2022年9月温哥华房地产市场报告

by | Oct 14, 2022 | Real Estate

9 月份,大温地区各类房屋销量(Sales)同比大跌 46.1%,新上市(New Listings)同比下跌 18.2%,但房屋在售总量(Total Inventory)同比仅增加 1.6%,可见所谓 “新上市” 中有一定水分,有多少是重新挂盘,我们不得而知,地产局数据中心也没有提供相关数据。卖家仍不紧不慢,持币待购的买家想找到心仪的房屋也非常不易。网传的 “加拿大银行拍卖暴增” 也并未感受到(新闻讲的是实际是大多伦多地区的房市)。不过,在过去 1 年内买的房屋又采用浮动贷款利率的,在当前激进加息的环境下真的是压力山大。其中,公寓市场的表现略好于独立屋市场,毕竟绝对价值还是低了不少,这也都是加息惹的祸,具体表现如下。

独立屋市场:

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大温地区 2022 年 9 月份独立屋成交 536 套,同比减少 43.9%,相比过往十年同期均值减少 41.9%;新上市独立屋数量 1,453 套,同比减少 9.6%;独立屋在售总量 4,467 套,同比增加 6.3%,但仍低于过往十年同期均值 23.5%。大温地区 9 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,906,400,同比去年仍增长 3.8%,但相比 4 月份的高点减少 9.3%。

公寓市场:

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大温地区 2022 年 9 月份公寓销售 891 套,同比减少 45.1%,相比过往十年同期均值减少 28.8%;新上市公寓数量 2,089 套,同比减少 25.2%;公寓在售总量 4,212 套,同比减少 8.9%,低于过往十年同期均值 18.1%;大温地区公寓 9 月份 HPI 基准价  $728,500,同比增长 6.2%,但相比 5 月份的高点减少 6.6%。

总结:

人性是贪婪的,涨上去的价格很难下来,通胀相当顽固。10 月 6 日加拿大央行行长 Tiff Macklem 在对 Halifax 商会的演讲中强调了进一步加息的必要性和决心。本周四(10 月 13 日)美国公布的 CPI (消费者物价指数)同比增长 8.2%,高于预期。除去食品与能源的核心 CPI 指数更是同比增长 6.6%,创 40 年新高。原预期美联储年底再加息 125 个基点,有可能升至 150 个基点,甚至更高,加拿大央行可能不得不保持相对同步。 

通过加息不惜伤害经济与就业来把通胀控制到 1-3%(inflation-control target),经济硬着陆看来难以避免。不知以后如何定义我们可能即将面临的经济衰退(Recession),我姑且称之为后疫情高通胀危机。回顾一下在不算很久之前发生的次贷危机,我对那次全球金融风暴记忆犹新,梳理一下时间节点,希望对我们有一些启发。2006 年春季美国的房价开始涨不动了,并不断出现下跌,使用大量资金杠杆的房地产开始出现资不抵债,且不断恶化。2007 年 8 月开始席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场,我是 2009 年夏天移民加拿大的,那时深刻感受到经济的萧条,就业市场的疲软。买房对于刚登陆的我们可谓是刚需,但我们决定先租房一年,等房价跌到底再买。结果呢,除了给房东贡献一年房租外,独立屋的基准价也在一年内上涨了 16.6%,真是损了夫人又折兵呀!

下图是大温地区各类地产 2005 年以来的 HPI 基准价走势图,长期趋势是向上的,2009 年 3 月 HPI 基准价价最低,由于 HPI 基准价往往延后于市场价的属性,实际房价触底应是在 2008 年的 12 月份。

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下图是平均原价百分比(Average Percent of Original Price),大致是平均的售价/挂盘价,果然 2008 年 12 月的 89.2% 为历史最低,那时卖家一定很绝望,想尽快甩掉房地产这个包袱,结果割在了地板上。

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下图是标普 500 指数的月线图,在那次的金融危机中,标普 500 指数从 2007 年的高点下跌了 58%,于 2009 年 3 月触底反弹;而目前的 S&P 500 指数已从 2022 年 1 月份的高点下跌了 28% (截止 10 月 13 日的最低点),然而,市场 “普遍” 认为仍未见底。股市是炒作预期的,通常比实际经济表现领先 6 个月左右,所以关注一下股市、债市的表现有一定的借鉴意义。

从上述图表、数据中可以看出所谓的市场底部通常产生于恐惧之中,2008 年的圣诞是房子最便宜的时候,可惜当时没几个人敢买的。巴菲特的经典语录 “别人贪婪我恐惧,别人恐惧我贪婪”,大多数人是做不到的,这也是为什么我在以往报告中多次提及 “Time the Market” 是很难的。 

我们仍在激进的加息通道之中,下图是加拿大自 2005 年以来央行的隔夜利率(Overnight Rate)(也称政策利率 Policy Interest Rate)与银行基本利率(Prime Rate)走势图(数据引用于网站 https://wowa.ca/banks/prime-rates-canada) 。应对次贷危机时加拿大央行是不断降息的,从 2007 年 7 月隔夜利率的 4.5% 逐步降低到 2009 年 4 月的 0.25%,而且维持了 1 年之久;目前,我们处于加息通道,加拿大统计中心将于 10 月 19 日公布上月 CPI 指数,将对随后 10 月 26 日的央行议息会议产生重要的影响,我们需密切关注。

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除了紧密关注利率的走势变化,反应市场供需关系的市场在售总量(Total Inventory)的变化也非常重要。如下图,房地产市场的恐慌抛售情绪在 2008 年 9 月份达到最高(市场在售总量出现历史最高值),价格也在之后的几个月内见底。土地是不可再生资源,再加上移民的净流入,长期来看需求大于供给,但由于加息造成的短期波动也是难以避免的。

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曾经说 “Cash Is Trash” (现金就是垃圾)的桥水基金创始人 Ray Dalio 改变他的观点了,特别是在当前货币紧缩(Tight Monetary Policy)的大环境之下。我觉得他说的并没错,只是稍有些马后炮。危机、危机,有危有机,你们怎么看呢?

(Note: 报告中大温地区 – Greater Vancouver 在这里包括了:Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。包括菲沙河谷和奇利瓦克地区 Fraser Valley & Chilliwack 。)

如有问题与讨论,欢迎联系笔者:

William Li
BC省注册地产经纪/ 建筑商
BC省注册验屋师(2012-2018)
☏ 778-968-4968
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