2021年度温哥华房地产市场报告
大温哥华地区（Greater Vancouver） 2021 年度各类房屋销售总量 44,091 套，创历史新高；各类房屋 HPI 基准价也达到历史新高，同比增加 17.3%；截止到 2021 年底，各类房屋的在售总量（Total Inventory）也创造历史最低，同比减少 41.9%。市场始终保持着僧多粥少的供需失衡状态。
不同区域的房产表现大不相同。下面以独立屋市场为例，看看你家去年涨了多少：
不难看出一 “怪” 象，独立屋绝对价格与增幅成反比，而价格增幅与距离温市中心距离成正比。例如，温西独立屋基准价为 $3,433,600，大温地区最高，价格年涨 8.6%，增幅最低；距离温西最远的 Chilliwack 独立屋基准价仍在 100 万之内，但年内价格增幅达 46.4%。
疫情催生了人们对于居家远程办公的需求，政府量化宽松、低利率政策提供人们实现梦想的最佳工具，而买家担忧价格越来越贵的心理（FOMO- Fear of Missing Out）则成了房屋抢购的催化剂。这与造就上一轮房产（2015-2017）繁荣的原因 – 海外资金的涌入（Offshore Money Invasion）截然不同。目前温西独立屋的基准价仍然低于 2017 年高点时的 6.7%，短期内仍然难以超越前高。
未来的房地产市场充满挑战，面对诸多的确定与不确定性，我想从以下几个方面来说说自己的感受，大家共同讨论：
一、关于通货膨胀（Inflation）与加息（Rate Hikes）
2022-1-19 加拿大公布的最新消费者物价指数 CPI 为 4.8%（12-month change），30 年来最高，也是连续第 9 个月超过加拿大央行设定的通胀合理范围 1%- 3% 之内，让业界的加息预期从 2022 年 4 月份提前到了 1 月份，我们下周就会有答案。
我曾在 2021-04 地产报告中阐述过房产抵御通胀的问题。按照加拿大央行的通胀计算器（Inflation Calculator）计算的以 2005 年 $100 加元购买力为基础，2021 年需要 $133.83。从 2005 年至 2021 年 16 年间里，加币贬值 33.83%，按照复利率（Compound Interest）计算，平均每年贬值 1.84%。
下图是大温地区各类型房地产的 HPI 基准价，从 2005-01 至 2021-12 的 17 年间里，基准价从 $378,535 增长至 $1,239,645，同样按照复利率计算，表面上每年增幅 7.23%，考虑到房产的各种成本，如地税、房贷利息，保险，维护等，即使扣除 3.5% 的费用，仍可较佳地抵御通胀。
加拿大央行网站上还有一个投资计算器（Investment Calculator）， 较为清晰地解释了投资回报率与通货膨胀的关系，大家不妨可以试试。
二、关于房贷浮动（Variable）利率与固定（Fixed）利率
在上周地产局一个关于房贷的课程里，讲师 Sando Mariotti 提及 “在加拿大超过 75% 的屋主选择的是固定（Fixed) 利率”，对于这个比例我多少有些吃惊。下图显示加拿大 1975 至 2021 年平均 5 年期浮动与固定利率（数据引自网站 https://www.superbrokers.ca/tools/mortgage-rate-history ）。在过去的 47 年内，只有 4 年固定利率是低于浮动利率的；在最近连续的 31 年当中，皆是浮动利率优于固定利率。
| YEAR 年份 | VARIABLE RATE 浮动利率 | 5 YEAR FIXED 5年固定 | BEST RATE? 最佳利率 | FIXED OVER VARIABLE 固定/浮动利差 |
|---|---|---|---|---|
| 1975 | 8.70% | 11.50% | 浮动 | 2.80% |
| 1976 | 9.95% | 12.00% | 浮动 | 2.05% |
| 1977 | 7.95% | 10.25% | 浮动 | 2.30% |
| 1978 | 8.95% | 10.25% | 浮动 | 1.30% |
| 1979 | 11.70% | 11.25% | 固定 | -0.45% |
| 1980 | 13.45% | 14.50% | 浮动 | 1.05% |
| 1981 | 19.20% | 18.13% | 固定 | -1.07% |
| 1982 | 16.20% | 19.25% | 浮动 | 3.05% |
| 1983 | 10.70% | 13.50% | 浮动 | 2.80% |
| 1984 | 11.70% | 13.50% | 浮动 | 1.80% |
| 1985 | 10.20% | 11.75% | 浮动 | 1.55% |
| 1986 | 9.95% | 11.25% | 浮动 | 1.30% |
| 1987 | 9.20% | 11.25% | 浮动 | 2.05% |
| 1988 | 10.45% | 11.75% | 浮动 | 1.30% |
| 1989 | 13.20% | 12.00% | 固定 | -1.20% |
| 1990 | 13.95% | 13.25% | 固定 | -0.70% |
| 1991 | 9.45% | 11.25% | 浮动 | 1.80% |
| 1992 | 7.20% | 9.63% | 浮动 | 2.43% |
| 1993 | 5.70% | 8.85% | 浮动 | 3.15% |
| 1994 | 6.70% | 9.90% | 浮动 | 3.20% |
| 1995 | 7.95% | 8.95% | 浮动 | 1.00% |
| 1996 | 6.20% | 7.95% | 浮动 | 1.75% |
| 1997 | 4.45% | 7.00% | 浮动 | 2.55% |
| 1998 | 6.20% | 6.95% | 浮动 | 0.75% |
| 1999 | 5.95% | 7.50% | 浮动 | 1.55% |
| 2000 | 7.20% | 8.30% | 浮动 | 1.10% |
| 2001 | 5.95% | 7.50% | 浮动 | 1.55% |
| 2002 | 3.95% | 6.85% | 浮动 | 2.90% |
| 2003 | 4.45% | 6.45% | 浮动 | 2.00% |
| 2004 | 3.70% | 6.30% | 浮动 | 2.60% |
| 2005 | 3.95% | 6.05% | 浮动 | 2.10% |
| 2006 | 5.70% | 6.60% | 浮动 | 0.90% |
| 2007 | 5.70% | 7.19% | 浮动 | 1.49% |
| 2008 | 4.45% | 7.15% | 浮动 | 2.70% |
| 2009 | 1.95% | 5.79% | 浮动 | 3.84% |
| 2010 | 2.20% | 5.42% | 浮动 | 3.22% |
| 2011 | 2.70% | 5.39% | 浮动 | 2.69% |
| 2012 | 2.70% | 5.24% | 浮动 | 2.54% |
| 2013 | 2.70% | 5.24% | 浮动 | 2.54% |
| 2014 | 2.70% | 4.79% | 浮动 | 2.09% |
| 2015 | 2.55% | 4.64% | 浮动 | 2.09% |
| 2016 | 2.40% | 4.64% | 浮动 | 2.24% |
| 2017 | 2.40% | 4.64% | 浮动 | 2.24% |
| 2018 | 3.15% | 5.34% | 浮动 | 2.19% |
| 2019 | 3.65% | 5.34% | 浮动 | 1.69% |
| 2020 | 2.15% | 4.94% | 浮动 | 2.79% |
| 2021 | 2.15% | 4.79% | 浮动 | 2.64% |
既然大多时间浮动利率是优于固定利率的，为什么大部分买家仍然选择的固定利率呢？除了银行想办法多赚钱之外，屋主们对加息不确定性的恐慌和向往的安心（Peace of Mind）可能是主因。为了买个放心，仔细算算还真是多付了不少钱呢！网上有篇文章关于 2022 年浮动利率与固定利率大全（“Variable Vs Fixed Mortgage: The Ultimate Guide for 2022” By Brent Richardson），很不错，建议大家阅读一下。
三、关于独立屋（Single Family House）、联排别墅（Townhouse）与公寓（Condo)
我在以往地产报告中较少单独提及联排别墅（Townhouse），主要是因为联排别墅总量占比较少，不到 10% 左右，而且联排的属性也是 Condominiums（共管公寓属性），为了减少些工作量就 “省略” 了。下图是 2005 年以来 3 种不同类型地产在过去 17 年的平均售价走势图。通过计算得出年增长率（复利率）如下：
- 独立屋：8.71%
- 联排别墅：7.46%
- 公寓：6.47%
以过往数据来看，拥有永久产权（Freehold）土地（Land）的独立屋胜出一筹。投资何种类型房地产好呢？这本身就是一个伪命题，他们属于不同的价格范畴，由于土地不可再生的属性，长期来看独立屋会变得更加紧缺，但目前的价格已经凸显了负担性危机；相对于独立屋市场，我更愿相信公寓市场会在 2022 年有更好的表现，毕竟可负担性强，且租金回报率佳。无论何种类型的地产关键还是要看个体，稍有不慎就会踩 “雷”。地产投资没有简单的公式，大多时候买 “对” 比买 “贵” 更加重要！
四、关于时机（Timing)
由于此次恶性通胀，加息已经迫在眉睫，我相信不少朋友都认为一旦加息，房价必将承压，最好以观望为主，等房价跌下来再买，人之常情，无可厚非。我认为，影响房价的根本因素在于供求关系，造成此次通胀的原因也相当复杂，除了各国大肆印钞，还有棘手的供应链和劳动力短缺问题等 …… 仅通过加息也是远远不够的，加得过猛弄不好还会搬起石头砸自己的脚，若出现上个世纪 70 年的停滞性通货膨胀（Stagflation）就麻烦了。我曾在 2021-07 地产报告 中剖析过人们投资常见的心态，毕竟要想精准 Timing the Market 是很难的事情。
这个世界虽然不大，但矛盾却无处不在。全球化与逆全球化、碳减排与经济发展的矛盾，疫情又进一步加大了东西方的隔阂，彼此都认为对方生活在自己的围城之中。恐惧是投资最大的障碍，贪婪是投资最大的敌人，时间是投资最好的朋友，我们都说要耐心（PAYtience），你的耐心指数是多久呢，2 个月、2 年，还是 20 年？网上流行 “躺平” 一词，人生除了投资赚钱，还有很多其他美好的东西，外面的天很蓝，山也很绿…
（Note: 报告中大温地区（Greater Vancouver）在这里包括了：Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。不包括 Fraser Valley 和 Chilliwack 地区。）
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William Li
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BC 省注册验屋师（2012-2018）
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