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2020年1月温哥华房地产市场报告

by | Feb 18, 2020 | Real Estate | 0 comments

据说,2019.12.1 出现最早已知病例;我本人,2019.12.30 第一次在朋友圈看到武汉市卫健委关于 “不明原因肺炎” 的通知,仅瞥一眼,未评论;2020.1.10 结束中国探亲返回加拿大,期间一切 “安好”;2020.1.20 国家卫健委发布公告,把新型冠状病毒感染的肺炎纳入“法定乙类传染病,按甲类管理”;2020.1.23,大年除夕前夜武汉宣布封城;2020.1.26 国务院总理李克强主持召开 “中央应对新型冠状病毒感染肺炎疫情工作领导小组” 第一次会议;2020.1.30 世界卫生组织正式宣布此次疫情为 “国际关注的公共卫生紧急事件”

从以上时间节点来看,加拿大房地产市场 1 月份数据客观上没来得及受到影响。大家都不否认房地产投资时机非常关键,时机对于世上任何事务来说何尝又不重要呢?这次疫情若早采取措施不知道能挽救多少苍生呢,财富在珍贵的生命面前算个毛!就像周华健最新个人单曲 “少年” 中诉说的那样 “有时候悲剧会重演,好像人类总在错误中探险 …改变是永远的不变…”

独立屋市场:

 

Greater Vancouver Detached House Sales
 
 Greater Vancouver Detached House Total Inventory
 
Greater Vancouver Detached House HPI Benchmark Price

大温地区 1 月份独立屋成交 444 套,相比去年同期增加 29.4%,但仍低于同月10 年均值 30.2%。独立屋在售总量(Inventory)相比去年同期下跌 24.7%,低于同月10 年均值 15.6%;1 月份新上市独立屋数量(New Listing)1332 套,相比去年同期减少 27.8%。大温地区 1 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,431,200 相比去年同期下跌 1.7%,基准价自 2019 年 8 月开始连续上扬。

独立屋销量增加是不争的事实,但仍未到位。从数据中不难看出 2019 年初的独立屋的销量之低(低于历史均值近 50%),而目前与 10 年销售均值仍有 30% 的差距。当然,独立屋的表现是相当 “Segmented” 的,同一地区不同价位的房屋表现可谓大相径庭, Entry Level 类的独立屋价格已经开始略涨,有时还会有 Multiple Offer 的情况;相反,Luxury House 仍然供大于求,虽然价格相比 2 年前已经降低不少,我认为仍有略微下降的压力。

公寓市场:

 

 Greater Vancouver Condo Sales
 Greater Vancouver Condo Total Inventory
 Greater Vancouver Condo Average Price Per Square Foot

大温地区 1 月份公寓销售 814 套,相比去年同期增加 45.6%,1 月销售量比同月 10 年均值(792套)多了 2.8%。公寓在售总量(Inventory)3444 套,相比去年同期减少 20.7%,自 2019 年 6 月份以来库存不断消化减少,但本月比上月增加 6.5%,仍低于同月 10 年均值 22.4%;大温地区公寓 1 月份 HPI 基准价为  $663,200 相比去年同期下跌 1.0%;每平方尺均价为 $785,相比去年同期增加 2.2%。   

与独立屋市场表现有很大的不同,公寓销量已经连续 7 个月同比增长,连续 5 个月多于同月10 年销售均值。公寓在售总量(Inventory)从 2019 年 6 月至 12 月一直递减,直到 2020 年 1 月,投放入市的公寓开始增加。由于我近期较为密集地参与新公寓市场,例如 Concord Pacific 去年底投放市场的位于 Yaletown 的 ARC,年初投放市场的位于 Richmond 的 Concord Garden 4 期,以及 Westbank 开始交屋的 Vancouver House, 都未发现抛售状况,想捡漏绝非易事。看来,我低估温哥华居民的资金流动(Liquidity)能力和他们的精明了,卖了房子给银行投资又有多少的回报率呢?

总结:

我在上期报告回顾过温哥华地产政策大背景,本月并未有什么大的变化,正当我今天准备 Publish 这个 Post 时,加拿大财政部长 Bill Morneau 宣布从 4 月 6 日开始,将改变按揭贷款的压力测试利率,使得购房者更容易通过测试,从而获得更多的贷款。很多圈里的标题都是以 “房价要大涨?!”开头,我持谨慎态度,建议购房者跟银行好好探讨计算一下,看到底能增加多少购买力?

我是一个粗人,不善于金融分析,只能把一些看到的 Headline 在这里拼凑一下。这几年温哥华房地产的参与者慢慢回归 Local 了,2016 年之前海外资金大量涌入的状况已被遏制了。这次由于新冠疫情国内很多厂商停产,而造成现代汽车停产、日产限产、苹果可能缺货,全球一体化受到进一步挑战,更给了川普总统重启美国制造的借口,美股的表现是否是对这种 De-Globalization 的反应,我不好说?是买独立屋还是投资公寓,我觉得量力而为!房子的本质是提供住所,一个遮风挡雨的 Shelter。价格最终是由供给与需求所决定,目前的价格反应了当前的市场供需状况,未来 5 年、10 年国际形势的变化,资金的流向将直接影响那个 “Shelter” 的价值,而你是做一个投资的追随者还是逆行者呢? 

(Note: 报告中大温地区(Greater Vancouver)在这里包括了:Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。包括 Fraser Valley 和 Chilliwack 地区。)

相关链接:

Average Price, Median Price, MLS® HPI Price Explained
2019年3月温哥华房地产市场报告
2019年4月温哥华房地产市场报告
2019年5月温哥华房地产市场报告
2019年6月温哥华房地产市场报告
2019年7月温哥华房地产市场报告
2019年8月温哥华房地产市场报告
2019年9月温哥华房地产市场报告
2019年10月温哥华房地产市场报告
2019年11月温哥华房地产市场报告
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