778.968.4968 [email protected]
2019年7月温哥华房地产市场报告

2019年7月温哥华房地产市场报告

从 7 月份起, 我的每月地产报告将扩大至 Greater Vancouver 地区, 有时也称 Metro Vancouver。之前的 “温哥华” 地产报告有时会令人产生一些误解, 认为包括了周边的一些地区,比如 Burnaby, Richmond 等,虽然温哥华市地产市场可以在很大程度上反应整体大市场趋势,但数据仅来自 City of Vancouver。 另外一个因素是关于在公寓市场方面,温哥华市与大温地区的表现有一定偏差,毕竟近些年的新兴公寓市场多在周边市区。所谓地大温地区(Greater Vancouver)在这里包括了:Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。包括 Fraser Valley 和 Chilliwack 地区。

7 月份是正式暑期的第一个月,我曾在6月份报告中提及“买卖双方无心恋战,交易量进一步下跌…”,但 7 月份是交易量飞涨的一个月,看样子买不到房子,无心休假呀!我个人本月的经历也反映了这一点。详情请看下面数据。

 

独立屋市场:

 

Vancouver Detached House Sales
 
Vancouver Detached House Total Inventory
 
Vancouver MSL® HPI Benchmark Price

大温地区 7 月份独立屋成交 852 套,比上月增加 12%,相比去年同期增加 31%。独立屋在售总量(Inventory)自5月份以来逐月递减,相比去年同期下跌 7%;7 月份新上市独立屋数量(New Listing)1,596 套,是近 20 年同等月份新上市独立屋最低。大温地区 7 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,417,000 相比去年同期下跌 11%,自 4 月份以来基准价微微调低,调低幅度每月在 1% 以内。 

 

公寓市场:

 

Vancouver Condo Sales
Vancouver Condo Total Inventory
Vancouver Condo Average Price Per Square Foot

大温地区 7 月份公寓销售 1,244 套,相比去年同期增加 15%,相比上月增加 32%。公寓在售总量(Inventory)5,693 套,相比去年同期增加 32%,但比上月减少 8%;7 月份新上市公寓数量 2,177 套,相比去年同期减少 3%,但比上月增加 4%。大温地区公寓 7 月 HPI 基准价为 $653,200 相比去年同期下跌 9%,每平方尺均价为 $764 相比去年同期下降 7%,比上月稍稍增加 2%。

 

总结:

大温地区独立屋交易量本月出人意料地突增,基准价格连续 4 个月微微调低,平均每月调整不到 1%,而市场总量与新上市独立屋均进一步大幅降低,虽然我还不完全认同大温地区独立屋市场触底反弹,但至少我认为各个区的中低价位房产,所谓的刚需房产,价格很难再走低多少了,Multiple Offers 在这个刚需区段的房产中开始屡见不鲜。 

大温地区公寓市场 7 月份的表现可谓是量价齐增,各方面数据让人有些疑惑。销量增加的部分原因归功于银行贷款利率的降低,贷款压力测试外紧内送,本地工作阶层的购买力客观上有所增强。但公寓中那些标价过高,地段不好,尤其是 Strata 管理有问题的一些,仍然是市场的困难户。与独立屋市场的不同,由于在建的公寓会在未来 2-3 年内投入市场,会明显改变目前的供需关系,所以仍需紧密关注这一市场变化。

我们来看看影响房产市场地因素。先看 BC 省内的,下一届省选要在 2 年之后,从目前看没有迹象显示以打压地产著称的 NDP 政党会被自由党取代。而今年即将进行的联邦大选,我也认为无论哪个政党获胜,都会在房地产市场政策方面比较理智的,无论自由党还是保守党都声明会继续关注加拿大家庭的债务借贷问题的。

国际方面天天头条的莫过于香港问题了,如果局势进一步恶化,会导致香港资本的快速流入,无疑增加本地房地产的购买力,但如何衡量是比较困难的,毕竟时过境迁,此时非彼时。另外,海外资金的流入,特别是来自中国大陆的已经被大大遏制了,这个在温西的独立屋市场就能很明显地看出来,相比几年前,西人经纪在温西市场越来越活跃了。

我们无法控制这些影响市场的外因,现在可以 “活跃” 在市场中的理由无非是,自住的、换房改善居住条件的、或长期投资持有的。暑假即将结束,希望大家抓住夏天的尾巴,享受和家人在一起的美好夏日时光!

相关链接:

Average Price, Median Price, MLS® HPI Price Explained
2019年3月温哥华房地产市场报告
2019年4月温哥华房地产市场报告
2019年5月温哥华房地产市场报告
2016年6月温哥华房地产市场报告

 

 

 

 

 

 

 

 

Market Review On Detached Homes In Vancouver West, 2019 1st Half

Market Review On Detached Homes In Vancouver West, 2019 1st Half

自上一篇温西新屋市场分析(12/14/2018 版本)又时隔半年多了,我来更新一下 2019 年上半年温西独立屋市场状况,咱们继续拿数据说事。为保持报告的连贯可比性,我尽量采用一致的数据定义与格式。首先来 Review 一下新屋的数据定义,具体如下:

  • 2015 年以后建成
  • 地宽 33 尺以上,面积 3,600 平方尺以上
  • 销售日期:201911– 2019630
  • 标准地定义:地宽 33 尺,深度110-136尺,面积 3,600- 4,600 平方尺
  • 大地定义:地宽 42 尺以上,面积 5000 平方尺以上
  • 研究区域: 本次报告扩大至所有温西的独立屋区域,包括 University Hill, Point Grey, Dunbar, Kitsilano, Arbutus, MacKenzie Heights, Kerrisdale, Quilchena, Southlands, Shaughnessy, South West Marine, South Granville,Cambie, South Cambie, Oakridge, Marpole 。

在以上定义范围内, 2019 上半年之内 MLS 系统有 50 个新屋销售记录,我们来具体看看:

 

位居销售榜前3名的是 Dunbar, Arbutus 和 Point Grey,其中 Dunbar 区比第二名的 Arbutus 多了一倍以上,遥遥领先于温西各区。其中,大地的新屋(5,000-9,000 sq. ft)销售量稍多于标准地新屋(5,000 sq.ft以下),看样子追求更大生活环境的还是占据了多数。想要再更奢华的(9,000 sq.ft 以上)的就去 Shaughnessy,South Granville 和 UBC (19年上半年无销售记录)这三个区吧。 

 
New House Sales Trend In Vancouver West Since 2015

2015至2016年上半年温西新独立屋销售近乎疯狂,几乎平均每日销售一套。2016 年下半年省政府突然在 8 月 2 日执行的海外买家 15% 的交易税,令疯狂的销售情况嘎然而止;接下来的温哥华市政府自 2017 年实施房屋空置税,省政府于 2018 年在更大范围内实施的投机与空屋税,以及 2019 年开收的 300 万以上额外学校税让地产销售持续处于低迷的状态。我们注意到 2019 年上半年的的销售相比 2018 年上半年增加了20%,销售量看似已经开始抬头,但并不能完全说明市场已经触底回暖,我们会紧密关注。

 

About 33′ Wide Standard Lot

看过我以前新屋报告的都知道我较为关注 33 尺宽的地,并称之为标准地,不仅在价格上相对亲民,而且在数量上具有一定代表性,便于比较。这次报告我依然关注。

 
33′ Lot New House Sales Comparison 201501-201906

自 2015 年以来,Dunbar 销售的标准地新屋 88 栋,鹤立鸡群,紧接的是 Point Grey, Kitsilano 和 Kerrisdale, 其中的 Cambie 销售量也不错,由于不够“西”,所以就不在这里比较了。 当然仅凭 33 宽标准地销售量的这个指标,并不足以说明哪个区更加 Popular,因为每个区的房屋总量大不相同,而且很多区主要以大地的房屋为主,例如 Quilchena, Southlands, Shaughnessy, South Granville 等。

 
33′ Lot New House Price Comparison 2015-2019

再来比较一下各区标准地新屋的价格。上图显示的标准地新屋价格是自 2015 年至今的平均价格 (Average Price)。其中 MacKenzie Heights 的均价最高,Kitsilano 区其次。乍一看我有些惊讶,但仔细看看也的确是一分钱一分货。例如 MacKenzie Heights 在 West 28、29 街近 Puget St 的一些地块,拥有非凡的市区全景和山景;而 Kitsilano 的某些地段更是具有一线无敌海景,距离 Beach 与Downtown 更是尽在咫尺。下图显示的是各区从2015 年至今每半年平均价格的变化趋势,供进一步参考,其中 MacKenzie Heights 区只有 4 个点,因为其他的半年区域内无销售记录。

 
33′ Lot New House Price Trend 201501-201906

我们华人非常重视教育,买房比较喜欢比较学校排名,下图是所谓的温西公立中学的最新排名,我在这里就提及一下吧。

 
Vancouver West Public Secondary School Ranking
 

首先我个人一直怀疑这个排名的客观性,从图表分析来看,我没有发现温西房价与学校排名的关联性。比如独立屋均价最高的 MacKenzie Heights 大都属于Prince of Wales 中学,排名是 163/251,而均价相对最低的 Marpole 区大都属于 Churchill 中学,排名 62/251, 而且该学校有 IB 课程。 目前排名第一的 Lord Byng 中学的 Catchment 包含 Point Grey 和 部分 Dunbar 区,所以 Lord Byng 自然成了一个卖点了。真的,在孩子教育方面,除了学校,孩子本人与家庭教育似乎更为关键。还有,温西公立中学都提供各有特色的 Mini School,  就是我们华人所说的“精英班”,这个要申请与额外考试的,任何温哥华的居民都可以报考,而且学区内的孩子并无任何优先权。更不用说,除了这些公校还有不少的私校选择。

在目前的市场下,建房如何呢?下面我来对比一下 2019 年上半年标准地新屋与建地(年龄 50 年以上)之间的价格差。

 
33′ Building Lot & New House Price Comparison
 

在目前价格平稳发展的情况下,标准地新屋与建地之间的价差在 120 万左右,之前在等 Building Permit 批复的过程中,建地就能涨不少的情形一去不复返了。建商在这种市场下如何盈利,屋主自建比直接购买能省多少银子,就得好好琢磨一下了。

 

Big Lot & Big House

说了这么多关于 33‘  宽标准地,并不是大地新屋没有市场,反而机会开始涌现了。毕竟,你很难在标准地基础上建成楼上 4 间带套房的卧室,也很难在主层设计出一套像样的书房。前几年高点时 450 万左右的售价,看看现在的情况吧,下表例举了一些地宽在49.5’以上的建地,有些的居住状况还是相当不错的,袋子里有银子不要羞涩了。

 

Big Lot Recent Sold Information In Vancouver West

Sold AreasSold DateAddressSold PriceLot Size (Feet)Note
Dunbar2018-12-93320 W 27TH AVENUE2,720,000.0049.5 X 131
Dunbar2019-4-224094 W 30TH AVENUE2,800,000.0053 X 130
Dunbar2019-4-293558 W 39TH AVENUE2,410,000.0066 X 101.5Shallow Depth
Dunbar2019-5-13561 W 31ST AVENUE2,805,000.0050 X 130
Dunbar2019-5-213506 W 36TH AVENUE2,880,000.0063.4 X 140
Dunbar2019-5-213675 W 36TH AVENUE2,950,000.0050 X 130
Dunbar2019-5-223868 W 23RD AVENUE2,838,000.0049.5 X 122
Arbutus2018-9-133329 PUGET DRIVE2,750,000.0050 X 122
Arbutus2019-4-152436 W 18TH AVENUE2,628,000.0052 X 122.5
Arbutus2019-5-202436 W 21ST AVENUE2,850,000.0050 X 122
Arbutus2019-4-122732 OLIVER CRESCENT2,500,000.0050 X 130
Arbutus2019-7-102450 OLIVER CRESCENT2,800,000.0051 X 122
M. Heights2019-4-292755 W 36TH AVENUE2,550,000.0052 X 130
M. Heights2019-5-193250 W 26TH AVENUE2,970,000.0050 X 130
M. Heights2019-6-42795 W 31ST AVENUE2,730,000.0056 X 130
Kitsilano2018-11-232466 W 15TH AVENUE2,550,000.0050 X 125
Kitsilano2019-2-61826 W 12 AVENUE1,875,000.0050 X 125Busy Road
Kitsilano2019-2-282506 W 15TH AVENUE2,800,000.0050 X 125
Kerrisdale2019-5-297061 CYPRESS STREET3,000,000.0066 X 130
Kerrisdale2019-6-57087 CYPRESS STREET3,000,000.0066 X 130
Kerrisdale2019-5-306362 ELM STREET2,750,000.0060 X 135.7
Point Grey2019-4-64318 W 11TH AVENUE2,750,000.0049.5 X 122
Point Grey2019-2-184406 W 11TH AVENUE2,850,000.0066 X 122
Shaughnessy2018-11-124863 OSLER STREET2,950,000.0050 X 125
Shaughnessy2019-7-184250 OSLER STREET2,488,888.0050 X 120Not Livable

想要看这些近期已售大地细节的,请点击这里

 

相关链接: 

Market Review On New Detached Homes In Vancouver West, 12/14/2018

Market Review On New Detached Homes In Vancouver West, 05/29/2018

2019年6月温哥华房地产市场报告

2019年6月温哥华房地产市场报告

如果用一句话总结 6 月份的市场就是进入假期状态,买卖双方无心恋战,交易量进一步下跌,但价格相比上月趋稳,没有太多变化。

 

温哥华独立屋市场:

 

Vancouver Detached House Sales
 
Vancouver Detached House Total Inventory
 
Vancouver MSL® HPI Benchmark Price

温哥华 6 月份独立屋成交 151 套,比上月减少 28%,相比去年同期下跌 16%,刷新近10年来销售量最低点。独立屋在售总量(Inventory)相比去年同期下跌 19%,6 月份新上市独立屋数量(New Listing)373 套,相比去年同期下跌 23%。温哥华 6 月份独立屋 HPI 基准价为 $2,025,200, 相比去年同期下跌 13%,但与上月份的基准价 $2,207,300 基本持平。 

 

温哥华公寓市场:

 

Vancouver Condo Sales
Vancouver Condo Total Inventory
Vancouver Condo Average Price Per Square Foot

温哥华 6 月份公寓销售 343 套,相比去年同期下跌 28%,相比上月减少 26%。公寓在售总量(Inventory)2218 套,相比去年同期增加 34%,但比上月减少 4%;6 月份新上市公寓数量 817 套,相比去年同期减少 8%,比上月减少 15%。公寓 HPI 基准价相比去年同期下跌 9.8%,每平方尺均价为 $905 相比去年同期下降 10%,与上月基本持平。

 

总结:

 

温哥华独立屋交易量继续创新低,基准价格连续 3 个月基本持平,每月下降不到1%,而市场总量与新上市独立屋均进一步大幅降低,我们有信心温哥华独立屋市场会在 6 个月内进入缓慢回暖阶段。与温哥华独立屋数据类似,公寓的表现看似不错,但由于温哥华的密集度与地价均高于周边城市,近些年大力发展的新公寓市场都在 Richmond, Burnaby, Coquitlam 与 Surrey, 相信温哥华市与大温哥华地区的公寓市场表现会有相当不同,我会考虑以后把房地产市场报告扩大至大温地区。

虽然 NDP 政府把温哥华房地产市场的下调作为他们的政绩之一,但房产交易量的减少直接导致政府交易税收入的大幅降低,即使投机空屋税的收入也难以弥补这个缺口。我相信 NDP 政府对于房地产的政策干涉应该到此为止了,加之近期房贷利率的降低,贷款压力测试政策的持续,一个从买房市场到平衡市场的转变正在逐步发生。

 

相关链接:

Average Price, Median Price, MLS® HPI Price Explained
2019年3月温哥华房地产市场报告
2019年4月温哥华房地产市场报告
2019年5月温哥华房地产市场报告

 

 

 

 

 

2019年5月温哥华房地产市场报告

2019年5月温哥华房地产市场报告

I usually come up with market report on the 10th of every month in order to achieve better accuracy statistically as the sold status won’t be updated in the MLS system until some time after being sold firm. However I published the May report on the 16th of June due to some inexcusable excuses and I am sorry for that.

言归正传,5 月份通常是房地产销售较旺的月份,买家、卖家都想在暑期来临之前达成交易,过一个相对放松的假期。这个 5 月也不例外,不少的 “SOLD” 标识被贴了出来,Open Home 时常在门口看到大量各式鞋款,以前的买家 low ball offer 心理受到一定冲击,遇到地段好、屋况佳的房屋,久违的 multiple offers 现象也开始涌现出来。市场真的回暖了吗?先看数据吧。

 

温哥华独立屋市场:

 
Vancouver Detached House Sales
 
Vancouver Detached House Total Inventory
 
Vancouver MSL® HPI Benchmark Price
 
 

温哥华 5 月份独立屋成交 210 套,比上月大幅增长 62%,相比去年同期略微下跌 8%,仍属于近 10 多年来销售量最低点。独立屋在售总量(Inventory)相比去年同期下跌 16%,5 月份新上市独立屋数量(New Listing)450 套,相比去年同期下跌 25%。

温哥华5月份独立屋 HPI 基准价为 $2,027,300, 相比去年同期下跌 13%。这个基准价并不直接代表市场价格,反而可能比市场价格真实变化慢半拍。本人曾写过一篇关于这些术语的基本描述,如需重温,请点击这里。  

 

温哥华公寓市场:

 
Vancouver Condo Sales
Vancouver Condo Total Inventory
Vancouver Condo Average Price Per Square Foot
 

温哥华 5 月份公寓销售 461 套,相比去年同期下跌 13%。但比上月增长 33%。公寓在售总量(Inventory)2234 套,相比去年同期增加 43%,但比上月减少 4%;5 月份新上市公寓数量 963 套,相比去年同期减少 15%,比上月减少 8%。公寓 HPI 基准价相比去年同期下跌 8%,每平方尺均价为 $929 相比去年同期下降 11%,与上月基本持平。

仅凭上述数据,公寓市场看似已经趋于稳定,并受到一定的市场支撑。但很多楼花销售以及转售由于部分开放商的政策限制,其数据并未在 MLS 数据系统中体现。随着后续新建公寓不断投入市场,我们需要紧密关注这一市场。

 

总结:

5 月 10 日,我们都听到了一个令人震惊的新闻,BC 省调查小组宣布仅 2018 年就有近 50 亿加元的地下黑钱流入 BC 省房地产市场,直接造成房地产价格增加 5%。仅听听这些数据就让人觉得很恐怖,我也不清楚是如何调查与计算出来的,一定是一项庞大与复杂的工作。虽然我认为省政府在努力解决这个问题,但也难以在短期内修正所谓的 5%的市场价格。

我曾在 4 月份报告中提及政府于 2018 年 1 月实施的房贷压力测试,而且我曾预测这个压力测试会在今年年底有所放松,现在看来似乎很难讲。房地产市场的萎缩直接影响了“业内”的利益,也间接地影响加拿大整体经济的发展,但是过度的借贷也是非常危险甚至造成经济危机。目前看来,政策制定者们认为房贷压力政策行之有效,并会紧密关注的

近期在香港那边的事,看到有人在微信中转发大批旅居香港的加拿大人会回来买房,似乎成了温哥华房地产市场的一记强心针。我相信会对本地房产市场有一定促进,但此时非彼时,不会有像 97 香港回归时对本地房地产那么大的影响,但对于会说粤语的业内工作者们还是蛮期待的。

有人为了在温哥华推销泰国房地产写了一篇 “他割肉50万卖了温哥华豪宅,没想到在泰国一夜翻盘了”,我也是醉了,你对泰国、越南市场到底了解多少,把控的了吗?如果有钱玩股票心脏受不了,还是存个定期观望吧。我也相信高收益伴随着高风险的这个道理,但在这个全球资产去泡沫化的时代,还是做自己有些把握的事吧!

相关链接:

Average Price, Median Price, MLS® HPI Price Explained
2019年3月温哥华房地产市场报告
2019年4月温哥华房地产市场报告

 

 

 

 

2019年4月温哥华房地产市场报告

2019年4月温哥华房地产市场报告

相比3月份温哥华的房地产市场表现,可以说总体低迷的趋势继续在4月份延续,买家依然犹豫,卖家继续郁闷,很多之前价格坚挺或者逐渐减价的做法得不到市场的认可,出现了大幅削价的情形。公寓与独立屋的表现继续分化,而且大温地区不同种类的房产在不同的区域呈现了不一样的表现。先不多说了,看看数据吧。

 

温哥华独立屋市场:

 

Vancouver Detached House Sales
 
Vancouver Detached House Total Inventory
 
Vancouver MSL® HPI Benchmark Price

温哥华 4 月份独立屋成交 130 套,相比去年同期下跌 25%,但比上月增长 11%。独立屋在售总量(Inventory)相比去年同期下跌 14%,4月份新上市独立屋数量(New Listing)相比去年同期下跌 30%。

温哥华独立屋 HPI 基准价相比去年同期下跌 13%,其中温西与温东两个区域的价格走势趋于一致,说明温西前一段时间的大幅跌幅慢慢受到市场的认可。随着市场的供货量(Inventory)与新上市独立屋数量的减低,市场慢慢进入筑底阶段。

 

温哥华公寓市场:

 

Vancouver Condo Sales
Vancouver Condo Total Inventory
Vancouver Condo Average Price Per Square Foot

温哥华 4 月份公寓销售 347 套,相比去年同期下跌 30%。与独立屋表现不同的是,公寓在售总量(Inventory)相比去年同期增加 76%,4 月份新上市公寓数量同比增加 5%。公寓 HPI 基准价相比去年同期下跌 7.5%,每平方尺均价同比下降 12%。

 

总结:

“房子是用来住的、不是用来炒的…” 这句话似乎在这里先得到了的应验。温哥华的房产投机现象基本已被遏止了。尤其政府于2018年1月实施的房贷压力测试 B-20 以来,更多买家不得不看更加便宜的房子,或者继续存钱观望。加拿大银行行长 Stephen Poloz 预测 “the overall Canadian housing sector to start growing again later this year as the Vancouver and Toronto markets stabilize”…  “All those conditions give you confidence that it’s a matter of adjustment and, after that, a return to normal growth”。Poloz 先生预测温哥华和多伦多的房地产市场在今年会稳定,然后恢复 “正常” 的成长。我个人认为房贷压力测试 B-20 会在年底的时候有所放松,毕竟加拿大央行一方面面临业内银行、开放商的压力,另一方面也在紧密关注在 B-20 下催生的二级房地产信贷市场的过快发展的潜在风险。

再来看看国际大环境,加拿大央行行长说了不算的地方。今天在朋友圈里看到一些帖子“大温实际房价跌回2011年!人民币买家占尽便宜?”,你倒是先把人民币汇出来再说吧。川普总统 Twitter 加征 25% 关税后,中国股市暴跌,今天看国内新浪的报导是 “美股继续下挫 道指暴跌600点” 。我不炒股,反正也是晕了。中美两国的博弈,两种体制的争斗,两种文化的冲突,将对每个国家、个人有着深远、持续的影响。

不少投资专家建议“不要把所有鸡蛋都放在一个篮子里”,其实并不是简单地分散投资在股票、基金、定存与房产之间。真正成功的投资大佬都是很专注一类产品的,而非简单的分散投资。做自己喜好和擅长的东西,股票也好,房产也罢,就像巴菲特说过的有关鸡蛋与篮子的话是 “把鸡蛋放在一个篮子里,然后看好这个篮子”。

 

相关链接:
Average Price, Median Price, MLS® HPI Price Explained
2019年3月温哥华房地产市场报告