2022年7月温哥华房地产市场报告

7 月 13 日加拿大央行宣布加息 100 个基点，1998 年以来最大幅度加息；在本身就是旅游旺季的 7 月，再加之疫情 3 年以来的报复性出游，直接导致 7 月份的房产数据 “惊人”。大温地区各类房屋销售同比去年减少 42.9%，环比上月减少 22.5%；特别是独立屋市场，7 月份销售数量创我能查到的历史纪录 （2005年以来）最低。

同时，各类房屋新上市数量同比减少 9.3%，环比上月减少 24.5%；市场在售总量没有显著的变化，同比仅减少 4.7%，与上月基本持平。在市场存量基本稳定而需求大幅下滑的情况下，伴随的便是价格的调整，7 月份大温地区各类房屋的 HPI 基准价为 $1,207,400，虽然同比仍高 10.3%，但从高点已降低 4.5% 左右。我们先来看看各类房屋的具体数据表现。

独立屋市场：

大温地区 2022 年 7 月份独立屋成交 534 套，同比减少 49.1%，相比过往十年同期均值减少 48.6%；新上市独立屋数量 1,361 套，同比去年基本持平，环比上月减少 29.2%；独立屋在售总量 4,617 套，同比减少 2.4%，低于过往十年同期均值 22.7%。大温地区 7 月份独立屋 HPI 基准价为 $2,000,600，同比去年仍增长 11%，但相比 4 月份的高点减少 4.8%。

公寓市场：

大温地区 2022 年 7 月份公寓销售 1,063 套，同比减少 36.5%，相比过往十年同期均值减少 22.2%；新上市公寓数量 1,935 套，同比减少 17.1%，环比上月减少 22.8%；公寓在售总量 4,313 套，同比减少 10.9%，低于过往十年同期均值 16.8%；大温地区公寓 7 月份 HPI 基准价  $755,000，同比增长 11.4%，但相比 5 月份的高点减少 3.2%。

总结：

在本次报告中我来分享一份加拿大最大银行 RBC 于 7 月 22 日发布的一份《房地产特别报告 – Special Housing Reports》，由 RBC 助理首席经济学家 Mr. Robert Hogue 撰写。业界基本上有这样的共识，加拿大央行将在 9 月与 10 月再加息两次，使基准利率从目前的 2.5% 提高到 3.5%，这无疑将进一步影响市场买家的购买能力；全国房地产市场销量将在 2022 年下降 23%，2023 年下降 15%，全国房屋基准价将从高点调整 12%；其中 BC 省与安省将是这次房产衰退的震中区，销量将在 2022 年下降 45%， 2023 年下降 38%，基准价将从高点回调 14%。 

Mr. Hogue 还称此次地产衰退只是价格调整，而非崩盘（A correction, not a collapse），并预测此次调整将大致在 2023 年的第一季度结束 （we expect the correction to be over sometime in the first half of 2023）。他还预测对加息更加敏感的高价地产会受到更大的影响，而那些价格相对较低的刚需型物业将会比较坚挺 （We expect local outcomes to vary widely with the priciest, more interest-sensitive areas facing larger declines, and relatively affordable markets showing greater resilience）。

这篇报告给出具体详尽的数据和时间节点，很有意思。我很少去网上查阅别人的地产报告，也反感网上的 “标题党” 们。尽量通过自己在工作中的实际感受与我所能获取的数据去提供一些独立的看法，这也是我坚持写月地产报告的动力吧。其实，我对 Mr. Hogue 的很多观点是比较认同的，比如：温哥华与多伦多的回调幅度会大于全国水平，当然他们涨的时候也远远高于全国平均水平；加拿大地产不会崩盘，因为有坚实的需求（solid demographic fundamentals）与有限的市场供给（low likelihood of overbuilding）。但我无法完全同意明年上半年是这次市场底部的看法，我曾多次提及不要 Timing the Market，因为自己有过这样的经验与教训，每个房子都是独一无二的，它的市场价值是有很多因素决定，不是在办公室里通过复杂的模型数据计算出来的。当然，两者能结合会更好！ 

美国于上周三（8 月 10 日）公布的 7 月 CPI 与核心 CPI 指数都低于预期，暗示美国通胀可能已经见顶，直接让美股三大指数当日跳空高开，继续反弹，截止今日 8 月 16 日，美股标普 500 已从前期的低点反弹了 18.3%。加拿大 8 月 16 日公布的 CPI 指数为 7.6% Year to Year，低于 6 月份的 8.1%。如果通胀继续缓解，央行很可能会调整加息的计划与幅度，这需要走一步看一步。

本次报告中谈及了一些宏观经济面的东西，也让我有机会查查资料，学点新的东西。前期经常讲的通胀问题似乎已经开始慢慢被淡化，经济学家们又不断提出新的担忧 – 经济衰退（Recession），还有地缘政治风险、世界气候问题等等。人类真是 No Zuo No Die 呢，我刚刚结束 10 天的美国旅行，在这个个人消费占 GDP 总量近 70% 的国度，我并未感受到美国的经济衰退，进出航班都是爆满、餐厅要预定，夜夜歌舞升平的百老汇都是座无虚席，深夜的纽约时代广场仍是人头攒动、摩肩接踵…… 忘却那些价格波动、活在当下，岂不挺好！

（Note: 报告中大温地区 – Greater Vancouver 在这里包括了：Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。不包括菲沙河谷和奇利瓦克地区 Fraser Valley & Chilliwack 。）

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William Li
BC省注册地产经纪/ 建筑商
BC省注册验屋师（2012-2018）
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