2022年9月温哥华房地产市场报告

by William Li | Oct 14, 2022 | Real Estate

2022年9月温哥华房地产市场报告

9 月份，大温地区各类房屋销量（Sales）同比大跌 46.1%，新上市（New Listings）同比下跌 18.2%，但房屋在售总量（Total Inventory）同比仅增加 1.6%，可见所谓 “新上市” 中有一定水分，有多少是重新挂盘，我们不得而知，地产局数据中心也没有提供相关数据。卖家仍不紧不慢，持币待购的买家想找到心仪的房屋也非常不易。网传的 “加拿大银行拍卖暴增” 也并未感受到（新闻讲的是实际是大多伦多地区的房市）。不过，在过去 1 年内买的房屋又采用浮动贷款利率的，在当前激进加息的环境下真的是压力山大。其中，公寓市场的表现略好于独立屋市场，毕竟绝对价值还是低了不少，这也都是加息惹的祸，具体表现如下。

独立屋市场：

大温地区 2022 年 9 月份独立屋成交 536 套，同比减少 43.9%，相比过往十年同期均值减少 41.9%；新上市独立屋数量 1,453 套，同比减少 9.6%；独立屋在售总量 4,467 套，同比增加 6.3%，但仍低于过往十年同期均值 23.5%。大温地区 9 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,906,400，同比去年仍增长 3.8%，但相比 4 月份的高点减少 9.3%。

公寓市场：

大温地区 2022 年 9 月份公寓销售 891 套，同比减少 45.1%，相比过往十年同期均值减少 28.8%；新上市公寓数量 2,089 套，同比减少 25.2%；公寓在售总量 4,212 套，同比减少 8.9%，低于过往十年同期均值 18.1%；大温地区公寓 9 月份 HPI 基准价 $728,500，同比增长 6.2%，但相比 5 月份的高点减少 6.6%。

总结：

人性是贪婪的，涨上去的价格很难下来，通胀相当顽固。10 月 6 日加拿大央行行长 Tiff Macklem 在对 Halifax 商会的演讲中强调了进一步加息的必要性和决心。本周四（10 月 13 日）美国公布的 CPI （消费者物价指数）同比增长 8.2%，高于预期。除去食品与能源的核心 CPI 指数更是同比增长 6.6%，创 40 年新高。原预期美联储年底再加息 125 个基点，有可能升至 150 个基点，甚至更高，加拿大央行可能不得不保持相对同步。

通过加息不惜伤害经济与就业来把通胀控制到 1-3%（inflation-control target），经济硬着陆看来难以避免。不知以后如何定义我们可能即将面临的经济衰退（Recession），我姑且称之为后疫情高通胀危机。回顾一下在不算很久之前发生的次贷危机，我对那次全球金融风暴记忆犹新，梳理一下时间节点，希望对我们有一些启发。2006 年春季美国的房价开始涨不动了，并不断出现下跌，使用大量资金杠杆的房地产开始出现资不抵债，且不断恶化。2007 年 8 月开始席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场，我是 2009 年夏天移民加拿大的，那时深刻感受到经济的萧条，就业市场的疲软。买房对于刚登陆的我们可谓是刚需，但我们决定先租房一年，等房价跌到底再买。结果呢，除了给房东贡献一年房租外，独立屋的基准价也在一年内上涨了 16.6%，真是损了夫人又折兵呀！

下图是大温地区各类地产 2005 年以来的 HPI 基准价走势图，长期趋势是向上的，2009 年 3 月 HPI 基准价价最低，由于 HPI 基准价往往延后于市场价的属性，实际房价触底应是在 2008 年的 12 月份。

下图是平均原价百分比（Average Percent of Original Price），大致是平均的售价/挂盘价，果然 2008 年 12 月的 89.2% 为历史最低，那时卖家一定很绝望，想尽快甩掉房地产这个包袱，结果割在了地板上。

下图是标普 500 指数的月线图，在那次的金融危机中，标普 500 指数从 2007 年的高点下跌了 58%，于 2009 年 3 月触底反弹；而目前的 S&P 500 指数已从 2022 年 1 月份的高点下跌了 28% （截止 10 月 13 日的最低点），然而，市场 “普遍” 认为仍未见底。股市是炒作预期的，通常比实际经济表现领先 6 个月左右，所以关注一下股市、债市的表现有一定的借鉴意义。

从上述图表、数据中可以看出所谓的市场底部通常产生于恐惧之中，2008 年的圣诞是房子最便宜的时候，可惜当时没几个人敢买的。巴菲特的经典语录 “别人贪婪我恐惧，别人恐惧我贪婪”，大多数人是做不到的，这也是为什么我在以往报告中多次提及 “Time the Market” 是很难的。

我们仍在激进的加息通道之中，下图是加拿大自 2005 年以来央行的隔夜利率（Overnight Rate）(也称政策利率 Policy Interest Rate）与银行基本利率（Prime Rate）走势图（数据引用于网站 https://wowa.ca/banks/prime-rates-canada) 。应对次贷危机时加拿大央行是不断降息的，从 2007 年 7 月隔夜利率的 4.5% 逐步降低到 2009 年 4 月的 0.25%，而且维持了 1 年之久；目前，我们处于加息通道，加拿大统计中心将于 10 月 19 日公布上月 CPI 指数，将对随后 10 月 26 日的央行议息会议产生重要的影响，我们需密切关注。

除了紧密关注利率的走势变化，反应市场供需关系的市场在售总量（Total Inventory）的变化也非常重要。如下图，房地产市场的恐慌抛售情绪在 2008 年 9 月份达到最高（市场在售总量出现历史最高值），价格也在之后的几个月内见底。土地是不可再生资源，再加上移民的净流入，长期来看需求大于供给，但由于加息造成的短期波动也是难以避免的。

曾经说 “Cash Is Trash” （现金就是垃圾）的桥水基金创始人 Ray Dalio 改变他的观点了，特别是在当前货币紧缩（Tight Monetary Policy）的大环境之下。我觉得他说的并没错，只是稍有些马后炮。危机、危机，有危有机，你们怎么看呢？

（Note: 报告中大温地区 – Greater Vancouver 在这里包括了：Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。不包括菲沙河谷和奇利瓦克地区 Fraser Valley & Chilliwack 。）

如有问题与讨论，欢迎联系笔者：

William Li
BC省注册地产经纪/ 建筑商
BC省注册验屋师（2012-2018）
☏ 778-968-4968
📧 wli@jalh.ca

版权声明
1.版权归网站 JALH.CA 及微信公众号 Life Undefined，原作者 William Li 所有；
2.未经原作者允许不得转载本文内容，否则将视为侵权；
3.转载或者引用本文内容请注明来源及原作者；
4.对于不遵守此声明或者其他违法使用本文内容者，本人依法保留追究权等。

The Perfect Imperfection- Another Woodworking Project

by William Li | Oct 10, 2022 | Blog

The Perfect Imperfection- Another Woodworking Project

I made a round dining table out of reclaimed Douglas Fir from my friend’s house. The woods are from exterior trimming with many rotten parts, nails and black paint over it. I invested in a thickness planer Dewalt DW734 to make wood preparation a little easier. It worked, but not as smoothly as I originally thought, I think I might just need more practice.

The table is 36” round which is the biggest I can possibly get from the available size and it’s good for my usage. Of course, lots of glue has been applied. I ran out all the wood for the tabe top and bought additional 1×3 Fir and glued them into 2×3 as a 2×4 might look too bulky. It looks more balanced with a 1 ¼” thick top and 2×3 legs, in my opinion.

The project went very smoothly until I made the first mistake, that is the leg part. When I glued two 1×3 together I left a cross notch which is just a width of 1×3, however, when gluing job done and I needed to straighten the 2×3 edge by a table saw, then I made 2×3 slimmer, of course the notches are widened by about 3/16”. All leg parts are in 80°, that imprecise notches did affect the accuracy, but I managed okay.

After sanding, I need to apply the finish. I did some research and want to make this process different from what I did previously. I narrowed down to two products: Rubio Monocoat and Odie’s Oil. They are natural and easy to apply, and believe it or not, it is not easy to source Rubio Monocoat here in the West Coast. I ended up using Odie’s Oil from Lee Valley, the applying process was pleasing, the odies smells good.

The perfect imperfection is to make mistakes, and learn the lessons from it, and make the next one better.

2022年8月温哥华房地产市场报告

by William Li | Sep 16, 2022 | Real Estate

2022年8月温哥华房地产市场报告

8 月份，大温地区的地产表现基本上延续了前几个月的模式：销量（Sales）同比大跌，新上市（New Listings）水平同比、环比也都有不小的下降，而且，所谓 “新上市” 中有相当比例是原有 Listings 重新挂盘的，市场在售总量（Totoal Inventory）仍然保持平稳的水平，对价格的大幅调整起到一定的支撑作用，虽然，我们看到各项价格指标仍在走低。其中，独立屋比公寓调整得多，同类型地产中，高价位区间的地产相比低价位区间的调整得多。

从平均原价百分比（Average Percent of Original Price，平均售价/平均要价）来看，独立屋从 2 月份时平均售价高于要价 5.9% 到 8 月份的低于要价的 5.6%；而公寓市场表现地相对抗跌些，平均售价从 2 月份时高于要价 4.4% 到目前的低于要价的 2.5%。看样子这个利率（Rates）开始真正发威了。

独立屋市场：

大温地区 2022 年 8 月份独立屋成交 526 套，同比减少 44.5%，相比过往十年同期均值减少 41.8%；新上市独立屋数量 1,156 套，同比减少 6.8%；独立屋在售总量 4,438 套，同比增加 3%，但仍低于过往十年同期均值 23.5%。大温地区 8 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,954,100，同比去年仍增长 7.9%，但相比 4 月份的高点减少 7%。

公寓市场：

大温地区 2022 年 8 月份公寓销售 1,000 套，同比减少 38.6%，相比过往十年同期均值减少 21.4%；新上市公寓数量 1,601 套，同比减少 25.4%；公寓在售总量 4,011 套，同比减少 10%，低于过往十年同期均值 19.6%；大温地区公寓 8 月份 HPI 基准价 $740,100，同比增长 8.7%，但相比 5 月份的高点减少 5.1%。

总结：

在以往的报告中多次提及利率（Rates）的问题，我们不妨把它再弄得透彻些。加拿大央行（Bank of Canada）专门负责国家的货币政策制定、法定货币发行、金融机构监管等事务。报告中的加息就来自他们的决策，最近一次加息是 9 月 7 日的 75 个基点，截止今日（9 月 16 日）为 3.25%，这个利率被称为政策利率（ policy interest rate）或隔夜利率（overnight rate）。我们日常接触的商业银行会根据政策利率相应调整他们的基本利率（Prime Rate），目前各大银行的 Prime Rate 是 5.45%，从年初的 2.45% 同步上升了 300 个基点，涨幅达到 122%。

半年时间 300 个基点的涨幅，是上个世纪 80 年代以来央行对流动性最快速的政策收紧。直接受到影响的是采用浮动利率（Variable Rate）贷款的客户们，如果他们的月供不足以支付利息的话，银行就会通知你增加付款，所谓的 “Trigger Rate”。对于房东们更加雪上加霜的是，BC 省最新公布 2023 年现有租客的租金涨幅上限为 2%，而且必须提前 3 个月书面通知租客。根据网站 Rentals.ca 最新的全国租房报告（National Rent Report），8 月份温哥华 1 房公寓平均月租金为 $2,574 同比去年增长 18.8%，2 房公寓平均月租金为 $3,694 同比增长 21.4%，政府 2% 上限规定的初衷就是遏制通胀，保护租客们利益，当然苦了房东们 – 这个历来不受政府待见的族群。

加拿大央行今年还有 2 次议息会议，分别在 10 月 26 日和 12 月 7 日， TD 经济学家估计截止年底政策利率应该为 4%，即还有 75 个基点的幅度。真是如此的话，很多浮动利率的房贷就会被 “Triggered” 了，增加的月供又无法转嫁到现有租客身上，到时会不会涌现很多抛盘，我们不得而知，至少到目前还没感受到。我们只能走一步看一步了！

如有问题与讨论，欢迎联系笔者：

William Li
BC省注册地产经纪/ 建筑商
BC省注册验屋师（2012-2018）
☏ 778-968-4968
📧 wli@jalh.ca

2022之夏美国行

by William Li | Sep 12, 2022 | Blog

2022之夏美国行

疫情近 3 年没有出游，借儿子美国夏校的机会游览了纽约和波士顿，顺路参观了一下美国的大学。8 月 4 日，我登上从温哥华到纽约的航班，有还近 1 个小时到达的时候，无意中在航班实时地图上发现本次航班已经盘旋好几圈了，感觉很不妙，难道是两日前佩洛西的 “窜访” 在纽约发生什么大事了吗 😱? 还好，机长稍后广播由于纽约天气原因大量航班延误而导致降落纽约的航路异常拥挤，我们不得不备降多伦多，原来飞机的燃油不够了😇。航班被自动改签到第二天一早 8 点，接下来，对于曾经的中国民航人来说经历了 N 种 “震惊” ：全机旅客的极其配合与安静、多伦多国际机场的混乱无章、去酒店路上仍被网约车司机 “教育” 为什么不在候机楼里过夜还浪费钱住酒店的无奈，OMG （此处省略若干字，第二天总算是到了纽约……）。

纽约与波士顿

我们在纽约游玩了四天，每天行程满满，大都会艺术博物馆（The Met）真的很大，一天时间也只能蜻蜓点水般地看看；百老汇舞台剧《歌剧魅影》(The Phantom of the Opera）不事先做功课还真的看不懂； Kendrick Lamar 在布鲁克林 Barcley 中心的 Big Steppers 巡回演出更是不一样的精彩。大街上的无家可归者也有纽约人般的气质与脾气，可以说纽约是一个可以让任何人有理由喜欢或厌恶的城市，就像在大约 30 年前上映的《北京人在纽约》王起明说的那样：“If you love him, bring him to New York for it’s heaven; If you hate him, bring him to New York for it’s hell”。

与纽约不同，波士顿更加安静、平和，人们少了些许浮躁，更加适合我们这些在村里生活久的人们。波士顿的中国城远没有纽约的大，但比想象中的脏乱差还是好了很多，有不少地道的中国美食。沿着波士顿的自由之路（Freedom Trail）在 Downtown 行走，能深深感受城市发展与对历史尊重的结合，一栋栋 “钉子户” 般的红砖历史建筑夹杂在摩天大楼之间，居然没有感觉到丝毫违和感。

大学篇

在这个信息爆炸的时代，了解一个学校似乎不难，而且很多大学网站都有虚拟校园游（Virtual Campus Tour）的服务，但实地行走于校园之中，与学子们擦肩而过，才能真正感受到校园的气息与文化。

宾夕法尼亚大学（University of Pennsylvania），简称宾大（Upenn），由本杰明·富兰克林于 1740 年开始创建，是位于美国东北部的 8 所常春藤（Ivy League）大学之一。

我们的 Tour 从本杰明.富兰克林衬衫崩掉飞出来的纽扣开始（ Broken Button），经过了大名鼎鼎的沃顿商学院，北美最早的医学院，工程学院，法学院等，随处可见的酒吧与饭店，让紧张的学习可以通过 Party 来放松，宾大也誉为全美第一的 Party School 🥳，据说宾大的才子佳人林徽因与梁思诚就参加过宾大的化妆舞会，大约在 1927 年！

普林斯顿大学（Princeton University），位于费城与纽约之间的另一所常春藤大学，最早成立于 1746 年，原名 “新泽西学院” 。大学所在的小城恬静、安详，远离大都市的喧嚣。该大学获得诺贝尔奖的教授非常多，本科生能在诺贝尔得主门下学习是一种非凡的体验。该学校不设法学院、商学院和医学院，她的专业学院伍德罗·威尔逊公共和国际关系学院（Woodrow Wilson School of Public and International Affairs）非常有名。

哥伦比亚大学（Columbia University），简称 “哥大”，位于纽约的另一所常春藤大学。哥大始建于1754年，最初被称为国王学院，目前共设有 20 个学院，她的商学院、国际暨公共事务学院、新闻学院、法学院、医学院和工程与应用科学学院等在国际上享负盛名。其 2023 年本科生录取率仅为 5.1%，为全美录取率第二低的大学，仅高于哈佛大学。

纽约大学（New York University，缩写为 NYU），于 1831 年成立，主校区位于曼哈顿唐人街附件，是全美规模最大的私立大学。但当我们来到主校区的中心华盛顿广场公园（Washington Square Park ），被公园里为数不少的目光呆滞的吸毒者、无所事事的流浪汉惊呆了，刚在公园板凳上坐下来，就有看似精神恍惚者上来搭讪 🤯！

耶鲁大学（Yale University）距离纽约 1个半小时的车程，位于康涅狄格州的 New Haven。耶鲁是美国第三古老的大学，始建于 1701 年，是著名的常春藤联盟成员。

布朗大学（Brown University）位于美国最小的州罗德岛州省府 Providence 市，始建于 1764 年，也是美国八所著名常春藤盟校之一。布朗大学市是唯一一所常春藤大学提供医学院本博连读的 Program： Program in Liberal Medical Education （PLME），每年还提供 6 万美金的奖学金，申请难度可想而知。除此之外，还有一个与罗德岛设计学院（Rhode Island School of Desig）的双学位 Program，也是非常有特色与难申请的专业。

哈佛大学（Harvard University），位于马萨诸塞州波士顿都市区的 Cambridge 市，这座全美历史最悠久的高等学府，排名总是名列前茅的大学，当然也是全美最难入读的大学。

麻省理工学院 MIT（Massachusetts Institute of Technology）,位于哈佛的南面，依查尔斯河畔而建。虽不是常青藤盟校，但更胜于常春藤，有 “世界理工大学之最” 的美名。

从波士顿的两所名校回宾馆的途中，可以途经一所女子文理学院-卫斯理学院（Wellesley College），宋美龄、冰心都曾毕业于这所学院。在校园中路过了一座学生中心大楼，很漂亮的建筑设计，这栋楼的华裔命名 LULU CHOW WANG 引起我的好奇，搜索了一下，原来背后也有不凡的故事。WANG 是原中华民国祝印度大使的女儿， 1949 年以后就留在了美国。1969 年毕业于卫斯理学院，1998 年在华尔街创立基金管理公司（Tupelo Capital Management ），2000 年她与丈夫向其母校捐赠 2500 万美元，建立学生中心（Lulu Chow Wang Campus Center）。

在这次名校参观的过程中，感受到历史上不少的中国名人志士与这些名校之间紧密的联系。例如：早期毕业于耶鲁大学的土木工程专业的中国铁路之父詹天佑（1861-1919），在哥伦比亚大学取得博士学位并曾在普林斯顿大学管理过图书馆的胡适，宾大建筑系毕业的美国华裔建筑大师贝聿铭就是梁思成的学弟…… 看来，在那个年代有条件的家庭也是很 “卷” 的，只不过现在已经卷到一个新的水平了，从美国学校对标化考试取消但又逐渐恢复的态度， 2019 年美国大学录取丑闻可见一斑。这些学校本身的低录取率、再加上各种所谓教培、咨询机构的推波助澜，无形之中加深了家长与学生的焦虑。网络对 “内卷” 的定义如下：同行间竞相付出更多努力以争夺有限资源，从而导致个体 “收益努力比” 下降，可以看作是努力的 “通货膨胀” ，或无端内耗。如何平衡内卷与躺平、让孩子健康地发展成了每个家长都需要面对的课题。

摄影与器材

这次美国行带的是我 2019 年入手的富士 XT-3 相机，除了原机套头 18-55mm f/2.8-4，还带了两个副厂定焦镜头：老蛙（Laowa）的 9mm f2.8 超广角手动镜头和唯卓仕（Viltrox）23mm f1.4 自动定焦镜头。Laowa 9mm 镜头给力我耳目一新的感觉，虽然大光圈时伴随一些暗角，但出色的画质和一网打尽的超级广角在拥挤的纽约和室内建筑中显得尤为突出，不得不吐槽它的一个缺点，金属遮光罩太松，在博物馆、地铁站都叮铛掉地好几次。

Viltrox 23mm 定焦能让我在街拍时更加注重构图与细节，而非扭动变焦环的便利，而且定焦镜头的画质表现还是好于变焦镜头的。虽然我经常关注网络博主们对于相机与镜头的评测，但我并非器材党，也不在意全画幅、中画幅等，对于我，经常愿意带在身边随时使用的相机与镜头就是好的器材！

回温哥华的航班异常准点，对于纽约的 Newark 机场来说实属不易，而且这个航班的所有机组人员全是女同胞。自东向西飞行的航班在傍晚时恰好是追逐着夕阳，窗外的景色异常迷人。突然耳边传来机长的广播，飞机正在经过位于华盛顿州的 5 大活火山，在夕阳之下其中四座清晰可见，坐在飞机左侧的乘客可以一饱眼福，而且在她的飞行生涯中，此刻的景观也绝不多见。其实，我们每天都在经历不同的精彩，我们有享受那个过程了吗？正如电影《人生大事》中所述的那样，“人生，除死，无大事（不要内卷）……拥有的时候不要毁，失去的时候不要悔（不要躺平）”。

—— 完 ——

2022年7月温哥华房地产市场报告

by William Li | Aug 17, 2022 | Real Estate

2022年7月温哥华房地产市场报告

7 月 13 日加拿大央行宣布加息 100 个基点，1998 年以来最大幅度加息；在本身就是旅游旺季的 7 月，再加之疫情 3 年以来的报复性出游，直接导致 7 月份的房产数据 “惊人”。大温地区各类房屋销售同比去年减少 42.9%，环比上月减少 22.5%；特别是独立屋市场，7 月份销售数量创我能查到的历史纪录（2005年以来）最低。

同时，各类房屋新上市数量同比减少 9.3%，环比上月减少 24.5%；市场在售总量没有显著的变化，同比仅减少 4.7%，与上月基本持平。在市场存量基本稳定而需求大幅下滑的情况下，伴随的便是价格的调整，7 月份大温地区各类房屋的 HPI 基准价为 $1,207,400，虽然同比仍高 10.3%，但从高点已降低 4.5% 左右。我们先来看看各类房屋的具体数据表现。

独立屋市场：

大温地区 2022 年 7 月份独立屋成交 534 套，同比减少 49.1%，相比过往十年同期均值减少 48.6%；新上市独立屋数量 1,361 套，同比去年基本持平，环比上月减少 29.2%；独立屋在售总量 4,617 套，同比减少 2.4%，低于过往十年同期均值 22.7%。大温地区 7 月份独立屋 HPI 基准价为 $2,000,600，同比去年仍增长 11%，但相比 4 月份的高点减少 4.8%。

公寓市场：

大温地区 2022 年 7 月份公寓销售 1,063 套，同比减少 36.5%，相比过往十年同期均值减少 22.2%；新上市公寓数量 1,935 套，同比减少 17.1%，环比上月减少 22.8%；公寓在售总量 4,313 套，同比减少 10.9%，低于过往十年同期均值 16.8%；大温地区公寓 7 月份 HPI 基准价 $755,000，同比增长 11.4%，但相比 5 月份的高点减少 3.2%。

总结：

在本次报告中我来分享一份加拿大最大银行 RBC 于 7 月 22 日发布的一份《房地产特别报告 – Special Housing Reports》，由 RBC 助理首席经济学家 Mr. Robert Hogue 撰写。业界基本上有这样的共识，加拿大央行将在 9 月与 10 月再加息两次，使基准利率从目前的 2.5% 提高到 3.5%，这无疑将进一步影响市场买家的购买能力；全国房地产市场销量将在 2022 年下降 23%，2023 年下降 15%，全国房屋基准价将从高点调整 12%；其中 BC 省与安省将是这次房产衰退的震中区，销量将在 2022 年下降 45%， 2023 年下降 38%，基准价将从高点回调 14%。

Mr. Hogue 还称此次地产衰退只是价格调整，而非崩盘（A correction, not a collapse），并预测此次调整将大致在 2023 年的第一季度结束（we expect the correction to be over sometime in the first half of 2023）。他还预测对加息更加敏感的高价地产会受到更大的影响，而那些价格相对较低的刚需型物业将会比较坚挺（We expect local outcomes to vary widely with the priciest, more interest-sensitive areas facing larger declines, and relatively affordable markets showing greater resilience）。

这篇报告给出具体详尽的数据和时间节点，很有意思。我很少去网上查阅别人的地产报告，也反感网上的 “标题党” 们。尽量通过自己在工作中的实际感受与我所能获取的数据去提供一些独立的看法，这也是我坚持写月地产报告的动力吧。其实，我对 Mr. Hogue 的很多观点是比较认同的，比如：温哥华与多伦多的回调幅度会大于全国水平，当然他们涨的时候也远远高于全国平均水平；加拿大地产不会崩盘，因为有坚实的需求（solid demographic fundamentals）与有限的市场供给（low likelihood of overbuilding）。但我无法完全同意明年上半年是这次市场底部的看法，我曾多次提及不要 Timing the Market，因为自己有过这样的经验与教训，每个房子都是独一无二的，它的市场价值是有很多因素决定，不是在办公室里通过复杂的模型数据计算出来的。当然，两者能结合会更好！

美国于上周三（8 月 10 日）公布的 7 月 CPI 与核心 CPI 指数都低于预期，暗示美国通胀可能已经见顶，直接让美股三大指数当日跳空高开，继续反弹，截止今日 8 月 16 日，美股标普 500 已从前期的低点反弹了 18.3%。加拿大 8 月 16 日公布的 CPI 指数为 7.6% Year to Year，低于 6 月份的 8.1%。如果通胀继续缓解，央行很可能会调整加息的计划与幅度，这需要走一步看一步。

本次报告中谈及了一些宏观经济面的东西，也让我有机会查查资料，学点新的东西。前期经常讲的通胀问题似乎已经开始慢慢被淡化，经济学家们又不断提出新的担忧 – 经济衰退（Recession），还有地缘政治风险、世界气候问题等等。人类真是 No Zuo No Die 呢，我刚刚结束 10 天的美国旅行，在这个个人消费占 GDP 总量近 70% 的国度，我并未感受到美国的经济衰退，进出航班都是爆满、餐厅要预定，夜夜歌舞升平的百老汇都是座无虚席，深夜的纽约时代广场仍是人头攒动、摩肩接踵…… 忘却那些价格波动、活在当下，岂不挺好！

如有问题与讨论，欢迎联系笔者：

William Li
BC省注册地产经纪/ 建筑商
BC省注册验屋师（2012-2018）
☏ 778-968-4968
📧 wli@jalh.ca

« Older Entries

Next Entries »