WILLIAM聊地产 #202403
WILLIAM聊地产 #202403
有一段时间没有更新 #William聊地产 了，一是 “忙”， 二是也没有多少新意。之前在报告中经常关注那些经济指标，例如利率走势、通胀与劳动力市场等，也像其他一些地产人一样试图 Time the Market。虽然本人心里鄙视这样的想法，但是一直在身体力行，妄想淘到最 “划算” 的地产。最后呢，都是任性的小贪婪战胜了应有的专业与理智 。下面我来聊一下温西独立屋市场，尽可能做到用数据说话！
温西独立屋市场在 2024 年上半年（1 月 1 日 – 6 月 30 日）共销售 438 套，同比 2023 年上半年的 472 套减少 7.2%；销售的平均价与中间价也都略有下跌。随着卖家的积极涌入，温西独立屋的在售总量（Total Inventory）也比去年同期增加 10.2%。市场已经偏向买方市场。下图是具体的数据：
加拿大已经在 6 月 5 日进行了疫情后的首次降息，但是并未 “Revive” 上半年疲软的地产市场，这或许也是政策制定者们期望看到的。无论在 7 月 24 日的议息会议上是否降息，我认为都不太可能刺激到地产市场。降息通常会是一个持续若干年的路径，目前 4.75% 的政策利率，即使在年底前降到 4.25%，对几年前享受疫情期间超低利率而入市的买家们则不得不面对 Mortgage Renewal 带来巨大的还款压力！
本次 #William聊地产 不想多谈经济指标、研判价格走势，而是带大家换个角度了解一下温西的独立屋市场。特别地，我首次引用了 “Asian Buyer” （华人买家，Chinese Buyer）这个指标，并非为了博取眼球、挑拨争议，其实自己也很想深入地了解这个情况。首先来个 Disclaimer： MLS 系统并无买家信息，仅有买卖双方地产经纪和卖家的信息；按照买家地产经纪是华人的状况，来代表买家也是华人买家（Asian Buyer）。毋庸置疑，这个存在一定的误差，误差范围多少，读者们自己判断吧，如果觉得误差范围可以接受的，可以继续读下去。
先看一下温西内所有区域的销售状况，其中 UBC、South Cambie、Oakridge、Mount Pleasant 和 Fairview 半年的销售量均在 4 套以下，在之后的数据分析中就排除这几个区了。
下图是温西各区的销售排行榜：不难看出 Dunbar、Point Grey、Kitsilano 和 Kerrisdale 这四个区遥遥领先。这四个区都在 Granville Street （99 号路）以西。当然，销售数量不仅反应了受欢迎的程度，各个区的面积大小，密集型住宅（Low to High Rise）占比是否高等因素也颇为重要。在本人网站的温西地图上可以看得较为直观。
下图是所谓 “华人买家” 比例，整个温西独立屋市场 2024 年上半年华人购买比率为 56%，其中 South Granville、Marpole 和 Dunbar 华人购买率占 70% 以上，按照这个趋势，若干年后温西便会是另一个列治文。当然，温西也有比较集中的 “西人区”，比如 Kitsilano、Cambie、Southlands。它们的确有较为明显的西人特点：学校所谓 “排名” 不是最高；方便走路去海滩晒太阳（Kitsilano）；上班通勤便利，既接近市区又有美丽的公园（Cambie）；亦或是另一个极端，可以在家养马放牧（Southlands）。
这里可能折射出一些问题供大家思考，我随便聊聊。华人是世界上最重视教育的种族之一，认为教育可以致富、可以出人头地、可以改变阶层…… 位于 Dunbar 区的 Lord Byng Secondary School 在公立学校中历年排名第一，使得 Dunbar 区独立屋销售独占鳌头。对于 Lord Byng 这个中学我没有什么发言权，近年在这里毕业孩子的家长们可以评价几句吧。对这个 Fraser Institute 的学校排名感兴趣的可以点击这里。最近炒得沸沸扬扬的中金女跳楼事件，不知是真是假，但有一点可以确定的是：这个女生就是我们眼中 “别人家的孩子”。从教育的角度上，她应该很成功了，但是呢？我觉得，卷孩子真不如卷自己，特别是 “内” 卷，一个可怕的恶性循环。
我们华人热衷房地产，一方面是我们的文化重视家庭，二是过去的二十多年，房地产的确造就了很多财富。可是我们正处在不同的历史时代，我们短暂的一生在历史长河中不过是一粒沙而已。如果我们仍然用投机的眼光去对待房产可能就比较危险了。把房地产当成家的凝聚地，好好地经营、传承才是上策。从长期投资的眼光来看，不能把鸡蛋放在同一篮子里；另一方面，如果需求篮子里鸡蛋的都变成了单一族群，也是不明智的。最近看到一则新闻，可能由于房地产的不景气，广州放松外籍人士购买 120 平米以上住宅限制，这分明是在寻找更多的接盘侠啊！我们希望自己房子以后有更多、更广的 “接盘侠”，不是吗？
所以啊，平日没事的时候，可以多学点英语，多接触点不同的人，还是有帮助的！
如有问题与讨论，欢迎联系笔者：
William Li
BC省注册地产经纪/ 建筑商
BC省注册验屋师（2012-2018）
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之前关注过我《地产报告》的朋友们都知道我不建议 Time the market，因为真的很不易。在选民压力下各级政府对控制房价下的 “药”，复杂的经济状况和国际地缘政治局势，加上房屋买卖的交易成本（大致房价的 5%），已经使短期获利变得难上加难。“房子是用来住的，不是用来炒的”–这个不仅加拿大而且中国政府的努力目标，我认为在温哥华基本上实现了。房地产市场的真正挑战是房源供给总体不足，和如何客观地评估房地产价值，而非告诉客户何时买、何时卖！