2022年12月温哥华房地产市场报告

by | Dec 19, 2022 | Real Estate

12 月 7 日 加拿大央行宣布加息 50 个基点,使隔夜拆借利率(Overnight Rate)来到了 4.25%,自今年 3 月份以来持续加息了 400 个基点,各大银行的最佳利率(Prime Rate)为 6.45%,为 2001 年 4 月份以来最高。今年最后一次的美联储议息会议(FOMC)于上周三结束,FIFA 世界杯也于这个周日偃旗息鼓。终于可以静下心来,完成本月度的房地产报告。

11 月份,大温地区各类房屋的市场表现基本上延续了前几个月的趋势,销量大跌,价格接续下滑,高价独立屋市场更是惨淡,而中低价位的公寓市场则相对坚挺,加息着实伤害了人们的购买力与消费信心。值得一提的是大温地区各类房屋新上市(New Listing)11 月份明显下跌,同比下降 22.4%,使得市场在销量惨淡的情况下,供给相对需求来说没有过大的偏差。卖家觉得价格越来越低,买家觉得想买的房子价格没下来多少。下面先分别看看独立屋与公寓市场具体表现吧。

独立屋市场:

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大温地区 2022 年 11 月份独立屋成交 492 套,同比减少 50.3%,相比过往十年同期均值减少 43.4%;新上市独立屋数量 922 套,同比减少 21.1%;独立屋在售总量 3,951 套,同比增长 15.3%,仍低于过往十年同期均值 21.4%。大温地区 11 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,856,800,过去一年的涨幅全部抹平,同比去年还减少 1.7%,相比 4 月份的高点减少 11.6%。

公寓市场:

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大温地区 2022 年 11 月份公寓销售 847 套,同比减少 53.6%,相比过往十年同期均值减少 25.4%;新上市公寓数量 1,622 套,同比减少 23.8%;公寓在售总量 4,067 套,同比增长 10.8%,仍低于过往十年同期均值 12.4%;大温地区公寓 11 月份 HPI 基准价  $720,500,同比仍增长 3.5%,但相比 5 月份的高点减少 7.6%。

总结:

美联储的傲慢与错误
我关注每一次的美联储议息会议,因为它对全球的宏观经济面影响太大了。在每次美联储议息会议后的记者会上,资本市场总是在联储会主席鲍威尔的只言片语上揣摩鸽或者鹰的语气, 在回答记者提问的同时伴随着美股股指的上蹿下跳。在疫情初期由于美联储的量化宽松、大撒钱政策而造成的通胀高企,鲍威尔总是用Transitory(暂时的)这个词来搪塞记者,直到今年的下半年他才不等不改口,说通胀有 Potentially Entrenched(潜在顽固)的可能,为他快速、猛烈的加息找借口。在上周三(12 月 14 日)的记者会上鲍威尔的显得非常 “坚决、自信”,引用来自彭博社(Bloomberg)记者的评价甚至有些傲慢(A Little Snooty) 。他明确 2023 年不可能减息,并且将美国明年 GDP 调整为增长 0.5%。显然,鲍威尔仍在为经济软着陆的可能性做最后的坚持。无论你如何看待,我对美联储的信誉(Credit)产生了怀疑。我们在经济衰退(Recession)的边缘、或者已经在衰退中。

从通货膨胀到经济衰退
从这几个月的经济数据来看,通胀大概率已经见顶(Peaked)。鉴于通胀趋于固化的特性,仍有少量加息的可能与必要,而且要维持相当一段时间。我在 9 月份房地产报告中试图对比 2007 年全球金融危机与当前所谓 “后疫情高通胀危机” 对地产市场的影响,2 个多月过去了,我感受到了当前经济正在走向衰退的趋势,只不过 2007 年的次信贷危机搞得令人措手不及,各国央行在应对那次危机也缺乏足够的经验。而造成这次 “危机” 的起因之一就是各国在疫情伊始的量化宽松(QE: Quantitative Easing)与极低利率环境,因而央行在应对本次通胀危机显得 “胸有成竹”,马上反其道而行之,进行量化紧缩(QT: Quantitative Tightening)与加息,这也许就是鲍威尔口中工具箱(Toolbox)的工具和他的底气吧。

我在推特上看到近来非常不安生的 Elon Musk 的一则推文,是关于木头姐(Cathie Wood)在 12 月 16 日关于美国车贷的评论,大致是美国价值万亿的汽车贷款市场有着资不抵债的风险并且在恶化……Elon 回复到 “这有可能是历史上最大的金融危机 (Potentially, the biggest financial crisis ever )”。如果不幸被他言中,那么风险资产的底部还早呢!

我在网上看到另一篇文章,桥水基金的投资经理人 Greg Jensen 预言如果美联储不紧急减息,造成的经济衰退可能比预想得更深远。他提及了中国重新开放对大宗商品的需求可能会加剧通胀的观点,总之是看问题的一个不同角度,有兴趣可以看一下这篇文章(https://finance.yahoo.com/news/chief-investment-officer-world-biggest-181715520.html)。

风险资产的机会在哪里?
由于高利率,就像还未有盈利能力的成长型公司不断被重新定价,被誉为抵御通胀的最佳资产 —— 房地产成了烫手山芋,特别是高价位的地产市场。我来例举两个近期卖掉的位于温西 Point Grey 海景大地的独立屋。

  1.  4582 W 3RD AVENUE

    8,346 Sf 大地,2022 年 4 月份挂牌 650 万,2022 年 11 月于 450 万卖掉,低于政府估价 101 万。
  2.  4686 W 2ND AVENUE

    16,671 Sf 大地,2022 年 7 月份挂牌 1600 万,2022 年 11 月于 850 万卖掉,低于政府估价 280 万。

可能有人说这些买家是敢于接飞刀的有钱人,我更倾向说他们是精明的投资者。这就引出我的下一个话题:

如何客观?
我写月度地产报告是为了尽量有些独立思考的东西,而非人云亦云,但我发现在现实中几乎做不到。买方与卖方、东方与西方总是存在那么多的分歧与误解,无论现在的科技、信息技术如何的发达。拿所谓的新冠特效药举个例子,中国的莲花清瘟和美国辉瑞的 Paxlovid。疫情初期,只有中国公民才可以在中国驻外领事馆领取几盒莲华清瘟,记得年初我🐏的时候,吃过一些莲华清瘟,感觉没有任何效用,就不再服用,不太舒服的那几天,靠退烧药就过来了。在温哥华,据说目前只要自测新冠阳性,就可以在药房免费领取辉瑞的 Paxlovid,我没有领过,也未曾用过,所以没有发言权。但 Paxlvoid 这两天上了中国的热搜,可以网购, ¥2980 一盒,有人抢购,也有人抵制。到底哪个药好使,看似简单的问题,但总是复杂化了。 

世界杯刚刚结束,恭喜阿根廷自 1986 年后再次夺冠,梅西完成了自己的梦想,也帮助很多人实现了自己的愿望。葡萄牙惜败摩洛哥,止步八强,C 罗一人独自流泪退场,让多少人心痛。人难道一定要以成败论英雄吗?葡萄牙本届并未取得理想成绩,C 罗在后面的几场比赛也没有首发出场,但在我心中他仍是英雄!

最近中国正在面临严峻的疫情,衷心祈祷大家都平平安安的,过一个祥和的圣诞、新年!

(Note: 报告中大温地区 – Greater Vancouver 在这里包括了:Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。包括菲沙河谷和奇利瓦克地区 Fraser Valley & Chilliwack 。)

如有问题与讨论,欢迎联系笔者:

William Li
BC省注册地产经纪/ 建筑商
BC省注册验屋师(2012-2018)
☏ 778-968-4968
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