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UBC 公寓、联排别墅投资攻略

UBC 公寓、联排别墅投资攻略

UBC 公寓、联排别墅投资攻略

 一直以来,UBC 的 Condo(公寓)与 Townhouse(联排别墅)都是大家的投资热点区域之一,但客户们最大的顾虑是 UBC 大部分物业都是 Leasehold (租赁产权)的。虽然我每月都在更新 UBC 各个区的销售数据,却没有进一步的分析与总结。希望这篇文章用事实说话,不求结论,给大家在做决策时增加一些自信。

UBC 校区的生活区域大致分为 5 个:Wesbrook Village, Hampton Place, Hawthorn Place, East Campus 和 Chancellor Place,如下图。我列了以下几个问题,回答全对的可以称自己为 UBC 地产投资 “专家” 啦😄。

  1. 以下哪两个区没有 Studio 这种房型?
    注:Studio 称为单身公寓,通常卧室与客厅为一体,带一个卫生间。
    A) Wesbrook Village & Hampton Place
    B) East Campus & Hawthorn Place
    C) Hampton Place & Hawthorn Place
    D) Chancellor Place & Hampton Place
    E) Wesbrook Village & Chancellor Place

     

  2. UBC Condo(公寓)中最多的卧室数量为 4 卧室,其中哪个区只有 3 卧房以下的公寓?
    A) Wesbrook Village
    B) Hampton Place
    C) Hawthorn Place
    D) East Campus
    E) Chancellor Place

     

  3. UBC 大多数 Condo 与 Townhouse (联排别墅)属于 Leashold(租赁产权),其中只有哪个区有 Freehold (永久产权)的物业?
    A) Wesbrook Village
    B) Hampton Place
    C) Hawthorn Place
    D) East Campus
    E) Chancellor Place

     

  4. UBC 近些年建造的 Townhouse 面积越来越紧凑,但有些早年建造的 Townhouse 的居住感不亚于独立屋,有不少 Townhouse 面积在 4,000 平方尺以上,卧室 5-7 间,请问这些 Townhouse 主要分布在哪两个区?
    A) Wesbrook Village & Hampton Place
    B) East Campus & Wesbrook Village
    C) Hampton Place & Hawthorn Place
    D) Chancellor Place & Hampton Place
    E) Hawthorn Place & Chancellor Place

     

  5. UBC 校园内不乏价格昂贵的物业,例如某些 Penthouse(顶层公寓)或者景色极佳的公寓、排屋。2018 年成交的一套近 620 万的顶层公寓是 MLS 系统中迄今为止售价最高的公寓,请问该公寓在以下哪个区?
    A) Wesbrook Village
    B) Hampton Place
    C) Hawthorn Place
    D) East Campus
    E) Chancellor Place

     

  6. BC 省 Wood Framing(木架结构)的房屋可以建造到 12 层,近来非常受环保主义者的推崇,Concrete Construction(水泥结构)则具有坚固、隔音、防火性能佳的特点。在 UBC 已建造的公寓和排屋中,木架结构与水泥结构哪种占多数呢 (送分题)?
    A) Wood Framing
    B) Concrete Construction
    C) I don’t know

答案请在下面找。

何谓租赁产权(Leasehold means that you own the right to use the property for a long, but limited period of time. You can only purchase the remaining term of the “lease” of the land from the landlord, who could be the municipality,university or First Nations land),指在一定期限内拥有物业的使用权,并可以在租赁期限内销售给新的业主。常见的期限是 UBC 和 SFU 两所大学地的 99 年,False Creek 靠近水边的一些属于温哥华市政府的宝地是 60 年期限。

下面我们以 UBC 校区的公寓销售数据来对比几个比较热门并具有一定代表性的区: 温哥华市中心 Yaletown,North Burnaby 的 Brentwood Park 和 Sound Burnaby 的 Metrotown。注:所有原始数据来自 Stats Centre of Real Estate Board of Greater Vanocuver(大温地产局数据中心)。

先比较一下各个区过去 10 年的 HPI Bench Price(基准价),HPI Price 大致是去掉最高价、最低价的典型(Typical)物业的价格,相比实际的市场价反应有些延迟,需要了解更多地产术语的请点击这里(这里是来自地产局最完整的解释)。

从上图不难看出这 4 个区整体趋势相似,HPI 基准价在 2018 年中旬达到顶点,其中 Metrotown 和 Yaletown 之后价格发展趋略显疲态,而 Brentwood Park 和 UBC 恢复相对迅速,其中 UBC 随着疫情、网课、开学的变化价格波动比较大。通过进一步计算,发现:

  1. HPI 基准价相对于去年增长最多的是 Brentwood Park 8.7%,其次是 UBC 6.3%,Yaletown 4.4% 和 Metrotown 2.3%;
  2. 如果比较 10 年的年平均增长率,年增长率最高的是 Brentwood Park 10.18%,其次是 UBC 6.22%,Metrotown 6% 和 Yaletown 5.99% 基本持平;
    注:这里比较的不是复合增长率,复利计算公式 S=P(1+i)¹⁰ 计算比较复杂,例如 UBC 的年平均增长率是 6.22%,而复合年增长利率为 5.5%,我稍微省点事。

上图反应了各个区公寓 Average Price per Square Feet(每平方尺价格)的发展变化。注:这里的房屋面积指的是纯室内面积,没有任何所谓公摊面积,甚至连阳台面积都不包含。通过计算比较,不难看出:

  1. Yaletown 单价最贵,2021 年 7 月的每平方尺价格为 $1,217,其次是 UBC $1,086/ 平方尺,而 Metroworn 和 Brentwood Park 单价接近;
  2. 相比去年同期(2020 年 7 月)情况。UBC 每平方尺价格相对去年同期增长 16%,其次是 Metrotown 增长 5.4%,Brentwood Park 增长为 0,而 Yaletown 则相对去年同期减少 2.5%,我称之为 “疫情” 现象,相信大家不难理解吧;
  3. 比较 10 年的年平均增长率情况。每平方尺单价年增长率最高的是 Metrotown 11.56%,其次是 Brentwood Park 7.33%, Yaletown 7.26%,UBC 则垫底 5.49%。

以上比较了 4 个区在 HPI 基准价和每平方尺单价的变化区别,大家可能会略感一些困惑,比如 UBC 在 2021 年 7 月的 HPI 基准价 $1,005,300 高于 Yaletown 的 $857,500,但每平方尺均价却远小于 Yaletown 的公寓。每个人会有不同的看法和解读,我个人认为的主要原因是:一个是越新开发的楼盘,面积越小,导致单价升高,而 Yaletown 相对于 Burnaby 的 Metrotown 和 Brentwood Park 来说可再开发用地非常稀缺,近些年 Metrotown 和 Brentwood Park 新建公寓成风;二是,近来全球地缘政治紧张,又受疫情、经济不稳定的影响,追求稳定现金流,保守消费成了一个趋势,这就使市中心的高价楼宇受到冲击,成交的大都是中间价位刚需型公寓。

(以上答案分别是 C, D, D, E, A, C )

以上与 UBC 比较的 3 个区都是 Freehold(永久产权)物业,你看出 UBC Leasehold(租赁产权)的劣势了吗?反正我没太看出来。由于租赁产权到期后的 Uncertainties(不确定性),很多金融机构在贷款时考虑到租赁产权的有效期问题,要求贷款期限要大于租赁产权剩余期限再加 5 年,例如 30 年是比较保险的。以 UBC 99 年租赁产权为例,若要投资或自用公寓 15 年,那么买不老于 99-30-15= 54 年的公寓就可以了,目前市场上销售的最老的公寓或者联排别墅不过 30 年,大可放心吧!

BC 省还未有租赁产权到期的先例,最快到期的应是温哥华市政府拥有的 2036 年到期的在 Granville Island 旁的一些公寓和联排别墅,那些家门口开在Seawall (海塘旁),被称为 “石头可以扔到 Granville 岛上( a stone’s throw to Granville Island)” 靠水边特近的物业,市场交易很是频繁呢,他们如何贷款的我不得而知。至少他们都是一族会享受生活的人群,在这样的地段上,月供优于租金,何乐而不为?以最近卖掉的 2036 年到期的一个联排别墅为例: 1193 FORGE WALK  一个 4 房 Townhouse 2021 年 6 月以 $870,000 成交,查看了一下历史成交记录,它曾于 2004 年 $395,000 成交,2011 年 $675,000 成交,粗略计算了一下,这种即将到期的租赁产权房屋平均年增长 2.9%, 虽没赶上其他永久产权物业增值速度,但也超过租金增幅了!

Granville Island Seawall

UBC 校园内大多数都是租赁产权物业的,仅在 East Campus 区有少量永久产权公寓和联排别墅,分别在 Kings Road 和 2780 Acadia Road (Townhouse only)。若担心 Leasehold 的问题,直接买 Freehold 不就解决问题了吗?也许未必吧,跟 UBC 校区的租赁产权物业相比,总量太少,不成气候,首先你要找到自己喜欢的地段和房子。下面我们再看看几个永久产权的销售数据:

  1. Townhouse:  3-2780 ACADIA Road, 2021 年以 $1,680,000 售出, 2004 年成交价为 $850,000,17 年内年增长率为 5.7%;
  2. Condo: 305-5692 Kings Road, 2021 年以 $630,000 售出, 2008 年成交价为 $380,000,13 年内年增长率为 5.1%; 209-5692 Kings Road, 2021 年以 $639,000 售出,2009 年成交价为 $429,000,12  年内年增长率为 4.1% ; 综上 2 个公寓,年平均增长率为 4.6%;
  3. 之前我们计算过 UBC 所有公寓(包括 Freehold 产权的)过去 10 年 HPI 基准价年增长率为 6.3%,至少说明 UBC 内永久产权物业的回报在过去 10 年内并未优于租赁产权的物业。

投资 UBC 公寓还得考虑市场情绪(Market Sentiment)问题,我在7月份地产报告有聊过这个话题。从去年疫情开始,全部学生网课,到 3 月份 UBC 校长宣布计划 9 月份正式回归校园,UBC 公寓价格可谓是一路上涨,出现一房难求的现象,自然就体现在价格上面。以 2388 Western Parkway (Students Friendly Condo)这栋木制公寓为例,同是 2 房 2 卫,看看下面价格在不同月份的表现:

#309, 2021 年 1 月成交,  $740,000
#305, 2021 年 3 月成交,  $800,000
#409, 2021 年 5 月成交,  $840,000
#318, 2021 年 6 月成交,  $980,000

看得出来,家长为了孩子们的开学也是拼了,我觉得下一个比较好的购买点应该是明年初的毕业季吧。

说了这么多,不是为了推崇哪一个区,而是尽量做到客观吧。无论投资还是自住,要考虑的不仅仅是价格,回报率等等,更重要的是个人因素,例如:朋友圈的范围,是否距离自住房近,考虑仅是投资还是以后有自住的可能,等等…… 如果是投资,租金回报、空置率都是要考虑的问题,选择好的租客至关重要,租客可以给你带来蜜月,也可能带来噩梦。

这篇文章没有涵盖温哥华各个区房屋租赁状况,鉴于篇幅问题我就此收尾了。关于租金状况,建议大家可以参考以下几个网站,或许有所帮助。

Craiglists
Facebook Marketplace
Rentals.ca

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William Li
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