2021年度温哥华房地产市场报告

by | Jan 21, 2022 | Real Estate

大温哥华地区(Greater Vancouver) 2021 年度各类房屋销售总量 44,091 套,创历史新高;各类房屋 HPI 基准价也达到历史新高,同比增加 17.3%;截止到 2021 年底,各类房屋的在售总量(Total Inventory)也创造历史最低,同比减少 41.9%。市场始终保持着僧多粥少的供需失衡状态。

不同区域的房产表现大不相同。下面以独立屋市场为例,看看你家去年涨了多少:

不难看出一 “怪” 象,独立屋绝对价格与增幅成反比,而价格增幅与距离温市中心距离成正比。例如,温西独立屋基准价为 $3,433,600,大温地区最高,价格年涨 8.6%,增幅最低;距离温西最远的 Chilliwack 独立屋基准价仍在 100 万之内,但年内价格增幅达 46.4%。

疫情催生了人们对于居家远程办公的需求,政府量化宽松、低利率政策提供人们实现梦想的最佳工具,而买家担忧价格越来越贵的心理(FOMO- Fear of Missing Out)则成了房屋抢购的催化剂。这与造就上一轮房产(2015-2017)繁荣的原因 – 海外资金的涌入(Offshore Money Invasion)截然不同。目前温西独立屋的基准价仍然低于 2017 年高点时的 6.7%,短期内仍然难以超越前高。

未来的房地产市场充满挑战,面对诸多的确定与不确定性,我想从以下几个方面来说说自己的感受,大家共同讨论:

一、关于通货膨胀(Inflation)与加息(Rate Hikes)
2022-1-19 加拿大公布的最新消费者物价指数 CPI 为 4.8%(12-month change),30 年来最高,也是连续第 9 个月超过加拿大央行设定的通胀合理范围 1%- 3% 之内,让业界的加息预期从 2022 年 4 月份提前到了 1 月份,我们下周就会有答案。

我曾在 2021-04 地产报告中阐述过房产抵御通胀的问题。按照加拿大央行的通胀计算器(Inflation Calculator)计算的以 2005 年 $100 加元购买力为基础,2021 年需要 $133.83。从 2005 年至 2021 年 16 年间里,加币贬值 33.83%,按照复利率(Compound Interest)计算,平均每年贬值 1.84%。

下图是大温地区各类型房地产的 HPI 基准价,从 2005-01 至 2021-12 的 17 年间里,基准价从 $378,535 增长至 $1,239,645,同样按照复利率计算,表面上每年增幅 7.23%,考虑到房产的各种成本,如地税、房贷利息,保险,维护等,即使扣除 3.5% 的费用,仍可较佳地抵御通胀。

加拿大央行网站上还有一个投资计算器(Investment Calculator), 较为清晰地解释了投资回报率与通货膨胀的关系,大家不妨可以试试。

二、关于房贷浮动(Variable)利率与固定(Fixed)利率
在上周地产局一个关于房贷的课程里,讲师 Sando Mariotti 提及 “在加拿大超过 75% 的屋主选择的是固定(Fixed) 利率”,对于这个比例我多少有些吃惊。下图显示加拿大 1975 至 2021 年平均 5 年期浮动与固定利率(数据引自网站 https://www.superbrokers.ca/tools/mortgage-rate-history )。在过去的 47 年内,只有 4 年固定利率是低于浮动利率的;在最近连续的 31 年当中,皆是浮动利率优于固定利率。

YEAR
年份
VARIABLE RATE
浮动利率
5 YEAR FIXED
5年固定
BEST RATE?
最佳利率
FIXED OVER VARIABLE
固定/浮动利差
19758.70%11.50%浮动2.80%
19769.95%12.00%浮动2.05%
19777.95%10.25%浮动2.30%
19788.95%10.25%浮动1.30%
197911.70%11.25%固定-0.45%
198013.45%14.50%浮动1.05%
198119.20%18.13%固定-1.07%
198216.20%19.25%浮动3.05%
198310.70%13.50%浮动2.80%
198411.70%13.50%浮动1.80%
198510.20%11.75%浮动1.55%
19869.95%11.25%浮动1.30%
19879.20%11.25%浮动2.05%
198810.45%11.75%浮动1.30%
198913.20%12.00%固定-1.20%
199013.95%13.25%固定-0.70%
19919.45%11.25%浮动1.80%
19927.20%9.63%浮动2.43%
19935.70%8.85%浮动3.15%
19946.70%9.90%浮动3.20%
19957.95%8.95%浮动1.00%
19966.20%7.95%浮动1.75%
19974.45%7.00%浮动2.55%
19986.20%6.95%浮动0.75%
19995.95%7.50%浮动1.55%
20007.20%8.30%浮动1.10%
20015.95%7.50%浮动1.55%
20023.95%6.85%浮动2.90%
20034.45%6.45%浮动2.00%
20043.70%6.30%浮动2.60%
20053.95%6.05%浮动2.10%
20065.70%6.60%浮动0.90%
20075.70%7.19%浮动1.49%
20084.45%7.15%浮动2.70%
20091.95%5.79%浮动3.84%
20102.20%5.42%浮动3.22%
20112.70%5.39%浮动2.69%
20122.70%5.24%浮动2.54%
20132.70%5.24%浮动2.54%
20142.70%4.79%浮动2.09%
20152.55%4.64%浮动2.09%
20162.40%4.64%浮动2.24%
20172.40%4.64%浮动2.24%
20183.15%5.34%浮动2.19%
20193.65%5.34%浮动1.69%
20202.15%4.94%浮动2.79%
20212.15%4.79%浮动2.64%

既然大多时间浮动利率是优于固定利率的,为什么大部分买家仍然选择的固定利率呢?除了银行想办法多赚钱之外,屋主们对加息不确定性的恐慌和向往的安心(Peace of Mind)可能是主因。为了买个放心,仔细算算还真是多付了不少钱呢!网上有篇文章关于 2022 年浮动利率与固定利率大全(Variable Vs Fixed Mortgage: The Ultimate Guide for 2022” By Brent Richardson),很不错,建议大家阅读一下。

三、关于独立屋(Single Family House)、联排别墅(Townhouse)与公寓(Condo)
我在以往地产报告中较少单独提及联排别墅(Townhouse),主要是因为联排别墅总量占比较少,不到 10% 左右,而且联排的属性也是 Condominiums(共管公寓属性),为了减少些工作量就 “省略” 了。下图是 2005 年以来 3 种不同类型地产在过去 17 年的平均售价走势图。通过计算得出年增长率(复利率)如下:

  • 独立屋:8.71%
  • 联排别墅:7.46%
  • 公寓:6.47%

以过往数据来看,拥有永久产权(Freehold)土地(Land)的独立屋胜出一筹。投资何种类型房地产好呢?这本身就是一个伪命题,他们属于不同的价格范畴,由于土地不可再生的属性,长期来看独立屋会变得更加紧缺,但目前的价格已经凸显了负担性危机;相对于独立屋市场,我更愿相信公寓市场会在 2022 年有更好的表现,毕竟可负担性强,且租金回报率佳。无论何种类型的地产关键还是要看个体,稍有不慎就会踩 “雷”。地产投资没有简单的公式,大多时候买 “对” 比买 “贵” 更加重要!

四、关于时机(Timing)
由于此次恶性通胀,加息已经迫在眉睫,我相信不少朋友都认为一旦加息,房价必将承压,最好以观望为主,等房价跌下来再买,人之常情,无可厚非。我认为,影响房价的根本因素在于供求关系,造成此次通胀的原因也相当复杂,除了各国大肆印钞,还有棘手的供应链和劳动力短缺问题等 …… 仅通过加息也是远远不够的,加得过猛弄不好还会搬起石头砸自己的脚,若出现上个世纪 70 年的停滞性通货膨胀(Stagflation)就麻烦了。我曾在 2021-07 地产报告 中剖析过人们投资常见的心态,毕竟要想精准 Timing the Market 是很难的事情。 

这个世界虽然不大,但矛盾却无处不在。全球化与逆全球化、碳减排与经济发展的矛盾,疫情又进一步加大了东西方的隔阂,彼此都认为对方生活在自己的围城之中。恐惧是投资最大的障碍,贪婪是投资最大的敌人,时间是投资最好的朋友,我们都说要耐心(PAYtience),你的耐心指数是多久呢,2 个月、2 年,还是 20 年?网上流行 “躺平”  一词,人生除了投资赚钱,还有很多其他美好的东西,外面的天很蓝,山也很绿…

(Note: 报告中大温地区(Greater Vancouver)在这里包括了:Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。包括 Fraser Valley 和 Chilliwack 地区。)

如有问题与讨论,欢迎联系笔者:
William Li
Amex Broadway West Realty,
1055 W Broadway #201, Vancouver, BC V6H 1E2
BC 省注册地产经纪/建筑商
BC 省注册验屋师(2012-2018)
☏ 778-968-4968
📧 [email protected]

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