2022年8月温哥华房地产市场报告

8 月份，大温地区的地产表现基本上延续了前几个月的模式：销量（Sales）同比大跌，新上市（New Listings）水平同比、环比也都有不小的下降，而且，所谓 “新上市” 中有相当比例是原有 Listings 重新挂盘的，市场在售总量（Totoal Inventory）仍然保持平稳的水平，对价格的大幅调整起到一定的支撑作用，虽然，我们看到各项价格指标仍在走低。其中，独立屋比公寓调整得多，同类型地产中，高价位区间的地产相比低价位区间的调整得多。

从平均原价百分比（Average Percent of Original Price，平均售价/平均要价）来看，独立屋从 2 月份时平均售价高于要价 5.9% 到 8 月份的低于要价的 5.6%；而公寓市场表现地相对抗跌些，平均售价从 2 月份时高于要价 4.4% 到目前的低于要价的 2.5%。 看样子这个利率（Rates）开始真正发威了。

独立屋市场：

大温地区 2022 年 8 月份独立屋成交 526 套，同比减少 44.5%，相比过往十年同期均值减少 41.8%；新上市独立屋数量 1,156 套，同比减少 6.8%；独立屋在售总量 4,438 套，同比增加 3%，但仍低于过往十年同期均值 23.5%。大温地区 8 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,954,100，同比去年仍增长 7.9%，但相比 4 月份的高点减少 7%。

公寓市场：

大温地区 2022 年 8 月份公寓销售 1,000 套，同比减少 38.6%，相比过往十年同期均值减少 21.4%；新上市公寓数量 1,601 套，同比减少 25.4%；公寓在售总量 4,011 套，同比减少 10%，低于过往十年同期均值 19.6%；大温地区公寓 8 月份 HPI 基准价  $740,100，同比增长 8.7%，但相比 5 月份的高点减少 5.1%。

总结：

在以往的报告中多次提及利率（Rates）的问题，我们不妨把它再弄得透彻些。加拿大央行（Bank of Canada）专门负责国家的货币政策制定、法定货币发行、金融机构监管等事务。报告中的加息就来自他们的决策，最近一次加息是 9 月 7 日的 75 个基点，截止今日（9 月 16 日）为 3.25%，这个利率被称为政策利率（ policy interest rate）或隔夜利率（overnight rate）。我们日常接触的商业银行会根据政策利率相应调整他们的基本利率（Prime Rate），目前各大银行的 Prime Rate 是 5.45%，从年初的 2.45% 同步上升了 300 个基点，涨幅达到 122%。

半年时间 300 个基点的涨幅，是上个世纪 80 年代以来央行对流动性最快速的政策收紧。直接受到影响的是采用浮动利率（Variable Rate）贷款的客户们，如果他们的月供不足以支付利息的话，银行就会通知你增加付款，所谓的 “Trigger Rate”。对于房东们更加雪上加霜的是，BC 省最新公布 2023 年现有租客的租金涨幅上限为 2%， 而且必须提前 3 个月书面通知租客。根据网站 Rentals.ca 最新的全国租房报告（National Rent Report），8 月份温哥华 1 房公寓平均月租金为 $2,574 同比去年增长 18.8%，2 房公寓平均月租金为 $3,694 同比增长 21.4%，政府 2% 上限规定的初衷就是遏制通胀，保护租客们利益，当然苦了房东们 – 这个历来不受政府待见的族群。

加拿大央行今年还有 2 次议息会议，分别在 10 月 26 日 和 12 月 7 日， TD 经济学家估计截止年底政策利率应该为 4%，即还有 75 个基点的幅度。真是如此的话，很多浮动利率的房贷就会被 “Triggered” 了，增加的月供又无法转嫁到现有租客身上，到时会不会涌现很多抛盘，我们不得而知，至少到目前还没感受到。我们只能走一步看一步了！

（Note: 报告中大温地区 – Greater Vancouver 在这里包括了：Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。不包括菲沙河谷和奇利瓦克地区 Fraser Valley & Chilliwack 。）

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William Li
BC省注册地产经纪/ 建筑商
BC省注册验屋师（2012-2018）
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