没错，大温地区 4 月份的房地产市场慢了下来。各类房屋销售同比去年减少 34.1%，新上市数量同比减少 30.7%，市场在售总量同比减少 19.1%，各类房屋的 HPI 基准价来到了 $1,360,500，同比增长 20.7%。HPI 基准价的计算模式导致了价格市场反应的滞后性，而本月各类房屋销售的中间价位（Median Price）已经开始环比上月下降了。 

另外，从上月报告中引入的平均原价百分比（Average Percent of Original Price）来看，独立屋与公寓市场曲线死叉向下（公寓市场表现相对滞后独立屋），独立屋市场的平均原价百分比环比下降至 101.9%, 逐步进入买方市场。我们先来看看以下各类房屋的具体数据表现。

独立屋市场：

大温地区 2022 年 4 月份独立屋成交 967 套，同比减少 41.8%，相比过往十年同期均值减少 18.4%。新上市独立屋数量 2,206 套，同比去年减少 30.7%，环比上月减少 7.7%。独立屋在售总量 3,941 套，同比减少 19.1%，低于过往十年同期均值 28.8%。大温地区 4 月份独立屋 HPI 基准价为 $2,139,200，同比增长 20.8%。

公寓市场：

大温地区 2022 年 4 月份公寓销售 1,693 套，同比减少 25.9%，仍相比过往十年同期均值高 18.4%。新上市公寓数量 2,847 套，同比减少 17.2%，环比上月减少 12.9%。公寓在售总量 3,693 套，同比减少 21.9%，低于过往十年同期均值 23.8%。大温地区公寓 4 月份 HPI 基准价  $844,700，同比增加 16%。

总结：

之前的报告中已经多次讲到通胀、加息通道、贷款收紧等等，我们也已经感觉到了市场的反应。自 2020 年 3 月疫情以来，各国央行的大放水、低利率环境，两年内涨幅超过 50% 的房地产比比皆是。房地产与其他金融产品一样，不可能只涨不跌，这个阶段的价格回调与降温是必要与健康的。在当前市场下，就没有机会可言吗？其实不然，我想以投资的角度分别以买家与卖家的眼光大致分析一下，纯属个人观点。需要强调的是，我不是以投机的眼光去看的，不是不可取，而是不擅长，Time the Market 这个东西可以有，但有点难。

对卖家而言，可能已经错过了这波行情的峰值，但是无需过于纠结价格的调整，更要以自己的实际需求出发，卖房子是为了换房？同一市场下运作，并不吃亏。灵活运用资金、分散投资，比等自己想要的价格，更加来的实惠，“House Holder” 的滋味不好受，因为时间成本非常高。

对于买家而言，我承认当前市场状况对于首次购房者不甚友好，一方面加息使购买力缩水，而市场价格仍然相对坚挺。温哥华这个市场从来不缺持币待购的买家，我建议积极地参与、研究市场，而不是等一个所谓最低价。以公寓市场为例，谨慎购买楼花，价格过高，已经 Priced In 当前的通胀成本，开发商现成的宣传资料，加上不菲的佣金，总能让一个个预售楼盘变成网红。不妨，关注一下刚建成的现房，或者从你之前关注的区域跳出来，比如 Downtown, 受疫情影响，他的价值相对比较吸引。再以独立屋为例，没有抢 Offer 的时代对买家非常友好，建议关注 Location、Location， 还是 Location，真正好的地段历来较为奇缺，好的地段值得一辈子拥有，当然什么是好地段，仁者见仁智者见智了。

美联储主席鲍威尔在 5 月 4 日的议息会议上，首次提及了中国对疫情管控对经济不确定性的影响，但展现了对经济软着陆的极大自信。但是，一周之后，鲍威尔有点心虚了，他称经济软着陆 “极具挑战性”。当然，有很多鲍老先生搞不定的东西，比如：地缘政治冲突的影响。在麦肯锡第一季度的经济条件展望（Economic Condition Outlook, March 2022) 中对全球 785 家跨国公司执行官的调查问卷显示：有 76% 受访者认为地缘政治冲突是影响未来 12 个月经济成长的最大风险，远超疫情与通胀。 地缘政治这个东西很恶心，以人民福祉、民族利益为借口，让人民遭殃，人民仍继续支持执政者，一代又一代。

不说那么多了，昨天很快成为历史，明天有点未知，活在当下，且行且珍惜。

（Note: 报告中大温地区 – Greater Vancouver 在这里包括了：Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。不包括菲沙河谷和奇利瓦克地区 Fraser Valley & Chilliwack 。）

如有问题与讨论，欢迎联系笔者：

William Li
BC省注册地产经纪/ 建筑商
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2021 年度大温地区地产表现炽热，即使在通胀加息、 甚至在某些人（Elon Musk）预测即将到来的经济衰退（Recession）的阴影下，这把火仍然烧到了 2022 年的第一个月份。1 月份，各类房屋销量同比减少 4.2%，但别忘了去年 1 月份房产已经相当火热；各类房屋的基准价同比增长 18.5%，环比上月增长 2%；各类房屋的市场在售总量同比减少 34.5%。

在这种市场条件下，我们感受到了买家们的无奈，一些买家开始持观望态度；同时，并未看到卖家们开始紧急出售的状况，一种长线是金、泰然处之的态度。传统上，在春季房屋上市增加的情况下，希望能看到市场供需的相对平衡，对于房价的进一步上涨会有一定遏制作用。关于房价是否会下降、下降多少，我们会紧盯市场的供给与需求关系，走一步看一步。不同房屋类型，不同价格范围房屋的市场表现正在发生变化，我们往下看……

独立屋市场：

大温地区 2022 年 1 月份独立屋成交 631 套，同比减少 15.9%，相比过往十年同期均值略高 1.7%。新上市独立屋数量 1,232 套，同比减少 7%。独立屋在售总量 2,540 套，同比减少 19.8%，低于过往十年同期均值 42.4%。大温地区 1 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,953,000，同比增长 22.7%，继续一路向北。

公寓市场：

大温地区 2022 年 1 月份公寓销售 1,316 套，同比增加 10.3%。公寓在售总量 2,685套，同比减少 41.5%。1 月份新上市公寓数量 2,238 套，同比减少 4.2%。大温地区公寓 1 月份 HPI 基准价  $775,700，同比增加 14%。

总结：

独立屋与公寓价格都在增长，但销量增长却在分化，关注我以往报告的都不难理解这种市场表现的滞后性。当独立屋价格涨到一定程度，买家们逐渐被 Priced Out，不得不转向联排别墅，当联排价格也起来了，则不得不 Downgrade 到公寓市场，再然后从 2 房到 1 房公寓 …… 近期开盘的位于 Burnaby Brentwood Concord Oasis 八、九十万只能买到 1 房的公寓了，是不是有点无语。

2022-2-16 加拿大公布的最新消费者物价指数 CPI 为 5.1%（12-month change），自 1991 年以来首次超过 5%，3 月加息基本上是铁板钉钉的事了。银行的 5 年固定利率已经超过了 3%，而浮动利率仍在 1.5% 附近，关于如何选择浮动与固定利率，我的上期年度报告中有相关内容，也许对大家会有所帮助。

市场从来就不缺有投资意向的买家，房地产在这次疫情、恶性通胀的表现可谓让人眼前一亮，有更多的人会倾向地产投资。 目前这个节骨眼上有诸多买家持币观望，希望房价回调再捡个不错的 Deal，这种 Time the Market 的行为并无可厚非，关键是便宜来的时候你会捡吗？

记得第一次听说墨菲定律（心理学效应）还是早年在上海工作时，我们总经理在形容航空地面事故时提及的，主要意思是 “事故总是难以避免的” 。但是，任何事都没有表面看起来那么简单；所有的事都会比你预计的时间长…… 我们很多人在预测随着央行的不断加息房地产市场会相应调整，我也基本认可，但什么时候开始调整、调整多少、调整多久，可能不是我们想象的那么简单。最近央视热播的【人世间】，大家都看了吗？人生很短、也不易，我们都要简单地、健康地、开心地过好每一天，这个更重要。

（Note: 报告中大温地区（Greater Vancouver）在这里包括了：Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。不包括 Fraser Valley 和 Chilliwack 地区。）

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十月，跟往年相比气候不错，雨水少且温度适宜，像是被火热的地产市场影响的？ 大温地区各种类型房产 10 月份销售量相比去年同期增长 29.1%，为过往 10 年之内当月销售量之最。 市场上开始出现了一种焦虑的味道，说好的经济衰退，房市怎么“逆势” 上升呢？已经销声匿迹一段时间的无条件 Offer 开始频繁出现；已售的房子，卖家总发现卖低了，从而市场出现惜售心理，导致房产供不应求。当然，不同地段与不同类型地产表现不尽相同，下面我们具体看一看。

独立屋市场：

Greater Vancouver Detached House Sales

 Greater Vancouver Detached House Total Inventory

Greater Vancouver Detached House HPI Benchmark Price

大温地区 10 月份独立屋成交 1,351 套，相比去年同期增加 43.0%，并且，高于同月 10 年均值 34.0%。独立屋在售总量（Inventory）相比去年同期下跌 22.4%，低于同月 10 年均值 27.0%；10 月份新上市独立屋数量（New Listing）1,755 套，相比去年同期增加 23.9%。大温地区 10 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,523,800 相比去年同期增长 8.5%，自 2017 年 9 月的历史高位（$1,596,800）正在形成价格的 “V” 型反转。

公寓市场：

 Greater Vancouver Condo Sales

 Greater Vancouver Condo Total Inventory

 Greater Vancouver Condo Average Price Per Square Foot

大温地区 10 月份公寓销售 1,571 套，相比去年同期增加 13.3%。公寓在售总量（Inventory）6,202 套，相比去年同期增长 22.4%。10 月份新上市公寓数量（New Listing）2,898 套，相比去年同期大增 53.3%。大温地区公寓 10 月份 HPI 基准价维持 9 月份，为  $683,500，相比去年同期增长 4.4%。总体上，公寓价格 2 年内的波动比较平稳。

总结：

年初，独立屋的热点集中在各个地区所谓入门级（Entry Level）房屋种类上，这是由于在执行了几年的空屋、投机税的政策与银行贷款压力测试的大背景之下。在目前低利率下，加拿大央行似有通过房地产来带动消费与通胀，贡献 GDP 增长的企图，导致入门级独立屋的价格飞涨，进而带动了新屋、高端市场和 Townhouse 市场的全方位发展。真有些水涨船高，有钱大家一起赚的感觉。

关于公寓市场，用“大温”地区来描述整体的公寓市场不免有些以 “偏” 概 “全” 了。疫情改变了人们居家、工作习惯，在家办公让人们可以搬到更加经济实惠的区域。同时，公寓市场少了很多投机者与投资者的参与，购买公寓的买家也是刚需自用类的，例如首次购屋的年轻人，或是 Downsize 的退休人士，省去打理房屋之烦恼。在目前市场情况下，公寓价格从 2018 年高点下来后总体平稳。但是，仔细挖掘不同地区，表现大相径庭。以市中心的 Yaletown、Coal Harbour、West End、False Creek 为例，不难发现新上市（New Listing）与在售总量（Inventory）都大增而销量却减少，这将意味着价格受压，也许对买家是不错的机会。

2020 终将过去，辉瑞制药本周一发布的新冠疫苗消息，着实让道琼斯指数发生 “熔断” 式增长，当然是短暂的，不知道又有多少韭菜被收割了。美国大选吊足了世人的胃口、博足了眼球，目前仍未尘埃落定，可谓成也 “新冠” 败也 “新冠”。无论那个党执政，加上相互扯皮的参众两院，说到底，又能怎样，地球照样转。日益复杂的国际局势与紧张的地缘政治，使房地产不仅仅是提供挡风遮雨的住所，更是长期投资的资产与工具。如果我们能看得远些，克服一些恐惧、过滤一些杂音，一定可以做出更好的决策。

明年上半年控制疫情的可能性很大，但估计这是最乐观的情况。我们正面临着第二波病毒传播的威胁，就像黎明前的黑暗，这个黑暗很黑很长。各位朋友，多多保重！

（Note: 报告中大温地区（Greater Vancouver）在这里包括了：Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。不包括 Fraser Valley 和 Chilliwack 地区。）