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2021年9月温哥华房地产市场报告

by | Oct 17, 2021 | Real Estate

9 月 20 日,加拿大联邦大选结束,特鲁多领导的自由党获胜,比 2019 年大选时仅增加了 3 个席位,仍然是少数党政府,却花费纳税人 6 个多亿。竞选中提到的那些纲领已被人们逐渐淡忘,这么多钱花在哪里不好呢 😶?中文有句 “偷鸡不成蚀把米” 指的是弄巧成拙的意思,只不过 They Don’t Care (特地搜了一下这句谚语的英文好像是 “Go for wool and come home shorn”)!

言归正传,九月份,政客们口中各种抑制房价的举措丝毫没有影响人们投资地产的热情,大温地区各类房屋销量环比上月基本持平,虽然同比去年减少 13.3%,(去年是受疫情影响特殊的时期),但相比历年 9 月份销量是绝对是一个不低的数字。而且,9 月各类房屋新上市数量(New Listing)同比减少 19.1%,市场在售总量(Total Inventory)同比减少 30.9%,我们看到了地产价格的明显翘头,说明房地产需求旺盛。下面,我们先看看各类房屋表现。

独立屋市场:

 
 
 

大温地区 2021 年 9 月份独立屋成交 958 套,同比减少 27.4%,相比过往 10 年同月均值高 3.3%。新上市独立屋数量(New Listing)1,609 套,同比减少 21.2%。独立屋在售总量(Total Inventory)4,009 套,同比减少 19.5%,但大大低于同期过往 10 年均值 36.8%。大温地区 9 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,828,200,同比增长 20.4%,相比暑期有明显增长。

虽然 9 月卖家数量相比上月大增 30%,但当月新上市独立屋数量(New Listing)是 2005 年以来最低,人们越发认为地产是个好东西了,惜售心理加上土地资源不可再生的属性,导致市场需求与供给的天平单向倾斜。特别是各个区域的中间价位独立屋,暑假中暂时消失的抢 Offer 现象又回来了。

公寓市场:

 
 
 

大温地区 2021 年 9 月份公寓销售 1,626 套,同比增加 1.9%。公寓在售总量(Total Inventory)4,389 套,同比减少 34.4%。9 月份新上市公寓数量(New Listing)2,791 套,同比减少 14.3%。大温地区公寓 9 月份 HPI 基准价  $738,600,同比增加 8.4%。

相对于独立屋市场量跌价涨的情况,公寓市场是量增价涨。公寓销量相比多往 10 年同月均值大增 37.5%。销售的强劲增长,不断消化市场公寓供给总量。我曾在 2018 年 2 月份在 Downtown 参加过一个由 BC 省一些地产大佬们召开的 “To Build or Not to Build” 的关于地产市场的研讨会(主要针对新开发公寓),根据当时的市场条件,这些地产 GURU 们多数建议 “Not to Build”,因为公寓市场当时已经出现过热的现象。3 年多以来,现在的楼花预售(Pre Sale)还是那么热,我相信虽然他们当时倾向 “Not to Build”,但并未停止囤地的行为。

总结:

既然自由党再次执政,我们先来看看他们在大选时关于地产的一些承诺:

  • 暂时在两年内禁止海外买家(Ban new foreign ownership),海外买家在 2020 年仅占了全部销售的 1.4%,所以我认为影响有限。
  • 禁止暗标(Ban on blind bidding),暗标是目前通常的做法,在购买过程中我们无从知晓他人的报价,虽然有些弊端,但我也不清楚政府会如何去做。难道是我以前在新西兰经历的房屋拍卖(Auction)吗?至少我可以告诉你,竞拍的滋味对于买家来说也不好受。
  • 设立反炒房税(Establish an anti-flipping tax ),特别是 在 12 个月内再售的房屋。房屋一买一卖涉及到的交割税(Property Transfer Tax)和经纪费(Commission)已经在房屋总价的 5%了,目前仍无法知道政策细节,我相信本身 Flipping 的比例很低,再加上上有政策下有对策,别人在刚过了 12 个月就卖呢?

当然还有其它的一些政策,我就不一一赘述了,总体上我不认为对控制房价有多大的作用。

我曾在 4 月份地产报告中就讲过房地产与通货膨胀(Inflation)的问题,并提供了房地产可以抵御通胀的数据依据。的确,自疫情以来,以美国为首的发达经济体大肆印钱,并维持超低利率,直接推高了通货膨胀。美国周三(Oct 13)公布的消费者物价指数 (CPI) 为 5.4%,当晚公布的美联储会议纪要已经基本上没有悬念地在 11 月份开始缩减购债规模。但美联储仍坚持通胀是暂时(transitory)的观点,对加息仍是小心翼翼,之前称不早于 2023 年第一季度,而业界已经预测最早在 2022 年下半年加息。尽管如此,规模小的西方发达经济体已经在加息的道路上迫不及待了,自挪威 9月23 日第一个宣布将基准利率(Benchmark Rate)从 0 提高至 0.25%新西兰央行也于 10 月 6 日提高利率至 0.5%

加拿大仍然维持基准利率(Benchmark Rate)0.25%,最新公布的 CPI 为 4.1%(自 2003 年以来最高),以 TD 银行最新网上公布的 5 年封闭式浮动利率仅 1.55% 为例,这个利差为负的 2.55%, 相当于银行亏钱给你赚钱,这样想控制房价不上涨实属不易。当然我们已经在加息的道路上了,很多人又开始担心房价下跌,我觉得大可不必吧,首先加息是一个缓慢且循序渐进的过程,利率只是决定房地产的因素之一,最终房价还是由市场供需关系所决定,如果你可以自由选择在世界上这几个城市居住,温哥华、奥克兰、悉尼、上海、纽约、温尼伯(Winnipeg),卡尔加里(Calgary),你越想去哪里生活,那里就不会便宜的。

最近全球热播的鱿鱼游戏(Squid Game)充分暴露了人的贪婪与狭小,我们都生活在一个局部的空间,看到的东西也往往比较片面。比如,最近发生的国内限电的事情,就有很多不同认知,有说煤炭涨价、有说需要改善环境的、也有说在下一盘大棋的,我真有点晕了。再比如,中国于 9 月 25 日宣布 “所有加密货币相关交易都属于非法金融活动”,而美国首个比特币期货 ETF $BITO 有望在下周开始交易,目前美国证券交易委员会(SEC)仍有在最后一分钟内否决的可能。同样一个东西,有人说不好的,也有说是数字黄金,好东西。说回到房子,有人说现在是买房子的好时候,长久升值抵御通胀等等,也有人说现在是卖房子的好时候,要加息了房价会跌的,不妨再等等,这本身是矛与盾的问题,买与卖,从自己实际需要出发,Timing the Market 真的很难!

(Note: 报告中大温地区(Greater Vancouver)在这里包括了:Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。包括 Fraser Valley 和 Chilliwack 地区。)

如有问题与讨论,欢迎联系笔者:

William Li
Amex Broadway West Realty,
1055 W Broadway #201, Vancouver, BC V6H 1E2
BC省注册地产经纪/ 建筑商
BC省注册验屋师(2012-2018)
☏ 778-968-4968
📧 [email protected]

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