自上一篇温西新屋市场分析（12/14/2018 版本）又时隔半年多了，我来更新一下 2019 年上半年温西独立屋市场状况，咱们继续拿数据说事。为保持报告的连贯可比性，我尽量采用一致的数据定义与格式。首先来 Review 一下新屋的数据定义，具体如下：
- 2015 年以后建成
- 地宽 33 尺以上，面积 3,600 平方尺以上
- 销售日期：2019年1月1日– 2019年6月30日
- 标准地定义：地宽 33 尺，深度110-136尺，面积 3,600- 4,600 平方尺
- 大地定义：地宽 42 尺以上，面积 5000 平方尺以上
- 研究区域: 本次报告扩大至所有温西的独立屋区域，包括 University Hill, Point Grey, Dunbar, Kitsilano, Arbutus, MacKenzie Heights, Kerrisdale, Quilchena, Southlands, Shaughnessy, South West Marine, South Granville，Cambie, South Cambie, Oakridge, Marpole 。
在以上定义范围内， 2019 上半年之内 MLS 系统有 50 个新屋销售记录，我们来具体看看：
位居销售榜前3名的是 Dunbar, Arbutus 和 Point Grey，其中 Dunbar 区比第二名的 Arbutus 多了一倍以上，遥遥领先于温西各区。其中，大地的新屋（5,000-9,000 sq. ft）销售量稍多于标准地新屋（5,000 sq.ft以下），看样子追求更大生活环境的还是占据了多数。想要再更奢华的（9,000 sq.ft 以上）的就去 Shaughnessy，South Granville 和 UBC （19年上半年无销售记录）这三个区吧。
New House Sales Trend In Vancouver West Since 2015
2015至2016年上半年温西新独立屋销售近乎疯狂，几乎平均每日销售一套。2016 年下半年省政府突然在 8 月 2 日执行的海外买家 15% 的交易税，令疯狂的销售情况嘎然而止；接下来的温哥华市政府自 2017 年实施房屋空置税，省政府于 2018 年在更大范围内实施的投机与空屋税，以及 2019 年开收的 300 万以上额外学校税让地产销售持续处于低迷的状态。我们注意到 2019 年上半年的的销售相比 2018 年上半年增加了20%，销售量看似已经开始抬头，但并不能完全说明市场已经触底回暖，我们会紧密关注。
About 33′ Wide Standard Lot
看过我以前新屋报告的都知道我较为关注 33 尺宽的地，并称之为标准地，不仅在价格上相对亲民，而且在数量上具有一定代表性，便于比较。这次报告我依然关注。
33′ Lot New House Sales Comparison 201501-201906
自 2015 年以来，Dunbar 销售的标准地新屋 88 栋，鹤立鸡群，紧接的是 Point Grey, Kitsilano 和 Kerrisdale, 其中的 Cambie 销售量也不错，由于不够“西”，所以就不在这里比较了。 当然仅凭 33 宽标准地销售量的这个指标，并不足以说明哪个区更加 Popular，因为每个区的房屋总量大不相同，而且很多区主要以大地的房屋为主，例如 Quilchena, Southlands, Shaughnessy, South Granville 等。
33′ Lot New House Price Comparison 2015-2019
再来比较一下各区标准地新屋的价格。上图显示的标准地新屋价格是自 2015 年至今的平均价格 （Average Price）。其中 MacKenzie Heights 的均价最高，Kitsilano 区其次。乍一看我有些惊讶，但仔细看看也的确是一分钱一分货。例如 MacKenzie Heights 在 West 28、29 街近 Puget St 的一些地块，拥有非凡的市区全景和山景；而 Kitsilano 的某些地段更是具有一线无敌海景，距离 Beach 与Downtown 更是尽在咫尺。下图显示的是各区从2015 年至今每半年平均价格的变化趋势，供进一步参考，其中 MacKenzie Heights 区只有 4 个点，因为其他的半年区域内无销售记录。
33′ Lot New House Price Trend 201501-201906
我们华人非常重视教育，买房比较喜欢比较学校排名，下图是所谓的温西公立中学的最新排名，我在这里就提及一下吧。
Vancouver West Public Secondary School Ranking
首先我个人一直怀疑这个排名的客观性，从图表分析来看，我没有发现温西房价与学校排名的关联性。比如独立屋均价最高的 MacKenzie Heights 大都属于Prince of Wales 中学，排名是 163/251，而均价相对最低的 Marpole 区大都属于 Churchill 中学，排名 62/251， 而且该学校有 IB 课程。 目前排名第一的 Lord Byng 中学的 Catchment 包含 Point Grey 和 部分 Dunbar 区，所以 Lord Byng 自然成了一个卖点了。真的，在孩子教育方面，除了学校，孩子本人与家庭教育似乎更为关键。还有，温西公立中学都提供各有特色的 Mini School, 就是我们华人所说的“精英班”，这个要申请与额外考试的，任何温哥华的居民都可以报考，而且学区内的孩子并无任何优先权。更不用说，除了这些公校还有不少的私校选择。
在目前的市场下，建房如何呢？下面我来对比一下 2019 年上半年标准地新屋与建地（年龄 50 年以上）之间的价格差。
33′ Building Lot & New House Price Comparison
在目前价格平稳发展的情况下，标准地新屋与建地之间的价差在 120 万左右，之前在等 Building Permit 批复的过程中，建地就能涨不少的情形一去不复返了。建商在这种市场下如何盈利，屋主自建比直接购买能省多少银子，就得好好琢磨一下了。
Big Lot & Big House
说了这么多关于 33‘ 宽标准地，并不是大地新屋没有市场，反而机会开始涌现了。毕竟，你很难在标准地基础上建成楼上 4 间带套房的卧室，也很难在主层设计出一套像样的书房。前几年高点时 450 万左右的售价，看看现在的情况吧，下表例举了一些地宽在49.5’以上的建地，有些的居住状况还是相当不错的，袋子里有银子不要羞涩了。
Big Lot Recent Sold Information In Vancouver West
| Sold Areas | Sold Date | Address | Sold Price | Lot Size (Feet) | Note |
|---|---|---|---|---|---|
| Dunbar | 2018-12-9 | 3320 W 27TH AVENUE | 2,720,000.00 | 49.5 X 131 | |
| Dunbar | 2019-4-22 | 4094 W 30TH AVENUE | 2,800,000.00 | 53 X 130 | |
| Dunbar | 2019-4-29 | 3558 W 39TH AVENUE | 2,410,000.00 | 66 X 101.5 | Shallow Depth |
| Dunbar | 2019-5-1 | 3561 W 31ST AVENUE | 2,805,000.00 | 50 X 130 | |
| Dunbar | 2019-5-21 | 3506 W 36TH AVENUE | 2,880,000.00 | 63.4 X 140 | |
| Dunbar | 2019-5-21 | 3675 W 36TH AVENUE | 2,950,000.00 | 50 X 130 | |
| Dunbar | 2019-5-22 | 3868 W 23RD AVENUE | 2,838,000.00 | 49.5 X 122 | |
| Arbutus | 2018-9-13 | 3329 PUGET DRIVE | 2,750,000.00 | 50 X 122 | |
| Arbutus | 2019-4-15 | 2436 W 18TH AVENUE | 2,628,000.00 | 52 X 122.5 | |
| Arbutus | 2019-5-20 | 2436 W 21ST AVENUE | 2,850,000.00 | 50 X 122 | |
| Arbutus | 2019-4-12 | 2732 OLIVER CRESCENT | 2,500,000.00 | 50 X 130 | |
| Arbutus | 2019-7-10 | 2450 OLIVER CRESCENT | 2,800,000.00 | 51 X 122 | |
| M. Heights | 2019-4-29 | 2755 W 36TH AVENUE | 2,550,000.00 | 52 X 130 | |
| M. Heights | 2019-5-19 | 3250 W 26TH AVENUE | 2,970,000.00 | 50 X 130 | |
| M. Heights | 2019-6-4 | 2795 W 31ST AVENUE | 2,730,000.00 | 56 X 130 | |
| Kitsilano | 2018-11-23 | 2466 W 15TH AVENUE | 2,550,000.00 | 50 X 125 | |
| Kitsilano | 2019-2-6 | 1826 W 12 AVENUE | 1,875,000.00 | 50 X 125 | Busy Road |
| Kitsilano | 2019-2-28 | 2506 W 15TH AVENUE | 2,800,000.00 | 50 X 125 | |
| Kerrisdale | 2019-5-29 | 7061 CYPRESS STREET | 3,000,000.00 | 66 X 130 | |
| Kerrisdale | 2019-6-5 | 7087 CYPRESS STREET | 3,000,000.00 | 66 X 130 | |
| Kerrisdale | 2019-5-30 | 6362 ELM STREET | 2,750,000.00 | 60 X 135.7 | |
| Point Grey | 2019-4-6 | 4318 W 11TH AVENUE | 2,750,000.00 | 49.5 X 122 | |
| Point Grey | 2019-2-18 | 4406 W 11TH AVENUE | 2,850,000.00 | 66 X 122 | |
| Shaughnessy | 2018-11-12 | 4863 OSLER STREET | 2,950,000.00 | 50 X 125 | |
| Shaughnessy | 2019-7-18 | 4250 OSLER STREET | 2,488,888.00 | 50 X 120 | Not Livable |
想要看这些近期已售大地细节的，请点击这里。
相关链接：
Market Review On New Detached Homes In Vancouver West, 12/14/2018
Market Review On New Detached Homes In Vancouver West, 05/29/2018
