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WILLIAM聊地产 #2024-02

WILLIAM聊地产 #2024-02

WILLIAM聊地产 #2024-02

美联储在 2024-1-31 的议息会议上连续第四次维持基准利率(benchmark interest rate)5.5% 不变,而且不温不火地声明:利率可能已经见顶,但并不急于降息,除非通胀目标可以持续性地(sustainably)控制在 2%。2024-1-24 加拿大央行宣布维持政策利率(policy interest rate) 5% 不变。TD Bank 经济学家预测由于对经济衰退风险加深(deepening recession risks)的担忧,加拿大央行最早在 4 月份 或 6 月份开始降息; Scotia Bank 经济学家则预测最早要下半年第三季度才会降息,因为经济发展超过预期 (outpacing expectations)。

无论专家如何预测,我们来看看市场的实际表现吧!一句话总结就是很火🔥。这一个多月以来,温哥华房地产各个区、不同类型地产都出现了抢 Offer 现象,能抢到的基本上都是无条件(subjects free) offer,直接造成价格快速反弹,很多买家只能陪跑。

我从事地产经纪 10 多年以来,这样的市场轮回经历过 N 次了。市场回调时,大家都期望更低,直到市场反弹,买家们蜂涌而上。大多数人都想 Time the Market,大多数人其实做不到,因为我们大多数人只是凡人。

我在上一期 William聊地产中提到 “房子是用来住的,不是用来炒的~在温哥华已经基本实现”。本来已经赋税重重的房地产行业,BC 省政府上周颁布的 2024 预算案中又提出了新的房屋倒卖稅(BC home flipping tax)。 该税适用于业主出售持有两年以下的住宅房产,卖方的销售利润最高需缴纳 20% 的税。购买第一年内出售的房产,税率为20%;第二年(购买后366天至730天),税率将逐渐降至 0%。该稅将于 2025-1-1 正式实行,不仅适用于房屋正常交易,而且包括合同转让(assignment)的情况。联邦政府本身实行的民用房屋倒卖规则(Residential Property Flipping Rule)正常同时适用。当然, BC 房屋倒卖稅有以下一些情况可以豁免:

  • 分居或离婚(Separation or divorce)
  • 死亡(Death)
  • 残疾或重大疾病(Disability or illness)
  • 因工作换地域(Relocation for work)
  • 丢失工作(Involuntary job loss)
  • 家庭成员变化(Change in household membership)
  • 个人安全(Personal safety)
  • 破产(Insolvency)

还有一条,如果是建新房出售的,也是可以得到豁免的,对建商算是一则好消息。

既然地产投机无望,我们还能从地产投资中赚取利润吗?答案是肯定的,但能否成功将更加看重专业、眼光与细节!我会在以后的 #William聊地产 中侧重技术性与专业性,而非市场的涨涨跌跌。我们都知道 2023 年 10 月温哥华通过的新法案~在低密度的社区增加缺失的中型屋,所谓的 “Adding missing middle housing” 。 一个 33 尺宽的标准地居然可以建 4 个单位,Multiplex 这个词开始变得流行。这个法案对独立屋是福还是祸?现在市场上没有足够的 Multiplex Dwelling 数据,可以找到的是之前为数不多的通过 Rezoning 的个别案例。不妨,我来分析一下双拼屋(Duplex)。2018 下半年温哥华市政府通过了几乎所有独立屋地可以发展成 Duplex 的法案。5 年多以来已经建成不少的 Duplex,我来分析、对比一下独立屋和双拼屋的市场表现状况,一切用数据说话!

  • 地区范围:温哥华西区 Granville St 以西,不包括 UBC 大学保留地
  • 销售时间:2022-01 至 2024-02
  • 房屋年龄:5 年内新房
  • 土地面积:独立屋地宽在 33-40 尺的标准用地

首先,来看看截止 2024-2-29 市场在售数据,为了相对客观起见,我排除了挂牌价 $10,000,000 的位于 1849 CREELMAN AVENUE 的独立屋(所谓去掉一个最高价),和建在大地上(地宽超过 40 尺)室内面积超过 2,000 平方尺的双拼屋。

  1. 截止 2024-2-29 独立屋与双拼屋上市数据
    在售数量
    Number of Listing
    最高价
    High
    最低价
    Low
    平均价
    Average
    中间价
    Median
    独立屋
    Single Family
    7$5,680,000$3,600,000$4,554,000$4,480,000
    双拼屋
    Duplex
    13$2,968,800$1,898,000$2,539,908$2,588,000

  2. 自 2022-1-1 独立屋与双拼屋销售数据
    在售数量
    Number of Sold
    最高价
    High
    最低价
    Low
    平均价
    Average
    中间价
    Median
    独立屋
    Single Family
    46$6,000,000$3,380,000$4,126,586$4,122,500
    双拼屋
    Duplex
    24$2,860,000$1,568,000$2,539,908$2,527,321

在市场供给方面,7 个在售独立屋和 13 个双拼屋。同一土地上建造两个 Duplex 的成本还是略高于独立屋的,从要价上就不难看出来。在过去两年多,销售了 46 栋独立屋和 24 栋 Duplex,市场需求表现都不错,相信以后会有更多的 Duplex 推出市场。另外,已售的独立屋都是在以前 RS Zoning (2023 年底前审批的)规范下,室内面积可以建到土地面积的 70%。去年底温哥华市政府推出的密集型法规,对建造独立屋有了 “惩罚性” 的变更,容积率减小到 60%。有人说,以后全新的独立屋的价格会受到影响!我不完全赞同:面积小同时建筑成本也会相对减少;室外活动空间、花园更大,华人家庭经常忽视 Outdooor Living;独立屋毕竟是独立屋,不像 Duplex 仍属于两个房子的 Strata,两户人家还得协商房屋维护的事宜!

我认为一块建地的发展能否成功,除了考虑 Neighborhood 更适合什么类型的发展,更重要的还是在于设计、质量和细节方面。昨天从 Dunbar 的一个 Open Home 回来,一个 33 X 122 的标准地,开门仅 10 分钟,就有 30 几组买家蜂拥而至,黑压压一片。我不禁带着一丝压抑的心情看完房屋,这么多的买家除了把价格哄抬得很高以外,对于后期的发展只能带来更大的压力。对了,看这块地的买家基本上都是我们华人同胞,是否考虑换个地方呢 🤫?

如有问题与讨论,欢迎联系笔者:

William Li
BC省注册地产经纪/ 建筑商
BC省注册验屋师(2012-2018)
☏ 778-968-4968
📧 wli@jalh.ca

版权声明
1.版权归网站 JALH.CA 及微信公众号 Life Undefined,原作者 William Li 所有;
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WILLIAM聊地产 #2024-01

WILLIAM聊地产 #2024-01

WILLIAM聊地产 #2024-01

我曾于 2023 年 4 月停更地产报告,但仍一直紧密关注市场动态,时隔 10 个多月,再次向大家分享个人的一些地产心得。

聊加拿大地产不得不提及银行利率,目前的加国央行政策利率已经连续 3 次议息会议维持在 5%,为 22 年以来最高。很多专家喜欢搞预测博眼球,认为今年初要开始降息,房价会回暖。下面我先通过一系列的图表来看看专家们的理论依据!

当加拿大央行于 2023-01-25 快速加息至 4.5% 并宣布基本到位并进一步观望时,大温地区各类房地产迎来了一波反弹,量价齐升,直到央行又不得不在 2023-6-7 和 2023-7-12 各加 50 个基点,使政策利率来到了 5% 并维持到现在,随后销量下跌,价格也相应轻微回调!

加国央行与美联储调控利率的首要目标都是控制通货膨胀与维持健康的劳动力市场,所以他们都较为紧密地关注相应的经济数据,走一步看一步。既要把通货膨胀率最终降低到 2%,又要使放缓的经济尽量地软着陆,不得不说是一项异常艰难的任务。

加拿大 2023-12-19 公布的 11 月 CPI Rate 为 3.1%,而 12 月份的 CPI 数据即于 2024-1-16 公布,我们拭目以待。加拿大第三季度的 GDP 增长为负的 0.3% (2023-11-30 公布), 2024-2-29 将公布加拿大 2023 年第四季度 GDP 数据,如果说连续两个季度增长为负值,说明加拿大经济已经进入衰退(Recession)。

难道,我们买个房子自住或是投资,还要研究经济不成,以抓住最好的时机?在过往的 2023 年地产市场,我认为最大的挑战是优质房源匮乏,除去那些自 2017 年以来频繁挂牌,在我们同胞手中交易的地产外,可以考虑下 offer 的房屋非常紧缺。房屋买卖的交易成本加上维护成本,使得很不少地产 “投资” 者非常苦恼。一些温哥华西区的独立屋在过去 7、8年中没涨反跌的不能算是很少数!

除了加拿大央行控制的利率政策,我们来回顾一下近些年各级政府所使用地产调控手段:

我从 2023 年初开始关注全球最大投资管理公司之一的贝莱德(BlackRock)发布的地缘政治风险评估报告(Geopolitical Risk Dashboard),从当时的中美战略竞争矛盾,加之目前的网路攻击风险 (Major cyber attack)和巴以冲突等,世界越来越不太平。地缘政治风险左右了人流、物流和资金流,进而影响资产价值,比如股票、房地产等。下图显示了加拿大过去 25 年人口变化图,人口逐年递增,2023 年据统计人口已经超过 400 万了

之前关注过我《地产报告》的朋友们都知道我不建议 Time the market,因为真的很不易。在选民压力下各级政府对控制房价下的 “药”,复杂的经济状况和国际地缘政治局势,加上房屋买卖的交易成本(大致房价的 5%),已经使短期获利变得难上加难。“房子是用来住的,不是用来炒的”–这个不仅加拿大而且中国政府的努力目标,我认为在温哥华基本上实现了。房地产市场的真正挑战是房源供给总体不足,和如何客观地评估房地产价值,而非告诉客户何时买、何时卖!

说句题外话,素来孤陋寡闻的我在这次回国的途中第一次听到了董宇辉这个名字,并考古了这位跟我是老乡且同一星座的哥们。他在新东方被迫放弃教培业务的时候,继续利用自己个人时间免费为高三学生网上教授英文,同时要直播卖菜;在直播卖菜非常艰难的时候拒绝他的任何 50 万学生线上捧场直播带货,而让他们 “写作业去、读书去、出去打羽毛球去、睡觉去、甚至谈个恋爱去”;而当东方甄选做得有点起色的时候,董宇辉想到的是把新东方辞掉的那些师哥、师姐接回来!他的努力、善良让人心痛也让人感动!做一个像董宇辉那样努力、善良、诚恳的地产人,是我的目标!

(Note: 报告中大温地区 – Greater Vancouver 在这里包括了:Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。包括菲沙河谷和奇利瓦克地区 Fraser Valley & Chilliwack 。)

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《温哥华房地产市场报告》停更通知

《温哥华房地产市场报告》停更通知

《温哥华房地产市场报告》停更通知

自 2019 年 3 月我的第一份《房地产市场报告》以来截止 2023 年 3 月总共写了 48 篇房地产市场报告,这期间经历与见证了新冠疫情、各国央行为应对疫情采取的量化宽松与极低利率政策、继而引发的通货膨胀、和应对通胀的量化紧缩与快速加息,房价随之跌宕起伏。这每一份报告中的数据都是来自我的计算与分析,每一张封面图片都是我亲手拍摄,撰写每一份报告都给予我学习新知识的机会,使我养成独立思考的习惯。但是,我决定停更。

先来总结一下我的网站(jalh.ca)浏览量最多的帖子,有点意思,下面是我的 Top 5 网页:

  1. About Me 
  2. 谈谈房屋漏水问题 
  3. UBC 公寓、联排别墅投资攻略 
  4. 2022年9月温哥华房地产市场报告 
  5. 常见建筑风格 (conventional architecture styles)

除了第一个自我介绍的网页,其他几个 Post 都是我花了大量时间去构思与完成的,如果 Google 搜索 “房屋漏水问题”、“UBC 公寓投资”、“常见建筑风格” 这些关键词,我的文章都是 Google 优先推荐的。换句话说,想要做好一件事,的确没有捷径可走。《谈谈房屋漏水问题》来自我多年验屋师经验,加上工地上几年的木工经历、房屋设计建造等等,文章所用图片皆选自我验屋过程中的近万张图片;《常见建筑风格》也来自本人工作与学习的经验,花费 1 个多月时间进行总结,并在文章后罗列参考引用 (Reference),居然被个别地产同行和媒体盗用,于是我气愤不已地写了篇 《怨妇难当》

48 篇地产报告中,只有《2022年9月温哥华房地产市场报告》那篇上了热搜,我回看了一下,除了 “地缘政治风险” 因素没有提及(2023年1月报告正式引入),我算是在很多方面做到苦口婆心了。虽然我一直称 Time the Market 是很难的事,但还是希望关注我报告的朋友们能在这波地产回调中受益。目前,温哥华房地产市场反弹较为强烈,基本上都是人们贪婪又胆怯的心理作祟,卖家惜售、买家焦虑,这就是成交量不多,价格上涨的原因吧。

虽然停更月度地产报告,我会继续紧密关注市场动态,是否选择其他形式(比如短视频媒体)仍未决定。但我会多 Post 些技术类的帖子,似乎这样可以帮到更多的朋友。谢谢关注 🙏!

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2023年3月温哥华房地产市场报告

2023年3月温哥华房地产市场报告

2023年3月温哥华房地产市场报告

大温地区 2 月份各类房屋销售可谓是量价齐增,在这么 “靓丽” 的形势下,我们并未看到新上市数量的明显增加,春季是传统的销售旺季,不难理解卖家的心理,让市场反弹的子弹再飞一会…… 回看大温地区房地产的历史走势,价格总是跌得慢涨得快,市场的供给相当有限,当买家焦虑而卖家惜售时,价格就容易失控了。

当前各国央行为了应对通胀而接连加息、量化紧缩,银行流动性的恶化造成了最近的硅谷银行倒闭和瑞士信贷被收购的一连串危机事件,美联储将于本周三(3 月 22 日)公布的利率决议将对全球金融市场产生重要的影响。我们拭目以待。下面先分别看看独立屋与公寓市场的具体表现。

独立屋市场:

大温地区 2023 年 2 月份独立屋成交 518 套,环比上月大增 72.1%,但同比仍减少 48.8%,相比过往十年同期均值减少 44.8%;新上市独立屋数量 1,097 套,同比减少 43%,环比上月略增 6.1%;独立屋在售总量 3,231套,同比增长 1.1%,仍低于过往十年同期均值 27.5%。大温地区 2 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,813,100,同比去年降低 12%,但环比上月略有增加,出现回暖迹象。

公寓市场:

大温地区 2023 年 2 月份公寓销售 932 套,同比减少 49.9%,相比过往十年同期均值减少 27.7%;新上市公寓数量 1,729 套,同比减少 34.4%,环比上月增长 1.8%;公寓在售总量 3,533 套,同比增长 13.3%,仍低于过往十年同期均值 12.7%;大温地区公寓 2 月份 HPI 基准价  $732,200,同比减少 3%,但已经连续 2 个月上升。

总结:

加拿大央行于 3 月 8 日宣布维持其政策利率 4.5% 不变,并继续量化紧缩,下一次公布利率决议是 4 月 12 日,我们会继续观望。上周日传奇投资人巴菲特似乎特别繁忙,有传闻称为应对银行危机拜登政府已紧急联系巴菲特。说起巴菲特我们对他的那句投资名言都不会很陌生,“别人恐惧我贪婪…” ,我们往往在恐惧与贪婪中探测市场的底部,但是真正能做到的寥寥无几。这次温哥华房地产市场回调的底部大概率已经过去,除非无法控制的突发意外,例如战争失控、亦或是什么未知的恐怖病毒等等。我在历次地产报告中多次对所谓市场底部提及自己的经历与感受,而这次,你抄到底了吗?

其实,抄底是个伪命题。就连巴菲特本人买股票也常常买在了半山腰,但他在选股上有着自己卓越的理念与信仰,他在购买任何一只股票时都可以计划做到终身持有。例如巴菲特投资可口可乐几十年赚了上千倍,千倍是什么概念?巴菲特对我们的启示是找到伟大的公司,与其长期相伴,做时间的朋友。我们在投资一个房子的时候,有没有想过可以持有一辈子呢?我却常常在 MLS 系统里看到有频繁交易的房屋,不但亏钱,而且还影响心情。

我在写本月报告的时候,再过几个小时就是 3 月 22 日美联储公布利率决议的时候了,金融市场都在紧张地等待。无论是否加息 25 个基点,无论鲍威尔此次记者会的语调是鸽还是鹰,我们都无法控制,也难以预测,但我们可否借鉴一点巴菲特的投资经验呢?买 “对” 房产的意义大于所谓的买在 “低点”。什么是 “对” 的房地产,以后有机会再聊!

(Note: 报告中大温地区 – Greater Vancouver 在这里包括了:Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。包括菲沙河谷和奇利瓦克地区 Fraser Valley & Chilliwack 。)

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2023年2月温哥华房地产市场报告

2023年2月温哥华房地产市场报告

2023年2月温哥华房地产市场报告

大温地区 1 月份各类房屋销量同比、环比皆大幅下降,新上市数量相比上月(12 月)大幅提高。大家可能注意到周边不断出现的 “Sold” 标志,之前挂牌长久的 Listing 纷纷卖掉,新上市 “物美价廉” 的房屋抢 Offer 现象屡见不鲜。似乎市场已经见底,卖家感到迷惑,买家开始焦虑。

在高利率环境下,那些中间价位左右的刚需房受到相对追捧,而高价市场继续高处不胜寒。所以不难理解独立屋基准价继续下滑,而公寓市场却稍稍抬头。下面先分别看看独立屋与公寓市场的具体表现。

独立屋市场:

大温地区 2023 年 1 月份独立屋成交 301 套,同比减少 51.9%,相比过往十年同期均值减少 49.5%;新上市独立屋数量 1,033 套,同比减少 16.2%,环比上月增长 170%,1 月份新上市相比圣诞的 12 月大增也是常态,但是值得进一步关注;独立屋在售总量 3,122 套,同比增长 17.8%,仍低于过往十年同期均值 24.4%。大温地区 1 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,801,300,同比去年降低 9.1%,相比 4 月份的高点减少 14.3%。

公寓市场:

大温地区 2023 年 1 月份公寓销售 575 套,同比减少 56.2%,相比过往十年同期均值减少 35.7%;新上市公寓数量 1,699 套,同比减少 24.1%,环比上月增长 180%;公寓在售总量 3,409 套,同比增长 19.5%,仍低于过往十年同期均值 11.3%;大温地区公寓 1 月份 HPI 基准价  $720,700,同比减少 1.1%,但环比上月稍稍抬头,增长 1%。

总结:

我在过往的报告中多次讨论通胀与加息的问题,我们曾预计也期望通胀已经见顶,这样加息也会停止并逐渐进入降息通道。但 2 月份的数据稍稍有些 “意外”,2 月 14 日公布的美国 1 月核心 CPI(消费物价指数)为 5.6%,高于预期;2 月 16 日公布的美国 1 月核心 PPI(生产者物价指数)为 5.4%,高于预期;2 月 24 日公布的美国 1 月核心 PCE(个人消费支出)为 4.7%,高于预期。CPI、PPI 和 PCE 被称为反应通货膨胀的 3 大指标,有兴趣的可以点击这里了解一下(https://www.britannica.com/money/measure-inflation-cpi-ppi-pce)。

这些数据至少说明顽固的通胀有些反弹,但是否进一步恶化,只能走一步看一步。 1 月 25 日, 加拿大央行宣布加息 25 个基点后,加拿大央行行长 Tiff Macklem 曾称将考虑有条件地暂停加息,但考虑到最新的经济指标,加央行行长已经警告考虑进一步加息。     

我在上月的地产报告中引入了地缘政治风险因素,相比贝莱德(BlackRock)上一份地缘政治风险评估报告,在其 2 月 9 日发布的最新报告中,俄国北约冲突(Russia-NATO Conflict)与中美围绕台湾与南中国海的战略竞争(US-China Strategic Competition)已经发展到前两位的重大风险,注意到在俄乌战争一周年之际,报告中提及的不是俄乌而是俄罗斯与北约冲突,大有地缘政治风险进一步恶化的趋势。

疫情三年多首次回国,人在旅途身不由己,报告没有及时更新,请见谅!疫情看似已过,希望大家珍惜来之不易的平和与自由,且行且珍惜!

(Note: 报告中大温地区 – Greater Vancouver 在这里包括了:Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。包括菲沙河谷和奇利瓦克地区 Fraser Valley & Chilliwack 。)

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