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Market Review On New Detached Homes In Vancouver West, 12/14/2018

Market Review On New Detached Homes In Vancouver West, 12/14/2018

本人于今年5月份写过一篇温西新屋市场分析,时隔6个月,我来更新一下市场的最新状况,咱们继续拿实际数据说事。首先我的数据范围定义跟上次保持一致,具体如下:

  • 2015年以后建成
  • 地宽33尺以上,面积3600平方尺以上
  • 销售日期:2018513– 20181213
  • 标准地定义:地宽33尺,深度110-136尺,面积3600- 4600平方尺
  • 大地定义:地宽42尺以上,面积5000平方尺以上
  • 研究区域: 温西的 University Hill, Point Grey, Dunbar, Kitslano, Arbutus, MacKenzie Heights, Kerrisdale, Quilchena, Southlands, South West Marine, South Granville (基本上在Granville St以西)

在以上定义范围内, MLS系统在6个月之内有38个销售记录,我们来具体看看:

AreasSales标准地
3600-5000尺
大地
5000-9000尺
超大地
9000尺以上
Dunbar145 81
Point Grey75 2
Arbutus413
SW Marine42 1 1
Kerrisdale31 11
S. Granville2 2
Quilchena2 11
Southlands1 1
Kitsilano11
M. Heights0
University Hill0
Total:3815 194

不难看出,DunbarPoint Grey 两个区最受欢迎,总共21个销售记录占了一半以上;另外,大地大房子(lot 5000尺以上)销售23个,也超过了15个标准地的的房子。下面我们继续深挖。

关于上市销售时间- Days On Market (DOM)

记得我6个月以前记录的平均上市销售的时间为179天,而这38个房子的平均销售时间为307天,说明市场继续看淡,已经完全进入买方市场。

其中销售14个房屋的 Dunbar 区的平均上市时间为331天,其中包含一“状元” 721天的销售时间记录!销售7个房屋的 Point Grey 区的平均上市时间最少-190天,其中3个房屋在90天之内卖掉,而且这3个房屋都是有不错的山景、海景的,好东西还是很抢手的。

Days On Market 能说明什么问题吗?从表面来看是市场状况造成的,长的销售时间体现了价格调整的过程,几乎每一个上市的房屋都有价格调低的记录,很多还不止一次。以“状元”为例吧,40** W 38 Ave 卖了721天,用了两个经纪,价格调整5次,从17年初的挂牌价 $10,888,800 到最后标价 $7,988,000, 终于近期以660万卖掉。过高的定价策略反而错失良机,得不偿失。再来引申谈谈地产经纪:诚实 = 诚恳 = 专业 ?我相信有些人并不认同这一观点。谁都知道卖家想卖高价,不少经纪为了迎合客户口味,市场估价不客观,挂了牌再说,错失时机,最终影响的还是客户自己。

Case Study

对于投资者、发展商在这样的市场下就没有机会了吗?非也,我们来看两个售价最高的 CASE。

  1. 64** CEDARHURST STREET, 售价890万

    这块地传统上不算是好的地段,紧邻繁忙的SW Marine Drive,近16000平方尺的地,屋主于2013年210万购得,通过设计与发展,在这样的市场条件下,还是很不错的。
  2. 32** W 21ST AVENUE, 售价810万

    这块是 Dunbar 区50 X 122 的标准大地,有一定的景观。该发展商于2015年324万购得,经过2年的设计与发展,3850平方尺的室内面积,算他250万的造价,什么样的投资还有这样的利润呢?(点击上面链接还可以看到室内图片)。

当然,现在的市场条件下,赚钱也是不容易的,前几年市场“辉煌”的现象也不会轻易再现了。选地的眼光,非凡的设计与严格的质量把控才是成功的关键!

再来看一看33宽标准地的状况,为什么我要单独挑这一块呢?主要还是因为价格比较“亲民”,是以后温西刚需房的代表吧。

AreasSalesAverage
Price
Note
Dunbar5$3,481,0002 主路房
Point Grey5$4,164,000
Kerrisdale1$3,150,0001主路房
Kitsilano1$3,279,000
SW Marine2$2,917,000
Total: 14

跟6个月之前的数据相比,Dunbar 与 Point Grey 区33宽标准地新屋的价格有5-7%的跌幅,这是我除去相对最高值(海景房)与最低值(主路房)得到的结论,仅供参考。

市场杂想:

  1. 现在的省政府、市政府真是“万税” 的政府,从省政府调高 Property Transfer Tax;到前两年实施的温哥华 Empty Homes Tax; 到省府刚通过的Speculation & Vacancy Tax; 到BC省司法部长 David Eby 倡导的针对300万以上“豪宅”的 Schools Tax。 特别是这个School Tax, 得罪了不少温哥华富裕的的西人社区,很多人近期收到的“Political Tax Assessment” 是来自他们专业的有组织的对抗 (STEP UP now), 本周温哥华市府已经投票通过向省府提议取消这一税制。这就是在民主制度下积极参与政治的重要性!我们华人在这方面还任重道远,这里问一下近期BC省选举制度公投,有多少华人参与了呢?又有多少人搞得很清楚?
  2. 关于刚通过的 Speculation and Vacancy Tax, 并非很突然,今年年初就开始讨论。微信朋友圈有很多的这个主题的贴子,大家传来传去,有些信息不是很准确。希望大家咨询专业的会计师。我以为这里相对模糊的是对 Satellite Family 的定义,BC省是这样定义的: “A satellite family is an individual or spousal unit where the majority of their total worldwide income for the year is not reported on a Canadian tax return”。 我觉得执行难度会比较大,而且漏洞很多。 英文好的朋友可以看这里(BILL 45-2018)。豁免或减少税的方法之一就是出租,在政府鼓励高密度房屋,出租的前提下,以后带有合法出租空间的房子会是一个趋势。
  3. 个人的市场预见。相比温哥华房地产市场之前经历过几次大衰退,例如1994年香港人回流和2008金融危机,这次市场下滑的主因是2010-2016房价涨幅过猛;政府政策干预;中国限制外汇流出;加拿大银行贷款难度加大而且仍处于加息通道;国际局势的不确定性等等。所以我预测市场在未来2年左右缓慢下行,一旦 School Tax 取消或更改,大家对投机税习惯了,也有对策了,中美贸易战 settle 了也就是房市企稳回升之际。
  4. 现在的市场应该如何运作呢?虽然温哥华整体市场不景气,但细分到不同的区域,不同的种类(detached, townhouse,condo)会有差异很大的表现,这里就不具体分析了。现在市场适合的人群是哪些呢?一是换房者,谁都希望高卖低买,对有些人会是不错的机会的;二是持币投资者,无论市场走低还是走高,能买到投资价值高的物业都是很有难度的,至少要紧密关注吧。很多人容易犯的错误是买涨不买跌,像股票一样,跌的时候犹豫又错失良机。本身健康的房产投资要看5年以上的周期的,我以为跟很多金融投资产品相比,投资房地产自己可以相对控制,不像股票,孟晚舟被抓的那天,看看手中的股票市值,肯定跌,听天由命吧。
  5. 既然说到孟晚舟事件,我就多说两句。网上说会影响房价走低,因为会吓到中国有钱的投资者(点击看原文)。我个人并不同意这种说法,她呆在这里也挺舒服安全,刚好可以休息休息,她还说要去UBC Sauder Business School 读博士呢。反倒是,他们不具有加拿大身份,却拥有温西两套市值2000多万豪宅,不知道类似的家庭在温哥华有多少?上述所列举过的那么多税种都适合他们这种情况,我大致粗算了一下,这两套房产除了正常的物业税,其他的投机、空屋、学校税等每一年向政府交60多万加币。政府、主流社会什么反应,大家不得而知。
Market Review On New Detached Homes In Vancouver West, 05/29/2018

Market Review On New Detached Homes In Vancouver West, 05/29/2018

温哥华独立屋市场已经平淡了一段时间,也算是对BC省NDP上台以来一系列控制房价政策的市场反应吧。这里我着重谈谈温西新屋市场的情况,咱们拿实际数据来说事。 先来定义一下我的数据范围:

  • 2015年以后建成
  • 地宽33尺以上,面积3600平方尺以上
  • 销售日期:2017525– 2018524
  • 标准地定义:地宽33尺,深度110-136尺,面积3600- 4600平方尺
  • 大地定义:地宽42尺以上,面积5000平方尺以上
  • 研究区域: 温西的 University Hill, Point Grey, Dunbar, Kitslano, Arbutus, MacKenzie Heights, Kerrisdale, Quilchena, Southlands, South West Marine, South Granville (基本上在Granville St以西)

在以上定义范围内,MLS系统共有58个销售记录,来看看是如何分布的:

 Total标准地
3600-5000尺
大地
5000-9000尺
超大地
9000尺以上
Dunbar1688
Point Grey1064
Kerrisdale1055
SW Marine6123
Kitsilano541
Arbutus422
M. Heights211
S. Granville211
Quilchena11
Southlands11
University Hill11

不难看出Dunbar, Point Grey, Kerrisdale 三个区占据了新屋发展的前三名,Kitslano, Arbutus 和 MacKenzie Heights 这三个区其次,South West Marine 则主要是大地或超大地新屋发展的区域。

关于上市销售时间- Days On Market (DOM)
MLS显示的DOM只是当前Listing#的上市时间,而大部分新屋都有过2次以上的上市记录,为客观显示上市时间,就得累加同一房屋所有上市记录的DOM。总之,这一年新屋不好卖,平均上市销售时间为179天。

来看看卖得久的独立屋:

地址销售天数
Days
售价区域备注
34** W 16 Ave456$3,030,000Kitsilano标准地;
主路
36** W 11 Ave399$3,300,000Kitsilano标准地
29** W 41 Ave365$3,430,000Kerrisdale标准地;
主路
23** W 13 Ave726$4,580,000Kitsilano大地
29** W 44 Ave401$6,950,000Kerrisdale大地
38** W 38 Ave346$7,880,000Dunbar大地
67** Arbutus St411$8,580,000SW Marine超大地

位于主路和大地的房子在市场上卖得比较慢。主路的房子向来都不是很受欢迎,同比价格要低不少才能受到市场接纳;而大地的房子由于受到银行贷款难度增加、国际资金流动困难等因素受到较为明显的影响。其中上市726天的23** W 13 Ave是个特例,该房子在刚获得建筑许可时就挂牌销售了,所以726天包含了整个房子建造发展的时间。

不妨再来看看卖得顺利的独立屋:

地址销售天数
Days
售价区域备注
44** W 14 Ave5$4,150,000Point Grey标准地
40** W 15 Ave22$4,400,000Point Grey标准地
29** W 31 Ave30$6,750,000MacKenzie
heights
大地
46** W 3 Ave40$7,800,000Point Grey大地
33** W 29 Ave41$3,795,000Dunbar标准地
29** W 24 Ave42$3,770,000Arbutus标准地
27** W 38 Ave45$5,350,000Kerrisdale大地

Point Grey的标准地看来是硬通货,如果走路上Lord Byng Secondary的话,很多买家还是很给面子的。大地房子也相当有需求,只是在当前市场条件下,买家在房屋设计、质量细节,当然还有价格方面,是非常挑剔的。

关于成交价格 (Sold Price)
这58套房屋的平均成交价格是$5,042,000, 其中标准地独立屋(28栋)平均售价$3,774,500, 大地独立屋(30栋)平均售价$6,181,500。最低售价是位于South Granville 的11** W 63 Ave, 成交价280万,主要是location的缘故吧,Builder在买这块地的时候也便宜不少。售价最高的位于 SW Marine 的6*** Beachwood St, 售价$10,080,000, 在这栋别墅建造过程中我“拜访”过若干次,我也跟其中很多的Contractor合作过。该Builder在2013年以300多万购得此地,不得不说这一项目做得漂亮!

再细看一下33尺宽标准地的情况:

区域销售数量平均售价备注
Dunbar8$3,761,0001 主路房
Point Grey6$4,138,000
Kerrisdale5$3,550,0001主路房
Kitsilano4$3,448,0001主路房
Arbutus2$3,778,000
M. Heights1$3,980,000
S. Granville1$2,800,000
SW Marine1$3,120,000

(Note: 主路房定义 路面有黄色分界线,BUS畅通无阻)

虽然这篇文章的数据是新屋,但也能相对映射其他不同年龄独立屋的市场状况,新屋卖得不错的区域,旧屋也差不到哪里去,在新屋市场淡的情况下,旧屋反而更抢手。 还有其他很有意思的现象,比如中厨设计。58栋已售房屋中,30栋大地独立屋都设计有第二个厨房,让油烟尽情飞吧,28栋标准地独立屋有9栋没有第二厨房,卖得也不错。希望以后有机会总结一下关于独立屋的设计细节方面,例如风格,材料使用等等。

Oakridge Center 也来凑凑热闹

Oakridge Center 也来凑凑热闹

受到加拿大以高档、豪华为特色的开发商 Westbank 的邀请,因为时间许可,地点方便,平时对楼花不太感冒的我还是决定晚饭后一探究竟。周二(11月13日)风雨交加之夜,当我快到 parking 时,分明 Mall 已打烊,汽车却一部一部排成长龙,我还以为是黑色星期五抢购呢。 

走进商场,看到乌泱泱一片经纪的同行们,当然不乏熟悉的面孔。虽然我参加的楼花发售仪式不算多,但像这样的阵仗实不多见。现场经纪数量千余人,商场中央梯台一字排开,看样子有好戏看了!

注:该项目图片3D渲染图片来自 https://www.wallpaper.com/architecture/Oakridge-henriquez-partners-vancouver 

 

不多久 Westbank Corp. 的创始人 Mr. Ian Gillespie 开始阐述他关于Oakridge Center 重新发展的想法与理念。”to use architecture to support the culture, enrich people’s life…” 听起来 Gillespie 先生要用尽全身功力,创作出”博士后“级别的作品: 号称温哥华的第二个市中心,全世界最知名的室内外设计师,最环保绿色,most sustainable building… 在他的演讲过程中穿插着现代社区生活展示、芭蕾舞以及模特走秀等等。

Ian 邀请了 Goh Ballet Academy Director Ms. Chan-Hon Goh (吴振红)作为多元文化的代表进行了演讲。她生于北京,父母曾是中国芭蕾舞团的台柱子,70年代中期来到加拿大。Ian 特别想引导她讲述当年来加拿大的背景,Ms. Goh 似乎有意回避这个话题。这让我想到了一部电影 Mao’s Last Dancer , 算是当晚的插曲之一吧!

 

最后分享一下个人看法,想到哪就说到哪。

  • 目标市场。据说该楼盘单价$2,600/平方尺起,想要住的舒服些,随随便便一套200万加元起。我认为的潜在买家为:少量的第一次购房者为,年青精英等;或家有闲钱者,实在也没有其他更好的投资项目的,这里引用一个新名词 satellite families (太空家庭), 似乎政府把 foreign owner 与 太空家庭在投机税方面视为一类,但我还是有很多疑惑,很多会计师也有不同的看法,至少我很怀疑投机税对于太空家庭的操作性;第三类的潜在买家是海外投资者,虽然各级政府出台很多政策打压海外投资者,但 who cares,不能让贫穷限制了我们的想象力。
  • Ian 先生声称的”support culture”,可能达到的不是多元文化吧,大多本地家庭是望而却步的。Westbank 就曾因为 Target 中国有钱买家受到批评 (多伦多星报新闻)。地产经纪是有钱就赚的行业,看看最近朋友圈风靡的帖子吧,VIP, VVIP,VVVIP的经纪们“保证拿盘”… 也是醉了。健康的房产投资是要有一定周期的,至少持有5年以上,选择“对”的地产会有不错的回报的,利用房地产赚快钱的时代已经过去了。当然我并非否定 Oakridge Center 的投资价值,毕竟我们BC省200多万居民的退休基金都参与进来投资了,不能陪钱呀!但是可以看看开车10分钟之内的距离,包括温西及部分温东的区域,在当前市场条件下,我以为反而更具有投资价值。 
  • 有幸读了关键人的 BIO , 想到了几个关键词:UBC, MBA,慈善家 Robert Lee, China。一个的人成功有偶然的因素,也有必然的因素,我们在教育自己孩子的时候,往往想到的是医生、工程师、IT专家,而不太考虑 Politics,Humanity 的方向,其实最后我们都在为他人工作。当然当医生、律师还是很好的,我们华人父母都会很骄傲的,一个好的职业能够带来财富,但是并不能保证健康与快乐!
BC楼花转让登记制

BC楼花转让登记制

BC省于11月5日正式通过楼花转让登记制度(Condo and Strata Assignment Integrity Register- CSAIR)以打击“炒”楼花附带的的偷税漏税现象,以增加楼花转让的透明性与公正性。

新制度规定从2019年1月1日起,销售楼花的发展商必须:

  • 在合同里向买家声明新的信息收集与报告制度;
  • 在转让合同里收集转让双方的税号、生意信息等;
  • 把收集的信息输入政府的网上登记系统。

BC省政府会把相关信息汇总并报告给加拿大税务局,以确保相关人按照收益缴纳收入所得税,并且过户买家按照最终准确价格支付房产交易税。

To learn More, read the regulation: https://www2.gov.bc.ca/gov/content/housing-tenancy/real-estate-bc/condo-strata-assignment-integrity-register

估计很多人会关心新政策是否会影响已经买了楼花的并在2019年1月1日之前转让过的案例,当然目前也没有很明确的说法,最好咨询专业会计师,并向开发商查询。不过,赚了钱,交些税,睡得也会安稳些吧!

Renovation Management Experience

Renovation Management Experience

From the website SEO point of view, I should update my blog regularly, but it has been more than 2 months since my last input. Yes, it’s very busy for the home inspection business, and I read a news today at Vancouver Sun and said ‘Hot Vancouver real estate market boosts national housing number…’ wow, no wonder! I don’t think that is a good news for potential buyers, but what can we do as we live in VANCOUVER!

Apart from the home inspection, I have a managed a renovation project which included both exterior and interior painting, re-flooring, some re-roofing, windows replacement, kitchen cabinet renewal, furnace replacement, the electrical panel replacement and so many other things. I do gain some valuable experience from managing the project, especially for the high efficiency furnace  and electrical panel replacement by licensed trades people. I spent two days with them by offering being a free helper, you know, it is really a good experience for a home inspector.

Investment Property in Vancouver

Investment Property in Vancouver

Further to my last post, especially the feasibility of achieving the positive cash flow in investing in rental properties, here are some communications regrading this topic between me and Jonathan Huang from CIBC Bank, and I would like to share it here with his consent.

“…Based on current real estate market situation in Vancouver, if someone wanted to buy a $1 million dollar home and rent it out, the owner would have to put a specific amount of a down payment towards the purchase in order to generate a positive cashflow from the rental income.

Scott McGillvray talked about investing in rental properties that are easily rented out. From the examples he used in the seminar, it seems that a target potential for tenants would be students. The appreciation of the property value would not be the main objective for such an investment, but a positive cash flow is. As long as the property’s rental income can cover all the costs including mortgage payment (principal and interest), property tax, strata fees, etc., then it could be considered for a potential purchase.

With the growing population of the students (both international and domestic), the Lower Mainland condo or apartment real estate market offers a tremendous opportunity for investors. For example, in the New Westminster SkyTrain Station area, a two bedroom apartment is available in the price range of $260K to $300K. Such a property can potentially generate a rental income of $1,400 to $1,600 monthly.

Let’s use an example of a $280,000 apartment with a $1,500/month rental income:

20% down payment: 280000 @ 20% = $56,000

Mortgage amount: 280000 @ 80% = $224,000

A current three-year fixed rate mortgage is 2.45% (CIBC special rate, subject to change)

The monthly mortgage payment: $877.82 (principal $422.80 and interest $455.02 based on 30 year amortization)

The property taxes: ~$1,500/12 = $125.00

Strata Fee: ~$230 = $230.00

The total monthly cost would be ($877.82 + $125.00 + $230.00) = $1232.82

The net cash flow of this investment: $1,500 – $1,232.82 = + $267.18

If $5073.60 ($422.80 x 12) in principal is paid towards the mortgage, which increases the equity of the property by the same amount each year assuming the property valued remains constant, then the annual positive cash flow would effectively yield a 5.72% ($267.18×12/$56,000) return on the $56,000 down payment. This is a much better than a 5 year GIC rate of a mere 2.00%.

The above analysis is for illustrative purposes only. The ultimate decision on whether or not a person should invest in a rental property should be based on the client’s entire financial picture, including the investment objective, and any long term investments should be considered in conjunction with tax planning, retirement planning, estate planning, etc.

…  …”

 

“Thanks for your input, Jonathan.

From the example you gave, it is a $300,000 condo. If one wanted to invest in a million dollar house, then he will have to rely on the capital gain in the long run, and he won’t get positive cash flow.

… …”

 

“It is not going to achieve a positive cash flow with a million dollar property which has a 80% mortgage.  The time for a quick capital gain is gone unless there would be a chaos in the rest of the world and all the riches wanted come to Canada. 

 People can still buy very old houses and rebuild a new one, but that is a totally different ball game.

… …”