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2019年5月温哥华房地产市场报告

2019年5月温哥华房地产市场报告

I usually come up with market report on the 10th of every month in order to achieve better accuracy statistically as the sold status won’t be updated in the MLS system until some time after being sold firm. However I published the May report on the 16th of June due to some inexcusable excuses and I am sorry for that.

言归正传,5 月份通常是房地产销售较旺的月份,买家、卖家都想在暑期来临之前达成交易,过一个相对放松的假期。这个 5 月也不例外,不少的 “SOLD” 标识被贴了出来,Open Home 时常在门口看到大量各式鞋款,以前的买家 low ball offer 心理受到一定冲击,遇到地段好、屋况佳的房屋,久违的 multiple offers 现象也开始涌现出来。市场真的回暖了吗?先看数据吧。

 

温哥华独立屋市场:

 

Vancouver Detached House Sales
 
Vancouver Detached House Total Inventory
 
Vancouver MSL® HPI Benchmark Price

温哥华 5 月份独立屋成交 210 套,比上月大幅增长 62%,相比去年同期略微下跌 8%,仍属于近 10 多年来销售量最低点。独立屋在售总量(Inventory)相比去年同期下跌 16%,5 月份新上市独立屋数量(New Listing)450 套,相比去年同期下跌 25%。

温哥华5月份独立屋 HPI 基准价为 $2,027,300, 相比去年同期下跌 13%。这个基准价并不直接代表市场价格,反而可能比市场价格真实变化慢半拍。本人曾写过一篇关于这些术语的基本描述,如需重温,请点击这里。  

 

温哥华公寓市场:

 

Vancouver Condo Sales
Vancouver Condo Total Inventory
Vancouver Condo Average Price Per Square Foot

温哥华 5 月份公寓销售 461 套,相比去年同期下跌 13%。但比上月增长 33%。公寓在售总量(Inventory)2234 套,相比去年同期增加 43%,但比上月减少 4%;5 月份新上市公寓数量 963 套,相比去年同期减少 15%,比上月减少 8%。公寓 HPI 基准价相比去年同期下跌 8%,每平方尺均价为 $929 相比去年同期下降 11%,与上月基本持平。

仅凭上述数据,公寓市场看似已经趋于稳定,并受到一定的市场支撑。但很多楼花销售以及转售由于部分开放商的政策限制,其数据并未在 MLS 数据系统中体现。随着后续新建公寓不断投入市场,我们需要紧密关注这一市场。

 

总结:

5 月 10 日,我们都听到了一个令人震惊的新闻,BC 省调查小组宣布仅 2018 年就有近 50 亿加元的地下黑钱流入 BC 省房地产市场,直接造成房地产价格增加 5%。仅听听这些数据就让人觉得很恐怖,我也不清楚是如何调查与计算出来的,一定是一项庞大与复杂的工作。虽然我认为省政府在努力解决这个问题,但也难以在短期内修正所谓的 5%的市场价格。

我曾在 4 月份报告中提及政府于 2018 年 1 月实施的房贷压力测试,而且我曾预测这个压力测试会在今年年底有所放松,现在看来似乎很难讲。房地产市场的萎缩直接影响了“业内”的利益,也间接地影响加拿大整体经济的发展,但是过度的借贷也是非常危险甚至造成经济危机。目前看来,政策制定者们认为房贷压力政策行之有效,并会紧密关注的

近期在香港那边的事,看到有人在微信中转发大批旅居香港的加拿大人会回来买房,似乎成了温哥华房地产市场的一记强心针。我相信会对本地房产市场有一定促进,但此时非彼时,不会有像 97 香港回归时对本地房地产那么大的影响,但对于会说粤语的业内工作者们还是蛮期待的。

有人为了在温哥华推销泰国房地产写了一篇 “他割肉50万卖了温哥华豪宅,没想到在泰国一夜翻盘了”,我也是醉了,你对泰国、越南市场到底了解多少,把控的了吗?如果有钱玩股票心脏受不了,还是存个定期观望吧。我也相信高收益伴随着高风险的这个道理,但在这个全球资产去泡沫化的时代,还是做自己有些把握的事吧!

相关链接:

Average Price, Median Price, MLS® HPI Price Explained
2019年3月温哥华房地产市场报告
2019年4月温哥华房地产市场报告

 

 

 

 

2019年4月温哥华房地产市场报告

2019年4月温哥华房地产市场报告

相比3月份温哥华的房地产市场表现,可以说总体低迷的趋势继续在4月份延续,买家依然犹豫,卖家继续郁闷,很多之前价格坚挺或者逐渐减价的做法得不到市场的认可,出现了大幅削价的情形。公寓与独立屋的表现继续分化,而且大温地区不同种类的房产在不同的区域呈现了不一样的表现。先不多说了,看看数据吧。

 

温哥华独立屋市场:

 

Vancouver Detached House Sales
 
Vancouver Detached House Total Inventory
 
Vancouver MSL® HPI Benchmark Price

温哥华 4 月份独立屋成交 130 套,相比去年同期下跌 25%,但比上月增长 11%。独立屋在售总量(Inventory)相比去年同期下跌 14%,4月份新上市独立屋数量(New Listing)相比去年同期下跌 30%。

温哥华独立屋 HPI 基准价相比去年同期下跌 13%,其中温西与温东两个区域的价格走势趋于一致,说明温西前一段时间的大幅跌幅慢慢受到市场的认可。随着市场的供货量(Inventory)与新上市独立屋数量的减低,市场慢慢进入筑底阶段。

 

温哥华公寓市场:

 

Vancouver Condo Sales
Vancouver Condo Total Inventory
Vancouver Condo Average Price Per Square Foot

温哥华 4 月份公寓销售 347 套,相比去年同期下跌 30%。与独立屋表现不同的是,公寓在售总量(Inventory)相比去年同期增加 76%,4 月份新上市公寓数量同比增加 5%。公寓 HPI 基准价相比去年同期下跌 7.5%,每平方尺均价同比下降 12%。

 

总结:

“房子是用来住的、不是用来炒的…” 这句话似乎在这里先得到了的应验。温哥华的房产投机现象基本已被遏止了。尤其政府于2018年1月实施的房贷压力测试 B-20 以来,更多买家不得不看更加便宜的房子,或者继续存钱观望。加拿大银行行长 Stephen Poloz 预测 “the overall Canadian housing sector to start growing again later this year as the Vancouver and Toronto markets stabilize”…  “All those conditions give you confidence that it’s a matter of adjustment and, after that, a return to normal growth”。Poloz 先生预测温哥华和多伦多的房地产市场在今年会稳定,然后恢复 “正常” 的成长。我个人认为房贷压力测试 B-20 会在年底的时候有所放松,毕竟加拿大央行一方面面临业内银行、开放商的压力,另一方面也在紧密关注在 B-20 下催生的二级房地产信贷市场的过快发展的潜在风险。

再来看看国际大环境,加拿大央行行长说了不算的地方。今天在朋友圈里看到一些帖子“大温实际房价跌回2011年!人民币买家占尽便宜?”,你倒是先把人民币汇出来再说吧。川普总统 Twitter 加征 25% 关税后,中国股市暴跌,今天看国内新浪的报导是 “美股继续下挫 道指暴跌600点” 。我不炒股,反正也是晕了。中美两国的博弈,两种体制的争斗,两种文化的冲突,将对每个国家、个人有着深远、持续的影响。

不少投资专家建议“不要把所有鸡蛋都放在一个篮子里”,其实并不是简单地分散投资在股票、基金、定存与房产之间。真正成功的投资大佬都是很专注一类产品的,而非简单的分散投资。做自己喜好和擅长的东西,股票也好,房产也罢,就像巴菲特说过的有关鸡蛋与篮子的话是 “把鸡蛋放在一个篮子里,然后看好这个篮子”。

 

相关链接:
Average Price, Median Price, MLS® HPI Price Explained
2019年3月温哥华房地产市场报告

 

 

2019年3月温哥华房地产市场报告

2019年3月温哥华房地产市场报告

本报告数据截止于 2019 年 3 月 31 日,温哥华市,包括温西、温东,基本反应了温哥华周边城市的房地产现状。

温哥华独立屋市场:

 

Vancouver Detached House Sales

 

Vancouver Detached House Total Inventory

 

Vancouver MSL® HPI Benchmark Price

温哥华 3 月份独立屋成交 117 套,相比去年同期下跌 14%,但从 2018 年 12 月以来,平均每月成交量递增 16%。同时独立屋在售总量(Inventory)相比去年同期下跌 9.4%,3月份新上市独立屋数量(New Listing)同比下跌 14.9%。

独立屋 HPI 基准价相比去年同期下跌 11.4%,相对仍然充足的供货量(Inventory),短期内对价格走势仍有一定压力。尤其由于中国大陆资金流动管制,温西的一些高端房屋受到更大的影响,有些相比 2016 年最高点下跌近 35%;而在温东带地下出租空间的标准独立屋受到的影响相对较小,价格相对近年最高点时只下跌 17% 左右。

 

温哥华公寓市场:

 

Vancouver Condo Sales

Vancouver Condo Total Inventory

Vancouver Condo Average Price Per Square Foot

温哥华 3 月份公寓销售 328 套,相比去年同期下跌 34.9%。与独立屋表现不同的是,公寓在售总量(Inventory)相比去年同期增加 96.5%,3 月份新上市公寓数量同比增加 19.4%。公寓 HPI 基准价相比去年同期下跌 7.5%,每平方尺均价同比下降 11.5%。考虑到近些年兴旺的新建公寓市场,不断有新的公寓投入市场,这会对公寓市场中长期价格走势产生一定压力。

总结:

温哥华是全球房地产放缓的一部分,例如悉尼、墨尔本、奥克兰、香港等等都有类似的状况。加拿大也是中美贸易战的直接或间接牺牲品,经济的放缓与不稳定性也导致央行在利率政策方面小心翼翼。加拿大联邦政府与 CMHC 新推出的首次购房共享按揭计划,也是为了刺激一下低迷的市场,可是购房价低于 50 万的条件,在大温地区起不到实质的作用。BC 省 NDP 的一揽子打击投机、降低房价的政策已显成效。房地产的泡沫正在被挤破,很难想象 NDP 政府会再出台任何打压房地产市场的举措,毕竟双刃剑也有伤到自己的可能。估计 2 年之后的 BC 省选,无论哪个党当选,目前的投机空置税与学校税,不太可能全部取消,相信会修订得更加公平合理。

房价走势根本上是由市场供给与需求所决定的。此次房地产市场的低迷不同于 2007 年美国的次信贷危机,在售房屋总量在 2008 年 9 月达到最高,而近期在售的市场存量(Inventory)与新上市数量(New Listing)均比较稳定。购房的需求体现在刚需方面,都或比较理智。由于市场走低,开发商无论大型、小型,都比较谨慎,毕竟是盈利性组织。能解决融资问题的已经在计划下一波赚钱的机会了。  

温哥华房地产市场正在经历调整、变化,不同地区、不同类型、不同设计的房地产都会有不同的市场表现。总之,机会与风险共存。

注:要更好理解这些地产术语,请看  Average Price, Median Price, MLS® HPI Price Explained

 

Average Price, Median Price, MLS® HPI Price Explained

Average Price, Median Price, MLS® HPI Price Explained

在房地产行业经常会遇到不同的价格表述,比如 Mean Average Price(均价),Median Price (中间价)和 HPI Price(基准价),有时让人有些疑惑,我们来逐一解释、比较一下。

(Mean)Average Price 最为直观,是指在一段时间内销售总价再除以销售的数量。而为了得到 Median Price(中间价),需要把在一段时间内的所有相同类型的销售数据从小到大排序,如果销售总数是偶数,Median Price 取相对低的那一半的最高价;如果销售数量是奇数,那么 Median Price 就取正中间的那一个。

MLS® HPI Price 有时称 Benchmark Price:基准价。不同于 Average Price 和 Median Price, HPI Price 根据 MLS® 系统数据库,“计算”出来的在一个区域内除去高端的和低端的、 “典型的” 或者“中等范围的房屋的” 的房屋价格。如何定义 “典型的” 房屋比如几个卧房、多大面积,多少年新的,何等电器等等,我们不得而知。HPI Price 用来帮助买家、卖家跟踪价格趋势,而非实际成交价格。

我们应该用哪一种价格方式帮助我们分析市场呢? Average Price 在某段时间内如果有很高端的物业售出,自然会带高整体的均价,有时会误导我们。例如在 UBC 的 Wesbrook 社区,销售的公寓中每几年都有面积跟价格都高于2房公寓若干倍的 Penthouse,当然会带高整体均价的。在这种情况下, Median Price 受到的影响相对 Mean Price 会小些。但是如果月销售量不高,而且成交的多是高端屋或者低端屋,Median Price 也会受到较大影响的。所以在采用 Median 中间价的时候,最好是在一定的销售数量基础上的。

是不是 MLS® HPI 的基准价就更可靠些?在温哥华这样快节奏的房地产市场,也要非常小心。已有业内的专业人士质疑并有数据证实基准价的错误。我们无从理解地产局基准价的计算公式,但肯定难以做到完美(可以看相关报导)。

这里我来例举地产局数据中心(REBGV Stats Centre)的一个错误- Days on Market (DOM 销售天数)。一个卖掉的房子可能有多次挂牌记录,每一次记录都有一个独立的 Lisitng Number, 而在现有系统下销售天数只反应最后一个卖掉的销售记录的DOM,而非实际销售天数 CDOM(Combined Days on Market,所有不同挂牌记录天数总和)。例如,数据中心显示的温西 Dunbar 区2019年3月 Detached Homes 平均销售天数为62 天,而我累计了实际销售的12个独立屋CDOM 数据,实际平均销售天数是109天。地产局应该已经意识到这个问题,想要彻底解决就得给每一个房屋设定一个唯一的 ID,而非 Listing Number。虽然技术上可行,但在这么庞大的数据库基础上也是有相当难度的。

由此可见,没有一个价格系统堪称完美。无论是 Average、Median and HPI Benchmark Price,只能提供一定的辅助作用。如果电脑数据能说明一切,还要人干什么。毕竟,每一个房子都是唯一、独特的,要买得清楚、放心仅看数据是远远不够的。

真的都挺好吗?

真的都挺好吗?

”都挺好“刚刚热播完毕,据说大结局的收视率超过了春晚,不得不说是相当成功的一部剧作。国内外都有不少热评,甚至也引起英文媒体的注意,可见该剧触及到很多深层次的问题。 今日偶在留园网上看到一篇文章 “我们都错怪苏大强了! 三千万中国人都跟他一样” ,尤为感触!很多人打不开该网页,我就在此转载一下吧。

苏大强得的是阿尔茨海默氏病 (alzheimer),是一种神经系统的疾病,早期发现与后期护理都有一定难度,而且至关重要,也是一个世界难题。中文俗称老年痴呆症,我认为这个称呼有一定的贬义与歧视,建议还是尽量少这样称呼。其实,精神健康问题并非离我们很遥远,希望我们每个人都能正视这个问题,这样才可以最大程度减少患病者与陪伴着的痛苦。

我们都错怪苏大强了! 三千万中国人都跟他一样

转自“留园网”

秦琪 | 首都医科大学宣武医院神经疾病高创中心医师,神经病学博士

阿尔茨海默病是一种以进行性认知功能障碍为特征的中枢神经系统退行性病变,是老年痴呆最常见类型。我国阿尔茨海默病患者总数超过900万,而处于痴呆前期的轻度认知障碍患者数目已超过2300万。2015年,由此带来的经济负担已高达10735亿人民币。

对阿尔茨海默病的研究和临床诊疗重点应从痴呆阶段转移到痴呆前阶段,及早发现及早治疗,会对延缓疾病进展,改善患者的生存期与生活质量具有重要意义。

当有人出现/发现以下症状时需高度怀疑患有阿尔茨海默病,并到正规医院神经内科就诊:记忆丧失打乱日常生活,计划或解决问题的能力下降,时空错乱,在理解视觉图像和空间的关系上出现障碍,语言障碍,社交能力下降,情绪或性格的改变,判断力下降等。

当照护工作持续较长时间,非职业照护者往往要被迫牺牲掉自己原本的生活与工作时,他们面临的压力也不轻松。所以,在关爱患者的同时,也需要关心照护者的心理健康。

昨晚,热播电视剧《都挺好》剧终,在大结局里苏大强不幸确诊患有阿尔茨海默病,让不少观众留下了同情的泪水。鉴于我国阿尔茨海默病发病率逐年升高的现实,大家还是很有必要了解一下这个病。

剧照:电视剧《都挺好》中,苏大强在妻子墓前诉说自己的病情。

一、目前,阿尔茨海默病是一个无法逆转的疾病,已成为严重危害我国老龄人群健康的主要疾病之一

阿尔茨海默病(Alzheimer’s disease,AD)是一种以进行性认知功能障碍为特征的中枢神经系统退行性病变,是老年痴呆最常见类型。临床上通常起病缓慢,表现为智能减退、记忆力下降、失语、失用、失认和抽象思维损害、计算力和视空间能力损害、人格和行为改变,部分患者可伴幻觉妄想等。

根据首都医科大学宣武医院痴呆与认知障碍课题组牵头的中国认知与老化研究(China COAST),我国已成为世界上老龄化最严重的国家,我国阿尔茨海默病患者总数超过900万,而处于痴呆前期的轻度认知障碍患者数目已超过2300万。由于阿尔茨海默病晚期患者会丧失独立生活能力,给家庭和社会带来沉重的心理压力和经济负担。2015年全国痴呆患者的经济负担已高达10735亿人民币,占我国GDP的1.47%,且这些数据仍在快速攀升。

二、鉴于阿尔茨海默病的新药研发皆失败的困局,国际学术界已逐渐达成共识,阿尔茨海默病的机制研究应该从痴呆阶段转移到痴呆前阶段

到目前为止,阿尔茨海默病的病因及发病机制尚未阐明,但可以明确的是特征性病理改变为β淀粉样蛋白沉积形成的细胞外老年斑和tau蛋白过度磷酸化形成的神经细胞内神经原纤维缠结。因此,相关的阿尔茨海默病新药研发的都围绕着该机理展开,但令人遗憾的是,这些新药在临床试验中逐一失败。究其原因是药物干预的对象主要为痴呆阶段,而此阶段患者的神经元已经大量凋亡,残存的神经元功能也已严重受损,所以即便进行抗Aβ的治疗也难以逆转疾病进程。

由此,国际学术界已逐渐达成共识,阿尔茨海默病的机制研究应该从痴呆阶段(dementia stage)转移到痴呆前阶段(pre-dementia stage)。阿尔茨海默病痴呆阶段是指阿尔茨海默病病理生理发展到一定程度而出现临床症状的阶段,即传统意义上的阿尔茨海默病。而阿尔茨海默病痴呆前阶段是指已经发生了阿尔茨海默病病理生理改变,无或仅有轻微临床症状。

三、在实际生活与诊疗环节中,医患双方若能及早发现阿尔茨海默病的相关征兆并及早治疗,也会对延缓疾病进展,改善患者的生存期与生活质量,具有重要意义

现实中有许多阿尔茨海默病患者并未得到明确和及时的诊断,研究表明仅有小部分的痴呆患者得到了相应的诊断,而在低收入国家,诊断率更低,而获得诊断的患者其诊断也往往延迟。这种诊断延迟受多种因素影响,比如患者和家属把痴呆症状误认为是正常的衰老,有记忆力问题的患者倾向于隐瞒甚至否认他们的症状,以及医疗人员对于痴呆诊疗经验不足等。

对于医生来讲,可以充分使用认知功能评估工具、生物标记物、核磁共振、葡萄糖代谢PET、淀粉样蛋白PET等多种方法来综合诊断阿尔茨海默病患者。

对于患者及家属来讲,当出现/发现以下症状时需高度怀疑阿尔茨海默病,并到正规医院神经内科就诊:

(1)记忆丧失打乱日常生活

这是阿尔茨海默病最常见的症状,特别是会忘掉刚刚获得的信息。此外,还会忘记重要约会或事件,反复询问同样的问题。例如,剧中苏大强忘记女儿家的住址。

(2)计划或解决问题的能力下降

有些阿尔茨海默病患者会在规划、执行计划或者进行与数字有关的工作方面出现问题。比如,原来很熟悉的菜谱,现在做起来却有困难。

(3)时空错乱

阿尔茨海默病人会记不住日期、季节以及时间的流逝。对于那些不是即刻发生的事情他们可能很难理解,有时还会忘自己身处何地或者是如何到达的。剧中的苏大强就曾走丢。

(4)在理解视觉图像和空间的关系上出现障碍

视觉问题是患有阿尔茨海默病的一个征兆。患者可能在阅读、判断距离、确定颜色或对比度上出现困难。

(5)语言障碍

当有人频繁地在谈话中间突然停止,或者突然间不知如何继续谈话,或者重复自言自语,或者找词困难,或者把东西叫错名字,这些时候都要高度怀疑患有阿尔茨海默病。

(6)社交能力下降

有阿尔茨海默病的人可能会从爱好、社交活动、工作项目或运动中脱身。

(7)情绪或性格的改变

阿尔茨海默病人可能会有情绪和性格上的改变,他们可能会变得困惑、多疑、沮丧、恐惧或焦虑。

(8)判断力下降

阿尔茨海默病人从前期症状到后期进展,会经历判断或决策能力下降的变化过程。例如,他们可能失去对钱的价值的判断力,他们可能在梳洗或保持个人清洁方面关注较少。剧中苏大强购买理财产品被骗,也不爱洗澡就是患病的早期表现。

到目前为止,阿尔茨海默病还是一个无法逆转的疾病,药物治疗仍是最有效的治疗方法,可以减缓疾病的进展。此外,治疗还应包括对患者心理、社会和环境因素的管理,针对认知功能的非药物治疗,针对其他精神行为症状的干预和针对伴随疾病的干预等。

剧照:苏大强给明玉买习题集,戳痛很多人的片段。

四、在关爱患者的同时,也需要关心照护者的心理健康

在电视剧中,苏大强将后半生交给苏明玉,直言若是自己傻了就送养老院或者用大铁链子将自己拴在屋里。这一情节反应了更加棘手的照护问题。

照护者首先需要对患者症状有科学的理解。阿尔茨海默病患者最早发生且表现最严重的症状是记忆力下降,尤其是近期记忆。这将导致阿尔茨海默病患者原本做得很熟练的事情也慢慢做不好了,比如做饭时忘记关煤气把锅烧干了。照护者如果能理解这些,就可以尝试一些提示的方法,比如用定时器,帮助患者减少发生危险。

此外,语言理解能力减退、反应迟钝也是阿尔茨海默病患者的典型症状。患者语言功能的损害甚至让他们无法说出一些很简单的事物名称,无法顺畅地与照护者沟通,还时常伴随着一些异常行为的出现,如易怒、易激惹、打人、猜疑自己的配偶、藏东西等。视空间能力受损也导致患者常无法独自外出,否则就会找不到回去的路。这些都为照护者带来极大的挑战。

尤其当照护工作持续较长时间,非职业照护者往往要被迫牺牲掉自己原本的生活与工作时,他们面临的压力也不轻松。所以,在关爱患者的同时,也需要关心照护者的心理健康。

现在回看一下电视剧《都挺好》,苏大强在前44集里的“作天作地”,固然有人物性格设定的原因,但是不是更像是阿尔茨海默患者的早期症状了?很多情节实际上都反映了他认知功能受损的事实。

总之,让人恨不起来的苏大强,倒是用他的个人命运提醒了我们:阿尔茨海默病越发普遍,这种疾病不论对患者还是对家人都是非常大的负担,因此为了自己,更为了家人,我们都需要了解一下相关的医学知识,同时给予家人更多关爱和观察,积极预防和治疗疾病。