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谈谈房屋漏水问题

谈谈房屋漏水问题

近日头条之一温哥华的标志性建筑 Vancouver House 哗啦啦地漏水,起因据说是 29 层楼的一个 Gasket Failure,这个 Gasket 就是水管橡皮胶垫,成本最多几块钱,却造成不可估量的损失,还好没坏在 49 楼,否则损失更是几何数量级地增长。有人说买保险的重要性,我不否认,房屋保险像块遮羞布,买后心里踏实些,但花了钱最好别用到,否则以后想高价买人家保险公司还不一定愿意卖给你。防患于未然才是关键,足够了解自己的房产,才能睡得踏实。下面通过我多年(掐指一算吓我一跳,17 年啦)实践经验尽量简洁地从房屋的两大系统- Building Envelope SystemPlumbing System 总结一下,希望能帮助到大家。

 

Building Envelope System

 

Building Envelope 也称为 Building Enclosure,是包裹室内生活环境的外部系统,包括 Roofing(屋顶),Exterior(外墙与窗户),Foundation(地基防水)。20 多年前,位于太平洋西海岸雨水丰富的 BC 省经历了漏水屋危机,让屋主与纳税人承受了巨大的财产损失。从那时起关于建筑科学的 Building Envelope 也被重视与不断完善,并成为 Building Code 的重要组成部分。

下图是我于 2014 年 1 月 10 日检查的一栋位于 Saba Rd, Richmond 的建于 1998 年的公寓楼,大楼的 Building Envelope 的问题比较严重,居住质量不佳,而且潜在的维修费用巨大,因为这个原因当时我的客户没有买,但没过多久就卖掉了,希望那位买家买得明明白白。

下面我们来进一步了解 Building Envelope 的问题, 4 Ds 被称为 Building Envelope 的核心内容,分别如下:

  • Deflection(挡雨),主要是屋檐(Eaves)和挡雨板(Flashing)运用,简单且非常有效;
  • Drainage(排水),是 外墙 Rainscreen 重要部分,之前的做法都是 Face Sealed,即 Cladding(外墙材料)直接安装到外墙的结构部分。有了 Cavity (大致 ½” 的空隙)作为 Drainage,万一雨水透过 Cladding,可以贴附着外墙的 Moisture Barrier(外墙结构防水纸)留到墙体之外;
  • Drying (干燥),木架结构健康的 Moisture Content(含水率)应该小于 19%,如果长时间高于 30%,就会发霉且开始腐烂。所以外墙外的 Vapor Barrier 或者 Moisture Barrier 正确使用非常重要,常见材料是 60 Minutes Building Paper 和 Tyvek,不但有一定的防水性能,更重要的是透气性,这样湿气可以散掉;
  • Durability,这里特指防水耐久性,以 Wood Framing(木架结构)为例(铁架结构,Steel Frame 在民宅不常用),木架结构被包在墙体结构里,很多人使用较为廉价的材料,而对面子工程比如地板、橱柜等则不惜重金。木架结构常用的木料是 Spruce-Pine,可以抵御 20% 的湿度,高一级别的比如 Douglas Fir 可以抵御 23%湿度,天然防腐最好的材料是我们 BC的红杉木(Red Cedar)可以抵御 35% 的湿度。当然,价格方面一分钱一分货。

以上的4Ds 理论听起来比较枯燥,下面我将以实际工作中碰到的问题来解释一下(除 2 张照片来自网络外,其他照片均来自本人验屋、建屋工作中保留的记录)。

  1. 传统 Sloped Roof (斜屋顶)的问题相对最少,通常漏水发生在:暴漏的生锈的钉子处,Roof Penatrations 例如 Venting Pipe,Skylight 等。发生漏水时,从室内屋顶发现,追溯漏水源头比较困难,因为雨水会沿着 Roof Truss 流得很远。
2. 平屋顶和隐藏式水槽(Hidden Gutter/Built-in Gutter)问题相对多一些,Hidden Gutter 在 Sloped Roof 也不是不常见,材料一般使用 EPDM Rubber (一种合成橡胶),很难做得完美,发生问题在地面上也不易被发现,等发现时通常已经发展成比较大的问题了。 其实装在 Fascia Board 外面的 Metal Gutter 也挺美观而且容易维护。

其中最后 3 张照片是我于 2012 年 7 月份还在做 Framer 的时候,那个地处温西 South Granville 的豪宅,由于隐藏式水槽漏水,发现时损失已经很大,不但损坏了 Cedar Soffit, 还有部分室内的 Finishing,把隐藏式水槽改成传统式的 Metal Gutter 还要做结构上的改变,不小的工程。那个房子最后由于隐藏式水槽漏水屋主花了不菲的费用。

3. Deck/Balcony Over Living Space(建在室内空间之上的阳台), 或 Accessible Flat Roofing。这种结构通常使用 2-Ply Torch-On Membrane,上面再铺上 Coverings 例如: Wood Deck,Stone, 或者 Tile 等,施工过程的质量监管与后期的维护都很重要。容易出问题的地方主要在 Primary Drain(主排水口), Scupper (二级排水孔),Parapet Wall Detailing (短墙细节)等。万一发生问题,维修的成本与对正常生活的影响都会比较大。没有很好景观的地段,在设计中尽量避免 Roof Deck,少一项操心的内容。

4. 2007 年 5 月,温哥华正式立法所有新建独立屋外墙必须符合 Rainscreen 设计要求。那些没有屋檐设计的房屋,也无 Rainscreen 系统的外墙,在例如 Wind-Driven Rain (狂风大雨)的情况下会面临较大的挑战。看看下面的几个难兄难弟们:

Plumbing System

 

Plumbing 指房屋的水管系统,包括 Water Supply(供水系统),Drain System (排水系统)和 Vent System (为了排水顺畅的通风系统)。市政的供水水压一般在为 85-110 psi,通过我们家中的 Pressure Reducing Valve (PRV减压阀)调节成家中水管设备可以安全承受的压力 45-50 psi。

根据房屋不同的年龄,我们常见这几种 Supply Piping 供水材料。

  • Copper (铜管),在 1960s 开始广泛使用,Copper 寿命在 20-50 年,除了使用水压较低外,常见的问题就是 Pinhole Leak(针孔泄露),通常由于管中 Turbulence (湍流)和水质引起的铜管腐蚀漏水,如果铜管寿命仅 20 多年就发生漏水就要相当小心了,最好请专业水工评估一下风险。
  • Polybutylene (Poly B,俗称灰管),Poly B 于 70 年代末逐渐广泛使用,当时被认为是取代铜管的好材料,常见于 20-40 年屋龄的房子里,由于材料本身的问题,安装 10 多年就开始出现 Tube Burst(爆管)等问题,从而产生很多官司诉讼,2005 年后这种材料被彻底禁止。很多保险公司不太愿意承保有这种材料的房子。我家邻居就是 Poly B 多次爆管导致 Flooding(房屋淹水)而无保险公司愿意承保,最后 20 多年房子不得已推倒重建。目前市场上在售的 30 多年屋龄的房屋基本都有这种灰管系统,应该仔细评估状况。
  • Cross-linked Polyethylene (PEX),目前最为常用的进水管,常见 3 种颜色,分别是红色(热水)、蓝色(冷水)和白色(热水或冷水),PEX 管要避免阳光直射,或安装在极热的物体附近(比如火焰),只要按照规范安装,是目前最为可靠的进水管系统。
  • 其他进水管,如 Galvanized Steel (镀锌管)和 PVC,不是很常见,如果现在还发现 Galvanized Pipe,必须考虑全部更换。PVC 主要用于冷水管,主进水管等,不适合热水。

下图是 2 张 Poly B 灰管的照片, 其中图二的灰管显然已经坏掉,维修的方法是在现有的灰管中穿入更细的 PEX 管道,这样做虽然可以节省一些比如开墙、挖地的费用,但价格仍然不菲,新换的管子在流量与水压方面也会大打折扣的。

关于 DWV(Drain, Waste, Vent)管道,常见的材料有 ABS,PVC,Cast Iron(铸铁),老的房子还会用到 Big ‘O’,  Galvanized Steel (镀锌)和 Vitrified Clay (陶土),如果还未被更换的,就会比较麻烦了。排水系统大都是靠 Gravity(自然重力)的,除非有些地下室的 Sanitary Sewer,需要被泵到主 Sewer Line 的是一种 Pressurized Sewer 系统。下面例举一些常见的管道漏水问题。

1. 马桶的 Wax Ring(蜡圈),这个东西价格虽然便宜,但作用巨大,不但防止漏水,而且还可以封住 Sewer Gas (下水道臭气)。大部分水工在安装时使用一个蜡圈,经常刚刚不足以密封,所以使用 2 个蜡圈就会高枕无忧。如果发生漏水,用 Moisture Meter(湿度计)在马桶周围的地板上可以测试到,肉眼观察 Vinyl (塑胶)地板颜色变化,如果是地砖,观察 Tile Grout(地砖缝灰)的色差,若在下一层楼的天花板上发现 Stain 或水迹,问题就已经发展到一定程度了。

2. 马桶供水的 Shut-off Valve(阀门),也是经常出现的问题。类似的阀门还安装在水盆下面水龙头的冷热水管连接处,有些房子仍在使用老旧的塑料阀门开关,寿命短且质量差,经常是不动则已,一动就漏。建议更换质量好的 Metal Quarter-turn Valve,这个钱非常值得花。记得 2017 年我曾在高贵林帮客户买的 Townhouse,屋龄大概 20 多年,我告诉他们在搬进去的第一天把所有的 Local Shut-off Valve 都更换了,他们也照做了,搬家第一天就叫了水工,谁知刚好少了一个部件,决定第二天再换,谁知那晚就漏了,水从三楼流到地下室… 我们都无语了,我猜水工当时虽然没更换但扳动了那个阀门,真是手欠。

3. 确保厨房间、卫生间 Sink(水盆)下面的橱柜和浴室柜摆放东西不要太杂乱,东西尽量存放得少些,但我发现那里往往储存东西最多。因为水盆下面有很多水管连接处,上面提及的阀门,还有Garburator (食物粉碎机)等,若有漏水可能无法及早发现,延误维修的最佳时机。

4. Faucet(水龙头),里面的 Cartridge 会老化而造成水龙头缓慢地滴水。很多人忽视这个问题不及时更换或修理,持续一段时间 Sink 下橱柜会湿透,并开始有霉迹,水终究会流成河,再过一段时间楼下的屋顶就会滴水了。所以上面提到的橱柜里少些东西就有望尽早发现问题了。

5. Basement Flooding (地下室淹水的问题),很多人谈淹水色变。我先大致解释一下原理,地下室外墙地基外有排水管叫 Perimeter Drainage,作用是把雨水,地下水排到一个水井(Sump)里,保持地下室干燥。很多情况下地下室的地面高度高于市政雨水管的接口处,这样这个水井的水就需要用 Pump (水泵)打到第二个水井(出水口高于市政接口的)然后从那里自然排放到市政雨水管道。如果水泵不能正常工作,再或市政雨水管发生雨水倒流(Backflow Preventer 不工作),那么水淹地下室就难以避免了。通常在地下室入口处会有一个 Pit Patio Drain,那里连接并可以观察到 Perimeter Drainage 里的水位,如果水从那里开始渗出 Patio 表面,这时候紧急 Call 水工也许还来得及。
6. Basement Sewer Backup (地下室污水倒灌),这个也是难以令屋主接受的问题。类似上面的原理,如果地下室高度不足以让污水自然排放到市政污水接口,那么就要在地下室内安装一个污水井,地下室的污水排放到这个井后,再由泵打到高处的主排水管道。如果污水泵不能正常工作,或其他部件有问题,比如 Check Valve(放倒流阀门)不正常都会造成污水 Overflow (溢出),并伴随着恶臭。还有一些老房子虽然没有污水泵系统,但老旧的排水管特别是Vitrified Clay (陶土)也很容易被堵塞,造成污水溢出,短期可以用 Drain Snake (Home Depot 可以出租) 疏通,长期就要挖地换管道了。

问题越说越多,当个屋主操心的事着实不少,我就此打住了,有问题可以再沟通。Vancouver House 是知名发展商 westbank 的杰作之一,westbank 可是界中响当当的名字,以奢华与品质著称。这次的漏水事故虽说是个意外,但仍然提高了“知名度”, 发展一个这么大的项目的确是有风险的,这就是为什么发展商为每一个项目成立一个独立的有限责任公司。品牌、品质,费用往往是关联的,但实际又是经常脱节的,本人也是独立屋持牌建商,工作中看到过很多不同建商的作品,很多高收费建商的 Final 作品也问题百出呀,如下图:刚刚交房不久,显然的 Building Envelope Detailing 问题,允许我小吐槽一下哈。

William Li 

Amex Broadway West Realty,

1055 W Broadway #201, Vancouver, BC V6H 1E2

BC省注册地产经纪/ 建筑商
BC省注册验屋师(2012-2018)
Design & Build Consultant (2007-2009, New Zealand)
Project Manager (2005-2006, New Zealand)

☏ 778-968-4968
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我发现自己检验几百套房屋居然没有一张正规工作照,有的都是在拍摄电器时从微波炉、烤箱表面的反射照。 

How To Winterize Your Home? 为房屋过冬

How To Winterize Your Home? 为房屋过冬

How To Winterize Your Home? 为房屋过冬

进入气温不断刷新新低的10月,突然有种冬季就在明天的感觉,看着天气预报未来数不清的雨点,就着浓香的咖啡,总结一下房屋过冬的心得,多少也算是未雨绸缪吧,希望对大家有点帮助。

  1. 检查房屋的 Building Envelope 系统,包括屋顶、外墙、窗户、Storm Sewer(地基排水)等。温哥华的冬季雨水多,雨水给房子带来的麻烦往往大于下雪的。最好时机是在夏末秋初,重点部位是平屋顶,Parapet Wall (阳台短墙),Deck Over Living Space,Window Header,Flashing (挡雨板)等等。关于 Storm Sewer,无论雨水是靠重力自然排放或是依赖泵系统,都要非常重视, 发现问题在雨季来临之前及时处理。
  2. 花园 Sprinkler (灌溉)系统。关闭系统进水阀门, Blow Out 管道存水,需要专门的 Hose Fitting 与气泵,一般请专业人员来做,想尝试 DIY 的,可以参考 YouTube 视频。另外,把 Garden Hose 也顺便做了,存放在车库中。
  3. 关闭 Exterior Hose Bib(室外水龙头)阀门,然后打开放水确认。阀门无非会在这几个地方:总水阀旁,厨房水盆下方,或者接近室外龙头的内墙,建议做好标签,以免下次继续困惑。
  4. 维护 Gas Furnace (暖风系统)。如果你不想一开机就尘土飞扬的话,建议使用前清理 Ducting System (风管)。保险些请专业人士检查 Furnace。买3个质量好的 Filter 准备过冬,可以考虑更换成 Electric Filter,物有所值的。
  5. 维护 Gas Boiler (热水锅炉)。这套系统相对于Furnace 更复杂些,5年以上的 Boiler 建议每年取暖之前请专人检查维护,并做好记录,小洞不补大洞吃亏,小钱花在前面是值得的。
  6. Fireplace (壁炉)。如果是电壁炉的,问题相对最少,基本上直接用就好了。如果是Gas Fireplace 的,没有保留(Pilot Light)小火种的就得打火启用,参照有些网络视频,没那么复杂。如果是原始壁炉,使用室外烟囱那种的,或是 Wood Burner,一般带有金属Ducting 排到室外,也有从烟囱里出的,强烈建议使用前请专业人士清理烟囱,咨询当地政府部分相关使用规定,更新房屋保险政策,否则房子烧了不赔就惨了。
  7. Direct/Indirect Hot Water Tank, Tankless Water Heater,各种不同类型的热水箱。Direct Hot Water Tank 的使用寿命在12年左右,从炉子上的 Serial Number 就能查出,如果发现水不够热、热水发黄的现象,而且10年以上寿命的话,就得更换了,维修是白浪费钱。Indirect 与 Tankless 的效能与价格都很高,建议请专人检修。
  8. 凡是烧明火的东西都有产生一氧化碳的危险,Double and Tripple 检查你的 Carbon Monoxide Detector,新的 Building Code 要求每间卧室与过道都要安装 CO 报警器,按照厂商建议经常测试有效性,Push “TEST” Button until it sounds。确保电池有电,最好是Hard Wired,电池作为备用的那种,这样一个 Alarm 报警,全屋的都会一起报警。
  9. 关于 Energy Saving (房屋节能)。现有房屋节能有很多方法,Attic (阁楼)增加保温棉;如果窗户是25年以上、铝合金边框或是单层的,建议更换,但单次投入成本比较高;检查正门的 Weather Stripping,尤其是 Bottom 的,但如果家里没有安装 HRV (Heat Recovery Ventilator),亦或是效率很低的话,还是不要装门窗的密封条了,透气比节能更重要。我觉得在 Attic 加保温棉,与把全暖系统的温控器更换成 Programmable Thermostat,这两种方法既节能、舒适而且成本又低。
  10. 准备草地与花园过冬。维持一个健康与绿色的草坪需要持续大量的工作的,建议入冬前草皮的施肥,撒一些花园石灰,因为草皮更喜欢偏碱性的土壤,而且经常把草地上落叶、小树枝、菌类植物等耙干净,出一身微汗就当小锻炼了。一些落叶的 Shrub (灌木)也要根据不同特性进行剪枝,否则有可能来年只长叶不开花。
  11. 整理车库,把不用的工具存放起来,备好雪橇、雪板准备享受冬季带来的快乐!检查雪铲等是否好用,备好融雪盐,否则真下大雪的时候只有问邻居借了。
  12. Last but not the least,准备好一个各种 Trades 的联系电话,比如水工、电工、修车库门的等等,总之到了冬天东西总容易出故障。当然,找不到电话,打我的就行!最后,祝大家过一个舒适、安全的冬天。
常见建筑风格 (conventional architecture styles)

常见建筑风格 (conventional architecture styles)

常见建筑风格 (conventional architecture styles)

一直以来想总结一下 House Architecture,作为自己的工作手册之类的,但这个话题不小,而且还蛮深奥,开头容易收尾难。在这里就触及一些常见的Conventional 的风格(关于 Unconventional Style,以后有机会再聊)。

下面总结的 16 类风格 (按字母顺序排列),你会发现在周围的房屋设计中,大都是 2 种或者 2 种以上的风格的结合体,有些很漂亮、舒服,有些就不是很搭(Unelated to the Surroundings)。这也许就是房屋设计的重要性吧,一个工程还没有开始建造,它的设计就已经决定了是否会是一个成功的项目!

1. Cape Cod (科德角式建筑风格)

Origin (起源):最早建于 1600s,在英国的东北部,用来抵御湿冷的冬季气候;当今的科德角式大都建于二战后,当时属于中等价位的房子。Cape Cod 这个词由原耶鲁大学校长 Timothy Dwight IV(1795-1817)所创。

Features (特色):大都一层至一层半设计,斜屋顶,窗户对称分布在门两侧,Chimney 和 Dormer(屋顶斜坡上突出的天窗,俗称采光窗)较为常见。

2. Contemporary(当代式)

Origin:1960s-至今。

Features:一般非对称设计,大门大窗,利用自然光线,室内 Open Plan,外墙设计较为直接,使用简洁的纹理与线条,开始注重节能与回收材料的使用。

3. Colonial(殖民风格)

Origin:顾名思义,来自早期欧洲殖民,有很多的发展与延申,例如:Gerogian Colonial,Federal Colonial,Spanish Colonial,French Colonial 等等。 1876 年以后这种风格在美国东部地区被广泛采用。

Features:重复使用的 Shuttered WindowColumnMedium-Pitched Roof,使用实木与砖作为材料,讲究对称。

4. Cottage (乡村别墅式)

Origin:1920s-1930s 英国乡村小别墅。

Features:通常建在乡村或半乡村地区,面积不大,一层半设计,Cross Gable Roof,Ground Floor 和建在 Attic(屋顶空间)的卧室。使用实木与石头材料,拱形进门,靓丽外墙色彩,碎石或砖路,给人很 Cosy 舒适的度假屋感觉。

5. Craftsman(工匠式风格)

Origin:1905-1930s,现在的温哥华还保留着不少 Craftsman风格的房屋,有些人把 Craftsman 与 Bungalow 等同;温市政府把有些 1940 年以前(RS-5 Zoning)建的房屋认证为 “Character Home“,建议保护、保留的。

Features:多采用本地天然材料,比如石头,实木等,设计有 Covered Porch,装饰的 Column,斜 Gable Roof with Braces,暴露的 Roof Rafter 等细节。

我个人比较喜欢这种风格,近年来,这种风格被进一步演变发展,融合了简洁,工艺细节,增加了环保的特色。有些人称之为 “Contemporaty Craftsman”。

6. Farmhouse(农庄式)

Origin:相对于风格,更侧重于地点与使用功能,此类多建于农庄地上,是农民的主要住所所在。

Features:主要特色是围绕房子半圈 的门廊设计,喜欢使用横向的 Siding 和 Shutter,较为浅色调的外墙等。

在大温地区,农庄地有些被滥用的趋势,买地的人没有务农的心思,而建成 Mega Mansion,Monster House,已经引起当地社区与政府的关注。

7. Georgian(乔治亚式)

Origin:起源于 18 世纪的英国,命名自乔治亚国王死后。

Features:对称、中间进门的两层设计,外墙多用砖、石头与水泥。DormerDouble Hung Sashed Window 也很常见。

8. Log Home(原生木屋)

源于 17 世纪位的北欧、俄罗斯冬季寒冷的 Log Cabin,原木可以就近取材。而现在 Log Home 几乎可以建在任何地方,甚至是很豪华的,价格当然不菲。滑雪胜地 Whistle 就有很多漂亮的 Log Home。 

9.  Mediterranean(地中海风格)

Origin:顾名思义,来自地中海沿岸阳光灿烂的国家,其中意大利、希腊的影响最多。20 世纪 20 至 40 年代在美国的加利福尼亚与佛罗里达州得到大量的发展。

Features:低角度的、红色砖瓦屋顶,Stucco 与土砖外墙,配以白色、浅橙色、桃色或黄色,给人开朗愉悦的色调。拱形实木进门也是一显著特色。

10. Modern(现代式)

Origin:现代式设计容易与 Contemporary Style 混淆,它起源于二战后的美国,受到工业化与现代化艺术运动的影响,流行了好几十年。

Features:平屋顶或 Low Slope Roof;开放式空间,干净简洁的外部线条,Sliding Door Transom Window 。

11. Prairie(草原式住宅)

Origin:源于美国著名建筑师 Frank Lloyd Wright(宾夕法尼亚州著名的 Fallingwater House设计师)(1869-1959)在 1900 年前后设计的一系列住宅,这类住宅大多坐落在郊外,用地宽阔,环境优美,分布于美国的中西部。

Features:平屋顶、宽屋檐,窗户呈水平模式分布。

12. Ranch(牧场式)

Origin:起源于 1932 美国西部,二战后到 70 年代蓬勃发展。

Features:多为一层或 Split LevelGable 或 Hip Roof with Roof Overhang。外墙多用砖、Stucco 和实木。Attached Garage 比较常见。

13. Tudor(都铎风格)

Origin:起源和发展于中世纪的英国都铎王朝(1485-1603)。

Features:当今的都铎风格多见陡峭的屋顶,第一层外墙用 Brick Veneer, 而第二层与 Gable Roof 外用 Stucco 与装饰的木条。多组长的 Casement Windows 也是特色之一。由于 Steep-Pitched Roof 有很好的抵御风雨的功能,这种风格的房屋在大温地区的某些区也是比较常见的。

14. Victorian(维多利亚风格)

Origin:该风格起源于英国维多利亚女王时代(1837-1901),维多利亚风格是一个较为笼统的提法,它有很多分支与发展,例如:Gothic Revival (哥特复兴式),Italianate(意大利风格),Second Empire(第二帝国风格),Queen Anne(安妮女王风格),Stick Style(木格架风格),Romanesque Style(罗马风格),Shingle Style(木瓦片风格)。

Features:维多利亚风格在实用功能的基础上更强调漂亮的设计,例如复杂的 Roof Line,外墙靓丽的色彩、装饰的木条,门廊与精美的柱子等等。笔者生活过的 Auckland 的 Devonport、Ponsonby 区都有不少这样风格的房屋;美国纽约、旧金山也有大量的维多利亚风格的房屋保存完好。

15. Vancouver Special(温哥华朴实风格)

Origin:建于BC省温哥华(1965-1985)

Features:Box-like 结构,较为平缓的屋顶,上下两层结构类似,很多第一层被改造为可以出租的单位,通常有跟房子同宽的前后阳台,以 Builder 的眼光来看,这类房子结实坚固,实惠、造价低廉。

16.  West Coast Contemporary(西海岸当代风格)

Origin:顾名思义来源于西海岸,像 BC 省,美国华盛顿州 Cedar 木非常丰富的地域。

Features:这种风格通常是现代与经典的结合,有些偏经典传统设计,有些则更倾向现代设计,但无论哪种偏向都大量使用本地的实木与石材。特色例如:大窗户、暴漏的实木框架、实木 Finish 与石头装饰的 Fireplace 等等,一般依地势而建,像在西温哥华和北温哥华较为常见。

Sources:

1. Kohlstedt K. (2017). The Architecture of American Houses
2. Home Stratosphere, 32 Types of Architectural Styles for the Home www.homestratosphere.com
3. DIY Network, 26 Popular Architectural Home Styleswww.diynetwork.com 
4. 个人图书馆,www.360doc.com
5. Craven, J. (2017). American Victorian Architecture, Homes From 1840 to 1900, www.thoughtco.com
6. Beuerlein, K. (2017). Comtemporary Architecture, www.hgtv.com
7. Condopedia, West Coast Contemporarywww.condopedia.com

如有任何问题与讨论,欢迎联系笔者:
William Li
BC省注册地产经纪/ 建筑商
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浅谈 Residential Landscaping

浅谈 Residential Landscaping

浅谈 Residential Landscaping

对园艺的认知与喜爱也是随着移民十几年的生活经历而逐渐改变与加深的,记得当年搬入新家的第一件事居然是砍掉后院的一颗的李子树,理由是为了“腾”地方,现在看来是如此的年“少”轻狂啊。当年进入园艺店 GardenWorks,看得是一头雾水,还有不熟悉的英文,不知从何下手。慢慢地,开始喜欢花园,并参与设计与打理。看到很多新建房屋,做完 Fence,铺好草皮,再种一棵树,花园就算完成了,不免单调了些。温哥华市府对 First Shaughnessy 和 RS-5 区的发展申请(非 Outright 申请)在花园设计方面有着严格要求,我想是有一定道理的。Landscaping 也代表着房屋和街区的品质,不是吗?通过这篇小小的文章谈谈一些自己在花园设计和打理上的心得和体会,希望能对大家有所启发与帮助(感谢我的 BCIT 老师 Ms. Michelle McMaster,一位热爱园艺,态度严谨的女士)。

 

一、植物的种类:

  • Trees. 树是花园的骨架,提供遮荫,挡风、隔音,保护隐私。树分为Deciduous (落叶) 与 Everygreen (长青)。落叶树 (Deciduous) 通常长得比较开阔,树叶有明显四季的变化,开花也非常漂亮,例如我们常见的Maple (枫树), Cherry (樱花), Katsura (桂花树) 等等。长青树 (Everygreen) 在本地通常指针叶松柏科植物,形状呈锥形且体积巨大。
  • Shrubs (灌木类). 此类植物是花园重要组成部分,通常比树木矮小,从地面处就开始分支。灌木也分为Deciduous (落叶) 与 Everygreen (长青),种类繁多,形态各异。
  • Perennials (多年生植物). Perennials通常比灌木小,主要特色是春夏季开花,秋冬开始凋谢,来年春季再次生长。例如 Veronica, Daylily, Hosta, Helleborus 等等。
  • Grasses & Ferns (草和蕨类植物). 此类植物也有长青或落叶之分,有不同形状、大小和颜色。与Shrubs和Pernnails搭配种植,效果很好。Grasses通常喜阳,长窄叶子,在风中甚是动人;Ferns比较喜欢阴湿环境,花瓶形状。
  • Groundcover (地被植物). 此类植物通常6“-12”高,能大片快速生长,具有土壤保湿、稳固作用。
  • Annuals & Bulbs (一年生和鳞茎植物). 一年生植物 (Annuals) 通常活不过寒冷的冬季,开花经常可持续数月,例如Geranium (天竺葵),Impatiens (凤仙花)。鳞茎植物 (Bulbs) 是一个带有肉质叶或叶基的短茎,作为养分储存器官,常见的有郁金香、百合、洋葱、蒜等。

二、植物的命名

相对我们平时称呼的普通名称 (Common Names), 每种植物都有它的拉丁名字(Latin Names)。 拉丁名字类似于一个房子的Legal Description,便于更为精确地交流与检索信息,更加学术类。打个比方,如果平时讲的Japanese Maple (日本红枫),可能有成百上千的品种,但是说到相应的拉丁名字,就容易知道到底是哪一种了。我通常使用GardenWorks 的Plant Database检索植物信息。

例如:
Chitose Yama Japanese Maple (common name)
Acer palmatum ‘Chitose Yama’ (Latin name)

Plant Database Screenshot

 三、植物选择考虑因素:

  • Hardiness (耐寒性).  大温地区的zone是8a和8b, 一般买到的室外植物大都zoned 5或6,数字越低植物耐寒性越强。

BC Plant Hardiness Zone

Hardiness Zone Mininum Temperature

  • Soil (土壤). 不同植物需要的土壤水分含量、酸碱度及养分含量大都不同,由于温哥华雨季较长的缘故,本地土壤多呈弱酸性。当然最佳“土壤”是买不到的,要根据不同植物逐年培育而形成。

Soil Condition Triangle Chart

  • Sun & Shade (阳光与遮荫). 不同植物喜阳或喜阴的程度不同,种错地方就会造成有些被晒死或涝死的状况。

For Your Reference

我们在购买植物的时候,一般都带有卡片,类似它的出生证,记录很多有用的信息,建议留存保管,来年维护的时候可以查看相应信息。

“出生证”

四、关于Landscape Design

在做有些发展项目时,由 Landscape Architect(园艺设计师) 设计的 Landscape Drawing是必须的。我曾经咨询过一些专业的园艺设计师,发现很多园艺设计费价格不菲,当然通过专业设计后最后呈现的效果会给整个项目加分不少,我相信一分钱一分货的道理。

很多屋主也选择自己设计改善花园,我的花园我做主,参与设计与规划也是很有成就感的。有些屋主把整个后院做成菜园、葡萄园,自己酿酒,也不亦悦乎!

最后,贴上一些梦中花园,让大家欣赏… …

My First House Design

My First House Design

I never considered myself  as an architect or architectural designer, but one night at a BCIT course, my instructor Mr. Klassen mentioned that he has never been certified or licensed by any associations or organizations, but has been designing detached houses all the time because he is qualified. I was inspired by his idea; just like what I have been doing over the years- working hard for the skills, not the titles or designations. I started to be involved in a house architectural design in 2007, I enjoyed it, and I will do more.

My first designing experience began in 2007 when I joined Jalcon Homes– a custom design & build firm in Auckland as a Design & Build Consultant. My role was really a communication bridge between the client and the architect. Besides the cultural and language barrier in architecture, I also found that the clients easily changed their ideas, therefore, I decided to learn to draft house concepts and plans myself for clients. I think it worked well.

My First Project

My first project located on a sloped site at Albany North Shore. The clients were a young couple who owned their own business, needless to say, the house style reflected their characters-modern and fashion. The house was designed by Cameron B. and I drafted it with ArchiCAD.

2008-02-28 site excavation

2008-03-12 site excavation & retaining wall done

2008-04-13 ready for concrete slab and wall

2008-05-18 basement foundation done

house 3D rendering by William Li with ArchiCad

2014-04-03 photo taken when I returned to New Zealand 5 years after I left

 

Renovation Management Experience

Renovation Management Experience

From the website SEO point of view, I should update my blog regularly, but it has been more than 2 months since my last input. Yes, it’s very busy for the home inspection business, and I read a news today at Vancouver Sun and said ‘Hot Vancouver real estate market boosts national housing number…’ wow, no wonder! I don’t think that is a good news for potential buyers, but what can we do as we live in VANCOUVER!

Apart from the home inspection, I have a managed a renovation project which included both exterior and interior painting, re-flooring, some re-roofing, windows replacement, kitchen cabinet renewal, furnace replacement, the electrical panel replacement and so many other things. I do gain some valuable experience from managing the project, especially for the high efficiency furnace  and electrical panel replacement by licensed trades people. I spent two days with them by offering being a free helper, you know, it is really a good experience for a home inspector.