12 月 7 日 加拿大央行宣布加息 50 个基点，使隔夜拆借利率（Overnight Rate）来到了 4.25%，自今年 3 月份以来持续加息了 400 个基点，各大银行的最佳利率（Prime Rate）为 6.45%，为 2001 年 4 月份以来最高。今年最后一次的美联储议息会议（FOMC）于上周三结束，FIFA 世界杯也于这个周日偃旗息鼓。终于可以静下心来，完成本月度的房地产报告。

11 月份，大温地区各类房屋的市场表现基本上延续了前几个月的趋势，销量大跌，价格接续下滑，高价独立屋市场更是惨淡，而中低价位的公寓市场则相对坚挺，加息着实伤害了人们的购买力与消费信心。值得一提的是大温地区各类房屋新上市（New Listing）11 月份明显下跌，同比下降 22.4%，使得市场在销量惨淡的情况下，供给相对需求来说没有过大的偏差。卖家觉得价格越来越低，买家觉得想买的房子价格没下来多少。下面先分别看看独立屋与公寓市场具体表现吧。

独立屋市场：

大温地区 2022 年 11 月份独立屋成交 492 套，同比减少 50.3%，相比过往十年同期均值减少 43.4%；新上市独立屋数量 922 套，同比减少 21.1%；独立屋在售总量 3,951 套，同比增长 15.3%，仍低于过往十年同期均值 21.4%。大温地区 11 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,856,800，过去一年的涨幅全部抹平，同比去年还减少 1.7%，相比 4 月份的高点减少 11.6%。

公寓市场：

大温地区 2022 年 11 月份公寓销售 847 套，同比减少 53.6%，相比过往十年同期均值减少 25.4%；新上市公寓数量 1,622 套，同比减少 23.8%；公寓在售总量 4,067 套，同比增长 10.8%，仍低于过往十年同期均值 12.4%；大温地区公寓 11 月份 HPI 基准价  $720,500，同比仍增长 3.5%，但相比 5 月份的高点减少 7.6%。

总结：

美联储的傲慢与错误
我关注每一次的美联储议息会议，因为它对全球的宏观经济面影响太大了。在每次美联储议息会议后的记者会上，资本市场总是在联储会主席鲍威尔的只言片语上揣摩鸽或者鹰的语气， 在回答记者提问的同时伴随着美股股指的上蹿下跳。在疫情初期由于美联储的量化宽松、大撒钱政策而造成的通胀高企，鲍威尔总是用Transitory（暂时的）这个词来搪塞记者，直到今年的下半年他才不等不改口，说通胀有 Potentially Entrenched（潜在顽固）的可能，为他快速、猛烈的加息找借口。在上周三（12 月 14 日）的记者会上鲍威尔的显得非常 “坚决、自信”，引用来自彭博社（Bloomberg）记者的评价甚至有些傲慢（A Little Snooty） 。他明确 2023 年不可能减息，并且将美国明年 GDP 调整为增长 0.5%。显然，鲍威尔仍在为经济软着陆的可能性做最后的坚持。无论你如何看待，我对美联储的信誉（Credit）产生了怀疑。我们在经济衰退（Recession）的边缘、或者已经在衰退中。

从通货膨胀到经济衰退
从这几个月的经济数据来看，通胀大概率已经见顶（Peaked)。鉴于通胀趋于固化的特性，仍有少量加息的可能与必要，而且要维持相当一段时间。我在 9 月份房地产报告中试图对比 2007 年全球金融危机与当前所谓 “后疫情高通胀危机” 对地产市场的影响，2 个多月过去了，我感受到了当前经济正在走向衰退的趋势，只不过 2007 年的次信贷危机搞得令人措手不及，各国央行在应对那次危机也缺乏足够的经验。而造成这次 “危机” 的起因之一就是各国在疫情伊始的量化宽松（QE: Quantitative Easing）与极低利率环境，因而央行在应对本次通胀危机显得 “胸有成竹”，马上反其道而行之，进行量化紧缩（QT: Quantitative Tightening）与加息，这也许就是鲍威尔口中工具箱（Toolbox）的工具和他的底气吧。

我在推特上看到近来非常不安生的 Elon Musk 的一则推文，是关于木头姐（Cathie Wood）在 12 月 16 日关于美国车贷的评论，大致是美国价值万亿的汽车贷款市场有着资不抵债的风险并且在恶化……Elon 回复到 “这有可能是历史上最大的金融危机 （Potentially, the biggest financial crisis ever ）”。如果不幸被他言中，那么风险资产的底部还早呢！

我在网上看到另一篇文章，桥水基金的投资经理人 Greg Jensen 预言如果美联储不紧急减息，造成的经济衰退可能比预想得更深远。他提及了中国重新开放对大宗商品的需求可能会加剧通胀的观点，总之是看问题的一个不同角度，有兴趣可以看一下这篇文章（https://finance.yahoo.com/news/chief-investment-officer-world-biggest-181715520.html）。

风险资产的机会在哪里？
由于高利率，就像还未有盈利能力的成长型公司不断被重新定价，被誉为抵御通胀的最佳资产 —— 房地产成了烫手山芋，特别是高价位的地产市场。我来例举两个近期卖掉的位于温西 Point Grey 海景大地的独立屋。

1.  4582 W 3RD AVENUE
   
   8,346 Sf 大地，2022 年 4 月份挂牌 650 万，2022 年 11 月于 450 万卖掉，低于政府估价 101 万。
2.  4686 W 2ND AVENUE
   
   16,671 Sf 大地，2022 年 7 月份挂牌 1600 万，2022 年 11 月于 850 万卖掉，低于政府估价 280 万。

可能有人说这些买家是敢于接飞刀的有钱人，我更倾向说他们是精明的投资者。这就引出我的下一个话题:

如何客观？
我写月度地产报告是为了尽量有些独立思考的东西，而非人云亦云，但我发现在现实中几乎做不到。买方与卖方、东方与西方总是存在那么多的分歧与误解，无论现在的科技、信息技术如何的发达。拿所谓的新冠特效药举个例子，中国的莲花清瘟和美国辉瑞的 Paxlovid。疫情初期，只有中国公民才可以在中国驻外领事馆领取几盒莲华清瘟，记得年初我🐏的时候，吃过一些莲华清瘟，感觉没有任何效用，就不再服用，不太舒服的那几天，靠退烧药就过来了。在温哥华，据说目前只要自测新冠阳性，就可以在药房免费领取辉瑞的 Paxlovid，我没有领过，也未曾用过，所以没有发言权。但 Paxlvoid 这两天上了中国的热搜，可以网购， ￥2980 一盒，有人抢购，也有人抵制。到底哪个药好使，看似简单的问题，但总是复杂化了。 

世界杯刚刚结束，恭喜阿根廷自 1986 年后再次夺冠，梅西完成了自己的梦想，也帮助很多人实现了自己的愿望。葡萄牙惜败摩洛哥，止步八强，C 罗一人独自流泪退场，让多少人心痛。人难道一定要以成败论英雄吗？葡萄牙本届并未取得理想成绩，C 罗在后面的几场比赛也没有首发出场，但在我心中他仍是英雄！

最近中国正在面临严峻的疫情，衷心祈祷大家都平平安安的，过一个祥和的圣诞、新年！

（Note: 报告中大温地区 – Greater Vancouver 在这里包括了：Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。不包括菲沙河谷和奇利瓦克地区 Fraser Valley & Chilliwack 。）

如有问题与讨论，欢迎联系笔者：

William Li
BC省注册地产经纪/ 建筑商
BC省注册验屋师（2012-2018）
☏ 778-968-4968
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1.版权归网站 JALH.CA 及微信公众号 Life Undefined，原作者 William Li 所有；
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从本报告起，我的《房地产市场报告》命名将 “顺延” 一个月，比如此报告使用的数据是上一月（ 10 月份），但构思与实际写报告的时间是在 11 月的中旬，地产报告命名为《2022年11月温哥华房地产市场报告》。

最近，在朋友圈中看到了其他经纪同行们纷纷转发的 “BC 省房市 10 月份销量继续下降，但大温房价仍然上涨” 的标题，我并未阅读，总感觉多少有些标题党之嫌。 “房价” 指的是中间价（Median Price）、平均价（Average Price）还是基准价（HPI Price）？“房” 指的是独立屋、公寓、还是 Townhouse？“大温” 很大，不同地区地产表现差异也巨大，很难以偏概全。这也是我在坚持写月度地产报告的原因之一，尽量做得客观一些。

10 月份，大温地区各类房屋销量（Sales）同比大跌 46.8%；新上市（New Listings）同比基本持平，略增1.5%；房屋在售总量（Total Inventory）同比增加 12.8%；各类房屋销售中间价（Median  Price）同比略增 2.3%，但独立屋中间价同比减少 2.5%，公寓中间价同比增加 3.5%，可见独立屋与公寓市场表现继续分化，具体表现如下。

独立屋市场：

大温地区 2022 年 10 月份独立屋成交 585 套，同比减少 46.8%，相比过往十年同期均值减少 41.6%；新上市独立屋数量 1,252 套，同比略增 1.5%；独立屋在售总量 4,266 套，同比增长 14.6%，但仍低于过往十年同期均值 22.2%。大温地区 10 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,892,100，同比去年仍增长 1.6%，但相比 4 月份的高点减少 10%。

公寓市场：

大温地区 2022 年 10 月份公寓销售 996 套，同比减少 44.8%，相比过往十年同期均值减少 25.4%；新上市公寓数量 2,022 套，同比减少 6.2%；公寓在售总量 4,230 套，同比增长 2.7%，但低于过往十年同期均值 15%；大温地区公寓 10 月份 HPI 基准价  $727,100，同比增长 5.1%，但相比 5 月份的高点减少 6.7%。

总结：

加拿大央行于 10 月 26 日宣布增加 50 个基点，使加拿大的政策利率（Policy Rate）来到了 3.75%，而今日（11 月 16 日）公布的 10 月 CPI 指数为 6.9%，与预期一致，鉴于 CPI 顽固（Entrenched）的特性，预计在下个月 12 月 7 日的加拿大议息会议上将至少加息 25 个基点，使加拿大的政策利率在 2022 年底达到 4%，这也符合很多业内人士的预测。利率的增长无疑影响风险资产的投资价值，不难理解为什么绝对价值低的公寓市场表现要好于独立屋市场。

美联储在 11 月 2 日的 FOMC 会议上加息 75 个基点，鲍老爷子（Jerome Powell）在之后的会议问答环节面对咄咄逼人的记者也显得稍有些不耐烦，称今年以来加息的速度够快，但暗示明年的加息幅度可能会更高…… 引得市场一片恐慌。在加拿大的我们也需密切关切相关的经济指标，如 CPI，失业率等，因为它们直接影响了央行利率的走向。我曾在上期地产报告中大胆地尝试怎样分析市场的底部，相当于给自己挖了个坑，感兴趣 Timing the Market 的朋友不妨可以参考一下。

我们中国人对房地产投资情有独钟，相关报道有说 “中国人 70% 的财富是房子” ，这就是为什么华人热衷的居住地多伦多、温哥华房地产这么热门，而位于加拿大广袤中部的地域，这么多年房地产回报能跑赢通胀就算不错了。当然在温哥华买地产并非稳赚不赔，在我身边看到赔钱的例子也比比皆是。房地产投资也是风险不低的行当，只要你足够敬畏市场、专业，保持 Open Mind，还是有机会的，这也像很多其他的行业，不是吗？

（Note: 报告中大温地区 – Greater Vancouver 在这里包括了：Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。不包括菲沙河谷和奇利瓦克地区 Fraser Valley & Chilliwack 。）

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6 月份是暑假的开始，传统上是销售淡季，今年的 6 月在通胀、加息、经济衰退的阴影下显得尤为 “萧条”。大温地区各类房屋销售同比去年减少 34.8%，环比上月减少 15.9%；新上市数量同比减少 10.3%，环比上月减少 17.4%；市场在售总量同比减少 11.8%，与上月基本持平。

上期地产报告中我引入的下列公式： “ 市场在售总量（Total Inventory）=之前在售总量（Previous Total Inventory）+ 新上市（New Listing) – 已售（Sold）” 正说明这个现象，新上市减少，卖掉的也不多，市场还是那么多存量（Supply)。当人们的购买欲望减弱，自然就反应到价格上了。6 月份大温地区各类房屋的 HPI 基准价为 $1,235,900，相比上 2 个月降低了 2.3%。我们先来看看各类房屋的具体数据表现。

独立屋市场：

大温地区 2022 年 6 月份独立屋成交 667 套，同比减少 47.5%，相比过往十年同期均值减少 43.1%。新上市独立屋数量 1,923 套，同比去年减少 3.8%，环比上月减少 15.2%。独立屋在售总量 4,649 套，同比减少 9.5%，低于过往十年同期均值 22%。大温地区 6 月份独立屋 HPI 基准价为 $2,058,600，同比增长 13.4%，环比上月继续下降。

公寓市场：

大温地区 2022 年 6 月份公寓销售 1,326 套，同比减少 25.4%，相比过往十年同期均值减少 8.9%。新上市公寓数量 2,501 套，同比减少 11.5%，环比上月减少 16.2%。公寓在售总量 4,344 套，同比减少 14.9%，低于过往十年同期均值 15.9%。大温地区公寓 6 月份 HPI 基准价  $766,300，同比增长 12.7%，环比上月减少 1.7%。

总结：

加息直接影响到人们的支付还款能力，对比上面数据，不难看出同为难兄难弟但公寓市场的表现稍好于独立屋市场。我最近尝试过两个 Offer, 结果都是 7、8 个买家在抢，无奈输给了加价很猛的无条件 Offer。如此暗淡的市场怎么会这样？事实既然存在就有它的的合理性。这两个位于 Richmond 的 2 房 2 卫水泥公寓，虽有一定年头，但地段、房型与保养都不错，而且卖家经纪以相对较低的价格挂牌来吸引竞价，最终谨慎且犹豫的买家们还是挺身而出。

本周三（7 月 13 日)，加拿大央行大概率加息 75 个基点，而且之后仍会继续加息来应对通胀。这些都已不是新闻了，大家也都接受了冒一定牺牲经济的风险来控制通胀。若 CPI （居民消费价格指数) 被控制到一定的合理范围，而且加息导致的就业问题和经济衰退问题相继出现，则很可能是央行考虑停止加息、甚至减息的时候。常有买家问我 “房市什么时候可以进去抄底？” ，这时便是良机，但这个时机难以预测，无论是谁？加拿大房地产的实际需求是有的，只是大家都在自觉、不自觉地等所谓的最低点，但当低点真正来临的时候，大多数人是把握不住的。以我本人为例，我是 2009 年夏天移民加拿大的，受 2007、08 年金融危机的影响，加拿大地产在 2009 年底跌至最低点，为此我们特意租了一年的房子，计划捡到更便宜的 Deal，结果等到来年时，价格已经反弹不少，而且白白贡献给房东一年房租，损失着实不小。

目前的房价总体仍在走低，何时是拐点我们不得而知。对于买家我建议类似股票买卖的左侧交易法，积极地了解与追踪自己的目标市场，这样机会来时才不会轻易错过。市场好的时候，我们难以抢过别人，市场淡的时候，又不敢出手，机会来了就白白失去。买房子最挑战的部分是买到 “对” 的房子，而不是仅仅 “好” 的价格，Mr. Right 经得住时间的考验👍。 

在目前的买方市场，卖方的确是相对难受的。建议卖家保持良好的心态，从自己的实际资金状况和需求出发，如果卖房是为了置换房产，即使降低价格，同一市场下运作，并非吃亏，灵活运用资金、分散投资，比硬等自己想要的价格更加实惠，毕竟时间成本是很高的。

“危机” 这个词由 “危险” 和 “机遇” 两个词组成。据说美股近半年多的表现是 50 多年来最糟糕的一次，反过来可以说是很多人一辈子都碰不到的 “机会” 呀，不是吗？我们都听过传奇投资人巴菲特的名言 “别人贪婪我恐惧，别人恐惧我贪婪”。人的本性是贪婪的，总想买的时候最便宜，卖的时候是最高价，就这样大多数人被割了韭菜。

现代社会让人们很浮躁，滑短视频很放松，我仍在坚持写这种文字类博客老旧的东西，从整理数据到完成文章需要 2 天时间，而编辑一个短视屏发布在抖音、视频号上，可以分分钟搞定，我图啥呢？ 🤔

（Note: 报告中大温地区 – Greater Vancouver 在这里包括了：Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。不包括菲沙河谷和奇利瓦克地区 Fraser Valley & Chilliwack 。）

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5 月份，大温地区各类房屋销售同比去年减少 31.6%，新上市数量同比减少 10.3%，市场在售总量同比减少 19.1%，各类房屋的 HPI 基准价来到了 $1,261,100，同比增长 14.7%，但环比上月已经开始降低了。 HPI 基准价的计算模式导致了价格市场反应的滞后性，而本月各类房屋销售的中间价位（Median Price）已经从 2 月份以来持续下跌，其中 5 月份下跌明显，环比上月下降 5.4%。

从平均原价百分比（Average Percent of Original Price）来看，独立屋与公寓市场曲线继续交叉向下，独立屋市场的平均原价百分比环比从 2 月份的 105.8% 下降至 99.2%, 坐实买方市场的事实。从本期报告开始，我会更加关注市场在售总量与新上市、已售的关系变化，因为他们直接反应了市场供给与需求的关系，进而影响价格。我们先来看看以下各类房屋的具体数据表现。

独立屋市场：

大温地区 2022 年 5 月份独立屋成交 800 套，同比减少 44.1%，相比过往十年同期均值减少 35.8%。新上市独立屋数量 2,267 套，同比去年减少13.9%，环比上月略增 2.8%。独立屋在售总量 4,512 套，同比减少 14.6%，低于过往十年同期均值 23.4%。大温地区 5 月份独立屋 HPI 基准价为 $2,093,600，同比增长 15%，环比上月已经开始略微下降。

公寓市场：

大温地区 2022 年 5 月份公寓销售 1,606 套，同比减少 21.5%，仍相比过往十年同期均值高 5.9%。新上市公寓数量 2,986 套，同比减少 8.7%，环比上月略增 4.9%。公寓在售总量 4,187 套，同比减少 16.5%，低于过往十年同期均值 17.8%。大温地区公寓 5 月份 HPI 基准价  $779,700，同比增加 15%。

总结：

为了对抗糟糕的通胀，美联储 6 月 15 日宣布加息 75 个基点，是自 1994 年来最大力度，简直是为了抑制通胀而不惜牺牲经济的节奏。美联储主席鲍威尔在稍后的记者问答环节更显得小心翼翼和缺乏自信，不断强调俄乌战争和中国封锁这些 “不可控” 的因素。加拿大央行大概率会在 7 月 13 日效仿加息 75 个基点，目前的 5 年期固定贷款利率 在 5.25% 左右，加上年底前还有几次加息，大大消减了市场购买力与购买欲望。这就是对比上述独立屋市场与公寓市场，为什么绝对价值相对高的独立屋市场对比公寓市场显得更为惨淡。

通胀、利率的走势变化既顽固又扑朔迷离，就连这些经济学家、华尔街大佬们也是头痛不已。所以我们弃繁从简，直接关注市场供给与需求的变化。市场在售总量（Total Inventory）=之前在售总量（Previous Total Inventory）+ 新上市（New Listing) – 已售（Sold）。我们注意到销量不断减少，但新上市并没有大幅增加（卖家并未恐慌销售），导致了市场的在售总量自 2021 年 12 月来逐步增加，但仍然低于过去 10 年的平均水平。 我们会继续紧密关注。

下图显示了自 2005 年以来大温地区各类型房屋的市场在售总量的变化，由于 2007 年 4 月爆发的美国次贷危机进而造成的全球金融危机，大温地区在售总量在 2008 年 9 月达到峰值，大温地区的房产价格在 2009 年初跌到谷底。之后，在售总量总趋势逐步降低，价格也不断创新高。

配合在售总量的变化，当然是市场的需求了。若加拿大的人口持续净流入的话，将长期支撑与刺激本地的地产市场。 CTV News 昨日报道，加拿大移民申请案例积压到 240 万件，仅上月就增加 25 万件。看样子房产需求还是有的，在升息的大环境下，很多买家在等低价入手，但房东又把还贷增加的压力转移到房租上，一方面支付高额房租，一方面房价又跌得不够快，还真是两难呢！

我曾多次讲过，Time the Market 很难，万一俄乌太平了，油价掉下来了，通胀也回落了，央行决定缓慢加息了，买房子又要抢 offer 了。趁现在，锁定利率、规划好财务、积极地研究市场、了解房子特点，等到想买的时候，自然就会信心十足的。

（Note: 报告中大温地区 – Greater Vancouver 在这里包括了：Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。不包括菲沙河谷和奇利瓦克地区 Fraser Valley & Chilliwack 。）

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