778.968.4968 [email protected]
2020年2月温哥华房地产市场报告

2020年2月温哥华房地产市场报告

2020年2月温哥华房地产市场报告

上期报告我阐述了国内疫情发展的时间点,经过短短的一个 2 月份,已经正式国际化了。昨日跟母亲通话,她嘱咐我在家好好呆着别卖房子了。孩子们春假在家,因为疫情所有的课外活动取消,社区中心关闭,听着他们玩 Monopoly 的喧哗,还要时时“忍受”钢琴与单簧管的噪音,着实影响到我的在家工作的效率。望着窗外还不错的阳光,我得完成已经坚持了 12 个月的地产报告。

温哥华房地产市场 2 月份数据仍未受到疫情很大的影响。大温地区各类房屋销售相比去年同期增加 44.7%;市场总量 (Inventory)同比减少 21.9%;基准价(HPI Price)自去年 11 月份来逐渐上涨,已经略高于去年同期;新上市(New Listing)顺势增加。下面是不同房屋种类的表现。


独立屋市场:

 

Greater Vancouver Detached House Sales
 
 Greater Vancouver Detached House Total Inventory
 
Greater Vancouver Detached House HPI Benchmark Price

大温地区 2 月份独立屋成交 686 套,相比去年同期增加 51.8%,但仍低于同月10年均值 30.2%。独立屋在售总量(Inventory)相比去年同期下跌 25.1%,低于同月10 年均值 19.8%;2 月份新上市独立屋数量(New Listing)1324 套,相比去年同期减少 5.8%。大温地区 2 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,433,900 相比去年同期基本持平,基准价自 2019 年 9 月继续上扬。

公寓市场:

 

 Greater Vancouver Condo Sales
 Greater Vancouver Condo Total Inventory
 Greater Vancouver Condo Average Price Per Square Foot

大温地区 2 月份公寓销售 1064 套,相比去年同期增加 40.2%,2 月销售量比同月 10 年均值(1128套)少了 5.7%。公寓在售总量(Inventory)3777 套,相比去年同期减少 18.7%,自 2019 年 6 月份以来库存不断消化减少,从 2019 年 12 月开始随着新建公寓陆续交付,在售公寓总数开始增加,但仍低于同月 10 年均值 21.9%;大温地区公寓 2 月份 HPI 基准价为  $677,200,相比去年同期略增 0.8%;每平方尺均价为 $799,相比去年同期增加 1.7%。

总结:

我不太敢说报告的最后一部分是“总结”了。这里所谓“总结”,无非是借机记录一下个人的感受而已。这次疫情对我们各个方面的冲击,让我更加认识到信息真实、自由的重要性,在这个信息爆炸、自媒体泛滥的时代,我们快要失去独立思考的能力了。人云亦云,我就不相信你股市里能赚到。

在写 2 月份报告的时候已经是 3 月 19日, 短短这几个星期已经是天翻地覆的变化了,看看全球股市,历史不断地被刷新、创造、再刷新再创造。所谓投资人的“身价”,居然是那样的虚无缥缈,当都呆在家里保命的时候,还 Care 其他东西吗?当然除了吃的,就是住的了。大温地区房地产已经经历持续两年的调整,大部分的交易已经趋于本地刚性需求了,再加上不动产本身固有的低波动性(Low Volatility),在未来的 2、3 个月,我认为新上市(New Listing)会同比大大减少,如果价格走势平稳,我也不认为这是奇迹。

(Note: 报告中大温地区(Greater Vancouver)在这里包括了:Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。包括 Fraser Valley 和 Chilliwack 地区。)

相关链接:

Average Price, Median Price, MLS® HPI Price Explained
2019年3月温哥华房地产市场报告
2019年4月温哥华房地产市场报告
2019年5月温哥华房地产市场报告
2019年6月温哥华房地产市场报告
2019年7月温哥华房地产市场报告
2019年8月温哥华房地产市场报告
2019年9月温哥华房地产市场报告
2019年10月温哥华房地产市场报告
2019年11月温哥华房地产市场报告
2019年12月温哥华房地产市场报告
2020年1月温哥华房地产市场报告

 

2019年9月温哥华房地产市场报告

2019年9月温哥华房地产市场报告

2019年9月温哥华房地产市场报告

 10 月 21 日是联邦大选投票的最后一天,朋友们你们决定选哪个政党了吗?我们先看看主要政党是如何操心加拿大人的 “房市” 的。

Conservatives 保守党:

  • 改变目前的银行贷款压力测试,特别针对第一次购房者,和贷款 renewal。
  • 第一次购房者还款期增至 30 年。
  • 调查房地产行业的洗钱现象。
  • 把某些联邦用地投入地产开发。

Liberals 自由党:

  • 引入针对非居民的联邦投机税,增加已经执行的 “First-Time Home Buyer Incentive” 的可购金额从 50 万调高至 80 万左右。
  • 2019 预算中,可以对首次购房者从 RRSP 退休基金取款从$25,000 至 $35,000。

NDP 新民主党:

  • 未来十年投资 50 亿建设 50 万所可负担住宅
  • 每年拨款 1.25 亿用于 Rebate 新建可出租单位的 GST。 
  • 为首次购物者重新引入 30 年还款期。
  • 首次购物退税翻倍至 $1,500
  • 与各级省府合作,增加房产交易透明度,打击犯罪洗钱。
  • 为约 50 万困难家庭提供最多 $5,000 元出租补偿。 

暂不评论这些政见,先来看 9 月份数据。9 月大温地区各种类型房产销售量相比去年同期增加 46.3%, 连续第三个月相比去年同期增长。总之,这个数字听起来有些吓人, 独立屋市场延续上月情形,公寓市场本月是亮点,下面我们仔细往下看。

独立屋市场:

 

Greater Vancouver Detached House Sales
 
 Greater Vancouver Detached House Total Inventory
 
Greater Vancouver MSL® HPI Benchmark Price

大温地区 9 月份独立屋成交 755 套,相比上月增加 6%,相比去年同期增加 47.5%, 但是,相比 9 月份 10 年销售量均值(图表红线所示)仍减少19%。独立屋在售总量(Inventory)自 5 月份以来逐月递减,相比去年同期下跌 12.7%,相比 同月份 10 年均值减少 9%;9 月份新上市独立屋数量(New Listing)1,710 套,相比去年同期减少 14%,但在 New Listing 中,有多少是更新了listing 编号重新上市的,我们不得而知,不得不说这是该数据不够完善的地方吧。大温地区 9 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,406,200 相比去年同期下跌 8.6%,自 4 月份以来基准价仍然在微微调低。

 

公寓市场:

 

 Greater Vancouver Condo Sales
 Greater Vancouver Condo Total Inventory
 Greater Vancouver Condo Average Price Per Square Foot

大温地区 9 月份公寓销售 1,168 套,相比去年同期增加 43.3%,相比上月增加 4.4%,而且,9月销售量已经略高于同月10年均值(1133 套)了。公寓在售总量(Inventory)5,305 套,相比去年同期增加 9.7%,但比上月减少 4.3%,而且,相比同月10年均值降低 7.2%;大温地区公寓 9 月份 HPI 基准价为 $651,500 相比去年同期下跌 6.5%;每平方尺均价为 $775, 连续 3 个月轻微上扬,相比去年同期下降 7%。 公寓基准价与每平方尺均价都已非常接近 2017 年同期水平了。  

仅看上面数据感觉公寓市场已经触底反弹了,似乎再不买就要错失良机。我也是有些矛盾,关注我报告的都知道大温地区在建的4万多套公寓陆续交割,市场会不断有新建公寓入市。9 月份大温新上市公寓 2,261 套,仅相对 8 月份就增加 29%。例如,刚建成交割不久的位于 Downtown 的地标式建筑 CONCORD ARC, 一个月内就有 35 套在MLS 挂牌出售,上周末我带客户去看 Open Home,那个现场,真有些菜市场的感觉,也是醉了。 

总结:

关于联邦大选今天最大的新闻无非就是 NDP 党领 Mr. Singh 声明为了阻止保守党执政,一定会联合自由党组成少数党政府,除非保守党能赢得多数席位。有点无语,觉得美国的两党制来得干脆,平时没看出加拿大的小党派也很牛呀。爱也好、恨也好、糊涂也好、尽量多琢磨琢磨、选一个更符合加拿大长远利益的,干不好,四年后再把他炒掉,这就是所谓的西方民主。好了不扯政治了,个人觉得,无论哪个政党上台,对房地产市场的影响都不会有太大的差别。

关于买家与卖家。目前市场天平无疑还是相对倾向于买家的。无论是首次购房或换房者,或者房产投资者,都有一定 Bargain 的空间,虽然房产选择不算丰富。市场是动态的,这种平衡会逐渐向卖方转换,但我认为幅度小,时间长。对于卖家,都经历过不断调整价格预期的心路历程,在市场走高时,大家比较轻易理解 “时间就是金钱” 的道理,在市场走低时,这个道理同样适用。后市如何发展,对卖家来说仍是一种挑战吧。

关于独立屋还是公寓。无论哪种类型,我都坚信地产投资屡试不爽的定律:Location、Location 还是 Location。每个市都有好的区,每个区都有好的街道,每个街道都有好的邻居,所以地段好而且价格处于该区 Entry Level 的独立屋就很抢手;买公寓就选靠近 Downtown 的、大学的、交通便利的新公寓。

相关链接:

Average Price, Median Price, MLS® HPI Price Explained
2019年3月温哥华房地产市场报告
2019年4月温哥华房地产市场报告
2019年5月温哥华房地产市场报告
2019年6月温哥华房地产市场报告
2019年7月温哥华房地产市场报告
2019年8月温哥华房地产市场报告