释一下,除了以下三种情况外,基本上不需要。

  1. 温哥华的 First Shaughnessy 区,不但需要,而且要遵循严格的指导(Guildlines),有兴趣的可以搜索看一看;
  2. 温哥华的 Development Permit 申请,即非 Outright 建筑许可申请;
  3. 客户对花园有特别喜好与要求的,又不介意额外费用者。

下面以图片的形式介绍一下我的 As-Built Garden。

前院设计图, 2017-3-17 

刚种下“幼苗”的前院, 2017-7-15 

长成“青年”的前院, 2020-9-5

 前院鸟瞰图,跟图纸像吗?

植物列表(Plant List)

我以前写过 浅谈 Residential Landscaping,可以帮助理解这个列表,其中 24 O.C. (On Centre)意思就是以每 2 尺为间距种植。 

后院设计图, 2017-3-17

后院“幼苗”, 2017-7-15

后院,Garden Bed, 2017-7-15

后院,2020-9-5

后院, garden bed, 2020-9-5

后院鸟瞰图,2020-9-5

花园小结:有苗不愁长,需要一点点耐心;后院 Bed 长得最茁壮,因为阳光好,同理,小朋友长个子一定要多晒太阳,特别是在阴雨绵绵的温哥华;草坪质量变差,主要原因是今年春季添加了不少 Top Soil,但土质很差,再次说明了便宜没好货的道理。明年多了一个任务,恢复绿油油的草坪。

Less is More,少即是多,如果搜索 Wikipedia,这种理念最早追述到二战后期,在建筑设计、视觉方面人们追求的简约主义 (Minimalism)。我觉得引申到我们的思想与行为方面,是不是也很有意思。我们从生下来就面临很多选择与被选择,我们有很多奢想,这很正常。上学要排名高的,甚至私立学校;上大学也是如此,不是美国名校似乎脸面无光;建房子,要最好的设计加上最好的质量;房屋交易要卖得最高、买得最低;股票账户里一会浮盈、一会浮亏,其实都是浮云,我们总是在恐惧(Fear) 与贪心(Greed)之间徘徊。少即是多(Less is More),反之亦然,多即是少(More is Less),多多少少,简单就好 🙂 。 

 

2020年8月温哥华房地产市场报告

2020年8月温哥华房地产市场报告

2020年8月温哥华房地产市场报告

八月,温哥华炙热的房地产行情继续延续。大温地区各类房屋 8 月份销售量相比去年同期增长 36.7%, 新上市(New Listings)房屋量也相当活跃,相比去年同期增长 54.8%,市场各类房屋场存货(Inventory)仍低于去年同期 9.1%, 但是相比前 2 个月已经逐渐缓和。按照我之前报告提及的供需关系决定价格的原则,房价变动到本年底应该会比较平缓。

疫情改变了我们许多,而且影响深远。现在市场的行为都是 “刚需” Driven 的,疫情大大增加了人们呆在家里的时间,不论工作、学习、运动还是生活。我跟很多人都一样,期望在 House 里,有大大的后院,坐久了可以到自家花园走走,除除野草,养个狗,也可以种菜,享受有机生活,有个篮球框可以投篮,再奢侈点室内泳池,桑拿也可以有。这些梦想,反应到了地产房市场的变化:在不同房屋类型、不同 Lot Size,不同地段方面等等… … 具体如下:

 

独立屋市场:

 

Greater Vancouver Detached House Sales
 
 Greater Vancouver Detached House Total Inventory
 
Greater Vancouver Detached House HPI Benchmark Price

大温地区 8 月份独立屋成交 1,108 套,相比去年同期增加 55.8%,并且,高于同月 10 年均值 20.5%,部分原因是疫情春季销售活动的延后。独立屋在售总量(Inventory)相比去年同期下跌 23.6%,低于同月 10 年均值 25.1%;8 月份新上市独立屋数量(New Listing)1,856 套,相比去年同期增加 40.9%, 缓和了独立屋市场供不应求的现象。大温地区 8 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,491,300 相比去年同期增长 6.6%,自 2019 年 9 月以来维持了坚挺的价格增长趋势线。

 

公寓市场:

 

 Greater Vancouver Condo Sales
 Greater Vancouver Condo Total Inventory
 Greater Vancouver Condo Average Price Per Square Foot

大温地区 8 月份公寓销售 1,336 套,相比去年同期增加 19.4%,但比上月减少 5%。公寓在售总量(Inventory)6,135 套,相比去年同期增长 8.9%。8 月份新上市公寓数量(New Listing)2,919 套,相比去年同期大增 66.1%。大温地区公寓 8 月份 HPI 基准价为  $685,800,相比去年同期增长 4.5%。总体上,公寓价格 2 年内的波动比较平稳

我曾在 6 月地产报告提及疫情影响下由于在家办公与教育的盛行,会给原本炙热的温市 Downtown 与 UBC 的公寓市场浇些冷水,投资者可以关注一下。以 UBC 和 Downtown 的 Yaletown 为例,8 月的成交公寓的中间价位(Median Price)分别比去年同期减少 10% 与 7%,销售量也有一些萎缩;值得注意的是 Yaletown 8 月份新上市公寓数量同比去年增加 202%,着实会对公寓价格造成一定压力,我们继续紧密关注。

总结:

根据以上数据,从供给(Supply)与需求(Demand)关系的角度上来看独立屋市场表现在销售价格方面强于公寓市场,这同时又是一个辩证的关系,买家与卖家的角度不同,市场行为与影响也会不同。 我们每个人都有可能是买家,也有可能是卖家;在人生的不同阶段,我们会对房屋类型也有不同需求。不论独立屋或是公寓,每一个都是独一无二的产品,客观评估绝非易事,仅从数据、估价方面是远远不够的。真的,我们需要具体问题具体分析!   

对于房地产市场价格的走势,尤其是短期走势,谁又能说得清?说得清又如何呢?这个时代,仍旧充满诸多的不确定性:很多国家都在大肆印钞帮助经济恢复与救济受影响的民众,据说加拿大在这方面世界领先,财政赤字留给下任总理;人们在期待新冠疫苗人体第三期实验效果,从美股疫苗类股票的大起大落不难看出人们的焦虑与脆弱;长期低利率的政策是为了刺激消费,却成了买房子的积极因素,同时严峻的就业形势,又让积极放贷的各大银行捏把汗;日益紧张的国际地缘政治关系,我们华人更无法独善其身。真是,大事、小事、天下事、事事关心。

今天我的一个朋友回国,祝他一路平安!祝大家身体健康,事事顺心 🙂 

 

(Note: 报告中大温地区(Greater Vancouver)在这里包括了:Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。包括 Fraser Valley 和 Chilliwack 地区。)

    Remember Me Coco By Stephen Chau