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四月,大温地区各类房屋销售同比去年增长 339.5%,三倍多的增长率是在去年四月刚开始封城、很多行业处于半停滞状态基础之上的。四月相比上月销量减少 13.9%,基准价格(HPI Price)单月增长 3%。这种量减价增的现象给各类市场参与者、观望者带来了一丝丝困惑,似乎我们又来到了一个十字路口,如果我们在高空俯瞰这个路口,无论直行还是转弯,最终都能到达目的地,所谓的殊路同归。下面,我们先来看看独立屋与公寓的市场的具体表现:

独立屋市场:

 
 
 

大温地区 2021年 4 月份独立屋成交 1,665 套,相比去年同期增加 324.7%,高于同月份 10 年均值 35.1%。独立屋在售总量(Total Inventory)4,612 套,相比去年同期增加 9.0%,低于同月 10 年均值 22.5%;4 月份新上市独立屋数量(New Listing)3,185 套,比去年同期增加 335.1%。大温地区 4 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,755,500,相比去年同期增长 20.9%,自 2021 年以来 4 个月内上涨 11.3%。

独立屋仍然很热,土地是不可再生资源,市场总量就那么多,市场好的时候,就会出现短期内重复买卖的现象。我平日关注温西每一个独立屋的交易状况,举两个近期的例子,大家说是投机吗?案例一,40×4 W 29 AVE,去年 5 月份 340.8 万成交,上月份 460 万卖掉,不到一年近 120 万的增幅;案例二,38×5 W 19 Ave, 2019 年 8 月 218.8 万成交,2020 年 9 月份再次以 237.8 万成交,刚刚又挂牌 298 万上市,我大致计算了税费等,第一任屋主净得 8 万左右,第二任屋主大致可以净赚 30 万左右。上述两例,着实繁荣了地产市场,若合理报税,算是合情、合法投机吧。

 

公寓市场:

 
 
 

大温地区 2021 年 4 月份公寓销售 2,291 套,相比去年同期增加 351.9%。公寓在售总量(Total Inventory)4,447 套,相比去年同期增加 1.9%。4 月份新上市公寓数量(New Listing)3,437 套,相比去年同期增加 205.8%。大温地区公寓 4 月份 HPI 基准价 $729,600,为历史新高。

虽然 4 月份公寓销量比上月略低,但仍创造了 4 月份历史销售之最(在我能查到的时间范围内)。总体公寓市场的供给比较均衡,仍伴随着 “Pandemc” 现象-即在家办公需求,离市中心越远的地方的升值表现更好些,比如高贵林的公寓表现好于本拿笔的,本拿笔的又好于市中心的。随着疫情终究被控制,公寓买家是否要考虑做个“逆行者”呢?

总结:

 

我在上期报告中提及鉴于过热的房地产市场,政府手中的牌很多,最简单直接的方法就是增加房贷申请难度、提高利率。最近,一个朋友刚刚卖了自己在温西的独立屋,准备等到年底再入手。虽然我不鼓励 Time the Market,人们总是很聪明的,本次我不想做任何短期的价格预测,换一个角度看看问题。

下图是大温地区自 2005 年以来大温地区独立屋、公寓、联排别墅平均价格(Average Price)的走势,数据来自地产局的数据中心(Stats Centre REBGV)。不难看出,从 2005-01 至 2021-04 16多年的时间内,独立屋平均值增长 276%,联排别墅增值 208%,公寓增值 179%。价格长期增值,短期内有所波动,例如 2007 年下半年开始的美国此信贷金融危机,2016至2018各级政府指定的海外买家税、空屋税、投机税等。

关于房地产与通胀的关系,我利用加拿大央行网站上的通胀计算器(Inflation Calulator)绘制了下图,以 2005 年 $100 加元为基准,计算各年相应的购买力,例如 2005 年 $100 加元,相当于 2021 年的 $131.33。从 1950 年至 2021 年的 71 年间里,加币贬值 1034.96%,平均每年贬值 3.48%。为了和上图比较,从 2005 年至 2021 年 16 年间里,加币贬值 31.33%,平均每年贬值 1.72%。这样比较下来,房产不仅抵御通胀,而且还有不菲的增值(Capital Gain)。

备注:这个通胀计算是基于消费者物价指数(Consumer Price Index),简称 CPI,它包含一揽子物价指数标的,例如:食物,交通,医疗,家用开销等,不包含房地产,否则反过来计算不知道加币贬值成什么样子了。

长线是金,这句话非常符合房地产投资。一晃出国近 20 年,没有什么 “移居” 的感觉。你把这里当成家,家就会给你带来回报。在最近一部热议的片子中,女主角说 “… I am not homeless, I am simply houseless”(我不是没有家,只是没房子而已)。我们需要做到的是既要有房子,更要有家,home is where your heart is … 最后以拍此片而斩获金球奖最佳导演奖的 Chloe 的获奖感言结束:“人之初,性本善。People, at birth, are inherently good. Those six letters had such a great impact on me when I was a kid, and I still truly believe them today, even though sometimes it may seem like the opposite is true. But I have always found goodness in the people I met – everywhere I went in the world. Anyone who has the faith and the courage to hold onto the goodness in themselves and to hold onto the goodness in each other, no matter how difficult it is to do that…”

 

(Note: 报告中大温地区(Greater Vancouver)在这里包括了:Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。包括 Fraser Valley 和 Chilliwack 地区。)

 

如有问题与讨论,欢迎联系笔者:
William Li
Amex Broadway West Realty,
1055 W Broadway #201, Vancouver, BC V6H 1E2
BC省注册地产经纪/ 建筑商
BC省注册验屋师(2012-2018)
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