2023年1月温哥华房地产市场报告

2023 年 1 月 25 日， 加拿大央行宣布加息 25 个基点，一年之内连续第 8 次加息，使得政策利率（Policy Interest Rate）来到了 4.5%，符合预期。加拿大央行行长 Tiff Macklem 称将考虑有条件地暂停（conditionally pause）加息，条件是他要关注通胀和就业市场相关数据的变化。另外，今年第一次的美联储议息会议将于 2 月 1 日宣布加息决议，市场预测大概率加息 25 个基点，我们拭目以待。

12 月份，大温地区各类房屋的市场表现仍在延续了前几个月的趋势，销量大跌，价格持续小幅下滑，过去一年的涨幅基本抹平。另外两个数据值得关注：市场在售总量（Total  Inventory）和新上市数量（New Listing）。大温地区各类房屋的市场在售总量同比去年增长 28.7%，但相比过去 10 年均值仍然减少 16%；各类房屋新上市（New Listing）仅 1,224 套，同比下降 37.3%，为 2005 年以来最低。买家与卖家纷纷离场，继续观望。下面先分别看看独立屋与公寓市场的具体表现。

独立屋市场：

大温地区 2022 年 12 月份独立屋成交 375 套，同比减少 52.8%，相比过往十年同期均值减少 47.1%；新上市独立屋数量 383 套，同比减少 34.3%；独立屋在售总量 2,915 套，同比增长 21.5%，仍低于过往十年同期均值 21.3%。大温地区 12 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,823,300，同比去年降低 5.1%，相比 4 月份的高点减少 13.2%。

公寓市场：

大温地区 2022 年 12 月份公寓销售 708 套，同比减少 51.6%，相比过往十年同期均值减少 30.3%；新上市公寓数量 607 套，同比减少 42.9%；公寓在售总量 3,100 套，同比增长 22.7%，仍低于过往十年同期均值 10.2%；大温地区公寓 12 月份 HPI 基准价  $713,700，同比仍增长 1.7%，但相比 5 月份的高点减少 8.5%。

总结：

通胀的确伤害人们的购买力与消费信心，下图实际量化地反映了 2022 年由于通胀而对家庭或个人消费力的削弱。就连加拿大税务局的员工也正在酝酿一场全国性的大罢工，他们要求 3 年内加薪 30% ，不得不承认有工会的组织就是厉害。

我在之前的地产报告中已经很多次提及通胀、加息、经济衰退等的问题，网站后台数据显示我的 2022 年 9 月份地产报告受到相对较多的关注，我在那份报告中 “大胆” 地讲述了自己对市场底部的一些看法，看来大家都想抄到最低点！最近注意到 CTV News 的一片报道，由于加拿大房屋短缺（housing shortage）的问题，即使加息房价也跌不到哪里去了，我基本同意他们的观点。下图是大温地区自 2005 年以来独立屋和公寓市场在售总量的变化，在 2007-2008 的全球金融危机中大温地区的独立屋与公寓在售总量在 2008 年下半年达到最高，分别是 8,902 和 8,476 套，目前分别仅为 2,915 和 3,100 套。过去的 15 年内房地产市场供给总量的趋势是不断下降的。

下图则是大温地区自 2005 年以来独立屋与公寓的 HPI 基准价走势图。仔细对比基准价与市场供给的关系，还有独立屋与公寓之间的投资对比，联系到近日温哥华市政府讨论最早在 2024 年温哥华独立屋可以改建成最多 6 个单元的消息，这里面还真的大有学问可做呢。鉴于篇幅问题，我不在此赘述，希望有机会可以深度地聊一下这个话题。房产投资是一个技术含量很高的工作，但却经常被人们所曲解。

展望今年的地产市场，除了通胀、利率这些经济指标，我会关注一个平时很少在报告中提及的问题：地缘政治风险，不是不重要，只是较为敏感，也不希望自己的网站被贴上任何政治标签。从日常的新闻里，无处不在的社交平台中：像推特、Instagram、Tiktok、抖音、微信等，都隐隐嗅到一种正在发酵的味道。全球最大投资管理公司之一的贝莱德（BlackRock）在最新发布的地缘政治风险评估报告（Geopolitical Risk Dashboard）中提及的十大风险其中两度涉及到中美战略竞争（U.S.-China strategic competition）与全球科技脱钩（Global Technology Decoupling）。下图是报告中的图表之一，点击下面图表可以下载报告原文。

如果大家对这个话题感兴趣，也可以关注另一个研究地缘政治风险的网站，是由美联储经济学家 Matteo Iacoviello 研究发布的地缘政治风险指数（Geopolical Risk Index）。黑天鹅、灰犀牛、和平鸽，仁者见仁、智者见智，我更希望自己无病呻吟、杞人忧天。

（Note: 报告中大温地区 – Greater Vancouver 在这里包括了：Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。不包括菲沙河谷和奇利瓦克地区 Fraser Valley & Chilliwack 。）

如有问题与讨论，欢迎联系笔者：

William Li
BC省注册地产经纪/ 建筑商
BC省注册验屋师（2012-2018）
☏ 778-968-4968
📧 wli@jalh.ca

版权声明
1.版权归网站 JALH.CA 及微信公众号 Life Undefined，原作者 William Li 所有；
2.未经原作者允许不得转载本文内容，否则将视为侵权；
3.转载或者引用本文内容请注明来源及原作者；
4.对于不遵守此声明或者其他违法使用本文内容者，本人依法保留追究权等。