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本人于今年5月份写过一篇温西新屋市场分析,时隔6个月,我来更新一下市场的最新状况,咱们继续拿实际数据说事。首先我的数据范围定义跟上次保持一致,具体如下:

  • 2015年以后建成
  • 地宽33尺以上,面积3600平方尺以上
  • 销售日期:2018513– 20181213
  • 标准地定义:地宽33尺,深度110-136尺,面积3600- 4600平方尺
  • 大地定义:地宽42尺以上,面积5000平方尺以上
  • 研究区域: 温西的 University Hill, Point Grey, Dunbar, Kitslano, Arbutus, MacKenzie Heights, Kerrisdale, Quilchena, Southlands, South West Marine, South Granville (基本上在Granville St以西)

在以上定义范围内, MLS系统在6个月之内有38个销售记录,我们来具体看看:

AreasSales标准地
3600-5000尺
大地
5000-9000尺
超大地
9000尺以上
Dunbar145 81
Point Grey75 2
Arbutus413
SW Marine42 1 1
Kerrisdale31 11
S. Granville2 2
Quilchena2 11
Southlands1 1
Kitsilano11
M. Heights0
University Hill0
Total:3815 194

不难看出,DunbarPoint Grey 两个区最受欢迎,总共21个销售记录占了一半以上;另外,大地大房子(lot 5000尺以上)销售23个,也超过了15个标准地的的房子。下面我们继续深挖。

关于上市销售时间- Days On Market (DOM)

记得我6个月以前记录的平均上市销售的时间为179天,而这38个房子的平均销售时间为307天,说明市场继续看淡,已经完全进入买方市场。

其中销售14个房屋的 Dunbar 区的平均上市时间为331天,其中包含一“状元” 721天的销售时间记录!销售7个房屋的 Point Grey 区的平均上市时间最少-190天,其中3个房屋在90天之内卖掉,而且这3个房屋都是有不错的山景、海景的,好东西还是很抢手的。

Days On Market 能说明什么问题吗?从表面来看是市场状况造成的,长的销售时间体现了价格调整的过程,几乎每一个上市的房屋都有价格调低的记录,很多还不止一次。以“状元”为例吧,40** W 38 Ave 卖了721天,用了两个经纪,价格调整5次,从17年初的挂牌价 $10,888,800 到最后标价 $7,988,000, 终于近期以660万卖掉。过高的定价策略反而错失良机,得不偿失。再来引申谈谈地产经纪:诚实 = 诚恳 = 专业 ?我相信有些人并不认同这一观点。谁都知道卖家想卖高价,不少经纪为了迎合客户口味,市场估价不客观,挂了牌再说,错失时机,最终影响的还是客户自己。

Case Study

对于投资者、发展商在这样的市场下就没有机会了吗?非也,我们来看两个售价最高的 CASE。

  1. 64** CEDARHURST STREET, 售价890万

    这块地传统上不算是好的地段,紧邻繁忙的SW Marine Drive,近16000平方尺的地,屋主于2013年210万购得,通过设计与发展,在这样的市场条件下,还是很不错的。
  2. 32** W 21ST AVENUE, 售价810万

    这块是 Dunbar 区50 X 122 的标准大地,有一定的景观。该发展商于2015年324万购得,经过2年的设计与发展,3850平方尺的室内面积,算他250万的造价,什么样的投资还有这样的利润呢?(点击上面链接还可以看到室内图片)。

当然,现在的市场条件下,赚钱也是不容易的,前几年市场“辉煌”的现象也不会轻易再现了。选地的眼光,非凡的设计与严格的质量把控才是成功的关键!

再来看一看33宽标准地的状况,为什么我要单独挑这一块呢?主要还是因为价格比较“亲民”,是以后温西刚需房的代表吧。

AreasSalesAverage
Price
Note
Dunbar5$3,481,0002 主路房
Point Grey5$4,164,000
Kerrisdale1$3,150,0001主路房
Kitsilano1$3,279,000
SW Marine2$2,917,000
Total:14

跟6个月之前的数据相比,Dunbar 与 Point Grey 区33宽标准地新屋的价格有5-7%的跌幅,这是我除去相对最高值(海景房)与最低值(主路房)得到的结论,仅供参考。

市场杂想:

  1. 现在的省政府、市政府真是“万税” 的政府,从省政府调高 Property Transfer Tax;到前两年实施的温哥华 Empty Homes Tax; 到省府刚通过的Speculation & Vacancy Tax; 到BC省司法部长 David Eby 倡导的针对300万以上“豪宅”的 Schools Tax。 特别是这个School Tax, 得罪了不少温哥华富裕的的西人社区,很多人近期收到的“Political Tax Assessment” 是来自他们专业的有组织的对抗 (STEP UP now), 本周温哥华市府已经投票通过向省府提议取消这一税制。这就是在民主制度下积极参与政治的重要性!我们华人在这方面还任重道远,这里问一下近期BC省选举制度公投,有多少华人参与了呢?又有多少人搞得很清楚?
  2. 关于刚通过的 Speculation and Vacancy Tax, 并非很突然,今年年初就开始讨论。微信朋友圈有很多的这个主题的贴子,大家传来传去,有些信息不是很准确。希望大家咨询专业的会计师。我以为这里相对模糊的是对 Satellite Family 的定义,BC省是这样定义的: “A satellite family is an individual or spousal unit where the majority of their total worldwide income for the year is not reported on a Canadian tax return”。 我觉得执行难度会比较大,而且漏洞很多。 英文好的朋友可以看这里(BILL 45-2018)。豁免或减少税的方法之一就是出租,在政府鼓励高密度房屋,出租的前提下,以后带有合法出租空间的房子会是一个趋势。
  3. 个人的市场预见。相比温哥华房地产市场之前经历过几次大衰退,例如1994年香港人回流和2008金融危机,这次市场下滑的主因是2010-2016房价涨幅过猛;政府政策干预;中国限制外汇流出;加拿大银行贷款难度加大而且仍处于加息通道;国际局势的不确定性等等。所以我预测市场在未来2年左右缓慢下行,一旦 School Tax 取消或更改,大家对投机税习惯了,也有对策了,中美贸易战 settle 了也就是房市企稳回升之际。
  4. 现在的市场应该如何运作呢?虽然温哥华整体市场不景气,但细分到不同的区域,不同的种类(detached, townhouse,condo)会有差异很大的表现,这里就不具体分析了。现在市场适合的人群是哪些呢?一是换房者,谁都希望高卖低买,对有些人会是不错的机会的;二是持币投资者,无论市场走低还是走高,能买到投资价值高的物业都是很有难度的,至少要紧密关注吧。很多人容易犯的错误是买涨不买跌,像股票一样,跌的时候犹豫又错失良机。本身健康的房产投资要看5年以上的周期的,我以为跟很多金融投资产品相比,投资房地产自己可以相对控制,不像股票,孟晚舟被抓的那天,看看手中的股票市值,肯定跌,听天由命吧。
  5. 既然说到孟晚舟事件,我就多说两句。网上说会影响房价走低,因为会吓到中国有钱的投资者(点击看原文)。我个人并不同意这种说法,她呆在这里也挺舒服安全,刚好可以休息休息,她还说要去UBC Sauder Business School 读博士呢。反倒是,他们不具有加拿大身份,却拥有温西两套市值2000多万豪宅,不知道类似的家庭在温哥华有多少?上述所列举过的那么多税种都适合他们这种情况,我大致粗算了一下,这两套房产除了正常的物业税,其他的投机、空屋、学校税等每一年向政府交60多万加币。政府、主流社会什么反应,大家不得而知。
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