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2019年4月温哥华房地产市场报告

2019年4月温哥华房地产市场报告

相比3月份温哥华的房地产市场表现,可以说总体低迷的趋势继续在4月份延续,买家依然犹豫,卖家继续郁闷,很多之前价格坚挺或者逐渐减价的做法得不到市场的认可,出现了大幅削价的情形。公寓与独立屋的表现继续分化,而且大温地区不同种类的房产在不同的区域呈现了不一样的表现。先不多说了,看看数据吧。

 

温哥华独立屋市场:

 

Vancouver Detached House Sales
 
Vancouver Detached House Total Inventory
 
Vancouver MSL® HPI Benchmark Price

温哥华 4 月份独立屋成交 130 套,相比去年同期下跌 25%,但比上月增长 11%。独立屋在售总量(Inventory)相比去年同期下跌 14%,4月份新上市独立屋数量(New Listing)相比去年同期下跌 30%。

温哥华独立屋 HPI 基准价相比去年同期下跌 13%,其中温西与温东两个区域的价格走势趋于一致,说明温西前一段时间的大幅跌幅慢慢受到市场的认可。随着市场的供货量(Inventory)与新上市独立屋数量的减低,市场慢慢进入筑底阶段。

 

温哥华公寓市场:

 

Vancouver Condo Sales
Vancouver Condo Total Inventory
Vancouver Condo Average Price Per Square Foot

温哥华 4 月份公寓销售 347 套,相比去年同期下跌 30%。与独立屋表现不同的是,公寓在售总量(Inventory)相比去年同期增加 76%,4 月份新上市公寓数量同比增加 5%。公寓 HPI 基准价相比去年同期下跌 7.5%,每平方尺均价同比下降 12%。

 

总结:

“房子是用来住的、不是用来炒的…” 这句话似乎在这里先得到了的应验。温哥华的房产投机现象基本已被遏止了。尤其政府于2018年1月实施的房贷压力测试 B-20 以来,更多买家不得不看更加便宜的房子,或者继续存钱观望。加拿大银行行长 Stephen Poloz 预测 “the overall Canadian housing sector to start growing again later this year as the Vancouver and Toronto markets stabilize”…  “All those conditions give you confidence that it’s a matter of adjustment and, after that, a return to normal growth”。Poloz 先生预测温哥华和多伦多的房地产市场在今年会稳定,然后恢复 “正常” 的成长。我个人认为房贷压力测试 B-20 会在年底的时候有所放松,毕竟加拿大央行一方面面临业内银行、开放商的压力,另一方面也在紧密关注在 B-20 下催生的二级房地产信贷市场的过快发展的潜在风险。

再来看看国际大环境,加拿大央行行长说了不算的地方。今天在朋友圈里看到一些帖子“大温实际房价跌回2011年!人民币买家占尽便宜?”,你倒是先把人民币汇出来再说吧。川普总统 Twitter 加征 25% 关税后,中国股市暴跌,今天看国内新浪的报导是 “美股继续下挫 道指暴跌600点” 。我不炒股,反正也是晕了。中美两国的博弈,两种体制的争斗,两种文化的冲突,将对每个国家、个人有着深远、持续的影响。

不少投资专家建议“不要把所有鸡蛋都放在一个篮子里”,其实并不是简单地分散投资在股票、基金、定存与房产之间。真正成功的投资大佬都是很专注一类产品的,而非简单的分散投资。做自己喜好和擅长的东西,股票也好,房产也罢,就像巴菲特说过的有关鸡蛋与篮子的话是 “把鸡蛋放在一个篮子里,然后看好这个篮子”。

 

相关链接:
Average Price, Median Price, MLS® HPI Price Explained
2019年3月温哥华房地产市场报告

 

 

2019年3月温哥华房地产市场报告

2019年3月温哥华房地产市场报告

本报告数据截止于 2019 年 3 月 31 日,温哥华市,包括温西、温东,基本反应了温哥华周边城市的房地产现状。

温哥华独立屋市场:

 

Vancouver Detached House Sales

 

Vancouver Detached House Total Inventory

 

Vancouver MSL® HPI Benchmark Price

温哥华 3 月份独立屋成交 117 套,相比去年同期下跌 14%,但从 2018 年 12 月以来,平均每月成交量递增 16%。同时独立屋在售总量(Inventory)相比去年同期下跌 9.4%,3月份新上市独立屋数量(New Listing)同比下跌 14.9%。

独立屋 HPI 基准价相比去年同期下跌 11.4%,相对仍然充足的供货量(Inventory),短期内对价格走势仍有一定压力。尤其由于中国大陆资金流动管制,温西的一些高端房屋受到更大的影响,有些相比 2016 年最高点下跌近 35%;而在温东带地下出租空间的标准独立屋受到的影响相对较小,价格相对近年最高点时只下跌 17% 左右。

 

温哥华公寓市场:

 

Vancouver Condo Sales

Vancouver Condo Total Inventory

Vancouver Condo Average Price Per Square Foot

温哥华 3 月份公寓销售 328 套,相比去年同期下跌 34.9%。与独立屋表现不同的是,公寓在售总量(Inventory)相比去年同期增加 96.5%,3 月份新上市公寓数量同比增加 19.4%。公寓 HPI 基准价相比去年同期下跌 7.5%,每平方尺均价同比下降 11.5%。考虑到近些年兴旺的新建公寓市场,不断有新的公寓投入市场,这会对公寓市场中长期价格走势产生一定压力。

总结:

温哥华是全球房地产放缓的一部分,例如悉尼、墨尔本、奥克兰、香港等等都有类似的状况。加拿大也是中美贸易战的直接或间接牺牲品,经济的放缓与不稳定性也导致央行在利率政策方面小心翼翼。加拿大联邦政府与 CMHC 新推出的首次购房共享按揭计划,也是为了刺激一下低迷的市场,可是购房价低于 50 万的条件,在大温地区起不到实质的作用。BC 省 NDP 的一揽子打击投机、降低房价的政策已显成效。房地产的泡沫正在被挤破,很难想象 NDP 政府会再出台任何打压房地产市场的举措,毕竟双刃剑也有伤到自己的可能。估计 2 年之后的 BC 省选,无论哪个党当选,目前的投机空置税与学校税,不太可能全部取消,相信会修订得更加公平合理。

房价走势根本上是由市场供给与需求所决定的。此次房地产市场的低迷不同于 2007 年美国的次信贷危机,在售房屋总量在 2008 年 9 月达到最高,而近期在售的市场存量(Inventory)与新上市数量(New Listing)均比较稳定。购房的需求体现在刚需方面,都或比较理智。由于市场走低,开发商无论大型、小型,都比较谨慎,毕竟是盈利性组织。能解决融资问题的已经在计划下一波赚钱的机会了。  

温哥华房地产市场正在经历调整、变化,不同地区、不同类型、不同设计的房地产都会有不同的市场表现。总之,机会与风险共存。

注:要更好理解这些地产术语,请看  Average Price, Median Price, MLS® HPI Price Explained

 

Average Price, Median Price, MLS® HPI Price Explained

Average Price, Median Price, MLS® HPI Price Explained

在房地产行业经常会遇到不同的价格表述,比如 Mean Average Price(均价),Median Price (中间价)和 HPI Price(基准价),有时让人有些疑惑,我们来逐一解释、比较一下。

(Mean)Average Price 最为直观,是指在一段时间内销售总价再除以销售的数量。而为了得到 Median Price(中间价),需要把在一段时间内的所有相同类型的销售数据从小到大排序,如果销售总数是偶数,Median Price 取相对低的那一半的最高价;如果销售数量是奇数,那么 Median Price 就取正中间的那一个。

MLS® HPI Price 有时称 Benchmark Price:基准价。不同于 Average Price 和 Median Price, HPI Price 根据 MLS® 系统数据库,“计算”出来的在一个区域内除去高端的和低端的、 “典型的” 或者“中等范围的房屋的” 的房屋价格。如何定义 “典型的” 房屋比如几个卧房、多大面积,多少年新的,何等电器等等,我们不得而知。HPI Price 用来帮助买家、卖家跟踪价格趋势,而非实际成交价格。

我们应该用哪一种价格方式帮助我们分析市场呢? Average Price 在某段时间内如果有很高端的物业售出,自然会带高整体的均价,有时会误导我们。例如在 UBC 的 Wesbrook 社区,销售的公寓中每几年都有面积跟价格都高于2房公寓若干倍的 Penthouse,当然会带高整体均价的。在这种情况下, Median Price 受到的影响相对 Mean Price 会小些。但是如果月销售量不高,而且成交的多是高端屋或者低端屋,Median Price 也会受到较大影响的。所以在采用 Median 中间价的时候,最好是在一定的销售数量基础上的。

是不是 MLS® HPI 的基准价就更可靠些?在温哥华这样快节奏的房地产市场,也要非常小心。已有业内的专业人士质疑并有数据证实基准价的错误。我们无从理解地产局基准价的计算公式,但肯定难以做到完美(可以看相关报导)。

这里我来例举地产局数据中心(REBGV Stats Centre)的一个错误- Days on Market (DOM 销售天数)。一个卖掉的房子可能有多次挂牌记录,每一次记录都有一个独立的 Lisitng Number, 而在现有系统下销售天数只反应最后一个卖掉的销售记录的DOM,而非实际销售天数 CDOM(Combined Days on Market,所有不同挂牌记录天数总和)。例如,数据中心显示的温西 Dunbar 区2019年3月 Detached Homes 平均销售天数为62 天,而我累计了实际销售的12个独立屋CDOM 数据,实际平均销售天数是109天。地产局应该已经意识到这个问题,想要彻底解决就得给每一个房屋设定一个唯一的 ID,而非 Listing Number。虽然技术上可行,但在这么庞大的数据库基础上也是有相当难度的。

由此可见,没有一个价格系统堪称完美。无论是 Average、Median and HPI Benchmark Price,只能提供一定的辅助作用。如果电脑数据能说明一切,还要人干什么。毕竟,每一个房子都是唯一、独特的,要买得清楚、放心仅看数据是远远不够的。

Farmer House Construction Stymied

Farmer House Construction Stymied

Richmond 市府去年底通过了限制在农庄地上独立屋建造的最大面积为4,300平方尺的法令,我还写过一篇关于Richmond农庄地的博客。 今天在 Vancouver Sun(温哥华太阳报)的一则报道则有些让人大跌眼镜,可见政府急了也跳墙!

这篇报道的标题为“Richmond farmer’s home construction stymied by new regulations”, 报导一开始有两个关键词: stymied (被阻挠的)和 rescinded (撤回)a building permit,这两个都是很让人郁闷的表述啊。报导中主人公 Johal 先生申请在他们家位于Richmond 6号路的蓝莓庄园建一所 10,500 平方尺的大别墅供自己的大家庭使用。年初收到有条件的建筑许可,其实就是 demolish permit,Johal 第二天就着手拆旧房子,结果10多天后收到市政府的通知,要按照新法令(最大面积4,300尺)重新申请建筑许可。仔细看文中的时间点,真为 Johal 先生有些鸣不平,他的拆房许可是新条例通过之后签发的,政府出尔反尔让这人仁兄损失不少,而且拆掉的旧屋比新规定允许的最大面积都大,真让人无语呀😶。

也评Richmond农庄地最新限制

也评Richmond农庄地最新限制

本周二(Dec-18, 2018 )Richmond 市政府投票通过在农庄地 (ALR Land)上可建独立屋的最大面积为4,300 平方尺,包括车库与其他 accessory buildings。比BC省上月通过的限定还少了1,000平方尺。这里是CBC News 的相关新闻报导

关于 Richmond 市府对于农庄地的规定与最新更新,请点击 Farmland Housing Regulations.

很多人可能不太在意农庄地,觉得跟自己没有什么关系,其实也并非如此,至少关系到一些地产投资趋势、华人群体的形象等等。这里分享一个案例吧。

2017年6月份位于13000 Blundell Road, Richmond 的20英亩左右的农庄地以920万的价格卖掉,政府2017年的估价仅为$78,564。 这也着实让这一交易在当时上了头条。卖方农场主与挂牌经纪都欢天喜地,这样的价格,下几辈子都不用种地啦。不管你信不信,我是不太相信买家投资920万是为了去种蓝莓的。买家看重的是潜在的万尺以上的巨型豪宅,后院的网球场与游泳池,自己享用或者再转卖赚钱。当时我就跟朋友讲过,政府可能会出台限制,这样的价格买进风险很大。

跟进一下这个房子的后续发展吧,我搜索了Richmond 市政府 2018 Development Applications,这个信息是公开的,各个市政府都有这样的信息公布。我发现进展似乎不太顺利。

从上面的信息表格可以看出 13000 Blundell Road 今年申请分割成4块农庄地,每一块不小于2英亩,结果被 “Rejected” 了,不清楚最新状况如何。

其实,Richmond 的农庄地问题由来已久,早已引起许多人士的不满,主流社会也是相当关注的。国际邮报关于Richmond 农庄地的报导是很详细的, 里面提及很多让人脑洞大开的 “投资方法” ,例如:农业地税,海外买家bare trusts 等等。但是文章里把 Investors (投资者)和 speculators (投机者)混为一谈,我是持有不同意见的,两者还是有本质区别的,这就是为什么刚刚实行的投机税主要针对的是 speculators。

农庄地之后,还会有工业用地、商业用地的,当然这也并非我所关注的。当时13000 Blundell Road 交易时,卖方经纪在接受采访时声称 “… If they have the money, they are abiding by the law. I don’t see why there is a problem…” 并且有些批评有种族主义之嫌。Racism (种族主义)是一个分量蛮重的词语,我无意在此评论这个话题,我想 racism 也许谈不上,偏见(prejudice)还是有的吧。40年的改革开放让国人富起来的同时,也增加了世人对国人的 “偏见”。至少,加拿大还不是一个有钱能使鬼推磨、关系搞定一切的地方吧。 

Market Review On New Detached Homes In Vancouver West, 12/14/2018

Market Review On New Detached Homes In Vancouver West, 12/14/2018

本人于今年5月份写过一篇温西新屋市场分析,时隔6个月,我来更新一下市场的最新状况,咱们继续拿实际数据说事。首先我的数据范围定义跟上次保持一致,具体如下:

  • 2015年以后建成
  • 地宽33尺以上,面积3600平方尺以上
  • 销售日期:2018513– 20181213
  • 标准地定义:地宽33尺,深度110-136尺,面积3600- 4600平方尺
  • 大地定义:地宽42尺以上,面积5000平方尺以上
  • 研究区域: 温西的 University Hill, Point Grey, Dunbar, Kitslano, Arbutus, MacKenzie Heights, Kerrisdale, Quilchena, Southlands, South West Marine, South Granville (基本上在Granville St以西)

在以上定义范围内, MLS系统在6个月之内有38个销售记录,我们来具体看看:

AreasSales标准地
3600-5000尺
大地
5000-9000尺
超大地
9000尺以上
Dunbar145 81
Point Grey75 2
Arbutus413
SW Marine42 1 1
Kerrisdale31 11
S. Granville2 2
Quilchena2 11
Southlands1 1
Kitsilano11
M. Heights0
University Hill0
Total:3815 194

不难看出,DunbarPoint Grey 两个区最受欢迎,总共21个销售记录占了一半以上;另外,大地大房子(lot 5000尺以上)销售23个,也超过了15个标准地的的房子。下面我们继续深挖。

关于上市销售时间- Days On Market (DOM)

记得我6个月以前记录的平均上市销售的时间为179天,而这38个房子的平均销售时间为307天,说明市场继续看淡,已经完全进入买方市场。

其中销售14个房屋的 Dunbar 区的平均上市时间为331天,其中包含一“状元” 721天的销售时间记录!销售7个房屋的 Point Grey 区的平均上市时间最少-190天,其中3个房屋在90天之内卖掉,而且这3个房屋都是有不错的山景、海景的,好东西还是很抢手的。

Days On Market 能说明什么问题吗?从表面来看是市场状况造成的,长的销售时间体现了价格调整的过程,几乎每一个上市的房屋都有价格调低的记录,很多还不止一次。以“状元”为例吧,40** W 38 Ave 卖了721天,用了两个经纪,价格调整5次,从17年初的挂牌价 $10,888,800 到最后标价 $7,988,000, 终于近期以660万卖掉。过高的定价策略反而错失良机,得不偿失。再来引申谈谈地产经纪:诚实 = 诚恳 = 专业 ?我相信有些人并不认同这一观点。谁都知道卖家想卖高价,不少经纪为了迎合客户口味,市场估价不客观,挂了牌再说,错失时机,最终影响的还是客户自己。

Case Study

对于投资者、发展商在这样的市场下就没有机会了吗?非也,我们来看两个售价最高的 CASE。

  1. 64** CEDARHURST STREET, 售价890万

    这块地传统上不算是好的地段,紧邻繁忙的SW Marine Drive,近16000平方尺的地,屋主于2013年210万购得,通过设计与发展,在这样的市场条件下,还是很不错的。
  2. 32** W 21ST AVENUE, 售价810万

    这块是 Dunbar 区50 X 122 的标准大地,有一定的景观。该发展商于2015年324万购得,经过2年的设计与发展,3850平方尺的室内面积,算他250万的造价,什么样的投资还有这样的利润呢?(点击上面链接还可以看到室内图片)。

当然,现在的市场条件下,赚钱也是不容易的,前几年市场“辉煌”的现象也不会轻易再现了。选地的眼光,非凡的设计与严格的质量把控才是成功的关键!

再来看一看33宽标准地的状况,为什么我要单独挑这一块呢?主要还是因为价格比较“亲民”,是以后温西刚需房的代表吧。

AreasSalesAverage
Price
Note
Dunbar5$3,481,0002 主路房
Point Grey5$4,164,000
Kerrisdale1$3,150,0001主路房
Kitsilano1$3,279,000
SW Marine2$2,917,000
Total:14

跟6个月之前的数据相比,Dunbar 与 Point Grey 区33宽标准地新屋的价格有5-7%的跌幅,这是我除去相对最高值(海景房)与最低值(主路房)得到的结论,仅供参考。

市场杂想:

  1. 现在的省政府、市政府真是“万税” 的政府,从省政府调高 Property Transfer Tax;到前两年实施的温哥华 Empty Homes Tax; 到省府刚通过的Speculation & Vacancy Tax; 到BC省司法部长 David Eby 倡导的针对300万以上“豪宅”的 Schools Tax。 特别是这个School Tax, 得罪了不少温哥华富裕的的西人社区,很多人近期收到的“Political Tax Assessment” 是来自他们专业的有组织的对抗 (STEP UP now), 本周温哥华市府已经投票通过向省府提议取消这一税制。这就是在民主制度下积极参与政治的重要性!我们华人在这方面还任重道远,这里问一下近期BC省选举制度公投,有多少华人参与了呢?又有多少人搞得很清楚?
  2. 关于刚通过的 Speculation and Vacancy Tax, 并非很突然,今年年初就开始讨论。微信朋友圈有很多的这个主题的贴子,大家传来传去,有些信息不是很准确。希望大家咨询专业的会计师。我以为这里相对模糊的是对 Satellite Family 的定义,BC省是这样定义的: “A satellite family is an individual or spousal unit where the majority of their total worldwide income for the year is not reported on a Canadian tax return”。 我觉得执行难度会比较大,而且漏洞很多。 英文好的朋友可以看这里(BILL 45-2018)。豁免或减少税的方法之一就是出租,在政府鼓励高密度房屋,出租的前提下,以后带有合法出租空间的房子会是一个趋势。
  3. 个人的市场预见。相比温哥华房地产市场之前经历过几次大衰退,例如1994年香港人回流和2008金融危机,这次市场下滑的主因是2010-2016房价涨幅过猛;政府政策干预;中国限制外汇流出;加拿大银行贷款难度加大而且仍处于加息通道;国际局势的不确定性等等。所以我预测市场在未来2年左右缓慢下行,一旦 School Tax 取消或更改,大家对投机税习惯了,也有对策了,中美贸易战 settle 了也就是房市企稳回升之际。
  4. 现在的市场应该如何运作呢?虽然温哥华整体市场不景气,但细分到不同的区域,不同的种类(detached, townhouse,condo)会有差异很大的表现,这里就不具体分析了。现在市场适合的人群是哪些呢?一是换房者,谁都希望高卖低买,对有些人会是不错的机会的;二是持币投资者,无论市场走低还是走高,能买到投资价值高的物业都是很有难度的,至少要紧密关注吧。很多人容易犯的错误是买涨不买跌,像股票一样,跌的时候犹豫又错失良机。本身健康的房产投资要看5年以上的周期的,我以为跟很多金融投资产品相比,投资房地产自己可以相对控制,不像股票,孟晚舟被抓的那天,看看手中的股票市值,肯定跌,听天由命吧。
  5. 既然说到孟晚舟事件,我就多说两句。网上说会影响房价走低,因为会吓到中国有钱的投资者(点击看原文)。我个人并不同意这种说法,她呆在这里也挺舒服安全,刚好可以休息休息,她还说要去UBC Sauder Business School 读博士呢。反倒是,他们不具有加拿大身份,却拥有温西两套市值2000多万豪宅,不知道类似的家庭在温哥华有多少?上述所列举过的那么多税种都适合他们这种情况,我大致粗算了一下,这两套房产除了正常的物业税,其他的投机、空屋、学校税等每一年向政府交60多万加币。政府、主流社会什么反应,大家不得而知。

 

相关链接:

Market Review On New Detached Homes In Vancouver West, 05/29/2018