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近日头条之一温哥华的标志性建筑 Vancouver House 哗啦啦地漏水,起因据说是 29 层楼的一个 Gasket Failure,这个 Gasket 就是水管橡皮胶垫,成本最多几块钱,却造成不可估量的损失,还好没坏在 49 楼,否则损失更是几何数量级地增长。有人说买保险的重要性,我不否认,房屋保险像块遮羞布,买后心里踏实些,但花了钱最好别用到,否则以后想高价买人家保险公司还不一定愿意卖给你。防患于未然才是关键,足够了解自己的房产,才能睡得踏实。下面通过我多年(掐指一算吓我一跳,17 年啦)实践经验尽量简洁地从房屋的两大系统- Building Envelope SystemPlumbing System 总结一下,希望能帮助到大家。

 

Building Envelope System

 

Building Envelope 也称为 Building Enclosure,是包裹室内生活环境的外部系统,包括 Roofing(屋顶),Exterior(外墙与窗户),Foundation(地基防水)。20 多年前,位于太平洋西海岸雨水丰富的 BC 省经历了漏水屋危机,让屋主与纳税人承受了巨大的财产损失。从那时起关于建筑科学的 Building Envelope 也被重视与不断完善,并成为 Building Code 的重要组成部分。

下图是我于 2014 年 1 月 10 日检查的一栋位于 Saba Rd, Richmond 的建于 1998 年的公寓楼,大楼的 Building Envelope 的问题比较严重,居住质量不佳,而且潜在的维修费用巨大,因为这个原因当时我的客户没有买,但没过多久就卖掉了,希望那位买家买得明明白白。

下面我们来进一步了解 Building Envelope 的问题, 4 Ds 被称为 Building Envelope 的核心内容,分别如下:

  • Deflection(挡雨),主要是屋檐(Eaves)和挡雨板(Flashing)运用,简单且非常有效;
  • Drainage(排水),是 外墙 Rainscreen 重要部分,之前的做法都是 Face Sealed,即 Cladding(外墙材料)直接安装到外墙的结构部分。有了 Cavity (大致 ½” 的空隙)作为 Drainage,万一雨水透过 Cladding,可以贴附着外墙的 Moisture Barrier(外墙结构防水纸)留到墙体之外;
  • Drying (干燥),木架结构健康的 Moisture Content(含水率)应该小于 19%,如果长时间高于 30%,就会发霉且开始腐烂。所以外墙外的 Vapor Barrier 或者 Moisture Barrier 正确使用非常重要,常见材料是 60 Minutes Building Paper 和 Tyvek,不但有一定的防水性能,更重要的是透气性,这样湿气可以散掉;
  • Durability,这里特指防水耐久性,以 Wood Framing(木架结构)为例(铁架结构,Steel Frame 在民宅不常用),木架结构被包在墙体结构里,很多人使用较为廉价的材料,而对面子工程比如地板、橱柜等则不惜重金。木架结构常用的木料是 Spruce-Pine,可以抵御 20% 的湿度,高一级别的比如 Douglas Fir 可以抵御 23%湿度,天然防腐最好的材料是我们 BC的红杉木(Red Cedar)可以抵御 35% 的湿度。当然,价格方面一分钱一分货。

以上的4Ds 理论听起来比较枯燥,下面我将以实际工作中碰到的问题来解释一下(除 2 张照片来自网络外,其他照片均来自本人验屋、建屋工作中保留的记录)。

  1. 传统 Sloped Roof (斜屋顶)的问题相对最少,通常漏水发生在:暴漏的生锈的钉子处,Roof Penatrations 例如 Venting Pipe,Skylight 等。发生漏水时,从室内屋顶发现,追溯漏水源头比较困难,因为雨水会沿着 Roof Truss 流得很远。
2. 平屋顶和隐藏式水槽(Hidden Gutter/Built-in Gutter)问题相对多一些,Hidden Gutter 在 Sloped Roof 也不是不常见,材料一般使用 EPDM Rubber (一种合成橡胶),很难做得完美,发生问题在地面上也不易被发现,等发现时通常已经发展成比较大的问题了。 其实装在 Fascia Board 外面的 Metal Gutter 也挺美观而且容易维护。

其中最后 3 张照片是我于 2012 年 7 月份还在做 Framer 的时候,那个地处温西 South Granville 的豪宅,由于隐藏式水槽漏水,发现时损失已经很大,不但损坏了 Cedar Soffit, 还有部分室内的 Finishing,把隐藏式水槽改成传统式的 Metal Gutter 还要做结构上的改变,不小的工程。那个房子最后由于隐藏式水槽漏水屋主花了不菲的费用。

3. Deck/Balcony Over Living Space(建在室内空间之上的阳台), 或 Accessible Flat Roofing。这种结构通常使用 2-Ply Torch-On Membrane,上面再铺上 Coverings 例如: Wood Deck,Stone, 或者 Tile 等,施工过程的质量监管与后期的维护都很重要。容易出问题的地方主要在 Primary Drain(主排水口), Scupper (二级排水孔),Parapet Wall Detailing (短墙细节)等。万一发生问题,维修的成本与对正常生活的影响都会比较大。没有很好景观的地段,在设计中尽量避免 Roof Deck,少一项操心的内容。

4. 2007 年 5 月,温哥华正式立法所有新建独立屋外墙必须符合 Rainscreen 设计要求。那些没有屋檐设计的房屋,也无 Rainscreen 系统的外墙,在例如 Wind-Driven Rain (狂风大雨)的情况下会面临较大的挑战。看看下面的几个难兄难弟们:

Plumbing System

 

Plumbing 指房屋的水管系统,包括 Water Supply(供水系统),Drain System (排水系统)和 Vent System (为了排水顺畅的通风系统)。市政的供水水压一般在为 85-110 psi,通过我们家中的 Pressure Reducing Valve (PRV减压阀)调节成家中水管设备可以安全承受的压力 45-50 psi。

根据房屋不同的年龄,我们常见这几种 Supply Piping 供水材料。

  • Copper (铜管),在 1960s 开始广泛使用,Copper 寿命在 20-50 年,除了使用水压较低外,常见的问题就是 Pinhole Leak(针孔泄露),通常由于管中 Turbulence (湍流)和水质引起的铜管腐蚀漏水,如果铜管寿命仅 20 多年就发生漏水就要相当小心了,最好请专业水工评估一下风险。
  • Polybutylene (Poly B,俗称灰管),Poly B 于 70 年代末逐渐广泛使用,当时被认为是取代铜管的好材料,常见于 20-40 年屋龄的房子里,由于材料本身的问题,安装 10 多年就开始出现 Tube Burst(爆管)等问题,从而产生很多官司诉讼,2005 年后这种材料被彻底禁止。很多保险公司不太愿意承保有这种材料的房子。我家邻居就是 Poly B 多次爆管导致 Flooding(房屋淹水)而无保险公司愿意承保,最后 20 多年房子不得已推倒重建。目前市场上在售的 30 多年屋龄的房屋基本都有这种灰管系统,应该仔细评估状况。
  • Cross-linked Polyethylene (PEX),目前最为常用的进水管,常见 3 种颜色,分别是红色(热水)、蓝色(冷水)和白色(热水或冷水),PEX 管要避免阳光直射,或安装在极热的物体附近(比如火焰),只要按照规范安装,是目前最为可靠的进水管系统。
  • 其他进水管,如 Galvanized Steel (镀锌管)和 PVC,不是很常见,如果现在还发现 Galvanized Pipe,必须考虑全部更换。PVC 主要用于冷水管,主进水管等,不适合热水。

下图是 2 张 Poly B 灰管的照片, 其中图二的灰管显然已经坏掉,维修的方法是在现有的灰管中穿入更细的 PEX 管道,这样做虽然可以节省一些比如开墙、挖地的费用,但价格仍然不菲,新换的管子在流量与水压方面也会大打折扣的。

关于 DWV(Drain, Waste, Vent)管道,常见的材料有 ABS,PVC,Cast Iron(铸铁),老的房子还会用到 Big ‘O’,  Galvanized Steel (镀锌)和 Vitrified Clay (陶土),如果还未被更换的,就会比较麻烦了。排水系统大都是靠 Gravity(自然重力)的,除非有些地下室的 Sanitary Sewer,需要被泵到主 Sewer Line 的是一种 Pressurized Sewer 系统。下面例举一些常见的管道漏水问题。

1. 马桶的 Wax Ring(蜡圈),这个东西价格虽然便宜,但作用巨大,不但防止漏水,而且还可以封住 Sewer Gas (下水道臭气)。大部分水工在安装时使用一个蜡圈,经常刚刚不足以密封,所以使用 2 个蜡圈就会高枕无忧。如果发生漏水,用 Moisture Meter(湿度计)在马桶周围的地板上可以测试到,肉眼观察 Vinyl (塑胶)地板颜色变化,如果是地砖,观察 Tile Grout(地砖缝灰)的色差,若在下一层楼的天花板上发现 Stain 或水迹,问题就已经发展到一定程度了。

2. 马桶供水的 Shut-off Valve(阀门),也是经常出现的问题。类似的阀门还安装在水盆下面水龙头的冷热水管连接处,有些房子仍在使用老旧的塑料阀门开关,寿命短且质量差,经常是不动则已,一动就漏。建议更换质量好的 Metal Quarter-turn Valve,这个钱非常值得花。记得 2017 年我曾在高贵林帮客户买的 Townhouse,屋龄大概 20 多年,我告诉他们在搬进去的第一天把所有的 Local Shut-off Valve 都更换了,他们也照做了,搬家第一天就叫了水工,谁知刚好少了一个部件,决定第二天再换,谁知那晚就漏了,水从三楼流到地下室… 我们都无语了,我猜水工当时虽然没更换但扳动了那个阀门,真是手欠。

3. 确保厨房间、卫生间 Sink(水盆)下面的橱柜和浴室柜摆放东西不要太杂乱,东西尽量存放得少些,但我发现那里往往储存东西最多。因为水盆下面有很多水管连接处,上面提及的阀门,还有Garburator (食物粉碎机)等,若有漏水可能无法及早发现,延误维修的最佳时机。

4. Faucet(水龙头),里面的 Cartridge 会老化而造成水龙头缓慢地滴水。很多人忽视这个问题不及时更换或修理,持续一段时间 Sink 下橱柜会湿透,并开始有霉迹,水终究会流成河,再过一段时间楼下的屋顶就会滴水了。所以上面提到的橱柜里少些东西就有望尽早发现问题了。

5. Basement Flooding (地下室淹水的问题),很多人谈淹水色变。我先大致解释一下原理,地下室外墙地基外有排水管叫 Perimeter Drainage,作用是把雨水,地下水排到一个水井(Sump)里,保持地下室干燥。很多情况下地下室的地面高度高于市政雨水管的接口处,这样这个水井的水就需要用 Pump (水泵)打到第二个水井(出水口高于市政接口的)然后从那里自然排放到市政雨水管道。如果水泵不能正常工作,再或市政雨水管发生雨水倒流(Backflow Preventer 不工作),那么水淹地下室就难以避免了。通常在地下室入口处会有一个 Pit Patio Drain,那里连接并可以观察到 Perimeter Drainage 里的水位,如果水从那里开始渗出 Patio 表面,这时候紧急 Call 水工也许还来得及。
6. Basement Sewer Backup (地下室污水倒灌),这个也是难以令屋主接受的问题。类似上面的原理,如果地下室高度不足以让污水自然排放到市政污水接口,那么就要在地下室内安装一个污水井,地下室的污水排放到这个井后,再由泵打到高处的主排水管道。如果污水泵不能正常工作,或其他部件有问题,比如 Check Valve(放倒流阀门)不正常都会造成污水 Overflow (溢出),并伴随着恶臭。还有一些老房子虽然没有污水泵系统,但老旧的排水管特别是Vitrified Clay (陶土)也很容易被堵塞,造成污水溢出,短期可以用 Drain Snake (Home Depot 可以出租) 疏通,长期就要挖地换管道了。

问题越说越多,当个屋主操心的事着实不少,我就此打住了,有问题可以再沟通。Vancouver House 是知名发展商 westbank 的杰作之一,westbank 可是界中响当当的名字,以奢华与品质著称。这次的漏水事故虽说是个意外,但仍然提高了“知名度”, 发展一个这么大的项目的确是有风险的,这就是为什么发展商为每一个项目成立一个独立的有限责任公司。品牌、品质,费用往往是关联的,但实际又是经常脱节的,本人也是独立屋持牌建商,工作中看到过很多不同建商的作品,很多高收费建商的 Final 作品也问题百出呀,如下图:刚刚交房不久,显然的 Building Envelope Detailing 问题,允许我小吐槽一下哈。

William Li 

Amex Broadway West Realty,

1055 W Broadway #201, Vancouver, BC V6H 1E2

BC省注册地产经纪/ 建筑商
BC省注册验屋师(2012-2018)
Design & Build Consultant (2007-2009, New Zealand)
Project Manager (2005-2006, New Zealand)

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我发现自己检验几百套房屋居然没有一张正规工作照,有的都是在拍摄电器时从微波炉、烤箱表面的反射照。 

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