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2020年2月温哥华房地产市场报告

2020年2月温哥华房地产市场报告

2020年2月温哥华房地产市场报告

上期报告我阐述了国内疫情发展的时间点,经过短短的一个 2 月份,已经正式国际化了。昨日跟母亲通话,她嘱咐我在家好好呆着别卖房子了。孩子们春假在家,因为疫情所有的课外活动取消,社区中心关闭,听着他们玩 Monopoly 的喧哗,还要时时“忍受”钢琴与单簧管的噪音,着实影响到我的在家工作的效率。望着窗外还不错的阳光,我得完成已经坚持了 12 个月的地产报告。

温哥华房地产市场 2 月份数据仍未受到疫情很大的影响。大温地区各类房屋销售相比去年同期增加 44.7%;市场总量 (Inventory)同比减少 21.9%;基准价(HPI Price)自去年 11 月份来逐渐上涨,已经略高于去年同期;新上市(New Listing)顺势增加。下面是不同房屋种类的表现。


独立屋市场:

 

Greater Vancouver Detached House Sales
 
 Greater Vancouver Detached House Total Inventory
 
Greater Vancouver Detached House HPI Benchmark Price

大温地区 2 月份独立屋成交 686 套,相比去年同期增加 51.8%,但仍低于同月10年均值 30.2%。独立屋在售总量(Inventory)相比去年同期下跌 25.1%,低于同月10 年均值 19.8%;2 月份新上市独立屋数量(New Listing)1324 套,相比去年同期减少 5.8%。大温地区 2 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,433,900 相比去年同期基本持平,基准价自 2019 年 9 月继续上扬。

公寓市场:

 

 Greater Vancouver Condo Sales
 Greater Vancouver Condo Total Inventory
 Greater Vancouver Condo Average Price Per Square Foot

大温地区 2 月份公寓销售 1064 套,相比去年同期增加 40.2%,2 月销售量比同月 10 年均值(1128套)少了 5.7%。公寓在售总量(Inventory)3777 套,相比去年同期减少 18.7%,自 2019 年 6 月份以来库存不断消化减少,从 2019 年 12 月开始随着新建公寓陆续交付,在售公寓总数开始增加,但仍低于同月 10 年均值 21.9%;大温地区公寓 2 月份 HPI 基准价为  $677,200,相比去年同期略增 0.8%;每平方尺均价为 $799,相比去年同期增加 1.7%。

总结:

我不太敢说报告的最后一部分是“总结”了。这里所谓“总结”,无非是借机记录一下个人的感受而已。这次疫情对我们各个方面的冲击,让我更加认识到信息真实、自由的重要性,在这个信息爆炸、自媒体泛滥的时代,我们快要失去独立思考的能力了。人云亦云,我就不相信你股市里能赚到。

在写 2 月份报告的时候已经是 3 月 19日, 短短这几个星期已经是天翻地覆的变化了,看看全球股市,历史不断地被刷新、创造、再刷新再创造。所谓投资人的“身价”,居然是那样的虚无缥缈,当都呆在家里保命的时候,还 Care 其他东西吗?当然除了吃的,就是住的了。大温地区房地产已经经历持续两年的调整,大部分的交易已经趋于本地刚性需求了,再加上不动产本身固有的低波动性(Low Volatility),在未来的 2、3 个月,我认为新上市(New Listing)会同比大大减少,如果价格走势平稳,我也不认为这是奇迹。

(Note: 报告中大温地区(Greater Vancouver)在这里包括了:Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。包括 Fraser Valley 和 Chilliwack 地区。)

相关链接:

Average Price, Median Price, MLS® HPI Price Explained
2019年3月温哥华房地产市场报告
2019年4月温哥华房地产市场报告
2019年5月温哥华房地产市场报告
2019年6月温哥华房地产市场报告
2019年7月温哥华房地产市场报告
2019年8月温哥华房地产市场报告
2019年9月温哥华房地产市场报告
2019年10月温哥华房地产市场报告
2019年11月温哥华房地产市场报告
2019年12月温哥华房地产市场报告
2020年1月温哥华房地产市场报告

 

2020年1月温哥华房地产市场报告

2020年1月温哥华房地产市场报告

2020年1月温哥华房地产市场报告

据说,2019.12.1 出现最早已知病例;我本人,2019.12.30 第一次在朋友圈看到武汉市卫健委关于 “不明原因肺炎” 的通知,仅瞥一眼,未评论;2020.1.10 结束中国探亲返回加拿大,期间一切 “安好”;2020.1.20 国家卫健委发布公告,把新型冠状病毒感染的肺炎纳入“法定乙类传染病,按甲类管理”;2020.1.23,大年除夕前夜武汉宣布封城;2020.1.26 国务院总理李克强主持召开 “中央应对新型冠状病毒感染肺炎疫情工作领导小组” 第一次会议;2020.1.30 世界卫生组织正式宣布此次疫情为 “国际关注的公共卫生紧急事件”

从以上时间节点来看,加拿大房地产市场 1 月份数据客观上没来得及受到影响。大家都不否认房地产投资时机非常关键,时机对于世上任何事务来说何尝又不重要呢?这次疫情若早采取措施不知道能挽救多少苍生呢,财富在珍贵的生命面前算个毛!就像周华健最新个人单曲 “少年” 中诉说的那样 “有时候悲剧会重演,好像人类总在错误中探险 …改变是永远的不变…”

独立屋市场:

 

Greater Vancouver Detached House Sales
 
 Greater Vancouver Detached House Total Inventory
 
Greater Vancouver Detached House HPI Benchmark Price

大温地区 1 月份独立屋成交 444 套,相比去年同期增加 29.4%,但仍低于同月10 年均值 30.2%。独立屋在售总量(Inventory)相比去年同期下跌 24.7%,低于同月10 年均值 15.6%;1 月份新上市独立屋数量(New Listing)1332 套,相比去年同期减少 27.8%。大温地区 1 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,431,200 相比去年同期下跌 1.7%,基准价自 2019 年 8 月开始连续上扬。

独立屋销量增加是不争的事实,但仍未到位。从数据中不难看出 2019 年初的独立屋的销量之低(低于历史均值近 50%),而目前与 10 年销售均值仍有 30% 的差距。当然,独立屋的表现是相当 “Segmented” 的,同一地区不同价位的房屋表现可谓大相径庭, Entry Level 类的独立屋价格已经开始略涨,有时还会有 Multiple Offer 的情况;相反,Luxury House 仍然供大于求,虽然价格相比 2 年前已经降低不少,我认为仍有略微下降的压力。

公寓市场:

 

 Greater Vancouver Condo Sales
 Greater Vancouver Condo Total Inventory
 Greater Vancouver Condo Average Price Per Square Foot

大温地区 1 月份公寓销售 814 套,相比去年同期增加 45.6%,1 月销售量比同月 10 年均值(792套)多了 2.8%。公寓在售总量(Inventory)3444 套,相比去年同期减少 20.7%,自 2019 年 6 月份以来库存不断消化减少,但本月比上月增加 6.5%,仍低于同月 10 年均值 22.4%;大温地区公寓 1 月份 HPI 基准价为  $663,200 相比去年同期下跌 1.0%;每平方尺均价为 $785,相比去年同期增加 2.2%。   

与独立屋市场表现有很大的不同,公寓销量已经连续 7 个月同比增长,连续 5 个月多于同月10 年销售均值。公寓在售总量(Inventory)从 2019 年 6 月至 12 月一直递减,直到 2020 年 1 月,投放入市的公寓开始增加。由于我近期较为密集地参与新公寓市场,例如 Concord Pacific 去年底投放市场的位于 Yaletown 的 ARC,年初投放市场的位于 Richmond 的 Concord Garden 4 期,以及 Westbank 开始交屋的 Vancouver House, 都未发现抛售状况,想捡漏绝非易事。看来,我低估温哥华居民的资金流动(Liquidity)能力和他们的精明了,卖了房子给银行投资又有多少的回报率呢?

总结:

我在上期报告回顾过温哥华地产政策大背景,本月并未有什么大的变化,正当我今天准备 Publish 这个 Post 时,加拿大财政部长 Bill Morneau 宣布从 4 月 6 日开始,将改变按揭贷款的压力测试利率,使得购房者更容易通过测试,从而获得更多的贷款。很多圈里的标题都是以 “房价要大涨?!”开头,我持谨慎态度,建议购房者跟银行好好探讨计算一下,看到底能增加多少购买力?

我是一个粗人,不善于金融分析,只能把一些看到的 Headline 在这里拼凑一下。这几年温哥华房地产的参与者慢慢回归 Local 了,2016 年之前海外资金大量涌入的状况已被遏制了。这次由于新冠疫情国内很多厂商停产,而造成现代汽车停产、日产限产、苹果可能缺货,全球一体化受到进一步挑战,更给了川普总统重启美国制造的借口,美股的表现是否是对这种 De-Globalization 的反应,我不好说?是买独立屋还是投资公寓,我觉得量力而为!房子的本质是提供住所,一个遮风挡雨的 Shelter。价格最终是由供给与需求所决定,目前的价格反应了当前的市场供需状况,未来 5 年、10 年国际形势的变化,资金的流向将直接影响那个 “Shelter” 的价值,而你是做一个投资的追随者还是逆行者呢? 

(Note: 报告中大温地区(Greater Vancouver)在这里包括了:Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。包括 Fraser Valley 和 Chilliwack 地区。)

相关链接:

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2019年4月温哥华房地产市场报告
2019年5月温哥华房地产市场报告
2019年6月温哥华房地产市场报告
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2019年10月温哥华房地产市场报告
2019年11月温哥华房地产市场报告
2019年12月温哥华房地产市场报告

 

2019年12月温哥华房地产市场报告

2019年12月温哥华房地产市场报告

2019年12月温哥华房地产市场报告

不出所料,12 月份大温地区房地产市场相比去年同期继续维持涨势。尤其,公寓市场表现非常抢眼,销量同比增长接近 1 倍。本人在上月圣诞前夕还在忙活几处公寓更反应了这一现象。总体而言,经过过去两年多的低迷,市场已经开始苏醒,买家已经考虑积极入场,但卖家仍不是那么积极,这就构成了很多机构对于 2020 市场判断的基础。老样子,先来看看具体数据情况。如果对枯燥的数据图表没有兴趣,可以点击这里直接跳过。

 

独立屋市场:

 

Greater Vancouver Detached House Sales
 
 Greater Vancouver Detached House Total Inventory
 
Greater Vancouver Detached House HPI Benchmark Price


大温地区 12 月份独立屋成交 604 套,相比去年同期增加
71.6%。独立屋在售总量(Inventory)自 2019 年6 月份以来逐月递减,相比去年同期下跌 23.7%,低于同月10 年均值 11.3%;12 月份新上市独立屋数量(New Listing)532 套,相比去年同期减少 2.9%。大温地区 12 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,423,500 相比去年同期下跌 4.0%,但基准价已经自 2019 年 8 月开始连续上扬。

 

公寓市场:

 

 Greater Vancouver Condo Sales
 Greater Vancouver Condo Total Inventory
 Greater Vancouver Condo Average Price Per Square Foot


大温地区 12 月份公寓销售 1054 套,相比去年同期增加 96.3%,12 月销售量比同月 10 年均值(889套)多了 18.6%。公寓在售总量(Inventory)3122 套,相比去年同期减少 19.2%,自 2019 年 6 月份以来库存不断消化减少,而且,低于同月 10 年均值 18.4%;大温地区公寓 12 月份 HPI 基准价为  $656,700 相比去年同期下跌 2.7%;每平方尺均价为 $773,相比去年同期减少 1.0%。
 

总结:

先回顾一下过去几年温哥华房地产市场的大环境吧。2016 年 8 月自由党省政府引进并通过的外国买家交易税(Foreign-Buyers Tax),目前税率是一次性市场交易价的 20%;2017 年 1 月温哥华市政府开始在温哥华市范围内征收空屋税(Empty Homes Tax),目前税率是每年政府估价的 1%;2018 年 11 月 NDP 省政府通过房屋投机税(Speculation and Vacancy Tax),并迫不及待地从 2018 年 1 月开始征收,目前针对海外买家与卫星家庭的税率是每年 2%;还有,学校额外附加税(Additional School Tax),其实政府并未将此税收直接用于学校,目前税率是 3 百万至 4 百万之间额外征收 0.2%,4 百万以上部分是 0.4%。2018 年加拿大范围执行的银行贷款压力测试仍未有松绑的迹象,而且各银行的新移民房贷计划正在压缩与消失。我认为影响房产市场的政策因素已经很难再恶化了,市场已经做了相应的调整。

关于独立屋市场,其实我在前几期的报告都有提过,市场的表现已经相当分化。各个地区的所谓 Entry Level 的房产表现比高价屋亮眼不少。比如温东的带地下出租的老房子,温西的标准地表现一直还是不差的。面积大、定价高的新房,仍会有一段时间的调整。近期,英国哈里王子夫妇脱离王室,计划在加拿大定居。我们都好奇他们会住哪里呢?网传是可能在这里:加拿大的西部温哥华 温西 KitsilanoPoint Grey Road。他夫妇俩把豪宅的定义进一步压缩提炼:地段、地段还是地段,最好能在后院看到一览无遗的北岸的山峦、市中心的楼群、Burrard 内弯。当然,市场上没有这么多王子客户,我们老百姓还是关注那些刚需类的房屋吧。 

公寓市场之所以表现好于独立屋市场,还是价格。毕竟在现有银行贷款条件下,公寓的可负担性还是高于独立屋的,当然那些高端公寓市场除外。虽然有新建公寓不断完工、交付市场,2020 我仍然看好公寓市场。上周温哥华的大雪,更让人想到了居住公寓的优越性,可以端着热热的咖啡在阳台上看别人扫雪。当然,我并非在这里宣传投资公寓要优于独立屋。Condominium 也有自身的问题与局限性。这里的 Condominium 包括了公寓与 Townhouse,即 Strata 管理与持有成本的增加等问题。由于管理费的增加,特别是近期暴漏的 Condominium 保险问题,更是让人汗颜,有些出现了无保险公司愿意承保,或者巨额底赔费(Deductible)的现象。澳大利亚的房子怕火,我们这儿的房子怕水,遇到房屋漏水,大家积极凑钱维修,出现了有保险却不敢理赔的怪相,真可谓 Condo 保险之殇啊。 

无论是独立屋还是公寓、Townhouse,短期来看,无非是十年河东、十年河西,选哪种完全根据自己生活背景与喜好,长期看来都会是不错的投资。当前的温哥华市长 Kennedy Stewart 先生据说这辈子都是租房子住的,居然没有拥有过自己的物业。我想他要是看看过去几十年温哥华的房地产走势,我想肠子都应该悔青了吧,只是嘴巴不说,不过说不定他还真不在乎呢 。

2019年11月温哥华房地产市场报告

2019年11月温哥华房地产市场报告

2019年11月温哥华房地产市场报告

的确,从数据上来看,11月份大温地区无论是独立屋还是公寓市场,相比去年同期都是销量大增,而市场在售总量与新上市房屋数量却在不断减少。温哥华的房地产市场开始触底反弹了吗?毕竟 2018 年底的销售纪录是近 10 年来最低,而且相当低。不急下结论,先来看看数据。如果对枯燥的数据图表没有兴趣,可以直接跳过点击这里

 

独立屋市场:

 

Greater Vancouver Detached House Sales
 
 Greater Vancouver Detached House Total Inventory
 
Greater Vancouver Detached House HPI Benchmark Price

大温地区 11 月份独立屋成交 833 套,相比去年同期增加 60%。独立屋在售总量(Inventory)自 6 月份以来逐月递减,相比去年同期下跌 21%,低于同月10 年均值 10%;11 月份新上市独立屋数量(New Listing)1070 套,相比去年同期减少 10.5%。大温地区 11 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,415,400 相比去年同期下跌 5.8%,两年内已经累计跌了 11.8%,但基准价已连续两个月微微抬头。

 

公寓市场:

 

 Greater Vancouver Condo Sales
 Greater Vancouver Condo Total Inventory
 Greater Vancouver Condo Average Price Per Square Foot

大温地区 11 月份公寓销售 1219 套,相比去年同期增加 49.8%,11 月销售量比同月 10 年均值(1139套)多了 7%。公寓在售总量(Inventory)4218 套,相比去年同期减少 14.6%,自今年 6 月份以来库存连续减少,而且,低于同月 10 年均值 18.5%;大温地区公寓 11 月份 HPI 基准价为  $651,500 相比去年同期下跌 3.8%;每平方尺均价为 $779,注意,相比去年同期略上升 0.5%。

 

总结:

在妄下结论前,不妨先来看看“专家“们意见。12月17日刊登在 Vancouver Courier 的文章 “B.C. real estate outlook 2020: a forecast summary ”。其中 B.C. Real Estate Association (BCREA) 预测 2020 BC 省地产销售增长10.9%,达到或接近 10 年平均水平;Central 1 Credit Union 则有更加乐观的估计,BC 省明年地产销售增长12.9%, 其中夏秋季到达销售高潮;另外,Brokerage Royal LePage 与 Canada Mortgage and Housing Corp. (CMHC) 也对明年地产趋势抱有相当乐观的估计。

 

同时,市场上也有相当悲观的预计。Eitel Insights 创始人 Dane Eitel 说 ”the market will get worse next year…and the situation won’t start improving until the end of 2021…” ,他甚至还提到明年会有不少 “need-based selling” 的出现,例如法拍屋等。

 

我个人对于房地产后市既非乐观但也不至于如此悲观,市场仍然以刚需交易(包括第一次购屋、换房者)为主流,以中长期投资持有为辅。至少,我不会上午说现在销量大增卖家赶快进场,下午对买家说赶快入手要不就要错过机会了。因为我真的也说不清。看看中美两国的贸易战,刚签第一段协议,股市就大涨,其实川总没赢习总没输,同时川总还得处理被弹劾的事情。两个大国打个喷嚏,我们就得发烧一次。全球气候变暖,石油业减排减产,穆迪分析的报告说温度越暖对加拿大越有利, 2040 年3个草原省的耕地面积将增加 26% 至 40%。那么长远阿省房产看跌,草原省看涨。房地产是被我们自己商业化的一个概念,涨涨跌跌又如何,我们需要仅仅是一个挡风遮雨、温馨的家,不是吗?

最后,这首林忆莲“我最亲爱的” 送给我最亲爱的家人、朋友们!祝愿圣诞、新年快乐,幸福安康,心想事成 🙂

 

2019年10月温哥华房地产市场报告

2019年10月温哥华房地产市场报告

2019年10月温哥华房地产市场报告

联邦大选已烟消云散,虽然某些加拿大省份非常不满,但也不得不接受自由党少数党政府的现实。先来回顾一下自由党竞选时的承诺:增加第一次购房激励 FTHBI(First-Time Home Buyer Incentive)额度至 80 万左右,另外在在全国范围内引入 1% 的投机税。我认为 FTHBI 会相对刺激已经有些热起来的温哥华的公寓市场,至少在短期之内;而关于 1% 的投机税我以为反倒是对温哥华地区影响有限。试想目前温哥华市府空屋税1%,BC省投机税 2%,再加个联邦的1%,真的,乌鸦再黑也黑不到哪去了。况且,少数党政府能执政多久,拭目以待吧。

最近圈内同行们流行的关键词大都是销售大涨,抢 offer,卖房好时期,买家赶快下手…… 的确,大温地区 10 月份各类房屋(包括独立屋,公寓、townhouse )销售相比去年同期增加 46%,比 9 月份就增加 22.6%,而且已经高于同月 10 年销售均值 6%。温哥华房地产市场果真开始繁荣了吗?我觉得后市谨慎乐观,具体往下看。

 

独立屋市场:

 

Greater Vancouver Detached House Sales
 
 Greater Vancouver Detached House Total Inventory
 
Greater Vancouver MSL® HPI Benchmark Price

大温地区 10 月份独立屋成交 945 套,比上月增加 25%,相比去年同期增加 48%。独立屋在售总量(Inventory)自 6 月份以来逐月递减,相比去年同期下跌 17%,相比同月 10 年均值减少 11%;10 月份新上市独立屋数量(New Listing)1417 套,相比去年同期减少 17%。大温地区 10 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,410,500 相比去年同期下跌 7.5%,两年内已经累计跌了 12%,相比上月份开始抬头。

 

公寓市场:

 

 Greater Vancouver Condo Sales
 Greater Vancouver Condo Total Inventory
 Greater Vancouver Condo Average Price Per Square Foot

大温地区 10 月份公寓销售 1388 套,相比去年同期增加 41%,比上月增加 19%,而且,10月销售量比同月 10 年均值(1214套)多了 14%。公寓在售总量(Inventory)4757 套,相比去年同期减少 6%,自今年 6 月份以来库存连续减少,而且,相比同月 10 年均值降低 15%;大温地区公寓 10 月份 HPI 基准价为  $652,500 相比去年同期下跌 6%,但已略高于上月;每平方尺均价为 $748,相比去年同期下降 3%。 公寓基准价与每平方尺价格都已非常接近两年前同期水平。

 

总结:

继续深挖一下,以不同地区举例。温哥华(包括温东与温西)独立屋市场截止今天(11月13日)MLS 上在售独立屋 1198 栋,中间价位(median price)为 287 万,而10月销售的 150 栋的中间价位为 166.8 万;Richmond 目前在售独立屋 735 栋,其中间价位为 216.8 万,10月份销售的 80 栋独立屋的中间价为 151 万;三联市(包括 Port Moody, Coquitlam, Port Coquitlam)目前挂牌在售 596 栋,其中间价位为 144.9 万,10月份销售的 105 栋的中间价为是 113.3 万。 

以同样的方法类比一下公寓市场。温哥华公寓市场目前 MLS 上在售公寓 1692 栋,中间价位(median price)为 89.8 万,而10月销售的 460 栋的中间价位为 67.2 万;Richmond 目前在售公寓 726 栋,其中间价位为 63.8 万,10月份销售的 121 栋公寓的中间价为 54 万;三联市(包括Port Moody, Coquitlam, Port Coquitlam)目前挂牌在售 427 栋,其中间价位为 55.9 万,10月份销售的 143 栋的中间价为是 48.5 万。 

销量增加、房屋供给在不断下降,不同地区的、不同类别的的房屋在所谓 Entry Level 的区间看样子已经筑底企稳了。Royal LePage 近期的研究显示近期地产市场的成交有 1/5 来自 Newcomers,他们带来了充足的资金,这也就是讨价还价的筹码。可惜价格还未跌到本地收入可以负担的水平就开始回升,看来政府增强 Housing Affordibility 的雄心恐怕是一厢情愿了。在高价区间的房屋呈现冰火两重天的现象,我相信这一现象会逐渐缓和,但过程是缓慢的。

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