2022年9月温哥华房地产市场报告

9 月份，大温地区各类房屋销量（Sales）同比大跌 46.1%，新上市（New Listings）同比下跌 18.2%，但房屋在售总量（Total Inventory）同比仅增加 1.6%，可见所谓 “新上市” 中有一定水分，有多少是重新挂盘，我们不得而知，地产局数据中心也没有提供相关数据。卖家仍不紧不慢，持币待购的买家想找到心仪的房屋也非常不易。网传的 “加拿大银行拍卖暴增” 也并未感受到（新闻讲的是实际是大多伦多地区的房市）。不过，在过去 1 年内买的房屋又采用浮动贷款利率的，在当前激进加息的环境下真的是压力山大。其中，公寓市场的表现略好于独立屋市场，毕竟绝对价值还是低了不少，这也都是加息惹的祸，具体表现如下。

独立屋市场：

大温地区 2022 年 9 月份独立屋成交 536 套，同比减少 43.9%，相比过往十年同期均值减少 41.9%；新上市独立屋数量 1,453 套，同比减少 9.6%；独立屋在售总量 4,467 套，同比增加 6.3%，但仍低于过往十年同期均值 23.5%。大温地区 9 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,906,400，同比去年仍增长 3.8%，但相比 4 月份的高点减少 9.3%。

公寓市场：

大温地区 2022 年 9 月份公寓销售 891 套，同比减少 45.1%，相比过往十年同期均值减少 28.8%；新上市公寓数量 2,089 套，同比减少 25.2%；公寓在售总量 4,212 套，同比减少 8.9%，低于过往十年同期均值 18.1%；大温地区公寓 9 月份 HPI 基准价  $728,500，同比增长 6.2%，但相比 5 月份的高点减少 6.6%。

总结：

人性是贪婪的，涨上去的价格很难下来，通胀相当顽固。10 月 6 日加拿大央行行长 Tiff Macklem 在对 Halifax 商会的演讲中强调了进一步加息的必要性和决心。本周四（10 月 13 日）美国公布的 CPI （消费者物价指数）同比增长 8.2%，高于预期。除去食品与能源的核心 CPI 指数更是同比增长 6.6%，创 40 年新高。原预期美联储年底再加息 125 个基点，有可能升至 150 个基点，甚至更高，加拿大央行可能不得不保持相对同步。 

通过加息不惜伤害经济与就业来把通胀控制到 1-3%（inflation-control target），经济硬着陆看来难以避免。不知以后如何定义我们可能即将面临的经济衰退（Recession），我姑且称之为后疫情高通胀危机。回顾一下在不算很久之前发生的次贷危机，我对那次全球金融风暴记忆犹新，梳理一下时间节点，希望对我们有一些启发。2006 年春季美国的房价开始涨不动了，并不断出现下跌，使用大量资金杠杆的房地产开始出现资不抵债，且不断恶化。2007 年 8 月开始席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场，我是 2009 年夏天移民加拿大的，那时深刻感受到经济的萧条，就业市场的疲软。买房对于刚登陆的我们可谓是刚需，但我们决定先租房一年，等房价跌到底再买。结果呢，除了给房东贡献一年房租外，独立屋的基准价也在一年内上涨了 16.6%，真是损了夫人又折兵呀！

下图是大温地区各类地产 2005 年以来的 HPI 基准价走势图，长期趋势是向上的，2009 年 3 月 HPI 基准价价最低，由于 HPI 基准价往往延后于市场价的属性，实际房价触底应是在 2008 年的 12 月份。

下图是平均原价百分比（Average Percent of Original Price），大致是平均的售价/挂盘价，果然 2008 年 12 月的 89.2% 为历史最低，那时卖家一定很绝望，想尽快甩掉房地产这个包袱，结果割在了地板上。

下图是标普 500 指数的月线图，在那次的金融危机中，标普 500 指数从 2007 年的高点下跌了 58%，于 2009 年 3 月触底反弹；而目前的 S&P 500 指数已从 2022 年 1 月份的高点下跌了 28% （截止 10 月 13 日的最低点），然而，市场 “普遍” 认为仍未见底。股市是炒作预期的，通常比实际经济表现领先 6 个月左右，所以关注一下股市、债市的表现有一定的借鉴意义。

从上述图表、数据中可以看出所谓的市场底部通常产生于恐惧之中，2008 年的圣诞是房子最便宜的时候，可惜当时没几个人敢买的。巴菲特的经典语录 “别人贪婪我恐惧，别人恐惧我贪婪”，大多数人是做不到的，这也是为什么我在以往报告中多次提及 “Time the Market” 是很难的。 

我们仍在激进的加息通道之中，下图是加拿大自 2005 年以来央行的隔夜利率（Overnight Rate）(也称政策利率 Policy Interest Rate）与银行基本利率（Prime Rate）走势图（数据引用于网站 https://wowa.ca/banks/prime-rates-canada) 。应对次贷危机时加拿大央行是不断降息的，从 2007 年 7 月隔夜利率的 4.5% 逐步降低到 2009 年 4 月的 0.25%，而且维持了 1 年之久；目前，我们处于加息通道，加拿大统计中心将于 10 月 19 日公布上月 CPI 指数，将对随后 10 月 26 日的央行议息会议产生重要的影响，我们需密切关注。

除了紧密关注利率的走势变化，反应市场供需关系的市场在售总量（Total Inventory）的变化也非常重要。如下图，房地产市场的恐慌抛售情绪在 2008 年 9 月份达到最高（市场在售总量出现历史最高值），价格也在之后的几个月内见底。土地是不可再生资源，再加上移民的净流入，长期来看需求大于供给，但由于加息造成的短期波动也是难以避免的。

曾经说 “Cash Is Trash” （现金就是垃圾）的桥水基金创始人 Ray Dalio 改变他的观点了，特别是在当前货币紧缩（Tight Monetary Policy）的大环境之下。我觉得他说的并没错，只是稍有些马后炮。危机、危机，有危有机，你们怎么看呢？

（Note: 报告中大温地区 – Greater Vancouver 在这里包括了：Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。不包括菲沙河谷和奇利瓦克地区 Fraser Valley & Chilliwack 。）

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William Li
BC省注册地产经纪/ 建筑商
BC省注册验屋师（2012-2018）
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