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2019年03月市场报告

2019年03月市场报告

本报告数据截止于 2019 年 3 月 31 日,温哥华市,包括温西、温东,基本反应了温哥华周边城市的房地产现状。

温哥华独立屋市场:

 

Vancouver Detached House Sales

 

Vancouver Detached House Total Inventory

 

Vancouver MSL® HPI Benchmark Price

温哥华 3 月份独立屋成交 117 套,相比去年同期下跌 14%,但从 2018 年 12 月以来,平均每月成交量递增 16%。同时独立屋在售总量(Inventory)相比去年同期下跌 9.4%,3月份新上市独立屋数量(New Listing)同比下跌 14.9%。

独立屋 HPI 基准价相比去年同期下跌 11.4%,相对仍然充足的供货量(Inventory),短期内对价格走势仍有一定压力。尤其由于中国大陆资金流动管制,温西的一些高端房屋受到更大的影响,有些相比 2016 年最高点下跌近 35%;而在温东带地下出租空间的标准独立屋受到的影响相对较小,价格相对近年最高点时只下跌 17% 左右。

 

温哥华公寓市场:

 

Vancouver Condo Sales

Vancouver Condo Total Inventory

Vancouver Condo Average Price Per Square Foot

温哥华 3 月份公寓销售 328 套,相比去年同期下跌 34.9%。与独立屋表现不同的是,公寓在售总量(Inventory)相比去年同期增加 96.5%,3 月份新上市公寓数量同比增加 19.4%。公寓 HPI 基准价相比去年同期下跌 7.5%,每平方尺均价同比下降 11.5%。考虑到近些年兴旺的新建公寓市场,不断有新的公寓投入市场,这会对公寓市场中长期价格走势产生一定压力。

总结:

温哥华是全球房地产放缓的一部分,例如悉尼、墨尔本、奥克兰、香港等等都有类似的状况。加拿大也是中美贸易战的直接或间接牺牲品,经济的放缓与不稳定性也导致央行在利率政策方面小心翼翼。加拿大联邦政府与 CMHC 新推出的首次购房共享按揭计划,也是为了刺激一下低迷的市场,可是购房价低于 50 万的条件,在大温地区起不到实质的作用。BC 省 NDP 的一揽子打击投机、降低房价的政策已显成效。房地产的泡沫正在被挤破,很难想象 NDP 政府会再出台任何打压房地产市场的举措,毕竟双刃剑也有伤到自己的可能。估计 2 年之后的 BC 省选,无论哪个党当选,目前的投机空置税与学校税,不太可能全部取消,相信会修订得更加公平合理。

房价走势根本上是由市场供给与需求所决定的。此次房地产市场的低迷不同于 2007 年美国的次信贷危机,在售房屋总量在 2008 年 9 月达到最高,而近期在售的市场存量(Inventory)与新上市数量(New Listing)均比较稳定。购房的需求体现在刚需方面,都或比较理智。由于市场走低,开发商无论大型、小型,都比较谨慎,毕竟是盈利性组织。能解决融资问题的已经在计划下一波赚钱的机会了。  

温哥华房地产市场正在经历调整、变化,不同地区、不同类型、不同设计的房地产都会有不同的市场表现。总之,机会与风险共存。

注:要更好理解这些地产术语,请看  Average Price, Median Price, MLS® HPI Price Explained

 

Average Price, Median Price, MLS® HPI Price Explained

Average Price, Median Price, MLS® HPI Price Explained

在房地产行业经常会遇到不同的价格表述,比如 Mean Average Price(均价),Median Price (中间价)和 HPI Price(基准价),有时让人有些疑惑,我们来逐一解释、比较一下。

(Mean)Average Price 最为直观,是指在一段时间内销售总价再除以销售的数量。而为了得到 Median Price(中间价),需要把在一段时间内的所有相同类型的销售数据从小到大排序,如果销售总数是偶数,Median Price 取相对低的那一半的最高价;如果销售数量是奇数,那么 Median Price 就取正中间的那一个。

MLS® HPI Price 有时称 Benchmark Price:基准价。不同于 Average Price 和 Median Price, HPI Price 根据 MLS® 系统数据库,“计算”出来的在一个区域内除去高端的和低端的、 “典型的” 或者“中等范围的房屋的” 的房屋价格。如何定义 “典型的” 房屋比如几个卧房、多大面积,多少年新的,何等电器等等,我们不得而知。HPI Price 用来帮助买家、卖家跟踪价格趋势,而非实际成交价格。

我们应该用哪一种价格方式帮助我们分析市场呢? Average Price 在某段时间内如果有很高端的物业售出,自然会带高整体的均价,有时会误导我们。例如在 UBC 的 Wesbrook 社区,销售的公寓中每几年都有面积跟价格都高于2房公寓若干倍的 Penthouse,当然会带高整体均价的。在这种情况下, Median Price 受到的影响相对 Mean Price 会小些。但是如果月销售量不高,而且成交的多是高端屋或者低端屋,Median Price 也会受到较大影响的。所以在采用 Median 中间价的时候,最好是在一定的销售数量基础上的。

是不是 MLS® HPI 的基准价就更可靠些?在温哥华这样快节奏的房地产市场,也要非常小心。已有业内的专业人士质疑并有数据证实基准价的错误。我们无从理解地产局基准价的计算公式,但肯定难以做到完美(可以看相关报导)。

这里我来例举地产局数据中心(REBGV Stats Centre)的一个错误- Days on Market (DOM 销售天数)。一个卖掉的房子可能有多次挂牌记录,每一次记录都有一个独立的 Lisitng Number, 而在现有系统下销售天数只反应最后一个卖掉的销售记录的DOM,而非实际销售天数 CDOM(Combined Days on Market,所有不同挂牌记录天数总和)。例如,数据中心显示的温西 Dunbar 区2019年3月 Detached Homes 平均销售天数为62 天,而我累计了实际销售的12个独立屋CDOM 数据,实际平均销售天数是109天。地产局应该已经意识到这个问题,想要彻底解决就得给每一个房屋设定一个唯一的 ID,而非 Listing Number。虽然技术上可行,但在这么庞大的数据库基础上也是有相当难度的。

由此可见,没有一个价格系统堪称完美。无论是 Average、Median and HPI Benchmark Price,只能提供一定的辅助作用。如果电脑数据能说明一切,还要人干什么。毕竟,每一个房子都是唯一、独特的,要买得清楚、放心仅看数据是远远不够的。

真的都挺好吗?

真的都挺好吗?

”都挺好“刚刚热播完毕,据说大结局的收视率超过了春晚,不得不说是相当成功的一部剧作。国内外都有不少热评,甚至也引起英文媒体的注意,可见该剧触及到很多深层次的问题。 今日偶在留园网上看到一篇文章 “我们都错怪苏大强了! 三千万中国人都跟他一样” ,尤为感触!很多人打不开该网页,我就在此转载一下吧。

苏大强得的是阿尔茨海默氏病 (alzheimer),是一种神经系统的疾病,早期发现与后期护理都有一定难度,而且至关重要,也是一个世界难题。中文俗称老年痴呆症,我认为这个称呼有一定的贬义与歧视,建议还是尽量少这样称呼。其实,精神健康问题并非离我们很遥远,希望我们每个人都能正视这个问题,这样才可以最大程度减少患病者与陪伴着的痛苦。

我们都错怪苏大强了! 三千万中国人都跟他一样

转自“留园网”

秦琪 | 首都医科大学宣武医院神经疾病高创中心医师,神经病学博士

阿尔茨海默病是一种以进行性认知功能障碍为特征的中枢神经系统退行性病变,是老年痴呆最常见类型。我国阿尔茨海默病患者总数超过900万,而处于痴呆前期的轻度认知障碍患者数目已超过2300万。2015年,由此带来的经济负担已高达10735亿人民币。

对阿尔茨海默病的研究和临床诊疗重点应从痴呆阶段转移到痴呆前阶段,及早发现及早治疗,会对延缓疾病进展,改善患者的生存期与生活质量具有重要意义。

当有人出现/发现以下症状时需高度怀疑患有阿尔茨海默病,并到正规医院神经内科就诊:记忆丧失打乱日常生活,计划或解决问题的能力下降,时空错乱,在理解视觉图像和空间的关系上出现障碍,语言障碍,社交能力下降,情绪或性格的改变,判断力下降等。

当照护工作持续较长时间,非职业照护者往往要被迫牺牲掉自己原本的生活与工作时,他们面临的压力也不轻松。所以,在关爱患者的同时,也需要关心照护者的心理健康。

昨晚,热播电视剧《都挺好》剧终,在大结局里苏大强不幸确诊患有阿尔茨海默病,让不少观众留下了同情的泪水。鉴于我国阿尔茨海默病发病率逐年升高的现实,大家还是很有必要了解一下这个病。

剧照:电视剧《都挺好》中,苏大强在妻子墓前诉说自己的病情。

一、目前,阿尔茨海默病是一个无法逆转的疾病,已成为严重危害我国老龄人群健康的主要疾病之一

阿尔茨海默病(Alzheimer’s disease,AD)是一种以进行性认知功能障碍为特征的中枢神经系统退行性病变,是老年痴呆最常见类型。临床上通常起病缓慢,表现为智能减退、记忆力下降、失语、失用、失认和抽象思维损害、计算力和视空间能力损害、人格和行为改变,部分患者可伴幻觉妄想等。

根据首都医科大学宣武医院痴呆与认知障碍课题组牵头的中国认知与老化研究(China COAST),我国已成为世界上老龄化最严重的国家,我国阿尔茨海默病患者总数超过900万,而处于痴呆前期的轻度认知障碍患者数目已超过2300万。由于阿尔茨海默病晚期患者会丧失独立生活能力,给家庭和社会带来沉重的心理压力和经济负担。2015年全国痴呆患者的经济负担已高达10735亿人民币,占我国GDP的1.47%,且这些数据仍在快速攀升。

二、鉴于阿尔茨海默病的新药研发皆失败的困局,国际学术界已逐渐达成共识,阿尔茨海默病的机制研究应该从痴呆阶段转移到痴呆前阶段

到目前为止,阿尔茨海默病的病因及发病机制尚未阐明,但可以明确的是特征性病理改变为β淀粉样蛋白沉积形成的细胞外老年斑和tau蛋白过度磷酸化形成的神经细胞内神经原纤维缠结。因此,相关的阿尔茨海默病新药研发的都围绕着该机理展开,但令人遗憾的是,这些新药在临床试验中逐一失败。究其原因是药物干预的对象主要为痴呆阶段,而此阶段患者的神经元已经大量凋亡,残存的神经元功能也已严重受损,所以即便进行抗Aβ的治疗也难以逆转疾病进程。

由此,国际学术界已逐渐达成共识,阿尔茨海默病的机制研究应该从痴呆阶段(dementia stage)转移到痴呆前阶段(pre-dementia stage)。阿尔茨海默病痴呆阶段是指阿尔茨海默病病理生理发展到一定程度而出现临床症状的阶段,即传统意义上的阿尔茨海默病。而阿尔茨海默病痴呆前阶段是指已经发生了阿尔茨海默病病理生理改变,无或仅有轻微临床症状。

三、在实际生活与诊疗环节中,医患双方若能及早发现阿尔茨海默病的相关征兆并及早治疗,也会对延缓疾病进展,改善患者的生存期与生活质量,具有重要意义

现实中有许多阿尔茨海默病患者并未得到明确和及时的诊断,研究表明仅有小部分的痴呆患者得到了相应的诊断,而在低收入国家,诊断率更低,而获得诊断的患者其诊断也往往延迟。这种诊断延迟受多种因素影响,比如患者和家属把痴呆症状误认为是正常的衰老,有记忆力问题的患者倾向于隐瞒甚至否认他们的症状,以及医疗人员对于痴呆诊疗经验不足等。

对于医生来讲,可以充分使用认知功能评估工具、生物标记物、核磁共振、葡萄糖代谢PET、淀粉样蛋白PET等多种方法来综合诊断阿尔茨海默病患者。

对于患者及家属来讲,当出现/发现以下症状时需高度怀疑阿尔茨海默病,并到正规医院神经内科就诊:

(1)记忆丧失打乱日常生活

这是阿尔茨海默病最常见的症状,特别是会忘掉刚刚获得的信息。此外,还会忘记重要约会或事件,反复询问同样的问题。例如,剧中苏大强忘记女儿家的住址。

(2)计划或解决问题的能力下降

有些阿尔茨海默病患者会在规划、执行计划或者进行与数字有关的工作方面出现问题。比如,原来很熟悉的菜谱,现在做起来却有困难。

(3)时空错乱

阿尔茨海默病人会记不住日期、季节以及时间的流逝。对于那些不是即刻发生的事情他们可能很难理解,有时还会忘自己身处何地或者是如何到达的。剧中的苏大强就曾走丢。

(4)在理解视觉图像和空间的关系上出现障碍

视觉问题是患有阿尔茨海默病的一个征兆。患者可能在阅读、判断距离、确定颜色或对比度上出现困难。

(5)语言障碍

当有人频繁地在谈话中间突然停止,或者突然间不知如何继续谈话,或者重复自言自语,或者找词困难,或者把东西叫错名字,这些时候都要高度怀疑患有阿尔茨海默病。

(6)社交能力下降

有阿尔茨海默病的人可能会从爱好、社交活动、工作项目或运动中脱身。

(7)情绪或性格的改变

阿尔茨海默病人可能会有情绪和性格上的改变,他们可能会变得困惑、多疑、沮丧、恐惧或焦虑。

(8)判断力下降

阿尔茨海默病人从前期症状到后期进展,会经历判断或决策能力下降的变化过程。例如,他们可能失去对钱的价值的判断力,他们可能在梳洗或保持个人清洁方面关注较少。剧中苏大强购买理财产品被骗,也不爱洗澡就是患病的早期表现。

到目前为止,阿尔茨海默病还是一个无法逆转的疾病,药物治疗仍是最有效的治疗方法,可以减缓疾病的进展。此外,治疗还应包括对患者心理、社会和环境因素的管理,针对认知功能的非药物治疗,针对其他精神行为症状的干预和针对伴随疾病的干预等。

剧照:苏大强给明玉买习题集,戳痛很多人的片段。

四、在关爱患者的同时,也需要关心照护者的心理健康

在电视剧中,苏大强将后半生交给苏明玉,直言若是自己傻了就送养老院或者用大铁链子将自己拴在屋里。这一情节反应了更加棘手的照护问题。

照护者首先需要对患者症状有科学的理解。阿尔茨海默病患者最早发生且表现最严重的症状是记忆力下降,尤其是近期记忆。这将导致阿尔茨海默病患者原本做得很熟练的事情也慢慢做不好了,比如做饭时忘记关煤气把锅烧干了。照护者如果能理解这些,就可以尝试一些提示的方法,比如用定时器,帮助患者减少发生危险。

此外,语言理解能力减退、反应迟钝也是阿尔茨海默病患者的典型症状。患者语言功能的损害甚至让他们无法说出一些很简单的事物名称,无法顺畅地与照护者沟通,还时常伴随着一些异常行为的出现,如易怒、易激惹、打人、猜疑自己的配偶、藏东西等。视空间能力受损也导致患者常无法独自外出,否则就会找不到回去的路。这些都为照护者带来极大的挑战。

尤其当照护工作持续较长时间,非职业照护者往往要被迫牺牲掉自己原本的生活与工作时,他们面临的压力也不轻松。所以,在关爱患者的同时,也需要关心照护者的心理健康。

现在回看一下电视剧《都挺好》,苏大强在前44集里的“作天作地”,固然有人物性格设定的原因,但是不是更像是阿尔茨海默患者的早期症状了?很多情节实际上都反映了他认知功能受损的事实。

总之,让人恨不起来的苏大强,倒是用他的个人命运提醒了我们:阿尔茨海默病越发普遍,这种疾病不论对患者还是对家人都是非常大的负担,因此为了自己,更为了家人,我们都需要了解一下相关的医学知识,同时给予家人更多关爱和观察,积极预防和治疗疾病。

Farmer House Construction Stymied

Farmer House Construction Stymied

Richmond 市府去年底通过了限制在农庄地上独立屋建造的最大面积为4,300平方尺的法令,我还写过一篇关于Richmond农庄地的博客。 今天在 Vancouver Sun(温哥华太阳报)的一则报道则有些让人大跌眼镜,可见政府急了也跳墙!

这篇报道的标题为“Richmond farmer’s home construction stymied by new regulations”, 报导一开始有两个关键词: stymied (被阻挠的)和 rescinded (撤回)a building permit,这两个都是很让人郁闷的表述啊。报导中主人公 Johal 先生申请在他们家位于Richmond 6号路的蓝莓庄园建一所 10,500 平方尺的大别墅供自己的大家庭使用。年初收到有条件的建筑许可,其实就是 demolish permit,Johal 第二天就着手拆旧房子,结果10多天后收到市政府的通知,要按照新法令(最大面积4,300尺)重新申请建筑许可。仔细看文中的时间点,真为 Johal 先生有些鸣不平,他的拆房许可是新条例通过之后签发的,政府出尔反尔让这人仁兄损失不少,而且拆掉的旧屋比新规定允许的最大面积都大,真让人无语呀😶。

也评Richmond农庄地最新限制

也评Richmond农庄地最新限制

本周二(Dec-18, 2018 )Richmond 市政府投票通过在农庄地 (ALR Land)上可建独立屋的最大面积为4,300 平方尺,包括车库与其他 accessory buildings。比BC省上月通过的限定还少了1,000平方尺。这里是CBC News 的相关新闻报导

关于 Richmond 市府对于农庄地的规定与最新更新,请点击 Farmland Housing Regulations.

很多人可能不太在意农庄地,觉得跟自己没有什么关系,其实也并非如此,至少关系到一些地产投资趋势、华人群体的形象等等。这里分享一个案例吧。

2017年6月份位于13000 Blundell Road, Richmond 的20英亩左右的农庄地以920万的价格卖掉,政府2017年的估价仅为$78,564。 这也着实让这一交易在当时上了头条。卖方农场主与挂牌经纪都欢天喜地,这样的价格,下几辈子都不用种地啦。不管你信不信,我是不太相信买家投资920万是为了去种蓝莓的。买家看重的是潜在的万尺以上的巨型豪宅,后院的网球场与游泳池,自己享用或者再转卖赚钱。当时我就跟朋友讲过,政府可能会出台限制,这样的价格买进风险很大。

跟进一下这个房子的后续发展吧,我搜索了Richmond 市政府 2018 Development Applications,这个信息是公开的,各个市政府都有这样的信息公布。我发现进展似乎不太顺利。

从上面的信息表格可以看出 13000 Blundell Road 今年申请分割成4块农庄地,每一块不小于2英亩,结果被 “Rejected” 了,不清楚最新状况如何。

其实,Richmond 的农庄地问题由来已久,早已引起许多人士的不满,主流社会也是相当关注的。国际邮报关于Richmond 农庄地的报导是很详细的, 里面提及很多让人脑洞大开的 “投资方法” ,例如:农业地税,海外买家bare trusts 等等。但是文章里把 Investors (投资者)和 speculators (投机者)混为一谈,我是持有不同意见的,两者还是有本质区别的,这就是为什么刚刚实行的投机税主要针对的是 speculators。

农庄地之后,还会有工业用地、商业用地的,当然这也并非我所关注的。当时13000 Blundell Road 交易时,卖方经纪在接受采访时声称 “… If they have the money, they are abiding by the law. I don’t see why there is a problem…” 并且有些批评有种族主义之嫌。Racism (种族主义)是一个分量蛮重的词语,我无意在此评论这个话题,我想 racism 也许谈不上,偏见(prejudice)还是有的吧。40年的改革开放让国人富起来的同时,也增加了世人对国人的 “偏见”。至少,加拿大还不是一个有钱能使鬼推磨、关系搞定一切的地方吧。