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2021年10月温哥华房地产市场报告

2021年10月温哥华房地产市场报告

2021年10月温哥华房地产市场报告

十月,大温地区房地产市场表现继续一路向北,各类房屋销量环比上月增长 10.9%,同比去年略减少 5.1%,但10 月各类房屋新上市数量(New Listing)与市场在售总量(Total Inventory)都同比大幅减少,且接近或创造同月历史最低水平,这种失衡的供需关系,直接导致了价格的继续攀升。其中,独立屋、公寓表现不尽相同,具体如下:

独立屋市场:

 
 
 

大温地区 2021 年 10 月份独立屋成交 1,101 套,同比减少 18.4%,但相比过往同期均值高 8.4%。新上市独立屋数量(New Listing)1,232 套,同比减少 29.8%。独立屋在售总量(Total Inventory)3,566 套,同比减少 24.7%,且大大低于过往同期均值 40.1%。大温地区 10 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,850,500,同比增长 20.5%,继续一路向北。

10 月份独立屋销量同比减少,但背后原因不是买家不活跃,而是市场在售的独立屋总量实在太低。一旦有 “好” 的挂牌出售,一定是门庭若市,并伴随着抢 Offer 和令人咂舌的最终售价,想要通过理性分析去竞价的难有什么机会。总之,土地是越来越稀有和珍贵。最近热议的 Jericho Land 规划项目,在寸土寸金的温西 Point Grey 区,讨论建造 38 层的高楼与其他密集型建筑,可以引入多达 18,000 新居民。是呀,地价这么高了,不建造得密集些就不划算了,可惜要挡了 West 8th Ave 那些豪宅的景观了。

公寓市场:

 
 
 

大温地区 2021 年 10 月份公寓销售 1,803 套,同比增加 15%。公寓在售总量(Total Inventory)3,879 套,同比减少 41.7%。10 月份新上市公寓数量(New Listing)2,154 套,同比减少 25.7%。大温地区公寓 10 月份 HPI 基准价  $746,400,同比增加 9.5%。

与独立屋市场不同的是,大温地区公寓市场销量不但同比增长,而且相比过往同期均值大增43.1%。与独立屋市场相似的是,公寓的新上市数量与市场在售总量也都同比大幅减少,如果开发商们建造 Condo 的速度跟不上需求,只怕公寓的价格上涨压力也会越来越大。

总结:


我们先看看令人关注的通货膨胀与加息的问题。加拿大 2021-10-20 公布的
最新消费者物价指数(The Consumer Price Index CPI)为 4.4%,自 2003-02 以来最高。加拿大央行在 2021-10-27 召开的议息会议中宣布终止量化宽松 QE,并把加息预期从 2022 年的下半年提前至明年的 4 月份。这对我们房地产现象意味着什么? 有人建议尽申请房贷预批,锁定利率,在加息前买好;也有人认为加息会导致房价下降,持币观望,尽量买到低点。无论如何,我以为 Time the Market 是很难的事情,至少我曾经尝试过,最终都是由于贪心而得不偿失。择期不如择屋,我认为投资 “对” 的地产更为重要,“对” 的地产不仅可以提高生活质量与投资回报,更可以穿越牛熊。尤其在目前市场供给非常紧张的环境下,找到那个属于你的 Mr. Right 的地产则更具有挑战性了。

科技的迅猛发展与新冠疫情都在不断地冲击着我们原有的认知,不论你愿不愿意,都会带给我们各种风险与机遇。Crypto,DeFi,NFT,Web 3.0 这些名词更加频繁地出现在我们眼前,未来的世界我们可能不需要 Email 这种中心化管理的 ID 了,而是需要一个加密的电子钱包,例如 MetaMask, Trust Wallet… 你开通了吗?Facebook (脸书)也宣布正式更名为 Metaverse (元宇宙),它不仅仅是通过电脑 VR (Virtual Reality-虚拟现实)与 AR(Augmented Reality-增强现实)技术,将虚拟的信息应用到真实的世界那么简单,可能会渗透到我们生活与工作的方方面面。

当然,无论科技如何发展演变,仍无法改变我们人类对吃穿住行的基本需求,房子依然是刚需、抵御通胀的不二选择。还有一个多月就是圣诞节了,从现在到明年 1 月份,房地产市场会进入所谓的冬季行情,成交量会继续萎缩。今年的圣诞也不方便远行,望大家早早计划,过一个舒心的假期!

(Note: 报告中大温地区(Greater Vancouver)在这里包括了:Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。包括 Fraser Valley 和 Chilliwack 地区。)

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William Li
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2021年9月温哥华房地产市场报告

2021年9月温哥华房地产市场报告

2021年9月温哥华房地产市场报告

9 月 20 日,加拿大联邦大选结束,特鲁多领导的自由党获胜,比 2019 年大选时仅增加了 3 个席位,仍然是少数党政府,却花费纳税人 6 个多亿。竞选中提到的那些纲领已被人们逐渐淡忘,这么多钱花在哪里不好呢 😶?中文有句 “偷鸡不成蚀把米” 指的是弄巧成拙的意思,只不过 They Don’t Care (特地搜了一下这句谚语的英文好像是 “Go for wool and come home shorn”)!

言归正传,九月份,政客们口中各种抑制房价的举措丝毫没有影响人们投资地产的热情,大温地区各类房屋销量环比上月基本持平,虽然同比去年减少 13.3%,(去年是受疫情影响特殊的时期),但相比历年 9 月份销量是绝对是一个不低的数字。而且,9 月各类房屋新上市数量(New Listing)同比减少 19.1%,市场在售总量(Total Inventory)同比减少 30.9%,我们看到了地产价格的明显翘头,说明房地产需求旺盛。下面,我们先看看各类房屋表现。

独立屋市场:

 
 
 

大温地区 2021 年 9 月份独立屋成交 958 套,同比减少 27.4%,相比过往 10 年同月均值高 3.3%。新上市独立屋数量(New Listing)1,609 套,同比减少 21.2%。独立屋在售总量(Total Inventory)4,009 套,同比减少 19.5%,但大大低于同期过往 10 年均值 36.8%。大温地区 9 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,828,200,同比增长 20.4%,相比暑期有明显增长。

虽然 9 月卖家数量相比上月大增 30%,但当月新上市独立屋数量(New Listing)是 2005 年以来最低,人们越发认为地产是个好东西了,惜售心理加上土地资源不可再生的属性,导致市场需求与供给的天平单向倾斜。特别是各个区域的中间价位独立屋,暑假中暂时消失的抢 Offer 现象又回来了。

公寓市场:

 
 
 

大温地区 2021 年 9 月份公寓销售 1,626 套,同比增加 1.9%。公寓在售总量(Total Inventory)4,389 套,同比减少 34.4%。9 月份新上市公寓数量(New Listing)2,791 套,同比减少 14.3%。大温地区公寓 9 月份 HPI 基准价  $738,600,同比增加 8.4%。

相对于独立屋市场量跌价涨的情况,公寓市场是量增价涨。公寓销量相比多往 10 年同月均值大增 37.5%。销售的强劲增长,不断消化市场公寓供给总量。我曾在 2018 年 2 月份在 Downtown 参加过一个由 BC 省一些地产大佬们召开的 “To Build or Not to Build” 的关于地产市场的研讨会(主要针对新开发公寓),根据当时的市场条件,这些地产 GURU 们多数建议 “Not to Build”,因为公寓市场当时已经出现过热的现象。3 年多以来,现在的楼花预售(Pre Sale)还是那么热,我相信虽然他们当时倾向 “Not to Build”,但并未停止囤地的行为。

总结:

既然自由党再次执政,我们先来看看他们在大选时关于地产的一些承诺:

  • 暂时在两年内禁止海外买家(Ban new foreign ownership),海外买家在 2020 年仅占了全部销售的 1.4%,所以我认为影响有限。
  • 禁止暗标(Ban on blind bidding),暗标是目前通常的做法,在购买过程中我们无从知晓他人的报价,虽然有些弊端,但我也不清楚政府会如何去做。难道是我以前在新西兰经历的房屋拍卖(Auction)吗?至少我可以告诉你,竞拍的滋味对于买家来说也不好受。
  • 设立反炒房税(Establish an anti-flipping tax ),特别是 在 12 个月内再售的房屋。房屋一买一卖涉及到的交割税(Property Transfer Tax)和经纪费(Commission)已经在房屋总价的 5%了,目前仍无法知道政策细节,我相信本身 Flipping 的比例很低,再加上上有政策下有对策,别人在刚过了 12 个月就卖呢?

当然还有其它的一些政策,我就不一一赘述了,总体上我不认为对控制房价有多大的作用。

我曾在 4 月份地产报告中就讲过房地产与通货膨胀(Inflation)的问题,并提供了房地产可以抵御通胀的数据依据。的确,自疫情以来,以美国为首的发达经济体大肆印钱,并维持超低利率,直接推高了通货膨胀。美国周三(Oct 13)公布的消费者物价指数 (CPI) 为 5.4%,当晚公布的美联储会议纪要已经基本上没有悬念地在 11 月份开始缩减购债规模。但美联储仍坚持通胀是暂时(transitory)的观点,对加息仍是小心翼翼,之前称不早于 2023 年第一季度,而业界已经预测最早在 2022 年下半年加息。尽管如此,规模小的西方发达经济体已经在加息的道路上迫不及待了,自挪威 9月23 日第一个宣布将基准利率(Benchmark Rate)从 0 提高至 0.25%新西兰央行也于 10 月 6 日提高利率至 0.5%

加拿大仍然维持基准利率(Benchmark Rate)0.25%,最新公布的 CPI 为 4.1%(自 2003 年以来最高),以 TD 银行最新网上公布的 5 年封闭式浮动利率仅 1.55% 为例,这个利差为负的 2.55%, 相当于银行亏钱给你赚钱,这样想控制房价不上涨实属不易。当然我们已经在加息的道路上了,很多人又开始担心房价下跌,我觉得大可不必吧,首先加息是一个缓慢且循序渐进的过程,利率只是决定房地产的因素之一,最终房价还是由市场供需关系所决定,如果你可以自由选择在世界上这几个城市居住,温哥华、奥克兰、悉尼、上海、纽约、温尼伯(Winnipeg),卡尔加里(Calgary),你越想去哪里生活,那里就不会便宜的。

最近全球热播的鱿鱼游戏(Squid Game)充分暴露了人的贪婪与狭小,我们都生活在一个局部的空间,看到的东西也往往比较片面。比如,最近发生的国内限电的事情,就有很多不同认知,有说煤炭涨价、有说需要改善环境的、也有说在下一盘大棋的,我真有点晕了。再比如,中国于 9 月 25 日宣布 “所有加密货币相关交易都属于非法金融活动”,而美国首个比特币期货 ETF $BITO 有望在下周开始交易,目前美国证券交易委员会(SEC)仍有在最后一分钟内否决的可能。同样一个东西,有人说不好的,也有说是数字黄金,好东西。说回到房子,有人说现在是买房子的好时候,长久升值抵御通胀等等,也有人说现在是卖房子的好时候,要加息了房价会跌的,不妨再等等,这本身是矛与盾的问题,买与卖,从自己实际需要出发,Timing the Market 真的很难!

(Note: 报告中大温地区(Greater Vancouver)在这里包括了:Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。包括 Fraser Valley 和 Chilliwack 地区。)

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2021年7月温哥华房地产市场报告

2021年7月温哥华房地产市场报告

2021年7月温哥华房地产市场报告

七月,经历了百年一遇的炎热,各类房屋新上市数量(New Listing)相比去年同期和上月都大幅减少,销量(Sales)比上月减少 11.7%,显然,很多买家、卖家无心恋战,温哥华房地产市场正式进入假期模式。然而,独立屋与公寓的表现可谓大相径庭,相对于独立屋市场不紧不慢的节奏,公寓市场却出现一番热闹的景象,抢 Offer 屡见不鲜,我们姑且称之为 “后疫情” 行情。下面,我们先看看各类房屋表现。

独立屋市场:

 
 
 

大温地区 2021 年 7 月份独立屋成交 1,050 套,相比去年同期减少 7.1%,与过往 10 年同月均值基本一致。新上市独立屋数量(New Listing)相比去年同期减少 29.4%。独立屋在售总量(Total Inventory)4,400 套,相比去年同期减少 8.8%,但大大低于同期过往 10 年均值 32%。大温地区 7 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,801,100,相比去年同期增长 21%,与上月一致。

以上数据不难看出,曾经炽热的独立屋市场逐渐回归理性,销量(Sales)伴随着新上市(New Listing)与市场总量(Total Inventory)的同步减少,市场价格变动平缓。我认为这种平稳的态势将要持续一段时间,位置好、屋况佳的独立屋会继续受到市场青睐,而所谓 “不够完美” 的独立屋会面临一定的价格压力。

公寓市场:

 
 
 

大温地区 2021 年 7 月份公寓销售 1,675 套,相比去年同期增加 19.5%。公寓在售总量(Total Inventory)4,476 套,相比去年同期减少 24.5%。7 月份新上市公寓数量(New Listing)2,335 套,相比去年同期减少 21.1%。大温地区公寓 7 月份 HPI 基准价  $736,900,比上月略低。

公寓市场本月的表现让人眼睛一亮,毕竟独立屋市场已经疯狂近一年了,公寓也要补涨一下了。前些年的预售公寓逐步建成并投入市场,炎热的天气让人们更加钟情带有中央空调的水泥公寓。 随着疫情的改善和人们对病毒的逐渐麻木,还有公寓便于管理、现金投资回报优于独立屋的特点,让人们又把宝压到了公寓身上。

总结:

我在之前的地产报告中分析过各种影响房地产市场的因素,包括通货膨胀、贷款利率、政府地产政策走向,人口流动等等。去年疫情开始的时候,我开始关注股票证券市场,着实成了韭菜大军的一员,我发现人们在投资房地产时的心理与买卖股票有异曲同工之处,结合自己的经历我就多啰嗦几句,所谓投资 “心法” 😀。

我们每个人都无形中受到市场情绪(Market Sentiment)的影响,来自标题新闻、地产同行们的叫卖,朋友们的忠实建议等等…… 而真正能从自己实际情况出发,冷静客观者为数不多。包括我自己经常犯的错误无非源于这几个方面:贪婪、FOMO (Fear of Missing Out)害怕失去,有想法没有 Action (行动)……

一、贪婪。人的本性都是有点贪婪的,房价在走低的时候,希望跌到最低点再买。以自己为例,我们 2009 年来到加拿大,刚刚经历了次信贷金融危机,全球房市一蹶不振,我觉得租一年房子等跌到更低时再买,后来感觉市场不对劲,与我期望的背道而驰,等到 2010 年买时价格已经回升不少,现在看来 2009 年是真正的低点,不仅多花了钱,而且白白给房东贡献了一年的租金,贪心让人因小失大呀。2010 年以后房价稳步走高,直至加拿大各级政府出台打压房价的政策, 2019 年暑期进入了一个新的低谷,又有多少房地产投资者在那时入手了呢?

二、FOMO (害怕买不到)。2014 至 2016 年是温哥华房价快速增长的几年,那时人们有一种误解就是房价是只升不降的,担心越不买就更买不起, 2016 年 8 月 BC 省推出外国买家交易税(Foreign-Buyers Tax),房价经历了几个月的短暂回调,买家又把房价吵起来,直至 2018 年中旬 BC 省推出针对加拿大公民、居民的杀手锏- 投机税(Speculation and Vacancy Tax),房价一直阴跌至疫情前。所以,想通过房子赚快钱的不少都买在了高点,现在成了 “House Holder” (股市中称之 Bag Holder)。

三、只想不做,分析得到位,但 No Action(没行动)。本人归属此类。市场里的机会总是留给有准备的并付诸实际行动的人。例如受疫情影响,UBC 校区的公寓在 2020 年下半年价格降低不少,而且贷款利率也是非常之低,我认为是 Refinancing(重新评估贷款)投资 UBC 公寓绝佳时机,当时已经找了几个银行贷款联系人的电话,居然没有联络,而现在价格已经上来了不少啊。

还有,不少投资者追求所谓的完美。首先,完美的东西是不存在的,只是相对的,而且从投资的角度更重要的是回报率。就像投资股票一样,再优秀的公司,也要看好入场点,买在高点也不是很划算的。好在好房子、优质股票都有解套、赚钱的一天,需要的是一点点 PAYTIENCE (耐心就是金钱)。说了这么多,投资房产有风险也有回报,除了雇佣专业、诚恳的地产经纪,个人的冷静与独立分析也是至关重要的。

(Note: 报告中大温地区(Greater Vancouver)在这里包括了:Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。包括 Fraser Valley 和 Chilliwack 地区。)

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2021年6月温哥华房地产市场报告

2021年6月温哥华房地产市场报告

2021年6月温哥华房地产市场报告

富人排队去太空,先是维珍老板 Richard Branson 于 7 月 11 日拼了老命上太空体验了约 4 分钟失重,顺便割了把韭菜($SPCE 😧),再是亚马逊老板 Jeff Bezos 计划在 7 月 20 日乘坐自家公司 Blue Origin 的飞船太空兜风,我们老百姓也都想利用假期好好休息,各地宾馆一房难求。 同样的现象也发生在了地产市场,卖家不急着上市出售,买家也开始心平气和,抢不到 offer 也不强求。六月,大温地区各类房屋销售量 3,776 套,相比上月减少 11.8%,同时,新上市也比上月减少 17.4%,HPI 基准价相比上月略微上升。供需、价格相对处于平衡状态。我们先来看看各类房屋表现。

独立屋市场:

 
 
 

大温地区 2021 年 6 月份独立屋成交 1,272 套,相比去年同期增加 46.4%,但自 3 月份以来销量逐月减少。6 月份新上市独立屋数量(New Listing)与销量保持同步节奏,也呈逐月递减状态。独立屋在售总量(Total Inventory)4,844 套,相比去年同期略增 4%,但大大低于同期过往 10 年均值 25%。大温地区 6 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,801,100,相比去年同期增长 22%,比上月略高。

如同我上期报告提及,暑期三个月的销售会相对平淡,但价格稳定,我仍旧这么认为。从独立屋在售总量(Total Inventory)的从图表上来看,过去 10 年呈不断下降趋势。土地是不可再生资源,随着大温哥华地区人口的增加,越来越多的独立屋被收购(Land Assembly)发展成密集型住宅,不久的将来会出现一个见怪不怪的现象,破旧的独立屋成为了“奢侈”品。

公寓市场:

 
 
 

大温地区 2021 年 6 月份公寓销售 1,778 套,相比去年同期增加 60.9%。公寓在售总量(Total Inventory)4,824 套,相比去年同期减少 9.6%。6 月份新上市公寓数量(New Listing)2,828 套,相比去年同期基本持平。大温地区公寓 6 月份 HPI 基准价 $737,600,继续创历史新高。

跟独立屋的市场表现类似,公寓也逢 “假期” 模式, 近期投放出来的新建公寓也被市场消化得差不多了。注意到一个现象,开发商们已经开始跃跃欲试,不断有新的楼花预售出现。开发商在 Time the Market,他们对市场的嗅觉灵敏度高于我们,他们是生意人,我们是消费者😀。

总结:

最近有朋友问我到底是投资独立屋或公寓的问题,独立屋长期回报不错,但比较操心劳神,需要自己管理维修,当然也可以付费请专业公司管理;投资公寓,租金回报高、现金流压力小,很多事情由 Strata 管理,个人操心的事情较少。所以,投资独立屋或是公寓真是萝卜青菜各有所爱,应该以每个家庭的实际情况和 Lifestyle 为出发点,没有最好的,只有更适合的。

我们仍在经历着疫情,希望是真正的疫情末期。自去年 3 月份以来,股市与房产表现让人们大跌眼镜,我们称之为“疫情”行情。以美国为首各国央行从去年开始无限量 QE,超低利率。但随着疫情的改善与资金流动性的泛滥,通货膨胀让人们日渐担忧。美国本周二(7 月 13 日)早公布的消费者物价指数(CPI)为 5.4% 超过预期的 4.9%,美股立刻出现紧张情绪,中小盘成长股被抛售;然后,今日(7 月 15 日)公布的美国续请失业金人数为 324.1 万,好于预期的 330 万,而且是疫情后最佳,好结果让人 “大失所望”, 担心美联储提前缩表加息。

打个比喻,公寓、独立屋、股市等就像一个家庭的兄弟姐妹,性格鲜明各异,我们作为家长(投资人)要充分了解与尊重每个人的不同特点,既不厚此薄彼、又不拔苗助长,不能老大没教育好,就把宝压在老二身上,而应该因材施教,让每个孩子发挥自己最大特点,才会达到最佳状态。当然,管理好我们的健康才是重要的,这辈子有的是做不完的事情、赚不完的钱,万一你也有钱去太空玩玩的时候,只恐怕身体消受不起。

(Note: 报告中大温地区(Greater Vancouver)在这里包括了:Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。包括 Fraser Valley 和 Chilliwack 地区。)

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2021年4月温哥华房地产市场报告

2021年4月温哥华房地产市场报告

四月,大温地区各类房屋销售同比去年增长 339.5%,三倍多的增长率是在去年四月刚开始封城、很多行业处于半停滞状态基础之上的。四月相比上月销量减少 13.9%,基准价格(HPI Price)单月增长 3%。这种量减价增的现象给各类市场参与者、观望者带来了一丝丝困惑,似乎我们又来到了一个十字路口,如果我们在高空俯瞰这个路口,无论直行还是转弯,最终都能到达目的地,所谓的殊路同归。下面,我们先来看看独立屋与公寓的市场的具体表现:

独立屋市场:

 
 
 

大温地区 2021年 4 月份独立屋成交 1,665 套,相比去年同期增加 324.7%,高于同月份 10 年均值 35.1%。独立屋在售总量(Total Inventory)4,612 套,相比去年同期增加 9.0%,低于同月 10 年均值 22.5%;4 月份新上市独立屋数量(New Listing)3,185 套,比去年同期增加 335.1%。大温地区 4 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,755,500,相比去年同期增长 20.9%,自 2021 年以来 4 个月内上涨 11.3%。

独立屋仍然很热,土地是不可再生资源,市场总量就那么多,市场好的时候,就会出现短期内重复买卖的现象。我平日关注温西每一个独立屋的交易状况,举两个近期的例子,大家说是投机吗?案例一,40×4 W 29 AVE,去年 5 月份 340.8 万成交,上月份 460 万卖掉,不到一年近 120 万的增幅;案例二,38×5 W 19 Ave, 2019 年 8 月 218.8 万成交,2020 年 9 月份再次以 237.8 万成交,刚刚又挂牌 298 万上市,我大致计算了税费等,第一任屋主净得 8 万左右,第二任屋主大致可以净赚 30 万左右。上述两例,着实繁荣了地产市场,若合理报税,算是合情、合法投机吧。

 

公寓市场:

 
 
 

大温地区 2021 年 4 月份公寓销售 2,291 套,相比去年同期增加 351.9%。公寓在售总量(Total Inventory)4,447 套,相比去年同期增加 1.9%。4 月份新上市公寓数量(New Listing)3,437 套,相比去年同期增加 205.8%。大温地区公寓 4 月份 HPI 基准价 $729,600,为历史新高。

虽然 4 月份公寓销量比上月略低,但仍创造了 4 月份历史销售之最(在我能查到的时间范围内)。总体公寓市场的供给比较均衡,仍伴随着 “Pandemc” 现象-即在家办公需求,离市中心越远的地方的升值表现更好些,比如高贵林的公寓表现好于本拿笔的,本拿笔的又好于市中心的。随着疫情终究被控制,公寓买家是否要考虑做个“逆行者”呢?

总结:

 

我在上期报告中提及鉴于过热的房地产市场,政府手中的牌很多,最简单直接的方法就是增加房贷申请难度、提高利率。最近,一个朋友刚刚卖了自己在温西的独立屋,准备等到年底再入手。虽然我不鼓励 Time the Market,人们总是很聪明的,本次我不想做任何短期的价格预测,换一个角度看看问题。

下图是大温地区自 2005 年以来大温地区独立屋、公寓、联排别墅平均价格(Average Price)的走势,数据来自地产局的数据中心(Stats Centre REBGV)。不难看出,从 2005-01 至 2021-04 16多年的时间内,独立屋平均值增长 276%,联排别墅增值 208%,公寓增值 179%。价格长期增值,短期内有所波动,例如 2007 年下半年开始的美国此信贷金融危机,2016至2018各级政府指定的海外买家税、空屋税、投机税等。

关于房地产与通胀的关系,我利用加拿大央行网站上的通胀计算器(Inflation Calulator)绘制了下图,以 2005 年 $100 加元为基准,计算各年相应的购买力,例如 2005 年 $100 加元,相当于 2021 年的 $131.33。从 1950 年至 2021 年的 71 年间里,加币贬值 1034.96%,平均每年贬值 3.48%。为了和上图比较,从 2005 年至 2021 年 16 年间里,加币贬值 31.33%,平均每年贬值 1.72%。这样比较下来,房产不仅抵御通胀,而且还有不菲的增值(Capital Gain)。

备注:这个通胀计算是基于消费者物价指数(Consumer Price Index),简称 CPI,它包含一揽子物价指数标的,例如:食物,交通,医疗,家用开销等,不包含房地产,否则反过来计算不知道加币贬值成什么样子了。

长线是金,这句话非常符合房地产投资。一晃出国近 20 年,没有什么 “移居” 的感觉。你把这里当成家,家就会给你带来回报。在最近一部热议的片子中,女主角说 “… I am not homeless, I am simply houseless”(我不是没有家,只是没房子而已)。我们需要做到的是既要有房子,更要有家,home is where your heart is … 最后以拍此片而斩获金球奖最佳导演奖的 Chloe 的获奖感言结束:“人之初,性本善。People, at birth, are inherently good. Those six letters had such a great impact on me when I was a kid, and I still truly believe them today, even though sometimes it may seem like the opposite is true. But I have always found goodness in the people I met – everywhere I went in the world. Anyone who has the faith and the courage to hold onto the goodness in themselves and to hold onto the goodness in each other, no matter how difficult it is to do that…”

 

(Note: 报告中大温地区(Greater Vancouver)在这里包括了:Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。包括 Fraser Valley 和 Chilliwack 地区。)

 

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William Li
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BC省注册验屋师(2012-2018)
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