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不完美的完美-暑假木工记

不完美的完美-暑假木工记

不完美的完美-暑假木工记

车库里存放着一些之前工程的边角料,包括做橱柜多余的柜门和几块玻璃隔板。看着 Pintrest 上漂亮的木工作品贴图,不禁心痒痒的,盘算着跟儿子一起摸索,用这些余料做 2 个小桌子,或许可以卖掉,再用赚的钱捐给儿子做义工的组织,岂不一举几得!越想心里越美,小时候连电锯噪音都害怕的儿子也是跃跃欲试,心动不如行动,不成想这一动就是几个星期 ……

玻璃源自壁柜( Wall Cabinet)的 Shelf,尺寸只有 34 ½” X 10 ⅞”,加上一圈边框的尺寸也不会很大,姑且称之为公寓之咖啡小桌吧。下面主要用图片解释这两个小桌的制作过程吧。

 

小咖啡桌一

为了标注角度与尺寸,儿子 “被迫” 自学了 Trigonometry (三角函数),虽然他嘟囔这是 10 年级的课程 😏。这个咖啡桌是由左右两部分独立组成的,安装后的稳定性没有任何问题,但两个单独的部分没有做到 Freestanding,试想如果设计到它的重心刚好可以自由站立,计算出材料的厚度与拼接角度,难度真不亚于 Pascal (Grade 9)Part C 的问题呢。

小咖啡桌二

做第二张桌子的时候,有点急于收工,毕竟只能凑两个人的时间每天做一些,车库也长时间乱糟糟的。原设计的感觉是 2×4 实木,我们橱柜门板实测的厚度只有 ⅞” 和 ¾”,担心材料不够,也怕麻烦,就没有再 Glue 成 1 ½” 的厚度。因为这个设计没有 Lateral Support (横向支撑),但我们又减小了尺寸,开始时还有些担心,还好后来支撑效果还可以。

细木工是讲究 Wood Joints (木头的连接),我们采用的是 Basic Butt with Dowel Pins,Reinforced Mitered Butt 和 Half-Lap,使用 Glue,不用一颗螺钉。因为没有使用 Dowelling Jig (钻孔模具),着实让我们感受到了 Drilling 不精确带来的麻烦。还有,在做第二张桌子 Mitered Reinforcing 的时候,三个角都使用了坚硬的 Oak (橡木),一个角随手使用了较软的 Cedar (杉木),结果在安装时由于孔位置不够精确,导致使用软木加强的那个角开裂。做个小木桌真是类似一个小工程,自始至终得有一丝不苟的态度,否则还真会出问题。 

在制作过程中要向儿子学习的地方是一丝不苟地使用 PPE (个人防护装备),一进入工作间首先戴好安全眼镜,耳塞,打磨时戴好 N95 口罩,我是教会了徒弟,自己有时却会偷懒😜。整个制作过程虽然问题不断,最终产品也不算很完美,但我们挑战了自己,坚持完成了项目,希望下一个会做得更好,这也算是不完美的完美吧。

2021年6月温哥华房地产市场报告

2021年6月温哥华房地产市场报告

2021年6月温哥华房地产市场报告

富人排队去太空,先是维珍老板 Richard Branson 于 7 月 11 日拼了老命上太空体验了约 4 分钟失重,顺便割了把韭菜($SPCE 😧),再是亚马逊老板 Jeff Bezos 计划在 7 月 20 日乘坐自家公司 Blue Origin 的飞船太空兜风,我们老百姓也都想利用假期好好休息,各地宾馆一房难求。 同样的现象也发生在了地产市场,卖家不急着上市出售,买家也开始心平气和,抢不到 offer 也不强求。六月,大温地区各类房屋销售量 3,776 套,相比上月减少 11.8%,同时,新上市也比上月减少 17.4%,HPI 基准价相比上月略微上升。供需、价格相对处于平衡状态。我们先来看看各类房屋表现。

独立屋市场:

 
 
 

大温地区 2021 年 6 月份独立屋成交 1,272 套,相比去年同期增加 46.4%,但自 3 月份以来销量逐月减少。6 月份新上市独立屋数量(New Listing)与销量保持同步节奏,也呈逐月递减状态。独立屋在售总量(Total Inventory)4,844 套,相比去年同期略增 4%,但大大低于同期过往 10 年均值 25%。大温地区 6 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,801,100,相比去年同期增长 22%,比上月略高。

如同我上期报告提及,暑期三个月的销售会相对平淡,但价格稳定,我仍旧这么认为。从独立屋在售总量(Total Inventory)的从图表上来看,过去 10 年呈不断下降趋势。土地是不可再生资源,随着大温哥华地区人口的增加,越来越多的独立屋被收购(Land Assembly)发展成密集型住宅,不久的将来会出现一个见怪不怪的现象,破旧的独立屋成为了“奢侈”品。

公寓市场:

 
 
 

大温地区 2021 年 6 月份公寓销售 1,778 套,相比去年同期增加 60.9%。公寓在售总量(Total Inventory)4,824 套,相比去年同期减少 9.6%。6 月份新上市公寓数量(New Listing)2,828 套,相比去年同期基本持平。大温地区公寓 6 月份 HPI 基准价 $737,600,继续创历史新高。

跟独立屋的市场表现类似,公寓也逢 “假期” 模式, 近期投放出来的新建公寓也被市场消化得差不多了。注意到一个现象,开发商们已经开始跃跃欲试,不断有新的楼花预售出现。开发商在 Time the Market,他们对市场的嗅觉灵敏度高于我们,他们是生意人,我们是消费者😀。

总结:

最近有朋友问我到底是投资独立屋或公寓的问题,独立屋长期回报不错,但比较操心劳神,需要自己管理维修,当然也可以付费请专业公司管理;投资公寓,租金回报高、现金流压力小,很多事情由 Strata 管理,个人操心的事情较少。所以,投资独立屋或是公寓真是萝卜青菜各有所爱,应该以每个家庭的实际情况和 Lifestyle 为出发点,没有最好的,只有更适合的。

我们仍在经历着疫情,希望是真正的疫情末期。自去年 3 月份以来,股市与房产表现让人们大跌眼镜,我们称之为“疫情”行情。以美国为首各国央行从去年开始无限量 QE,超低利率。但随着疫情的改善与资金流动性的泛滥,通货膨胀让人们日渐担忧。美国本周二(7 月 13 日)早公布的消费者物价指数(CPI)为 5.4% 超过预期的 4.9%,美股立刻出现紧张情绪,中小盘成长股被抛售;然后,今日(7 月 15 日)公布的美国续请失业金人数为 324.1 万,好于预期的 330 万,而且是疫情后最佳,好结果让人 “大失所望”, 担心美联储提前缩表加息。

打个比喻,公寓、独立屋、股市等就像一个家庭的兄弟姐妹,性格鲜明各异,我们作为家长(投资人)要充分了解与尊重每个人的不同特点,既不厚此薄彼、又不拔苗助长,不能老大没教育好,就把宝压在老二身上,而应该因材施教,让每个孩子发挥自己最大特点,才会达到最佳状态。当然,管理好我们的健康才是重要的,这辈子有的是做不完的事情、赚不完的钱,万一你也有钱去太空玩玩的时候,只恐怕身体消受不起。

(Note: 报告中大温地区(Greater Vancouver)在这里包括了:Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。包括 Fraser Valley 和 Chilliwack 地区。)

如有问题与讨论,欢迎联系笔者:
William Li
Amex Broadway West Realty,
1055 W Broadway #201, Vancouver, BC V6H 1E2
BC省注册地产经纪/ 建筑商
BC省注册验屋师(2012-2018)
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怨妇也难当

怨妇也难当

怨妇也难当

本人自 2007 年在新西兰一家公司担任 Design & Build Consultant 时在知名设计师 Cameron Baker 的影响和指导下学习了 Architectural Drafting,并协助客户完成了几栋独立屋的设计与建造。2009 年在加拿大做 Kitchen Designer 兼职的同时,在建筑工地做 Wood Framing;同时 2010-2017 年期间在 BCIT 完成了 Build Construction Technology Program 17 门课程的学习。2015- 2016 我完全独立设计和建造了自己在温哥华的家。

为了总结自己的一些经验经历,也希望能帮助到他人,2018 年 11 月 6 日,我写了一篇 《 常见建筑风格 (conventional architecture styles) 》,并发表在自己的网站上,并同步在了我的微信公众号。几个月前,偶尔发现用 Google 搜索 “常见建筑风格”,我的文章竟出现在 Search List 第一位上,感谢 Google ”慧眼识珠” 的同时,多翻了几页,发现我的文章竟被盗用了。从一开始的错愕到后来的些许愤怒与无耐,真没想到我也有这么一天😟。

在新西兰读 Master 时,学会了 APA Style 的严谨与重要性,论文写得再好,如果引用格式不恰当,教授会给你零分,认为是 Plagiarism,与偷盗无异。所以只要我有引用的,都会注明作者与著作名称。好么,我们的同胞直接拿来主义,稍做修改,图片落上他们的水印,第一人称换上自己的名字。说实话我心里不是很舒坦,终于有一天“抖”胆联系了他们…

2021 年 6 月 12 日我联系了微信号为 “加拿大之声:Canadian_Voice” 的主编 Linda,事实胜于雄辩,她很快道歉并删除了帖子 https://mp.weixin.qq.com/s/th75oS_KkXRbqheqT6e15w (原始帖子已删除),但下面这个网站她表示无能为力 https://posts.careerengine.us/p/5f5739d80396207a1b980e0b 。同时,她说这个稿子是他多伦多的经纪朋友投的,所谓的 Benny Lin 先生。我希望她通知朋友尽快删除,但 2 个星期过去了,我显然是天真了些。

2021 年 6 月 27 日,我不得不联系了这个文章的 “作者”,多伦多的地产经纪林先生 (Benny Lin,647-892-9093),没指望他能道歉认错,但至少承认事实、删掉文章吧。文章在他们的微信公共号 #多伦多西区那些事儿 https://mp.weixin.qq.com/s/9nlStVsAYXTqT0weMx43NA 。顺便提一句,我保存了全部截屏和电话录音,作为证据。至今,他们仍未回复我,这篇被偷的文章链接依然有效。好吧,我把这件事记录一下,放在茫茫互联网大海之中,也许哪天,Benny Lin 先生和 “西区小叮当-Ligeia*” 能在这里看到呢。

“人之初,性本善”,无论古今中外,何种文化信仰,诚实是立人之本吧。有些人为了自己利益,可以说没啥底线,动辄说是被他人歧视了,但对待自己同胞,那个狠啊。最近有一个雷人的新闻事件:某航天投资控股有限公司党委书记兼董事长谋求推荐院士不成,殴打国际宇航科学院两位院士,据说其中一位女院士已 85 岁高龄。希望,过一段有人出来说,这是一则假新闻,某某散布谣言者已被公安刑拘。

2021年5月温哥华房地产市场报告

2021年5月温哥华房地产市场报告

2021年5月温哥华房地产市场报告

截止今天(June 12, 2021),加拿大已有 63.912% 的人口接种了至少第一针新冠疫苗。地产市场是从疫情开始一发不可收拾的,当时各国央行无限量 QE, 大量印钱,谁需要就以极低的利率借给谁。加拿大也不例外,但加央行在 4 月份率先宣布缩减 QE,并把加息预期从 2023 年提前至 2022 下半年

响应加拿大央行号召,五月,大温地区各类房屋销售量 4,281 套,相比上月减少 12.9%,HPI 基准价继续上升,但增速开始放缓,值得注意的是,5 月销售中间价(Median Price)相比四月稍有拐头向下。HPI 基准价的计算是有些延后的。 随着我们对控制疫情越来越乐观,家庭聚会(Party)即将自由,另一个 Party (房地产)似乎要开始冷淡了,是这样吗?我们来看看各类房屋表现。

独立屋市场:

 
 
 

大温地区 2021年 5 月份独立屋成交 1,434 套,相比去年同期(疫情封锁时期)增加 163.6%,相比上月减少 13.8%。独立屋在售总量(Total Inventory)5,033 套,相比去年同期增加 15.3%,低于同月 10 年均值 21%,相比上月增加 5.6%;5 月份新上市独立屋数量(New Listing)2,634 套,比上月减少 17.3%。大温地区 5 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,800,600,相比去年同期增长 22.8%,继续刷新新高。

从图表上来看,独立屋的销量在 3 月份形成一个近期的高点,5 月份相比 3 月份销量降低 27%,同时新上市(New Listing)也基本上同步降低,独立屋市场的需求与供给达到相对平衡的状态。抢 Offer 现象降温不少,但好的资源一旦上市,买家还是不客气的。市场的偏好逐渐向刚需类倾斜,以温西独立屋市场为例,2021 年以来的销售独立屋的中间价位是 $3,405,000,5 月份的中间价为 $3,299,000。我认为未来三个月(暑期是传统淡季)销售与新上市都会进一步减少,但价格维持稳定。

公寓市场:

 
 
 

大温地区 2021 年 5 月份公寓销售 2,046 套,相比去年同期增加 212.4%。公寓在售总量(Total Inventory)4,740 套,相比去年同期增加 1.6%,基本平稳。5 月份新上市公寓数量(New Listing)3,270 套,相比上月略微减少 4.9%。大温地区公寓 5 月份 HPI 基准价 $737,100,价格趋势与独立屋基本保持同步,为历史新高。

我们都知道这波行情来自于疫情初始对于独立屋的热捧,相对于独立屋 HPI 基准价 Year To Year 22.8% 的增幅,公寓只有 7.9%,而且不同区域市场表现差异较大。不考虑绝对价值,仅从投资回报的角度,独立屋还是胜出公寓一筹的,土地是不可再生资源,在主路、天车沿线不断被发展成更高、更密集的公寓,独立屋的土地资源越来越少。所以每当独立屋被炒得过热的时候,公寓就会在后面来一波行情。

总结:

我在上期报告提及房产是抵御通胀的不二选择。 上周在台湾京园点了一份“金牌卤肉饭套餐”, 20 加元再加小费,这是我自 2009 年来加拿大以来每去Burnaby 必去的餐厅,不记得多长时间之前,这份套餐也就 10 元左右。Inflation is REAL, 不知不觉, 而且别无选择,最近大家收到的地税账单都应该涨了不少吧,除了一声叹息,还是积极支付掉了。 加拿大 5 月公布消费物价指数 CPI 为 3.4%, 再来看 TD 银行的贷款利率,5年浮动只有 1.55%,比通货膨胀还低 1.85%,难道是银行借钱让你去赚钱?只能说 Cash is really trash, especially large amount in the bank。好好算算,这里面还真是有不少投资机会呢。

Number of Licensed Realtor in BC
VS Greater Vancouver HPI Price (All Types)

下面再换个新的角度。BC 地产协会有本省地产经纪的数据,截止 2021-03-31 BC 省注册地产经纪 (Real Estate Sales)24,140 名,近BC 省总人口大致 5‰。随着地产市场的冷热变化,地产经纪的数量也在跟着变化,可以看出 2018 年中旬房地产 HPI Price 达到历史最高,那时的注册人数也相对最高(从我能看到的数据范围内),后来由于政策影响,2019 年 9 月份,地产跌到谷底,而在之后 9 个月内,注册经纪数量逐渐减少到最少,目前的这波行情又开始吸引新的地产经纪从业。 本人自 2014 年成为注册经纪以来,虽然是一个 Rewarding 的行业,但其中冷暖自知,建议新入行的朋友,要耐心、不断学习,眼光放长远,会有不错回报。

暑期将近,相信市场也会慢一点,毕竟所有人都在家憋了太久,是不是要一路向北,约一个 ^-^

(Note: 报告中大温地区(Greater Vancouver)在这里包括了:Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。包括 Fraser Valley 和 Chilliwack 地区。)

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2021年4月温哥华房地产市场报告

2021年4月温哥华房地产市场报告

四月,大温地区各类房屋销售同比去年增长 339.5%,三倍多的增长率是在去年四月刚开始封城、很多行业处于半停滞状态基础之上的。四月相比上月销量减少 13.9%,基准价格(HPI Price)单月增长 3%。这种量减价增的现象给各类市场参与者、观望者带来了一丝丝困惑,似乎我们又来到了一个十字路口,如果我们在高空俯瞰这个路口,无论直行还是转弯,最终都能到达目的地,所谓的殊路同归。下面,我们先来看看独立屋与公寓的市场的具体表现:

独立屋市场:

 
 
 

大温地区 2021年 4 月份独立屋成交 1,665 套,相比去年同期增加 324.7%,高于同月份 10 年均值 35.1%。独立屋在售总量(Total Inventory)4,612 套,相比去年同期增加 9.0%,低于同月 10 年均值 22.5%;4 月份新上市独立屋数量(New Listing)3,185 套,比去年同期增加 335.1%。大温地区 4 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,755,500,相比去年同期增长 20.9%,自 2021 年以来 4 个月内上涨 11.3%。

独立屋仍然很热,土地是不可再生资源,市场总量就那么多,市场好的时候,就会出现短期内重复买卖的现象。我平日关注温西每一个独立屋的交易状况,举两个近期的例子,大家说是投机吗?案例一,40×4 W 29 AVE,去年 5 月份 340.8 万成交,上月份 460 万卖掉,不到一年近 120 万的增幅;案例二,38×5 W 19 Ave, 2019 年 8 月 218.8 万成交,2020 年 9 月份再次以 237.8 万成交,刚刚又挂牌 298 万上市,我大致计算了税费等,第一任屋主净得 8 万左右,第二任屋主大致可以净赚 30 万左右。上述两例,着实繁荣了地产市场,若合理报税,算是合情、合法投机吧。

 

公寓市场:

 
 
 

大温地区 2021 年 4 月份公寓销售 2,291 套,相比去年同期增加 351.9%。公寓在售总量(Total Inventory)4,447 套,相比去年同期增加 1.9%。4 月份新上市公寓数量(New Listing)3,437 套,相比去年同期增加 205.8%。大温地区公寓 4 月份 HPI 基准价 $729,600,为历史新高。

虽然 4 月份公寓销量比上月略低,但仍创造了 4 月份历史销售之最(在我能查到的时间范围内)。总体公寓市场的供给比较均衡,仍伴随着 “Pandemc” 现象-即在家办公需求,离市中心越远的地方的升值表现更好些,比如高贵林的公寓表现好于本拿笔的,本拿笔的又好于市中心的。随着疫情终究被控制,公寓买家是否要考虑做个“逆行者”呢?

总结:

 

我在上期报告中提及鉴于过热的房地产市场,政府手中的牌很多,最简单直接的方法就是增加房贷申请难度、提高利率。最近,一个朋友刚刚卖了自己在温西的独立屋,准备等到年底再入手。虽然我不鼓励 Time the Market,人们总是很聪明的,本次我不想做任何短期的价格预测,换一个角度看看问题。

下图是大温地区自 2005 年以来大温地区独立屋、公寓、联排别墅平均价格(Average Price)的走势,数据来自地产局的数据中心(Stats Centre REBGV)。不难看出,从 2005-01 至 2021-04 16多年的时间内,独立屋平均值增长 276%,联排别墅增值 208%,公寓增值 179%。价格长期增值,短期内有所波动,例如 2007 年下半年开始的美国此信贷金融危机,2016至2018各级政府指定的海外买家税、空屋税、投机税等。

关于房地产与通胀的关系,我利用加拿大央行网站上的通胀计算器(Inflation Calulator)绘制了下图,以 2005 年 $100 加元为基准,计算各年相应的购买力,例如 2005 年 $100 加元,相当于 2021 年的 $131.33。从 1950 年至 2021 年的 71 年间里,加币贬值 1034.96%,平均每年贬值 3.48%。为了和上图比较,从 2005 年至 2021 年 16 年间里,加币贬值 31.33%,平均每年贬值 1.72%。这样比较下来,房产不仅抵御通胀,而且还有不菲的增值(Capital Gain)。

备注:这个通胀计算是基于消费者物价指数(Consumer Price Index),简称 CPI,它包含一揽子物价指数标的,例如:食物,交通,医疗,家用开销等,不包含房地产,否则反过来计算不知道加币贬值成什么样子了。

长线是金,这句话非常符合房地产投资。一晃出国近 20 年,没有什么 “移居” 的感觉。你把这里当成家,家就会给你带来回报。在最近一部热议的片子中,女主角说 “… I am not homeless, I am simply houseless”(我不是没有家,只是没房子而已)。我们需要做到的是既要有房子,更要有家,home is where your heart is … 最后以拍此片而斩获金球奖最佳导演奖的 Chloe 的获奖感言结束:“人之初,性本善。People, at birth, are inherently good. Those six letters had such a great impact on me when I was a kid, and I still truly believe them today, even though sometimes it may seem like the opposite is true. But I have always found goodness in the people I met – everywhere I went in the world. Anyone who has the faith and the courage to hold onto the goodness in themselves and to hold onto the goodness in each other, no matter how difficult it is to do that…”

 

(Note: 报告中大温地区(Greater Vancouver)在这里包括了:Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。包括 Fraser Valley 和 Chilliwack 地区。)

 

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