WILLIAM聊地产 #2024-01

我曾于 2023 年 4 月停更地产报告，但仍一直紧密关注市场动态，时隔 10 个多月，再次向大家分享个人的一些地产心得。

聊加拿大地产不得不提及银行利率，目前的加国央行政策利率已经连续 3 次议息会议维持在 5%，为 22 年以来最高。很多专家喜欢搞预测博眼球，认为今年初要开始降息，房价会回暖。下面我先通过一系列的图表来看看专家们的理论依据！

当加拿大央行于 2023-01-25 快速加息至 4.5% 并宣布基本到位并进一步观望时，大温地区各类房地产迎来了一波反弹，量价齐升，直到央行又不得不在 2023-6-7 和 2023-7-12 各加 50 个基点，使政策利率来到了 5% 并维持到现在，随后销量下跌，价格也相应轻微回调！

加国央行与美联储调控利率的首要目标都是控制通货膨胀与维持健康的劳动力市场，所以他们都较为紧密地关注相应的经济数据，走一步看一步。既要把通货膨胀率最终降低到 2%，又要使放缓的经济尽量地软着陆，不得不说是一项异常艰难的任务。

加拿大 2023-12-19 公布的 11 月 CPI Rate 为 3.1%，而 12 月份的 CPI 数据即于 2024-1-16 公布，我们拭目以待。加拿大第三季度的 GDP 增长为负的 0.3% (2023-11-30 公布）， 2024-2-29 将公布加拿大 2023 年第四季度 GDP 数据，如果说连续两个季度增长为负值，说明加拿大经济已经进入衰退（Recession）。

难道，我们买个房子自住或是投资，还要研究经济不成，以抓住最好的时机？在过往的 2023 年地产市场，我认为最大的挑战是优质房源匮乏，除去那些自 2017 年以来频繁挂牌，在我们同胞手中交易的地产外，可以考虑下 offer 的房屋非常紧缺。房屋买卖的交易成本加上维护成本，使得很不少地产 “投资” 者非常苦恼。一些温哥华西区的独立屋在过去 7、8年中没涨反跌的不能算是很少数!

除了加拿大央行控制的利率政策，我们来回顾一下近些年各级政府所使用地产调控手段：

• 2017 年温哥华市政府实施的空屋稅（Empty Home Tax），房产估价的 3%;
• 2018 年 BC 省政府实施的房屋投机税（Speculation and Vacancy Tax），房产估价的 2%;
• 2019 年 BC 省以学校附加税（Additional school tax）为名引入的“豪宅税”，影响房屋估价 在 300 万以上的物业;
• 2022 年 联邦政府引入的 Underused housing tax，针对海外人士、公司和信托持有的房地产，首次申报延迟到 2024-4-30，建议咨询专业人士;
• 2023 年联邦政府实施的海外买家禁售民用住宅，为期 2 年。

我从 2023 年初开始关注全球最大投资管理公司之一的贝莱德（BlackRock）发布的地缘政治风险评估报告（Geopolitical Risk Dashboard），从当时的中美战略竞争矛盾，加之目前的网路攻击风险 （Major cyber attack）和巴以冲突等，世界越来越不太平。地缘政治风险左右了人流、物流和资金流，进而影响资产价值，比如股票、房地产等。下图显示了加拿大过去 25 年人口变化图，人口逐年递增，2023 年据统计人口已经超过 400 万了。

之前关注过我《地产报告》的朋友们都知道我不建议 Time the market，因为真的很不易。在选民压力下各级政府对控制房价下的 “药”，复杂的经济状况和国际地缘政治局势，加上房屋买卖的交易成本（大致房价的 5%），已经使短期获利变得难上加难。“房子是用来住的，不是用来炒的”–这个不仅加拿大而且中国政府的努力目标，我认为在温哥华基本上实现了。房地产市场的真正挑战是房源供给总体不足，和如何客观地评估房地产价值，而非告诉客户何时买、何时卖！

说句题外话，素来孤陋寡闻的我在这次回国的途中第一次听到了董宇辉这个名字，并考古了这位跟我是老乡且同一星座的哥们。他在新东方被迫放弃教培业务的时候，继续利用自己个人时间免费为高三学生网上教授英文，同时要直播卖菜；在直播卖菜非常艰难的时候拒绝他的任何 50 万学生线上捧场直播带货，而让他们 “写作业去、读书去、出去打羽毛球去、睡觉去、甚至谈个恋爱去”；而当东方甄选做得有点起色的时候，董宇辉想到的是把新东方辞掉的那些师哥、师姐接回来！他的努力、善良让人心痛也让人感动！做一个像董宇辉那样努力、善良、诚恳的地产人，是我的目标！

（Note: 报告中大温地区 – Greater Vancouver 在这里包括了：Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。不包括菲沙河谷和奇利瓦克地区 Fraser Valley & Chilliwack 。）

如有问题与讨论，欢迎联系笔者：

William Li
BC省注册地产经纪/ 建筑商
BC省注册验屋师（2012-2018）
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