2022之夏美国行

by William Li | Sep 12, 2022 | Blog

2022之夏美国行

疫情近 3 年没有出游，借儿子美国夏校的机会游览了纽约和波士顿，顺路参观了一下美国的大学。8 月 4 日，我登上从温哥华到纽约的航班，有还近 1 个小时到达的时候，无意中在航班实时地图上发现本次航班已经盘旋好几圈了，感觉很不妙，难道是两日前佩洛西的 “窜访” 在纽约发生什么大事了吗 😱? 还好，机长稍后广播由于纽约天气原因大量航班延误而导致降落纽约的航路异常拥挤，我们不得不备降多伦多，原来飞机的燃油不够了😇。航班被自动改签到第二天一早 8 点，接下来，对于曾经的中国民航人来说经历了 N 种 “震惊” ：全机旅客的极其配合与安静、多伦多国际机场的混乱无章、去酒店路上仍被网约车司机 “教育” 为什么不在候机楼里过夜还浪费钱住酒店的无奈，OMG （此处省略若干字，第二天总算是到了纽约……）。

纽约与波士顿

我们在纽约游玩了四天，每天行程满满，大都会艺术博物馆（The Met）真的很大，一天时间也只能蜻蜓点水般地看看；百老汇舞台剧《歌剧魅影》(The Phantom of the Opera）不事先做功课还真的看不懂； Kendrick Lamar 在布鲁克林 Barcley 中心的 Big Steppers 巡回演出更是不一样的精彩。大街上的无家可归者也有纽约人般的气质与脾气，可以说纽约是一个可以让任何人有理由喜欢或厌恶的城市，就像在大约 30 年前上映的《北京人在纽约》王起明说的那样：“If you love him, bring him to New York for it’s heaven; If you hate him, bring him to New York for it’s hell”。

与纽约不同，波士顿更加安静、平和，人们少了些许浮躁，更加适合我们这些在村里生活久的人们。波士顿的中国城远没有纽约的大，但比想象中的脏乱差还是好了很多，有不少地道的中国美食。沿着波士顿的自由之路（Freedom Trail）在 Downtown 行走，能深深感受城市发展与对历史尊重的结合，一栋栋 “钉子户” 般的红砖历史建筑夹杂在摩天大楼之间，居然没有感觉到丝毫违和感。

大学篇

在这个信息爆炸的时代，了解一个学校似乎不难，而且很多大学网站都有虚拟校园游（Virtual Campus Tour）的服务，但实地行走于校园之中，与学子们擦肩而过，才能真正感受到校园的气息与文化。

宾夕法尼亚大学（University of Pennsylvania），简称宾大（Upenn），由本杰明·富兰克林于 1740 年开始创建，是位于美国东北部的 8 所常春藤（Ivy League）大学之一。

我们的 Tour 从本杰明.富兰克林衬衫崩掉飞出来的纽扣开始（ Broken Button），经过了大名鼎鼎的沃顿商学院，北美最早的医学院，工程学院，法学院等，随处可见的酒吧与饭店，让紧张的学习可以通过 Party 来放松，宾大也誉为全美第一的 Party School 🥳，据说宾大的才子佳人林徽因与梁思诚就参加过宾大的化妆舞会，大约在 1927 年！

普林斯顿大学（Princeton University），位于费城与纽约之间的另一所常春藤大学，最早成立于 1746 年，原名 “新泽西学院” 。大学所在的小城恬静、安详，远离大都市的喧嚣。该大学获得诺贝尔奖的教授非常多，本科生能在诺贝尔得主门下学习是一种非凡的体验。该学校不设法学院、商学院和医学院，她的专业学院伍德罗·威尔逊公共和国际关系学院（Woodrow Wilson School of Public and International Affairs）非常有名。

哥伦比亚大学（Columbia University），简称 “哥大”，位于纽约的另一所常春藤大学。哥大始建于1754年，最初被称为国王学院，目前共设有 20 个学院，她的商学院、国际暨公共事务学院、新闻学院、法学院、医学院和工程与应用科学学院等在国际上享负盛名。其 2023 年本科生录取率仅为 5.1%，为全美录取率第二低的大学，仅高于哈佛大学。

纽约大学（New York University，缩写为 NYU），于 1831 年成立，主校区位于曼哈顿唐人街附件，是全美规模最大的私立大学。但当我们来到主校区的中心华盛顿广场公园（Washington Square Park ），被公园里为数不少的目光呆滞的吸毒者、无所事事的流浪汉惊呆了，刚在公园板凳上坐下来，就有看似精神恍惚者上来搭讪 🤯！

耶鲁大学（Yale University）距离纽约 1个半小时的车程，位于康涅狄格州的 New Haven。耶鲁是美国第三古老的大学，始建于 1701 年，是著名的常春藤联盟成员。

布朗大学（Brown University）位于美国最小的州罗德岛州省府 Providence 市，始建于 1764 年，也是美国八所著名常春藤盟校之一。布朗大学市是唯一一所常春藤大学提供医学院本博连读的 Program： Program in Liberal Medical Education （PLME），每年还提供 6 万美金的奖学金，申请难度可想而知。除此之外，还有一个与罗德岛设计学院（Rhode Island School of Desig）的双学位 Program，也是非常有特色与难申请的专业。

哈佛大学（Harvard University），位于马萨诸塞州波士顿都市区的 Cambridge 市，这座全美历史最悠久的高等学府，排名总是名列前茅的大学，当然也是全美最难入读的大学。

麻省理工学院 MIT（Massachusetts Institute of Technology）,位于哈佛的南面，依查尔斯河畔而建。虽不是常青藤盟校，但更胜于常春藤，有 “世界理工大学之最” 的美名。

从波士顿的两所名校回宾馆的途中，可以途经一所女子文理学院-卫斯理学院（Wellesley College），宋美龄、冰心都曾毕业于这所学院。在校园中路过了一座学生中心大楼，很漂亮的建筑设计，这栋楼的华裔命名 LULU CHOW WANG 引起我的好奇，搜索了一下，原来背后也有不凡的故事。WANG 是原中华民国祝印度大使的女儿， 1949 年以后就留在了美国。1969 年毕业于卫斯理学院，1998 年在华尔街创立基金管理公司（Tupelo Capital Management ），2000 年她与丈夫向其母校捐赠 2500 万美元，建立学生中心（Lulu Chow Wang Campus Center）。

在这次名校参观的过程中，感受到历史上不少的中国名人志士与这些名校之间紧密的联系。例如：早期毕业于耶鲁大学的土木工程专业的中国铁路之父詹天佑（1861-1919），在哥伦比亚大学取得博士学位并曾在普林斯顿大学管理过图书馆的胡适，宾大建筑系毕业的美国华裔建筑大师贝聿铭就是梁思成的学弟…… 看来，在那个年代有条件的家庭也是很 “卷” 的，只不过现在已经卷到一个新的水平了，从美国学校对标化考试取消但又逐渐恢复的态度， 2019 年美国大学录取丑闻可见一斑。这些学校本身的低录取率、再加上各种所谓教培、咨询机构的推波助澜，无形之中加深了家长与学生的焦虑。网络对 “内卷” 的定义如下：同行间竞相付出更多努力以争夺有限资源，从而导致个体 “收益努力比” 下降，可以看作是努力的 “通货膨胀” ，或无端内耗。如何平衡内卷与躺平、让孩子健康地发展成了每个家长都需要面对的课题。

摄影与器材

这次美国行带的是我 2019 年入手的富士 XT-3 相机，除了原机套头 18-55mm f/2.8-4，还带了两个副厂定焦镜头：老蛙（Laowa）的 9mm f2.8 超广角手动镜头和唯卓仕（Viltrox）23mm f1.4 自动定焦镜头。Laowa 9mm 镜头给力我耳目一新的感觉，虽然大光圈时伴随一些暗角，但出色的画质和一网打尽的超级广角在拥挤的纽约和室内建筑中显得尤为突出，不得不吐槽它的一个缺点，金属遮光罩太松，在博物馆、地铁站都叮铛掉地好几次。

Viltrox 23mm 定焦能让我在街拍时更加注重构图与细节，而非扭动变焦环的便利，而且定焦镜头的画质表现还是好于变焦镜头的。虽然我经常关注网络博主们对于相机与镜头的评测，但我并非器材党，也不在意全画幅、中画幅等，对于我，经常愿意带在身边随时使用的相机与镜头就是好的器材！

回温哥华的航班异常准点，对于纽约的 Newark 机场来说实属不易，而且这个航班的所有机组人员全是女同胞。自东向西飞行的航班在傍晚时恰好是追逐着夕阳，窗外的景色异常迷人。突然耳边传来机长的广播，飞机正在经过位于华盛顿州的 5 大活火山，在夕阳之下其中四座清晰可见，坐在飞机左侧的乘客可以一饱眼福，而且在她的飞行生涯中，此刻的景观也绝不多见。其实，我们每天都在经历不同的精彩，我们有享受那个过程了吗？正如电影《人生大事》中所述的那样，“人生，除死，无大事（不要内卷）……拥有的时候不要毁，失去的时候不要悔（不要躺平）”。

—— 完 ——

2022年7月温哥华房地产市场报告

by William Li | Aug 17, 2022 | Real Estate

2022年7月温哥华房地产市场报告

7 月 13 日加拿大央行宣布加息 100 个基点，1998 年以来最大幅度加息；在本身就是旅游旺季的 7 月，再加之疫情 3 年以来的报复性出游，直接导致 7 月份的房产数据 “惊人”。大温地区各类房屋销售同比去年减少 42.9%，环比上月减少 22.5%；特别是独立屋市场，7 月份销售数量创我能查到的历史纪录（2005年以来）最低。

同时，各类房屋新上市数量同比减少 9.3%，环比上月减少 24.5%；市场在售总量没有显著的变化，同比仅减少 4.7%，与上月基本持平。在市场存量基本稳定而需求大幅下滑的情况下，伴随的便是价格的调整，7 月份大温地区各类房屋的 HPI 基准价为 $1,207,400，虽然同比仍高 10.3%，但从高点已降低 4.5% 左右。我们先来看看各类房屋的具体数据表现。

独立屋市场：

大温地区 2022 年 7 月份独立屋成交 534 套，同比减少 49.1%，相比过往十年同期均值减少 48.6%；新上市独立屋数量 1,361 套，同比去年基本持平，环比上月减少 29.2%；独立屋在售总量 4,617 套，同比减少 2.4%，低于过往十年同期均值 22.7%。大温地区 7 月份独立屋 HPI 基准价为 $2,000,600，同比去年仍增长 11%，但相比 4 月份的高点减少 4.8%。

公寓市场：

大温地区 2022 年 7 月份公寓销售 1,063 套，同比减少 36.5%，相比过往十年同期均值减少 22.2%；新上市公寓数量 1,935 套，同比减少 17.1%，环比上月减少 22.8%；公寓在售总量 4,313 套，同比减少 10.9%，低于过往十年同期均值 16.8%；大温地区公寓 7 月份 HPI 基准价 $755,000，同比增长 11.4%，但相比 5 月份的高点减少 3.2%。

总结：

在本次报告中我来分享一份加拿大最大银行 RBC 于 7 月 22 日发布的一份《房地产特别报告 – Special Housing Reports》，由 RBC 助理首席经济学家 Mr. Robert Hogue 撰写。业界基本上有这样的共识，加拿大央行将在 9 月与 10 月再加息两次，使基准利率从目前的 2.5% 提高到 3.5%，这无疑将进一步影响市场买家的购买能力；全国房地产市场销量将在 2022 年下降 23%，2023 年下降 15%，全国房屋基准价将从高点调整 12%；其中 BC 省与安省将是这次房产衰退的震中区，销量将在 2022 年下降 45%， 2023 年下降 38%，基准价将从高点回调 14%。

Mr. Hogue 还称此次地产衰退只是价格调整，而非崩盘（A correction, not a collapse），并预测此次调整将大致在 2023 年的第一季度结束（we expect the correction to be over sometime in the first half of 2023）。他还预测对加息更加敏感的高价地产会受到更大的影响，而那些价格相对较低的刚需型物业将会比较坚挺（We expect local outcomes to vary widely with the priciest, more interest-sensitive areas facing larger declines, and relatively affordable markets showing greater resilience）。

这篇报告给出具体详尽的数据和时间节点，很有意思。我很少去网上查阅别人的地产报告，也反感网上的 “标题党” 们。尽量通过自己在工作中的实际感受与我所能获取的数据去提供一些独立的看法，这也是我坚持写月地产报告的动力吧。其实，我对 Mr. Hogue 的很多观点是比较认同的，比如：温哥华与多伦多的回调幅度会大于全国水平，当然他们涨的时候也远远高于全国平均水平；加拿大地产不会崩盘，因为有坚实的需求（solid demographic fundamentals）与有限的市场供给（low likelihood of overbuilding）。但我无法完全同意明年上半年是这次市场底部的看法，我曾多次提及不要 Timing the Market，因为自己有过这样的经验与教训，每个房子都是独一无二的，它的市场价值是有很多因素决定，不是在办公室里通过复杂的模型数据计算出来的。当然，两者能结合会更好！

美国于上周三（8 月 10 日）公布的 7 月 CPI 与核心 CPI 指数都低于预期，暗示美国通胀可能已经见顶，直接让美股三大指数当日跳空高开，继续反弹，截止今日 8 月 16 日，美股标普 500 已从前期的低点反弹了 18.3%。加拿大 8 月 16 日公布的 CPI 指数为 7.6% Year to Year，低于 6 月份的 8.1%。如果通胀继续缓解，央行很可能会调整加息的计划与幅度，这需要走一步看一步。

本次报告中谈及了一些宏观经济面的东西，也让我有机会查查资料，学点新的东西。前期经常讲的通胀问题似乎已经开始慢慢被淡化，经济学家们又不断提出新的担忧 – 经济衰退（Recession），还有地缘政治风险、世界气候问题等等。人类真是 No Zuo No Die 呢，我刚刚结束 10 天的美国旅行，在这个个人消费占 GDP 总量近 70% 的国度，我并未感受到美国的经济衰退，进出航班都是爆满、餐厅要预定，夜夜歌舞升平的百老汇都是座无虚席，深夜的纽约时代广场仍是人头攒动、摩肩接踵…… 忘却那些价格波动、活在当下，岂不挺好！

（Note: 报告中大温地区 – Greater Vancouver 在这里包括了：Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。不包括菲沙河谷和奇利瓦克地区 Fraser Valley & Chilliwack 。）

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William Li
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背影

by William Li | Jul 19, 2022 | Blog

背影

今年暑假给儿子报名了约翰霍普金斯大学的短期课程，虽然只有三个星期，但也是儿子自打出生以来的第一次离家，而且这么久。想到我第一次离开家是我高中一年级住校时，那时每周五天住校，周末两天住家，加上寒暑假期在家的时间，实际上每年的大部分时间已经不在家里了，直到现在三十多年过去了，仍然是离家的状态。思前想后，不禁觉得有些伤感，一代又一代，一轮又一轮。

送儿子之前就在构思到了学校报名后分别的场景。小学时学过朱自清先生的《背影》，他的老父亲在站台上步履蹒跚买橘子的样子不断地浮现出来，我将面对如何的背影呢？报名当天下午的家长会是最后一项任务。开完会，我的背包里还有一些维生素C、牛初乳片和益生菌，太太嘱咐我把这些东西留给儿子，多少吃些没有坏处。于是我打电话让他下来拿，他短信说正在开会，之后下来找我，我便坐在花园的椅子上等他。不一会，一个瘦高的身影跑过来，一件黑色的 T 恤，浅色运动裤，脖子上挂着门禁和钥匙。我说， “How’s everything going?” (一切都顺利吗？）。他说， “It is good, just my roomate is weird，eh…” （都好，就是我的室友有些怪）。我说， “Normal, just need some time to know each other better” (正常，需要点时间相互了解）。我说，“妈妈让我这些东西留给你，想到就吃些，没坏处“，接着，我说， “Okay, enjoy your school and stay safe” （祝开心、保证安全）。我们来了个像年轻人之间一样的快速握拳，短暂的目光接触，他拿着东西，快速地走回宿舍了；他一路过了门禁，即将消失在视野之前，他突然回头朝我这边望，迅速招了一下手，距离有些远，看不清表情，好像还是很轻松的样子，我也回招了一下，然后转身走了，鼻子稍有一点酸。

说个小插曲，在报名之前儿子的预付电话卡有些问题，一直没有网络信号，当然就没有 notification (手机信息推送），他为此一直魂不守舍，哎现在的人呀，没有手机信号都无法生存。儿子报名前的最后一件事就是帮他搞好了手机信号，15G 的流量加上加拿大手机、短信任意拨打，他终于放松了。我们家里之间的联系方式平日就是通过 SnapChat 和苹果的 FaceTime，我还在开车返回宾馆的路上，就听到了 SanpChat 不断的信息推送声音，一会看到儿子发送 Snap，一会看到太太回复留言，一会又看到姐姐保留截屏，来得个热闹，让我一路开车也不觉孤单。

2022年7月18日
在回温哥华的航班上

2022年6月温哥华房地产市场报告

by William Li | Jul 11, 2022 | Real Estate

2022年6月温哥华房地产市场报告

6 月份是暑假的开始，传统上是销售淡季，今年的 6 月在通胀、加息、经济衰退的阴影下显得尤为 “萧条”。大温地区各类房屋销售同比去年减少 34.8%，环比上月减少 15.9%；新上市数量同比减少 10.3%，环比上月减少 17.4%；市场在售总量同比减少 11.8%，与上月基本持平。

上期地产报告中我引入的下列公式： “ 市场在售总量（Total Inventory）=之前在售总量（Previous Total Inventory）+ 新上市（New Listing) – 已售（Sold）” 正说明这个现象，新上市减少，卖掉的也不多，市场还是那么多存量（Supply)。当人们的购买欲望减弱，自然就反应到价格上了。6 月份大温地区各类房屋的 HPI 基准价为 $1,235,900，相比上 2 个月降低了 2.3%。我们先来看看各类房屋的具体数据表现。

独立屋市场：

大温地区 2022 年 6 月份独立屋成交 667 套，同比减少 47.5%，相比过往十年同期均值减少 43.1%。新上市独立屋数量 1,923 套，同比去年减少 3.8%，环比上月减少 15.2%。独立屋在售总量 4,649 套，同比减少 9.5%，低于过往十年同期均值 22%。大温地区 6 月份独立屋 HPI 基准价为 $2,058,600，同比增长 13.4%，环比上月继续下降。

公寓市场：

大温地区 2022 年 6 月份公寓销售 1,326 套，同比减少 25.4%，相比过往十年同期均值减少 8.9%。新上市公寓数量 2,501 套，同比减少 11.5%，环比上月减少 16.2%。公寓在售总量 4,344 套，同比减少 14.9%，低于过往十年同期均值 15.9%。大温地区公寓 6 月份 HPI 基准价 $766,300，同比增长 12.7%，环比上月减少 1.7%。

总结：

加息直接影响到人们的支付还款能力，对比上面数据，不难看出同为难兄难弟但公寓市场的表现稍好于独立屋市场。我最近尝试过两个 Offer, 结果都是 7、8 个买家在抢，无奈输给了加价很猛的无条件 Offer。如此暗淡的市场怎么会这样？事实既然存在就有它的的合理性。这两个位于 Richmond 的 2 房 2 卫水泥公寓，虽有一定年头，但地段、房型与保养都不错，而且卖家经纪以相对较低的价格挂牌来吸引竞价，最终谨慎且犹豫的买家们还是挺身而出。

本周三（7 月 13 日)，加拿大央行大概率加息 75 个基点，而且之后仍会继续加息来应对通胀。这些都已不是新闻了，大家也都接受了冒一定牺牲经济的风险来控制通胀。若 CPI （居民消费价格指数) 被控制到一定的合理范围，而且加息导致的就业问题和经济衰退问题相继出现，则很可能是央行考虑停止加息、甚至减息的时候。常有买家问我 “房市什么时候可以进去抄底？” ，这时便是良机，但这个时机难以预测，无论是谁？加拿大房地产的实际需求是有的，只是大家都在自觉、不自觉地等所谓的最低点，但当低点真正来临的时候，大多数人是把握不住的。以我本人为例，我是 2009 年夏天移民加拿大的，受 2007、08 年金融危机的影响，加拿大地产在 2009 年底跌至最低点，为此我们特意租了一年的房子，计划捡到更便宜的 Deal，结果等到来年时，价格已经反弹不少，而且白白贡献给房东一年房租，损失着实不小。

目前的房价总体仍在走低，何时是拐点我们不得而知。对于买家我建议类似股票买卖的左侧交易法，积极地了解与追踪自己的目标市场，这样机会来时才不会轻易错过。市场好的时候，我们难以抢过别人，市场淡的时候，又不敢出手，机会来了就白白失去。买房子最挑战的部分是买到 “对” 的房子，而不是仅仅 “好” 的价格，Mr. Right 经得住时间的考验👍。

在目前的买方市场，卖方的确是相对难受的。建议卖家保持良好的心态，从自己的实际资金状况和需求出发，如果卖房是为了置换房产，即使降低价格，同一市场下运作，并非吃亏，灵活运用资金、分散投资，比硬等自己想要的价格更加实惠，毕竟时间成本是很高的。

“危机” 这个词由 “危险” 和 “机遇” 两个词组成。据说美股近半年多的表现是 50 多年来最糟糕的一次，反过来可以说是很多人一辈子都碰不到的 “机会” 呀，不是吗？我们都听过传奇投资人巴菲特的名言 “别人贪婪我恐惧，别人恐惧我贪婪”。人的本性是贪婪的，总想买的时候最便宜，卖的时候是最高价，就这样大多数人被割了韭菜。

现代社会让人们很浮躁，滑短视频很放松，我仍在坚持写这种文字类博客老旧的东西，从整理数据到完成文章需要 2 天时间，而编辑一个短视屏发布在抖音、视频号上，可以分分钟搞定，我图啥呢？ 🤔

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2022年5月温哥华房地产市场报告

by William Li | Jun 18, 2022 | Real Estate

2022年5月温哥华房地产市场报告

5 月份，大温地区各类房屋销售同比去年减少 31.6%，新上市数量同比减少 10.3%，市场在售总量同比减少 19.1%，各类房屋的 HPI 基准价来到了 $1,261,100，同比增长 14.7%，但环比上月已经开始降低了。 HPI 基准价的计算模式导致了价格市场反应的滞后性，而本月各类房屋销售的中间价位（Median Price）已经从 2 月份以来持续下跌，其中 5 月份下跌明显，环比上月下降 5.4%。

从平均原价百分比（Average Percent of Original Price）来看，独立屋与公寓市场曲线继续交叉向下，独立屋市场的平均原价百分比环比从 2 月份的 105.8% 下降至 99.2%, 坐实买方市场的事实。从本期报告开始，我会更加关注市场在售总量与新上市、已售的关系变化，因为他们直接反应了市场供给与需求的关系，进而影响价格。我们先来看看以下各类房屋的具体数据表现。

独立屋市场：

大温地区 2022 年 5 月份独立屋成交 800 套，同比减少 44.1%，相比过往十年同期均值减少 35.8%。新上市独立屋数量 2,267 套，同比去年减少13.9%，环比上月略增 2.8%。独立屋在售总量 4,512 套，同比减少 14.6%，低于过往十年同期均值 23.4%。大温地区 5 月份独立屋 HPI 基准价为 $2,093,600，同比增长 15%，环比上月已经开始略微下降。

公寓市场：

大温地区 2022 年 5 月份公寓销售 1,606 套，同比减少 21.5%，仍相比过往十年同期均值高 5.9%。新上市公寓数量 2,986 套，同比减少 8.7%，环比上月略增 4.9%。公寓在售总量 4,187 套，同比减少 16.5%，低于过往十年同期均值 17.8%。大温地区公寓 5 月份 HPI 基准价 $779,700，同比增加 15%。

总结：

为了对抗糟糕的通胀，美联储 6 月 15 日宣布加息 75 个基点，是自 1994 年来最大力度，简直是为了抑制通胀而不惜牺牲经济的节奏。美联储主席鲍威尔在稍后的记者问答环节更显得小心翼翼和缺乏自信，不断强调俄乌战争和中国封锁这些 “不可控” 的因素。加拿大央行大概率会在 7 月 13 日效仿加息 75 个基点，目前的 5 年期固定贷款利率在 5.25% 左右，加上年底前还有几次加息，大大消减了市场购买力与购买欲望。这就是对比上述独立屋市场与公寓市场，为什么绝对价值相对高的独立屋市场对比公寓市场显得更为惨淡。

通胀、利率的走势变化既顽固又扑朔迷离，就连这些经济学家、华尔街大佬们也是头痛不已。所以我们弃繁从简，直接关注市场供给与需求的变化。市场在售总量（Total Inventory）=之前在售总量（Previous Total Inventory）+ 新上市（New Listing) – 已售（Sold）。我们注意到销量不断减少，但新上市并没有大幅增加（卖家并未恐慌销售），导致了市场的在售总量自 2021 年 12 月来逐步增加，但仍然低于过去 10 年的平均水平。我们会继续紧密关注。

下图显示了自 2005 年以来大温地区各类型房屋的市场在售总量的变化，由于 2007 年 4 月爆发的美国次贷危机进而造成的全球金融危机，大温地区在售总量在 2008 年 9 月达到峰值，大温地区的房产价格在 2009 年初跌到谷底。之后，在售总量总趋势逐步降低，价格也不断创新高。

配合在售总量的变化，当然是市场的需求了。若加拿大的人口持续净流入的话，将长期支撑与刺激本地的地产市场。 CTV News 昨日报道，加拿大移民申请案例积压到 240 万件，仅上月就增加 25 万件。看样子房产需求还是有的，在升息的大环境下，很多买家在等低价入手，但房东又把还贷增加的压力转移到房租上，一方面支付高额房租，一方面房价又跌得不够快，还真是两难呢！

我曾多次讲过，Time the Market 很难，万一俄乌太平了，油价掉下来了，通胀也回落了，央行决定缓慢加息了，买房子又要抢 offer 了。趁现在，锁定利率、规划好财务、积极地研究市场、了解房子特点，等到想买的时候，自然就会信心十足的。

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2022年4月温哥华房地产市场报告

by William Li | May 16, 2022 | Real Estate

2022年4月温哥华房地产市场报告

没错，大温地区 4 月份的房地产市场慢了下来。各类房屋销售同比去年减少 34.1%，新上市数量同比减少 30.7%，市场在售总量同比减少 19.1%，各类房屋的 HPI 基准价来到了 $1,360,500，同比增长 20.7%。HPI 基准价的计算模式导致了价格市场反应的滞后性，而本月各类房屋销售的中间价位（Median Price）已经开始环比上月下降了。

另外，从上月报告中引入的平均原价百分比（Average Percent of Original Price）来看，独立屋与公寓市场曲线死叉向下（公寓市场表现相对滞后独立屋），独立屋市场的平均原价百分比环比下降至 101.9%, 逐步进入买方市场。我们先来看看以下各类房屋的具体数据表现。

独立屋市场：

大温地区 2022 年 4 月份独立屋成交 967 套，同比减少 41.8%，相比过往十年同期均值减少 18.4%。新上市独立屋数量 2,206 套，同比去年减少 30.7%，环比上月减少 7.7%。独立屋在售总量 3,941 套，同比减少 19.1%，低于过往十年同期均值 28.8%。大温地区 4 月份独立屋 HPI 基准价为 $2,139,200，同比增长 20.8%。

公寓市场：

大温地区 2022 年 4 月份公寓销售 1,693 套，同比减少 25.9%，仍相比过往十年同期均值高 18.4%。新上市公寓数量 2,847 套，同比减少 17.2%，环比上月减少 12.9%。公寓在售总量 3,693 套，同比减少 21.9%，低于过往十年同期均值 23.8%。大温地区公寓 4 月份 HPI 基准价 $844,700，同比增加 16%。

总结：

之前的报告中已经多次讲到通胀、加息通道、贷款收紧等等，我们也已经感觉到了市场的反应。自 2020 年 3 月疫情以来，各国央行的大放水、低利率环境，两年内涨幅超过 50% 的房地产比比皆是。房地产与其他金融产品一样，不可能只涨不跌，这个阶段的价格回调与降温是必要与健康的。在当前市场下，就没有机会可言吗？其实不然，我想以投资的角度分别以买家与卖家的眼光大致分析一下，纯属个人观点。需要强调的是，我不是以投机的眼光去看的，不是不可取，而是不擅长，Time the Market 这个东西可以有，但有点难。

对卖家而言，可能已经错过了这波行情的峰值，但是无需过于纠结价格的调整，更要以自己的实际需求出发，卖房子是为了换房？同一市场下运作，并不吃亏。灵活运用资金、分散投资，比等自己想要的价格，更加来的实惠，“House Holder” 的滋味不好受，因为时间成本非常高。

对于买家而言，我承认当前市场状况对于首次购房者不甚友好，一方面加息使购买力缩水，而市场价格仍然相对坚挺。温哥华这个市场从来不缺持币待购的买家，我建议积极地参与、研究市场，而不是等一个所谓最低价。以公寓市场为例，谨慎购买楼花，价格过高，已经 Priced In 当前的通胀成本，开发商现成的宣传资料，加上不菲的佣金，总能让一个个预售楼盘变成网红。不妨，关注一下刚建成的现房，或者从你之前关注的区域跳出来，比如 Downtown, 受疫情影响，他的价值相对比较吸引。再以独立屋为例，没有抢 Offer 的时代对买家非常友好，建议关注 Location、Location，还是 Location，真正好的地段历来较为奇缺，好的地段值得一辈子拥有，当然什么是好地段，仁者见仁智者见智了。

美联储主席鲍威尔在 5 月 4 日的议息会议上，首次提及了中国对疫情管控对经济不确定性的影响，但展现了对经济软着陆的极大自信。但是，一周之后，鲍威尔有点心虚了，他称经济软着陆 “极具挑战性”。当然，有很多鲍老先生搞不定的东西，比如：地缘政治冲突的影响。在麦肯锡第一季度的经济条件展望（Economic Condition Outlook, March 2022) 中对全球 785 家跨国公司执行官的调查问卷显示：有 76% 受访者认为地缘政治冲突是影响未来 12 个月经济成长的最大风险，远超疫情与通胀。地缘政治这个东西很恶心，以人民福祉、民族利益为借口，让人民遭殃，人民仍继续支持执政者，一代又一代。

不说那么多了，昨天很快成为历史，明天有点未知，活在当下，且行且珍惜。

如有问题与讨论，欢迎联系笔者：

William Li
BC省注册地产经纪/ 建筑商
BC省注册验屋师（2012-2018）
☏ 778-968-4968
📧 wli@jalh.ca

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