Let It Be
本人于今年5月份写过一篇温西新屋市场分析，时隔6个月，我来更新一下市场的最新状况，咱们继续拿实际数据说事。首先我的数据范围定义跟上次保持一致，具体如下：
- 2015年以后建成
- 地宽33尺以上，面积3600平方尺以上
- 销售日期：2018年5月13日– 2018年12月13日
- 标准地定义：地宽33尺，深度110-136尺，面积3600- 4600平方尺
- 大地定义：地宽42尺以上，面积5000平方尺以上
- 研究区域: 温西的 University Hill, Point Grey, Dunbar, Kitslano, Arbutus, MacKenzie Heights, Kerrisdale, Quilchena, Southlands, South West Marine, South Granville (基本上在Granville St以西）
在以上定义范围内， MLS系统在6个月之内有38个销售记录，我们来具体看看：
| Areas | Sales | 标准地 3600-5000尺 | 大地 5000-9000尺 | 超大地 9000尺以上 |
|---|---|---|---|---|
| Dunbar | 14 | 5 | 8 | 1 |
| Point Grey | 7 | 5 | 2 | |
| Arbutus | 4 | 1 | 3 | |
| SW Marine | 4 | 2 | 1 | 1 |
| Kerrisdale | 3 | 1 | 1 | 1 |
| S. Granville | 2 | 2 | ||
| Quilchena | 2 | 1 | 1 | |
| Southlands | 1 | 1 | ||
| Kitsilano | 1 | 1 | ||
| M. Heights | 0 | |||
| University Hill | 0 | |||
| Total: | 38 | 15 | 19 | 4 |
不难看出，Dunbar 与 Point Grey 两个区最受欢迎，总共21个销售记录占了一半以上；另外，大地大房子（lot 5000尺以上）销售23个，也超过了15个标准地的的房子。下面我们继续深挖。
关于上市销售时间- Days On Market （DOM）
记得我6个月以前记录的平均上市销售的时间为179天，而这38个房子的平均销售时间为307天，说明市场继续看淡，已经完全进入买方市场。
其中销售14个房屋的 Dunbar 区的平均上市时间为331天，其中包含一“状元” 721天的销售时间记录！销售7个房屋的 Point Grey 区的平均上市时间最少-190天，其中3个房屋在90天之内卖掉，而且这3个房屋都是有不错的山景、海景的，好东西还是很抢手的。
Days On Market 能说明什么问题吗？从表面来看是市场状况造成的，长的销售时间体现了价格调整的过程，几乎每一个上市的房屋都有价格调低的记录，很多还不止一次。以“状元”为例吧，40** W 38 Ave 卖了721天，用了两个经纪，价格调整5次，从17年初的挂牌价 $10,888,800 到最后标价 $7,988,000， 终于近期以660万卖掉。过高的定价策略反而错失良机，得不偿失。再来引申谈谈地产经纪：诚实 = 诚恳 = 专业 ？我相信有些人并不认同这一观点。谁都知道卖家想卖高价，不少经纪为了迎合客户口味，市场估价不客观，挂了牌再说，错失时机，最终影响的还是客户自己。
Case Study
对于投资者、发展商在这样的市场下就没有机会了吗？非也，我们来看两个售价最高的 CASE。
- 64** CEDARHURST STREET， 售价890万
这块地传统上不算是好的地段，紧邻繁忙的SW Marine Drive，近16000平方尺的地，屋主于2013年210万购得，通过设计与发展，在这样的市场条件下，还是很不错的。 - 32** W 21ST AVENUE， 售价810万
这块是 Dunbar 区50 X 122 的标准大地，有一定的景观。该发展商于2015年324万购得，经过2年的设计与发展，3850平方尺的室内面积，算他250万的造价，什么样的投资还有这样的利润呢？（点击上面链接还可以看到室内图片）。
当然，现在的市场条件下，赚钱也是不容易的，前几年市场“辉煌”的现象也不会轻易再现了。选地的眼光，非凡的设计与严格的质量把控才是成功的关键！
再来看一看33宽标准地的状况，为什么我要单独挑这一块呢？主要还是因为价格比较“亲民”，是以后温西刚需房的代表吧。
| Areas | Sales | Average Price | Note |
|---|---|---|---|
| Dunbar | 5 | $3,481,000 | 2 主路房 |
| Point Grey | 5 | $4,164,000 | |
| Kerrisdale | 1 | $3,150,000 | 1主路房 |
| Kitsilano | 1 | $3,279,000 | |
| SW Marine | 2 | $2,917,000 | |
| Total: | 14 |
跟6个月之前的数据相比，Dunbar 与 Point Grey 区33宽标准地新屋的价格有5-7%的跌幅，这是我除去相对最高值（海景房）与最低值（主路房）得到的结论，仅供参考。
市场杂想：
- 现在的省政府、市政府真是“万税” 的政府，从省政府调高 Property Transfer Tax；到前两年实施的温哥华 Empty Homes Tax; 到省府刚通过的Speculation & Vacancy Tax; 到BC省司法部长 David Eby 倡导的针对300万以上“豪宅”的 Schools Tax。 特别是这个School Tax, 得罪了不少温哥华富裕的的西人社区，很多人近期收到的“Political Tax Assessment” 是来自他们专业的有组织的对抗 （STEP UP now)， 本周温哥华市府已经投票通过向省府提议取消这一税制。这就是在民主制度下积极参与政治的重要性！我们华人在这方面还任重道远，这里问一下近期BC省选举制度公投，有多少华人参与了呢？又有多少人搞得很清楚？
- 关于刚通过的 Speculation and Vacancy Tax， 并非很突然，今年年初就开始讨论。微信朋友圈有很多的这个主题的贴子，大家传来传去，有些信息不是很准确。希望大家咨询专业的会计师。我以为这里相对模糊的是对 Satellite Family 的定义，BC省是这样定义的： “A satellite family is an individual or spousal unit where the majority of their total worldwide income for the year is not reported on a Canadian tax return”。 我觉得执行难度会比较大，而且漏洞很多。 英文好的朋友可以看这里（BILL 45-2018）。豁免或减少税的方法之一就是出租，在政府鼓励高密度房屋，出租的前提下，以后带有合法出租空间的房子会是一个趋势。
- 个人的市场预见。相比温哥华房地产市场之前经历过几次大衰退，例如1994年香港人回流和2008金融危机，这次市场下滑的主因是2010-2016房价涨幅过猛；政府政策干预；中国限制外汇流出；加拿大银行贷款难度加大而且仍处于加息通道；国际局势的不确定性等等。所以我预测市场在未来2年左右缓慢下行，一旦 School Tax 取消或更改，大家对投机税习惯了，也有对策了，中美贸易战 settle 了也就是房市企稳回升之际。
- 现在的市场应该如何运作呢？虽然温哥华整体市场不景气，但细分到不同的区域，不同的种类（detached， townhouse，condo）会有差异很大的表现，这里就不具体分析了。现在市场适合的人群是哪些呢？一是换房者，谁都希望高卖低买，对有些人会是不错的机会的；二是持币投资者，无论市场走低还是走高，能买到投资价值高的物业都是很有难度的，至少要紧密关注吧。很多人容易犯的错误是买涨不买跌，像股票一样，跌的时候犹豫又错失良机。本身健康的房产投资要看5年以上的周期的，我以为跟很多金融投资产品相比，投资房地产自己可以相对控制，不像股票，孟晚舟被抓的那天，看看手中的股票市值，肯定跌，听天由命吧。
- 既然说到孟晚舟事件，我就多说两句。网上说会影响房价走低，因为会吓到中国有钱的投资者（点击看原文）。我个人并不同意这种说法，她呆在这里也挺舒服安全，刚好可以休息休息，她还说要去UBC Sauder Business School 读博士呢。反倒是，他们不具有加拿大身份，却拥有温西两套市值2000多万豪宅，不知道类似的家庭在温哥华有多少？上述所列举过的那么多税种都适合他们这种情况，我大致粗算了一下，这两套房产除了正常的物业税，其他的投机、空屋、学校税等每一年向政府交60多万加币。政府、主流社会什么反应，大家不得而知。
相关链接：
Market Review On New Detached Homes In Vancouver West, 05/29/2018