778.968.4968 [email protected]

自上一篇温西新屋市场分析(12/14/2018 版本)又时隔半年多了,我来更新一下 2019 年上半年温西独立屋市场状况,咱们继续拿数据说事。为保持报告的连贯可比性,我尽量采用一致的数据定义与格式。首先来 Review 一下新屋的数据定义,具体如下:

  • 2015 年以后建成
  • 地宽 33 尺以上,面积 3,600 平方尺以上
  • 销售日期:201911– 2019630
  • 标准地定义:地宽 33 尺,深度110-136尺,面积 3,600- 4,600 平方尺
  • 大地定义:地宽 42 尺以上,面积 5000 平方尺以上
  • 研究区域: 本次报告扩大至所有温西的独立屋区域,包括 University Hill, Point Grey, Dunbar, Kitsilano, Arbutus, MacKenzie Heights, Kerrisdale, Quilchena, Southlands, Shaughnessy, South West Marine, South Granville,Cambie, South Cambie, Oakridge, Marpole 。

在以上定义范围内, 2019 上半年之内 MLS 系统有 50 个新屋销售记录,我们来具体看看:

 

位居销售榜前3名的是 Dunbar, Arbutus 和 Point Grey,其中 Dunbar 区比第二名的 Arbutus 多了一倍以上,遥遥领先于温西各区。其中,大地的新屋(5,000-9,000 sq. ft)销售量稍多于标准地新屋(5,000 sq.ft以下),看样子追求更大生活环境的还是占据了多数。想要再更奢华的(9,000 sq.ft 以上)的就去 Shaughnessy,South Granville 和 UBC (19年上半年无销售记录)这三个区吧。 

 
New House Sales Trend In Vancouver West Since 2015

2015至2016年上半年温西新独立屋销售近乎疯狂,几乎平均每日销售一套。2016 年下半年省政府突然在 8 月 2 日执行的海外买家 15% 的交易税,令疯狂的销售情况嘎然而止;接下来的温哥华市政府自 2017 年实施房屋空置税,省政府于 2018 年在更大范围内实施的投机与空屋税,以及 2019 年开收的 300 万以上额外学校税让地产销售持续处于低迷的状态。我们注意到 2019 年上半年的的销售相比 2018 年上半年增加了20%,销售量看似已经开始抬头,但并不能完全说明市场已经触底回暖,我们会紧密关注。

 

About 33′ Wide Standard Lot

看过我以前新屋报告的都知道我较为关注 33 尺宽的地,并称之为标准地,不仅在价格上相对亲民,而且在数量上具有一定代表性,便于比较。这次报告我依然关注。

 
33′ Lot New House Sales Comparison 201501-201906

自 2015 年以来,Dunbar 销售的标准地新屋 88 栋,鹤立鸡群,紧接的是 Point Grey, Kitsilano 和 Kerrisdale, 其中的 Cambie 销售量也不错,由于不够“西”,所以就不在这里比较了。 当然仅凭 33 宽标准地销售量的这个指标,并不足以说明哪个区更加 Popular,因为每个区的房屋总量大不相同,而且很多区主要以大地的房屋为主,例如 Quilchena, Southlands, Shaughnessy, South Granville 等。

 
33′ Lot New House Price Comparison 2015-2019

再来比较一下各区标准地新屋的价格。上图显示的标准地新屋价格是自 2015 年至今的平均价格 (Average Price)。其中 MacKenzie Heights 的均价最高,Kitsilano 区其次。乍一看我有些惊讶,但仔细看看也的确是一分钱一分货。例如 MacKenzie Heights 在 West 28、29 街近 Puget St 的一些地块,拥有非凡的市区全景和山景;而 Kitsilano 的某些地段更是具有一线无敌海景,距离 Beach 与Downtown 更是尽在咫尺。下图显示的是各区从2015 年至今每半年平均价格的变化趋势,供进一步参考,其中 MacKenzie Heights 区只有 4 个点,因为其他的半年区域内无销售记录。

 
33′ Lot New House Price Trend 201501-201906

我们华人非常重视教育,买房比较喜欢比较学校排名,下图是所谓的温西公立中学的最新排名,我在这里就提及一下吧。

 
Vancouver West Public Secondary School Ranking
 

首先我个人一直怀疑这个排名的客观性,从图表分析来看,我没有发现温西房价与学校排名的关联性。比如独立屋均价最高的 MacKenzie Heights 大都属于Prince of Wales 中学,排名是 163/251,而均价相对最低的 Marpole 区大都属于 Churchill 中学,排名 62/251, 而且该学校有 IB 课程。 目前排名第一的 Lord Byng 中学的 Catchment 包含 Point Grey 和 部分 Dunbar 区,所以 Lord Byng 自然成了一个卖点了。真的,在孩子教育方面,除了学校,孩子本人与家庭教育似乎更为关键。还有,温西公立中学都提供各有特色的 Mini School,  就是我们华人所说的“精英班”,这个要申请与额外考试的,任何温哥华的居民都可以报考,而且学区内的孩子并无任何优先权。更不用说,除了这些公校还有不少的私校选择。

在目前的市场下,建房如何呢?下面我来对比一下 2019 年上半年标准地新屋与建地(年龄 50 年以上)之间的价格差。

 
33′ Building Lot & New House Price Comparison
 

在目前价格平稳发展的情况下,标准地新屋与建地之间的价差在 120 万左右,之前在等 Building Permit 批复的过程中,建地就能涨不少的情形一去不复返了。建商在这种市场下如何盈利,屋主自建比直接购买能省多少银子,就得好好琢磨一下了。

 

Big Lot & Big House

说了这么多关于 33‘  宽标准地,并不是大地新屋没有市场,反而机会开始涌现了。毕竟,你很难在标准地基础上建成楼上 4 间带套房的卧室,也很难在主层设计出一套像样的书房。前几年高点时 450 万左右的售价,看看现在的情况吧,下表例举了一些地宽在49.5’以上的建地,有些的居住状况还是相当不错的,袋子里有银子不要羞涩了。

 

Big Lot Recent Sold Information In Vancouver West

Sold AreasSold DateAddressSold PriceLot Size (Feet)Note
Dunbar2018-12-93320 W 27TH AVENUE2,720,000.0049.5 X 131
Dunbar2019-4-224094 W 30TH AVENUE2,800,000.0053 X 130
Dunbar2019-4-293558 W 39TH AVENUE2,410,000.0066 X 101.5Shallow Depth
Dunbar2019-5-13561 W 31ST AVENUE2,805,000.0050 X 130
Dunbar2019-5-213506 W 36TH AVENUE2,880,000.0063.4 X 140
Dunbar2019-5-213675 W 36TH AVENUE2,950,000.0050 X 130
Dunbar2019-5-223868 W 23RD AVENUE2,838,000.0049.5 X 122
Arbutus2018-9-133329 PUGET DRIVE2,750,000.0050 X 122
Arbutus2019-4-152436 W 18TH AVENUE2,628,000.0052 X 122.5
Arbutus2019-5-202436 W 21ST AVENUE2,850,000.0050 X 122
Arbutus2019-4-122732 OLIVER CRESCENT2,500,000.0050 X 130
Arbutus2019-7-102450 OLIVER CRESCENT2,800,000.0051 X 122
M. Heights2019-4-292755 W 36TH AVENUE2,550,000.0052 X 130
M. Heights2019-5-193250 W 26TH AVENUE2,970,000.0050 X 130
M. Heights2019-6-42795 W 31ST AVENUE2,730,000.0056 X 130
Kitsilano2018-11-232466 W 15TH AVENUE2,550,000.0050 X 125
Kitsilano2019-2-61826 W 12 AVENUE1,875,000.0050 X 125Busy Road
Kitsilano2019-2-282506 W 15TH AVENUE2,800,000.0050 X 125
Kerrisdale2019-5-297061 CYPRESS STREET3,000,000.0066 X 130
Kerrisdale2019-6-57087 CYPRESS STREET3,000,000.0066 X 130
Kerrisdale2019-5-306362 ELM STREET2,750,000.0060 X 135.7
Point Grey2019-4-64318 W 11TH AVENUE2,750,000.0049.5 X 122
Point Grey2019-2-184406 W 11TH AVENUE2,850,000.0066 X 122
Shaughnessy2018-11-124863 OSLER STREET2,950,000.0050 X 125
Shaughnessy2019-7-184250 OSLER STREET2,488,888.0050 X 120Not Livable

想要看这些近期已售大地细节的,请点击这里

 

相关链接: 

Market Review On New Detached Homes In Vancouver West, 12/14/2018

Market Review On New Detached Homes In Vancouver West, 05/29/2018

Share This