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2019年12月温哥华房地产市场报告

by | Jan 20, 2020 | Real Estate

不出所料,12 月份大温地区房地产市场相比去年同期继续维持涨势。尤其,公寓市场表现非常抢眼,销量同比增长接近 1 倍。本人在上月圣诞前夕还在忙活几处公寓更反应了这一现象。总体而言,经过过去两年多的低迷,市场已经开始苏醒,买家已经考虑积极入场,但卖家仍不是那么积极,这就构成了很多机构对于 2020 市场判断的基础。老样子,先来看看具体数据情况。如果对枯燥的数据图表没有兴趣,可以点击这里直接跳过。

 

独立屋市场:

 

Greater Vancouver Detached House Sales
Chart by Visualizer
 
 Greater Vancouver Detached House Total Inventory
Chart by Visualizer
 
Greater Vancouver Detached House HPI Benchmark Price
Chart by Visualizer


大温地区 12 月份独立屋成交 604 套,相比去年同期增加
71.6%。独立屋在售总量(Inventory)自 2019 年6 月份以来逐月递减,相比去年同期下跌 23.7%,低于同月10 年均值 11.3%;12 月份新上市独立屋数量(New Listing)532 套,相比去年同期减少 2.9%。大温地区 12 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,423,500 相比去年同期下跌 4.0%,但基准价已经自 2019 年 8 月开始连续上扬。

 

公寓市场:

 

 Greater Vancouver Condo Sales
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 Greater Vancouver Condo Total Inventory
Chart by Visualizer
 Greater Vancouver Condo Average Price Per Square Foot
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大温地区 12 月份公寓销售 1054 套,相比去年同期增加 96.3%,12 月销售量比同月 10 年均值(889套)多了 18.6%。公寓在售总量(Inventory)3122 套,相比去年同期减少 19.2%,自 2019 年 6 月份以来库存不断消化减少,而且,低于同月 10 年均值 18.4%;大温地区公寓 12 月份 HPI 基准价为  $656,700 相比去年同期下跌 2.7%;每平方尺均价为 $773,相比去年同期减少 1.0%。
 

总结:

先回顾一下过去几年温哥华房地产市场的大环境吧。2016 年 8 月自由党省政府引进并通过的外国买家交易税(Foreign-Buyers Tax),目前税率是一次性市场交易价的 20%;2017 年 1 月温哥华市政府开始在温哥华市范围内征收空屋税(Empty Homes Tax),目前税率是每年政府估价的 1%;2018 年 11 月 NDP 省政府通过房屋投机税(Speculation and Vacancy Tax),并迫不及待地从 2018 年 1 月开始征收,目前针对海外买家与卫星家庭的税率是每年 2%;还有,学校额外附加税(Additional School Tax),其实政府并未将此税收直接用于学校,目前税率是 3 百万至 4 百万之间额外征收 0.2%,4 百万以上部分是 0.4%。2018 年加拿大范围执行的银行贷款压力测试仍未有松绑的迹象,而且各银行的新移民房贷计划正在压缩与消失。我认为影响房产市场的政策因素已经很难再恶化了,市场已经做了相应的调整。

关于独立屋市场,其实我在前几期的报告都有提过,市场的表现已经相当分化。各个地区的所谓 Entry Level 的房产表现比高价屋亮眼不少。比如温东的带地下出租的老房子,温西的标准地表现一直还是不差的。面积大、定价高的新房,仍会有一段时间的调整。近期,英国哈里王子夫妇脱离王室,计划在加拿大定居。我们都好奇他们会住哪里呢?网传是可能在这里:加拿大的西部温哥华 温西 KitsilanoPoint Grey Road。他夫妇俩把豪宅的定义进一步压缩提炼:地段、地段还是地段,最好能在后院看到一览无遗的北岸的山峦、市中心的楼群、Burrard 内弯。当然,市场上没有这么多王子客户,我们老百姓还是关注那些刚需类的房屋吧。 

公寓市场之所以表现好于独立屋市场,还是价格。毕竟在现有银行贷款条件下,公寓的可负担性还是高于独立屋的,当然那些高端公寓市场除外。虽然有新建公寓不断完工、交付市场,2020 我仍然看好公寓市场。上周温哥华的大雪,更让人想到了居住公寓的优越性,可以端着热热的咖啡在阳台上看别人扫雪。当然,我并非在这里宣传投资公寓要优于独立屋。Condominium 也有自身的问题与局限性。这里的 Condominium 包括了公寓与 Townhouse,即 Strata 管理与持有成本的增加等问题。由于管理费的增加,特别是近期暴漏的 Condominium 保险问题,更是让人汗颜,有些出现了无保险公司愿意承保,或者巨额底赔费(Deductible)的现象。澳大利亚的房子怕火,我们这儿的房子怕水,遇到房屋漏水,大家积极凑钱维修,出现了有保险却不敢理赔的怪相,真可谓 Condo 保险之殇啊。 

无论是独立屋还是公寓、Townhouse,短期来看,无非是十年河东、十年河西,选哪种完全根据自己生活背景与喜好,长期看来都会是不错的投资。当前的温哥华市长 Kennedy Stewart 先生据说这辈子都是租房子住的,居然没有拥有过自己的物业。我想他要是看看过去几十年温哥华的房地产走势,我想肠子都应该悔青了吧,只是嘴巴不说,不过说不定他还真不在乎呢 。

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