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Farmer House Construction Stymied

Farmer House Construction Stymied

Richmond 市府去年底通过了限制在农庄地上独立屋建造的最大面积为4,300平方尺的法令,我还写过一篇关于Richmond农庄地的博客。 今天在 Vancouver Sun(温哥华太阳报)的一则报道则有些让人大跌眼镜,可见政府急了也跳墙!

这篇报道的标题为“Richmond farmer’s home construction stymied by new regulations”, 报导一开始有两个关键词: stymied (被阻挠的)和 rescinded (撤回)a building permit,这两个都是很让人郁闷的表述啊。报导中主人公 Johal 先生申请在他们家位于Richmond 6号路的蓝莓庄园建一所 10,500 平方尺的大别墅供自己的大家庭使用。年初收到有条件的建筑许可,其实就是 demolish permit,Johal 第二天就着手拆旧房子,结果10多天后收到市政府的通知,要按照新法令(最大面积4,300尺)重新申请建筑许可。仔细看文中的时间点,真为 Johal 先生有些鸣不平,他的拆房许可是新条例通过之后签发的,政府出尔反尔让这人仁兄损失不少,而且拆掉的旧屋比新规定允许的最大面积都大,真让人无语呀😶。

也评Richmond农庄地最新限制

也评Richmond农庄地最新限制

本周二(Dec-18, 2018 )Richmond 市政府投票通过在农庄地 (ALR Land)上可建独立屋的最大面积为4,300 平方尺,包括车库与其他 accessory buildings。比BC省上月通过的限定还少了1,000平方尺。这里是CBC News 的相关新闻报导

关于 Richmond 市府对于农庄地的规定与最新更新,请点击 Farmland Housing Regulations.

很多人可能不太在意农庄地,觉得跟自己没有什么关系,其实也并非如此,至少关系到一些地产投资趋势、华人群体的形象等等。这里分享一个案例吧。

2017年6月份位于13000 Blundell Road, Richmond 的20英亩左右的农庄地以920万的价格卖掉,政府2017年的估价仅为$78,564。 这也着实让这一交易在当时上了头条。卖方农场主与挂牌经纪都欢天喜地,这样的价格,下几辈子都不用种地啦。不管你信不信,我是不太相信买家投资920万是为了去种蓝莓的。买家看重的是潜在的万尺以上的巨型豪宅,后院的网球场与游泳池,自己享用或者再转卖赚钱。当时我就跟朋友讲过,政府可能会出台限制,这样的价格买进风险很大。

跟进一下这个房子的后续发展吧,我搜索了Richmond 市政府 2018 Development Applications,这个信息是公开的,各个市政府都有这样的信息公布。我发现进展似乎不太顺利。

从上面的信息表格可以看出 13000 Blundell Road 今年申请分割成4块农庄地,每一块不小于2英亩,结果被 “Rejected” 了,不清楚最新状况如何。

其实,Richmond 的农庄地问题由来已久,早已引起许多人士的不满,主流社会也是相当关注的。国际邮报关于Richmond 农庄地的报导是很详细的, 里面提及很多让人脑洞大开的 “投资方法” ,例如:农业地税,海外买家bare trusts 等等。但是文章里把 Investors (投资者)和 speculators (投机者)混为一谈,我是持有不同意见的,两者还是有本质区别的,这就是为什么刚刚实行的投机税主要针对的是 speculators。

农庄地之后,还会有工业用地、商业用地的,当然这也并非我所关注的。当时13000 Blundell Road 交易时,卖方经纪在接受采访时声称 “… If they have the money, they are abiding by the law. I don’t see why there is a problem…” 并且有些批评有种族主义之嫌。Racism (种族主义)是一个分量蛮重的词语,我无意在此评论这个话题,我想 racism 也许谈不上,偏见(prejudice)还是有的吧。40年的改革开放让国人富起来的同时,也增加了世人对国人的 “偏见”。至少,加拿大还不是一个有钱能使鬼推磨、关系搞定一切的地方吧。 

Found Myself-A Star Is Born

Found Myself-A Star Is Born

When I first heard this song “Found Myself” by Venice Qin last night, it made me sleepless. The song is now officially live on Spotify and iTunes, and this is such a big deal for her. I was touched in ways I can’t explain easily. Have you ever lost in your life? I think everyone has, at some stage and in some ways. Me and family are so proud of her. Never stop singing, you are such a confident and talented young lady OMG.

 

I kept playing this song today, it got me goosebumps every time and brought me the light and peace to my heart,  even for a middle aged man. It also reminds me the days in New Zealand; having left the country for nearly 10 years, the memory and friendship are always there, just like yesterday, although the clean and green image of the country are fading.

We met and knew Venice and her family when she was in daycare and my daughter Jiayi went to the same one. Together with another girl Emily and her family, very soon those three girls became indivisible, so does three families. While browsing the pictures, the countless moments surfaced in my mind, they are so fresh, full of joy …  whenever whoever the birthday was, they always sit together; remember once they cut each other’s hair at Emily’s house while adults were having fun, they were only 4 at that time…

 

Now three girls are becoming fabulous young ladies, they are uniquely excellent, and ready to embrace their tomorrow. They are in three different countries, but they are still the best friends, and will be forever, it is truly amazing, isn’t it?

Today is also the birthday for my son Alvin and my nephew Shudi who is studying at NorthWest University in China. I wish them happy, strong and confident.  

Market Review On New Detached Homes In Vancouver West, 12/14/2018

Market Review On New Detached Homes In Vancouver West, 12/14/2018

本人于今年5月份写过一篇温西新屋市场分析,时隔6个月,我来更新一下市场的最新状况,咱们继续拿实际数据说事。首先我的数据范围定义跟上次保持一致,具体如下:

  • 2015年以后建成
  • 地宽33尺以上,面积3600平方尺以上
  • 销售日期:2018513– 20181213
  • 标准地定义:地宽33尺,深度110-136尺,面积3600- 4600平方尺
  • 大地定义:地宽42尺以上,面积5000平方尺以上
  • 研究区域: 温西的 University Hill, Point Grey, Dunbar, Kitslano, Arbutus, MacKenzie Heights, Kerrisdale, Quilchena, Southlands, South West Marine, South Granville (基本上在Granville St以西)

在以上定义范围内, MLS系统在6个月之内有38个销售记录,我们来具体看看:

AreasSales标准地
3600-5000尺
大地
5000-9000尺
超大地
9000尺以上
Dunbar145 81
Point Grey75 2
Arbutus413
SW Marine42 1 1
Kerrisdale31 11
S. Granville2 2
Quilchena2 11
Southlands1 1
Kitsilano11
M. Heights0
University Hill0
Total:3815 194

不难看出,DunbarPoint Grey 两个区最受欢迎,总共21个销售记录占了一半以上;另外,大地大房子(lot 5000尺以上)销售23个,也超过了15个标准地的的房子。下面我们继续深挖。

关于上市销售时间- Days On Market (DOM)

记得我6个月以前记录的平均上市销售的时间为179天,而这38个房子的平均销售时间为307天,说明市场继续看淡,已经完全进入买方市场。

其中销售14个房屋的 Dunbar 区的平均上市时间为331天,其中包含一“状元” 721天的销售时间记录!销售7个房屋的 Point Grey 区的平均上市时间最少-190天,其中3个房屋在90天之内卖掉,而且这3个房屋都是有不错的山景、海景的,好东西还是很抢手的。

Days On Market 能说明什么问题吗?从表面来看是市场状况造成的,长的销售时间体现了价格调整的过程,几乎每一个上市的房屋都有价格调低的记录,很多还不止一次。以“状元”为例吧,40** W 38 Ave 卖了721天,用了两个经纪,价格调整5次,从17年初的挂牌价 $10,888,800 到最后标价 $7,988,000, 终于近期以660万卖掉。过高的定价策略反而错失良机,得不偿失。再来引申谈谈地产经纪:诚实 = 诚恳 = 专业 ?我相信有些人并不认同这一观点。谁都知道卖家想卖高价,不少经纪为了迎合客户口味,市场估价不客观,挂了牌再说,错失时机,最终影响的还是客户自己。

Case Study

对于投资者、发展商在这样的市场下就没有机会了吗?非也,我们来看两个售价最高的 CASE。

  1. 64** CEDARHURST STREET, 售价890万

    这块地传统上不算是好的地段,紧邻繁忙的SW Marine Drive,近16000平方尺的地,屋主于2013年210万购得,通过设计与发展,在这样的市场条件下,还是很不错的。
  2. 32** W 21ST AVENUE, 售价810万

    这块是 Dunbar 区50 X 122 的标准大地,有一定的景观。该发展商于2015年324万购得,经过2年的设计与发展,3850平方尺的室内面积,算他250万的造价,什么样的投资还有这样的利润呢?(点击上面链接还可以看到室内图片)。

当然,现在的市场条件下,赚钱也是不容易的,前几年市场“辉煌”的现象也不会轻易再现了。选地的眼光,非凡的设计与严格的质量把控才是成功的关键!

再来看一看33宽标准地的状况,为什么我要单独挑这一块呢?主要还是因为价格比较“亲民”,是以后温西刚需房的代表吧。

AreasSalesAverage
Price
Note
Dunbar5$3,481,0002 主路房
Point Grey5$4,164,000
Kerrisdale1$3,150,0001主路房
Kitsilano1$3,279,000
SW Marine2$2,917,000
Total: 14

跟6个月之前的数据相比,Dunbar 与 Point Grey 区33宽标准地新屋的价格有5-7%的跌幅,这是我除去相对最高值(海景房)与最低值(主路房)得到的结论,仅供参考。

市场杂想:

  1. 现在的省政府、市政府真是“万税” 的政府,从省政府调高 Property Transfer Tax;到前两年实施的温哥华 Empty Homes Tax; 到省府刚通过的Speculation & Vacancy Tax; 到BC省司法部长 David Eby 倡导的针对300万以上“豪宅”的 Schools Tax。 特别是这个School Tax, 得罪了不少温哥华富裕的的西人社区,很多人近期收到的“Political Tax Assessment” 是来自他们专业的有组织的对抗 (STEP UP now), 本周温哥华市府已经投票通过向省府提议取消这一税制。这就是在民主制度下积极参与政治的重要性!我们华人在这方面还任重道远,这里问一下近期BC省选举制度公投,有多少华人参与了呢?又有多少人搞得很清楚?
  2. 关于刚通过的 Speculation and Vacancy Tax, 并非很突然,今年年初就开始讨论。微信朋友圈有很多的这个主题的贴子,大家传来传去,有些信息不是很准确。希望大家咨询专业的会计师。我以为这里相对模糊的是对 Satellite Family 的定义,BC省是这样定义的: “A satellite family is an individual or spousal unit where the majority of their total worldwide income for the year is not reported on a Canadian tax return”。 我觉得执行难度会比较大,而且漏洞很多。 英文好的朋友可以看这里(BILL 45-2018)。豁免或减少税的方法之一就是出租,在政府鼓励高密度房屋,出租的前提下,以后带有合法出租空间的房子会是一个趋势。
  3. 个人的市场预见。相比温哥华房地产市场之前经历过几次大衰退,例如1994年香港人回流和2008金融危机,这次市场下滑的主因是2010-2016房价涨幅过猛;政府政策干预;中国限制外汇流出;加拿大银行贷款难度加大而且仍处于加息通道;国际局势的不确定性等等。所以我预测市场在未来2年左右缓慢下行,一旦 School Tax 取消或更改,大家对投机税习惯了,也有对策了,中美贸易战 settle 了也就是房市企稳回升之际。
  4. 现在的市场应该如何运作呢?虽然温哥华整体市场不景气,但细分到不同的区域,不同的种类(detached, townhouse,condo)会有差异很大的表现,这里就不具体分析了。现在市场适合的人群是哪些呢?一是换房者,谁都希望高卖低买,对有些人会是不错的机会的;二是持币投资者,无论市场走低还是走高,能买到投资价值高的物业都是很有难度的,至少要紧密关注吧。很多人容易犯的错误是买涨不买跌,像股票一样,跌的时候犹豫又错失良机。本身健康的房产投资要看5年以上的周期的,我以为跟很多金融投资产品相比,投资房地产自己可以相对控制,不像股票,孟晚舟被抓的那天,看看手中的股票市值,肯定跌,听天由命吧。
  5. 既然说到孟晚舟事件,我就多说两句。网上说会影响房价走低,因为会吓到中国有钱的投资者(点击看原文)。我个人并不同意这种说法,她呆在这里也挺舒服安全,刚好可以休息休息,她还说要去UBC Sauder Business School 读博士呢。反倒是,他们不具有加拿大身份,却拥有温西两套市值2000多万豪宅,不知道类似的家庭在温哥华有多少?上述所列举过的那么多税种都适合他们这种情况,我大致粗算了一下,这两套房产除了正常的物业税,其他的投机、空屋、学校税等每一年向政府交60多万加币。政府、主流社会什么反应,大家不得而知。
Market Review On New Detached Homes In Vancouver West, 05/29/2018

Market Review On New Detached Homes In Vancouver West, 05/29/2018

温哥华独立屋市场已经平淡了一段时间,也算是对BC省NDP上台以来一系列控制房价政策的市场反应吧。这里我着重谈谈温西新屋市场的情况,咱们拿实际数据来说事。 先来定义一下我的数据范围:

  • 2015年以后建成
  • 地宽33尺以上,面积3600平方尺以上
  • 销售日期:2017525– 2018524
  • 标准地定义:地宽33尺,深度110-136尺,面积3600- 4600平方尺
  • 大地定义:地宽42尺以上,面积5000平方尺以上
  • 研究区域: 温西的 University Hill, Point Grey, Dunbar, Kitslano, Arbutus, MacKenzie Heights, Kerrisdale, Quilchena, Southlands, South West Marine, South Granville (基本上在Granville St以西)

在以上定义范围内,MLS系统共有58个销售记录,来看看是如何分布的:

 Total标准地
3600-5000尺
大地
5000-9000尺
超大地
9000尺以上
Dunbar1688
Point Grey1064
Kerrisdale1055
SW Marine6123
Kitsilano541
Arbutus422
M. Heights211
S. Granville211
Quilchena11
Southlands11
University Hill11

不难看出Dunbar, Point Grey, Kerrisdale 三个区占据了新屋发展的前三名,Kitslano, Arbutus 和 MacKenzie Heights 这三个区其次,South West Marine 则主要是大地或超大地新屋发展的区域。

关于上市销售时间- Days On Market (DOM)
MLS显示的DOM只是当前Listing#的上市时间,而大部分新屋都有过2次以上的上市记录,为客观显示上市时间,就得累加同一房屋所有上市记录的DOM。总之,这一年新屋不好卖,平均上市销售时间为179天。

来看看卖得久的独立屋:

地址销售天数
Days
售价区域备注
34** W 16 Ave456$3,030,000Kitsilano标准地;
主路
36** W 11 Ave399$3,300,000Kitsilano标准地
29** W 41 Ave365$3,430,000Kerrisdale标准地;
主路
23** W 13 Ave726$4,580,000Kitsilano大地
29** W 44 Ave401$6,950,000Kerrisdale大地
38** W 38 Ave346$7,880,000Dunbar大地
67** Arbutus St411$8,580,000SW Marine超大地

位于主路和大地的房子在市场上卖得比较慢。主路的房子向来都不是很受欢迎,同比价格要低不少才能受到市场接纳;而大地的房子由于受到银行贷款难度增加、国际资金流动困难等因素受到较为明显的影响。其中上市726天的23** W 13 Ave是个特例,该房子在刚获得建筑许可时就挂牌销售了,所以726天包含了整个房子建造发展的时间。

不妨再来看看卖得顺利的独立屋:

地址销售天数
Days
售价区域备注
44** W 14 Ave5$4,150,000Point Grey标准地
40** W 15 Ave22$4,400,000Point Grey标准地
29** W 31 Ave30$6,750,000MacKenzie
heights
大地
46** W 3 Ave40$7,800,000Point Grey大地
33** W 29 Ave41$3,795,000Dunbar标准地
29** W 24 Ave42$3,770,000Arbutus标准地
27** W 38 Ave45$5,350,000Kerrisdale大地

Point Grey的标准地看来是硬通货,如果走路上Lord Byng Secondary的话,很多买家还是很给面子的。大地房子也相当有需求,只是在当前市场条件下,买家在房屋设计、质量细节,当然还有价格方面,是非常挑剔的。

关于成交价格 (Sold Price)
这58套房屋的平均成交价格是$5,042,000, 其中标准地独立屋(28栋)平均售价$3,774,500, 大地独立屋(30栋)平均售价$6,181,500。最低售价是位于South Granville 的11** W 63 Ave, 成交价280万,主要是location的缘故吧,Builder在买这块地的时候也便宜不少。售价最高的位于 SW Marine 的6*** Beachwood St, 售价$10,080,000, 在这栋别墅建造过程中我“拜访”过若干次,我也跟其中很多的Contractor合作过。该Builder在2013年以300多万购得此地,不得不说这一项目做得漂亮!

再细看一下33尺宽标准地的情况:

区域销售数量平均售价备注
Dunbar8$3,761,0001 主路房
Point Grey6$4,138,000
Kerrisdale5$3,550,0001主路房
Kitsilano4$3,448,0001主路房
Arbutus2$3,778,000
M. Heights1$3,980,000
S. Granville1$2,800,000
SW Marine1$3,120,000

(Note: 主路房定义 路面有黄色分界线,BUS畅通无阻)

虽然这篇文章的数据是新屋,但也能相对映射其他不同年龄独立屋的市场状况,新屋卖得不错的区域,旧屋也差不到哪里去,在新屋市场淡的情况下,旧屋反而更抢手。 还有其他很有意思的现象,比如中厨设计。58栋已售房屋中,30栋大地独立屋都设计有第二个厨房,让油烟尽情飞吧,28栋标准地独立屋有9栋没有第二厨房,卖得也不错。希望以后有机会总结一下关于独立屋的设计细节方面,例如风格,材料使用等等。