2022年5月温哥华房地产市场报告

5 月份，大温地区各类房屋销售同比去年减少 31.6%，新上市数量同比减少 10.3%，市场在售总量同比减少 19.1%，各类房屋的 HPI 基准价来到了 $1,261,100，同比增长 14.7%，但环比上月已经开始降低了。 HPI 基准价的计算模式导致了价格市场反应的滞后性，而本月各类房屋销售的中间价位（Median Price）已经从 2 月份以来持续下跌，其中 5 月份下跌明显，环比上月下降 5.4%。

从平均原价百分比（Average Percent of Original Price）来看，独立屋与公寓市场曲线继续交叉向下，独立屋市场的平均原价百分比环比从 2 月份的 105.8% 下降至 99.2%, 坐实买方市场的事实。从本期报告开始，我会更加关注市场在售总量与新上市、已售的关系变化，因为他们直接反应了市场供给与需求的关系，进而影响价格。我们先来看看以下各类房屋的具体数据表现。

独立屋市场：

大温地区 2022 年 5 月份独立屋成交 800 套，同比减少 44.1%，相比过往十年同期均值减少 35.8%。新上市独立屋数量 2,267 套，同比去年减少13.9%，环比上月略增 2.8%。独立屋在售总量 4,512 套，同比减少 14.6%，低于过往十年同期均值 23.4%。大温地区 5 月份独立屋 HPI 基准价为 $2,093,600，同比增长 15%，环比上月已经开始略微下降。

公寓市场：

大温地区 2022 年 5 月份公寓销售 1,606 套，同比减少 21.5%，仍相比过往十年同期均值高 5.9%。新上市公寓数量 2,986 套，同比减少 8.7%，环比上月略增 4.9%。公寓在售总量 4,187 套，同比减少 16.5%，低于过往十年同期均值 17.8%。大温地区公寓 5 月份 HPI 基准价  $779,700，同比增加 15%。

总结：

为了对抗糟糕的通胀，美联储 6 月 15 日宣布加息 75 个基点，是自 1994 年来最大力度，简直是为了抑制通胀而不惜牺牲经济的节奏。美联储主席鲍威尔在稍后的记者问答环节更显得小心翼翼和缺乏自信，不断强调俄乌战争和中国封锁这些 “不可控” 的因素。加拿大央行大概率会在 7 月 13 日效仿加息 75 个基点，目前的 5 年期固定贷款利率 在 5.25% 左右，加上年底前还有几次加息，大大消减了市场购买力与购买欲望。这就是对比上述独立屋市场与公寓市场，为什么绝对价值相对高的独立屋市场对比公寓市场显得更为惨淡。

通胀、利率的走势变化既顽固又扑朔迷离，就连这些经济学家、华尔街大佬们也是头痛不已。所以我们弃繁从简，直接关注市场供给与需求的变化。市场在售总量（Total Inventory）=之前在售总量（Previous Total Inventory）+ 新上市（New Listing) – 已售（Sold）。我们注意到销量不断减少，但新上市并没有大幅增加（卖家并未恐慌销售），导致了市场的在售总量自 2021 年 12 月来逐步增加，但仍然低于过去 10 年的平均水平。 我们会继续紧密关注。

下图显示了自 2005 年以来大温地区各类型房屋的市场在售总量的变化，由于 2007 年 4 月爆发的美国次贷危机进而造成的全球金融危机，大温地区在售总量在 2008 年 9 月达到峰值，大温地区的房产价格在 2009 年初跌到谷底。之后，在售总量总趋势逐步降低，价格也不断创新高。

配合在售总量的变化，当然是市场的需求了。若加拿大的人口持续净流入的话，将长期支撑与刺激本地的地产市场。 CTV News 昨日报道，加拿大移民申请案例积压到 240 万件，仅上月就增加 25 万件。看样子房产需求还是有的，在升息的大环境下，很多买家在等低价入手，但房东又把还贷增加的压力转移到房租上，一方面支付高额房租，一方面房价又跌得不够快，还真是两难呢！

我曾多次讲过，Time the Market 很难，万一俄乌太平了，油价掉下来了，通胀也回落了，央行决定缓慢加息了，买房子又要抢 offer 了。趁现在，锁定利率、规划好财务、积极地研究市场、了解房子特点，等到想买的时候，自然就会信心十足的。

（Note: 报告中大温地区 – Greater Vancouver 在这里包括了：Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。不包括菲沙河谷和奇利瓦克地区 Fraser Valley & Chilliwack 。）

如有问题与讨论，欢迎联系笔者：

William Li
BC省注册地产经纪/ 建筑商
BC省注册验屋师（2012-2018）
☏ 778-968-4968
📧 wli@jalh.ca

版权声明
1.版权归网站 JALH.CA 及微信公众号 Life Undefined，原作者 William Li 所有；
2.未经原作者允许不得转载本文内容，否则将视为侵权；
3.转载或者引用本文内容请注明来源及原作者；
4.对于不遵守此声明或者其他违法使用本文内容者，本人依法保留追究权等。