2019年12月温哥华房地产市场报告
不出所料，12 月份大温地区房地产市场相比去年同期继续维持涨势。尤其，公寓市场表现非常抢眼，销量同比增长接近 1 倍。本人在上月圣诞前夕还在忙活几处公寓更反应了这一现象。总体而言，经过过去两年多的低迷，市场已经开始苏醒，买家已经考虑积极入场，但卖家仍不是那么积极，这就构成了很多机构对于 2020 市场判断的基础。老样子，先来看看具体数据情况。如果对枯燥的数据图表没有兴趣，可以点击这里直接跳过。
独立屋市场：
Greater Vancouver Detached House Sales
Greater Vancouver Detached House Total Inventory
Greater Vancouver Detached House HPI Benchmark Price
大温地区 12 月份独立屋成交 604 套，相比去年同期增加 71.6%。独立屋在售总量（Inventory）自 2019 年6 月份以来逐月递减，相比去年同期下跌 23.7%，低于同月10 年均值 11.3%；12 月份新上市独立屋数量（New Listing）532 套，相比去年同期减少 2.9%。大温地区 12 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,423,500 相比去年同期下跌 4.0%，但基准价已经自 2019 年 8 月开始连续上扬。
公寓市场：
Greater Vancouver Condo Sales
Greater Vancouver Condo Total Inventory
Greater Vancouver Condo Average Price Per Square Foot
大温地区 12 月份公寓销售 1054 套，相比去年同期增加 96.3%，12 月销售量比同月 10 年均值（889套）多了 18.6%。公寓在售总量（Inventory）3122 套，相比去年同期减少 19.2%，自 2019 年 6 月份以来库存不断消化减少，而且，低于同月 10 年均值 18.4%；大温地区公寓 12 月份 HPI 基准价为 $656,700 相比去年同期下跌 2.7%；每平方尺均价为 $773，相比去年同期减少 1.0%。
总结：
先回顾一下过去几年温哥华房地产市场的大环境吧。2016 年 8 月自由党省政府引进并通过的外国买家交易税（Foreign-Buyers Tax），目前税率是一次性市场交易价的 20%；2017 年 1 月温哥华市政府开始在温哥华市范围内征收空屋税（Empty Homes Tax），目前税率是每年政府估价的 1%；2018 年 11 月 NDP 省政府通过房屋投机税（Speculation and Vacancy Tax），并迫不及待地从 2018 年 1 月开始征收，目前针对海外买家与卫星家庭的税率是每年 2%；还有，学校额外附加税（Additional School Tax），其实政府并未将此税收直接用于学校，目前税率是 3 百万至 4 百万之间额外征收 0.2%，4 百万以上部分是 0.4%。2018 年加拿大范围执行的银行贷款压力测试仍未有松绑的迹象，而且各银行的新移民房贷计划正在压缩与消失。我认为影响房产市场的政策因素已经很难再恶化了，市场已经做了相应的调整。
关于独立屋市场，其实我在前几期的报告都有提过，市场的表现已经相当分化。各个地区的所谓 Entry Level 的房产表现比高价屋亮眼不少。比如温东的带地下出租的老房子，温西的标准地表现一直还是不差的。面积大、定价高的新房，仍会有一段时间的调整。近期，英国哈里王子夫妇脱离王室，计划在加拿大定居。我们都好奇他们会住哪里呢？网传是可能在这里：加拿大的西部 的 温哥华 的 温西 的 Kitsilano 的 Point Grey Road。他夫妇俩把豪宅的定义进一步压缩提炼：地段、地段还是地段，最好能在后院看到一览无遗的北岸的山峦、市中心的楼群、Burrard 内弯。当然，市场上没有这么多王子客户，我们老百姓还是关注那些刚需类的房屋吧。
公寓市场之所以表现好于独立屋市场，还是价格。毕竟在现有银行贷款条件下，公寓的可负担性还是高于独立屋的，当然那些高端公寓市场除外。虽然有新建公寓不断完工、交付市场，2020 我仍然看好公寓市场。上周温哥华的大雪，更让人想到了居住公寓的优越性，可以端着热热的咖啡在阳台上看别人扫雪。当然，我并非在这里宣传投资公寓要优于独立屋。Condominium 也有自身的问题与局限性。这里的 Condominium 包括了公寓与 Townhouse，即 Strata 管理与持有成本的增加等问题。由于管理费的增加，特别是近期暴漏的 Condominium 保险问题，更是让人汗颜，有些出现了无保险公司愿意承保，或者巨额底赔费（Deductible）的现象。澳大利亚的房子怕火，我们这儿的房子怕水，遇到房屋漏水，大家积极凑钱维修，出现了有保险却不敢理赔的怪相，真可谓 Condo 保险之殇啊。
无论是独立屋还是公寓、Townhouse，短期来看，无非是十年河东、十年河西，选哪种完全根据自己生活背景与喜好，长期看来都会是不错的投资。当前的温哥华市长 Kennedy Stewart 先生据说这辈子都是租房子住的，居然没有拥有过自己的物业。我想他要是看看过去几十年温哥华的房地产走势，我想肠子都应该悔青了吧，只是嘴巴不说，不过说不定他还真不在乎呢 。
