WILLIAM聊地产 #2024-02
美联储在 2024-1-31 的议息会议上连续第四次维持基准利率（benchmark interest rate）5.5% 不变，而且不温不火地声明：利率可能已经见顶，但并不急于降息，除非通胀目标可以持续性地（sustainably）控制在 2%。2024-1-24 加拿大央行宣布维持政策利率（policy interest rate) 5% 不变。TD Bank 经济学家预测由于对经济衰退风险加深（deepening recession risks）的担忧，加拿大央行最早在 4 月份 或 6 月份开始降息； Scotia Bank 经济学家则预测最早要下半年第三季度才会降息，因为经济发展超过预期 （outpacing expectations）。
无论专家如何预测，我们来看看市场的实际表现吧！一句话总结就是很火🔥。这一个多月以来，温哥华房地产各个区、不同类型地产都出现了抢 Offer 现象，能抢到的基本上都是无条件（subjects free） offer，直接造成价格快速反弹，很多买家只能陪跑。
我从事地产经纪 10 多年以来，这样的市场轮回经历过 N 次了。市场回调时，大家都期望更低，直到市场反弹，买家们蜂涌而上。大多数人都想 Time the Market，大多数人其实做不到，因为我们大多数人只是凡人。
我在上一期 William聊地产中提到 “房子是用来住的，不是用来炒的～在温哥华已经基本实现”。本来已经赋税重重的房地产行业，BC 省政府上周颁布的 2024 预算案中又提出了新的房屋倒卖稅（BC home flipping tax）。 该税适用于业主出售持有两年以下的住宅房产，卖方的销售利润最高需缴纳 20% 的税。购买第一年内出售的房产，税率为20%；第二年（购买后366天至730天），税率将逐渐降至 0%。该稅将于 2025-1-1 正式实行，不仅适用于房屋正常交易，而且包括合同转让（assignment）的情况。联邦政府本身实行的民用房屋倒卖规则（Residential Property Flipping Rule）正常同时适用。当然， BC 房屋倒卖稅有以下一些情况可以豁免：
- 分居或离婚（Separation or divorce）
- 死亡（Death）
- 残疾或重大疾病（Disability or illness）
- 因工作换地域（Relocation for work）
- 丢失工作（Involuntary job loss）
- 家庭成员变化（Change in household membership）
- 个人安全（Personal safety）
- 破产（Insolvency）
还有一条，如果是建新房出售的，也是可以得到豁免的，对建商算是一则好消息。
既然地产投机无望，我们还能从地产投资中赚取利润吗？答案是肯定的，但能否成功将更加看重专业、眼光与细节！我会在以后的 #William聊地产 中侧重技术性与专业性，而非市场的涨涨跌跌。我们都知道 2023 年 10 月温哥华通过的新法案～在低密度的社区增加缺失的中型屋，所谓的 “Adding missing middle housing” 。 一个 33 尺宽的标准地居然可以建 4 个单位，Multiplex 这个词开始变得流行。这个法案对独立屋是福还是祸？现在市场上没有足够的 Multiplex Dwelling 数据，可以找到的是之前为数不多的通过 Rezoning 的个别案例。不妨，我来分析一下双拼屋（Duplex）。2018 下半年温哥华市政府通过了几乎所有独立屋地可以发展成 Duplex 的法案。5 年多以来已经建成不少的 Duplex，我来分析、对比一下独立屋和双拼屋的市场表现状况，一切用数据说话！
- 地区范围：温哥华西区 Granville St 以西，不包括 UBC 大学保留地
- 销售时间：2022-01 至 2024-02
- 房屋年龄：5 年内新房
- 土地面积：独立屋地宽在 33-40 尺的标准用地
首先，来看看截止 2024-2-29 市场在售数据，为了相对客观起见，我排除了挂牌价 $10,000,000 的位于 1849 CREELMAN AVENUE 的独立屋（所谓去掉一个最高价），和建在大地上（地宽超过 40 尺）室内面积超过 2,000 平方尺的双拼屋。
- 截止 2024-2-29 独立屋与双拼屋上市数据
在售数量
Number of Listing最高价
High最低价
Low平均价
Average中间价
Median独立屋
Single Family7 $5,680,000 $3,600,000 $4,554,000 $4,480,000 双拼屋
Duplex13 $2,968,800 $1,898,000 $2,539,908 $2,588,000 - 自 2022-1-1 独立屋与双拼屋销售数据
在售数量
Number of Sold最高价
High最低价
Low平均价
Average中间价
Median独立屋
Single Family46 $6,000,000 $3,380,000 $4,126,586 $4,122,500 双拼屋
Duplex24 $2,860,000 $1,568,000 $2,539,908 $2,527,321
在市场供给方面，7 个在售独立屋和 13 个双拼屋。同一土地上建造两个 Duplex 的成本还是略高于独立屋的，从要价上就不难看出来。在过去两年多，销售了 46 栋独立屋和 24 栋 Duplex，市场需求表现都不错，相信以后会有更多的 Duplex 推出市场。另外，已售的独立屋都是在以前 RS Zoning （2023 年底前审批的）规范下，室内面积可以建到土地面积的 70%。去年底温哥华市政府推出的密集型法规，对建造独立屋有了 “惩罚性” 的变更，容积率减小到 60%。有人说，以后全新的独立屋的价格会受到影响！我不完全赞同：面积小同时建筑成本也会相对减少；室外活动空间、花园更大，华人家庭经常忽视 Outdooor Living；独立屋毕竟是独立屋，不像 Duplex 仍属于两个房子的 Strata，两户人家还得协商房屋维护的事宜！
我认为一块建地的发展能否成功，除了考虑 Neighborhood 更适合什么类型的发展，更重要的还是在于设计、质量和细节方面。昨天从 Dunbar 的一个 Open Home 回来，一个 33 X 122 的标准地，开门仅 10 分钟，就有 30 几组买家蜂拥而至，黑压压一片。我不禁带着一丝压抑的心情看完房屋，这么多的买家除了把价格哄抬得很高以外，对于后期的发展只能带来更大的压力。对了，看这块地的买家基本上都是我们华人同胞，是否考虑换个地方呢 🤫？
如有问题与讨论，欢迎联系笔者：
William Li
BC省注册地产经纪/ 建筑商
BC省注册验屋师（2012-2018）
☏ 778-968-4968
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