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2022年4月温哥华房地产市场报告

2022年4月温哥华房地产市场报告

2022年4月温哥华房地产市场报告

没错,大温地区 4 月份的房地产市场慢了下来。各类房屋销售同比去年减少 34.1%,新上市数量同比减少 30.7%,市场在售总量同比减少 19.1%,各类房屋的 HPI 基准价来到了 $1,360,500,同比增长 20.7%。HPI 基准价的计算模式导致了价格市场反应的滞后性,而本月各类房屋销售的中间价位(Median Price)已经开始环比上月下降了。 

另外,从上月报告中引入的平均原价百分比(Average Percent of Original Price)来看,独立屋与公寓市场曲线死叉向下(公寓市场表现相对滞后独立屋),独立屋市场的平均原价百分比环比下降至 101.9%, 逐步进入买方市场。我们先来看看以下各类房屋的具体数据表现。

独立屋市场:

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大温地区 2022 年 4 月份独立屋成交 967 套,同比减少 41.8%,相比过往十年同期均值减少 18.4%。新上市独立屋数量 2,206 套,同比去年减少 30.7%,环比上月减少 7.7%。独立屋在售总量 3,941 套,同比减少 19.1%,低于过往十年同期均值 28.8%。大温地区 4 月份独立屋 HPI 基准价为 $2,139,200,同比增长 20.8%。

公寓市场:

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大温地区 2022 年 4 月份公寓销售 1,693 套,同比减少 25.9%,仍相比过往十年同期均值高 18.4%。新上市公寓数量 2,847 套,同比减少 17.2%,环比上月减少 12.9%。公寓在售总量 3,693 套,同比减少 21.9%,低于过往十年同期均值 23.8%。大温地区公寓 4 月份 HPI 基准价  $844,700,同比增加 16%。

总结:

之前的报告中已经多次讲到通胀、加息通道、贷款收紧等等,我们也已经感觉到了市场的反应。自 2020 年 3 月疫情以来,各国央行的大放水、低利率环境,两年内涨幅超过 50% 的房地产比比皆是。房地产与其他金融产品一样,不可能只涨不跌,这个阶段的价格回调与降温是必要与健康的。在当前市场下,就没有机会可言吗?其实不然,我想以投资的角度分别以买家与卖家的眼光大致分析一下,纯属个人观点。需要强调的是,我不是以投机的眼光去看的,不是不可取,而是不擅长,Time the Market 这个东西可以有,但有点难。

对卖家而言,可能已经错过了这波行情的峰值,但是无需过于纠结价格的调整,更要以自己的实际需求出发,卖房子是为了换房?同一市场下运作,并不吃亏。灵活运用资金、分散投资,比等自己想要的价格,更加来的实惠,“House Holder” 的滋味不好受,因为时间成本非常高。

对于买家而言,我承认当前市场状况对于首次购房者不甚友好,一方面加息使购买力缩水,而市场价格仍然相对坚挺。温哥华这个市场从来不缺持币待购的买家,我建议积极地参与、研究市场,而不是等一个所谓最低价。以公寓市场为例,谨慎购买楼花,价格过高,已经 Priced In 当前的通胀成本,开发商现成的宣传资料,加上不菲的佣金,总能让一个个预售楼盘变成网红。不妨,关注一下刚建成的现房,或者从你之前关注的区域跳出来,比如 Downtown, 受疫情影响,他的价值相对比较吸引。再以独立屋为例,没有抢 Offer 的时代对买家非常友好,建议关注 Location、Location, 还是 Location,真正好的地段历来较为奇缺,好的地段值得一辈子拥有,当然什么是好地段,仁者见仁智者见智了。

美联储主席鲍威尔在 5 月 4 日的议息会议上,首次提及了中国对疫情管控对经济不确定性的影响,但展现了对经济软着陆的极大自信。但是,一周之后,鲍威尔有点心虚了,他称经济软着陆 “极具挑战性”。当然,有很多鲍老先生搞不定的东西,比如:地缘政治冲突的影响。在麦肯锡第一季度的经济条件展望(Economic Condition Outlook, March 2022) 中对全球 785 家跨国公司执行官的调查问卷显示:有 76% 受访者认为地缘政治冲突是影响未来 12 个月经济成长的最大风险,远超疫情与通胀。 地缘政治这个东西很恶心,以人民福祉、民族利益为借口,让人民遭殃,人民仍继续支持执政者,一代又一代。

不说那么多了,昨天很快成为历史,明天有点未知,活在当下,且行且珍惜。

(Note: 报告中大温地区 – Greater Vancouver 在这里包括了:Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。包括菲沙河谷和奇利瓦克地区 Fraser Valley & Chilliwack 。)

如有问题与讨论,欢迎联系笔者:

William Li
BC省注册地产经纪/ 建筑商
BC省注册验屋师(2012-2018)
☏ 778-968-4968
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1.版权归网站 JALH.CA 及微信公众号 Life Undefined,原作者 William Li 所有;
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2022年1月温哥华房地产市场报告

2022年1月温哥华房地产市场报告

2022年1月温哥华房地产市场报告

2021 年度大温地区地产表现炽热,即使在通胀加息、 甚至在某些人(Elon Musk)预测即将到来的经济衰退(Recession)的阴影下,这把火仍然烧到了 2022 年的第一个月份。1 月份,各类房屋销量同比减少 4.2%,但别忘了去年 1 月份房产已经相当火热;各类房屋的基准价同比增长 18.5%,环比上月增长 2%;各类房屋的市场在售总量同比减少 34.5%。

在这种市场条件下,我们感受到了买家们的无奈,一些买家开始持观望态度;同时,并未看到卖家们开始紧急出售的状况,一种长线是金、泰然处之的态度。传统上,在春季房屋上市增加的情况下,希望能看到市场供需的相对平衡,对于房价的进一步上涨会有一定遏制作用。关于房价是否会下降、下降多少,我们会紧盯市场的供给与需求关系,走一步看一步。不同房屋类型,不同价格范围房屋的市场表现正在发生变化,我们往下看……

独立屋市场:

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大温地区 2022 年 1 月份独立屋成交 631 套,同比减少 15.9%,相比过往十年同期均值略高 1.7%。新上市独立屋数量 1,232 套,同比减少 7%。独立屋在售总量 2,540 套,同比减少 19.8%,低于过往十年同期均值 42.4%。大温地区 1 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,953,000,同比增长 22.7%,继续一路向北。

公寓市场:

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大温地区 2022 年 1 月份公寓销售 1,316 套,同比增加 10.3%。公寓在售总量 2,685套,同比减少 41.5%。1 月份新上市公寓数量 2,238 套,同比减少 4.2%。大温地区公寓 1 月份 HPI 基准价  $775,700,同比增加 14%。

总结:

独立屋与公寓价格都在增长,但销量增长却在分化,关注我以往报告的都不难理解这种市场表现的滞后性。当独立屋价格涨到一定程度,买家们逐渐被 Priced Out,不得不转向联排别墅,当联排价格也起来了,则不得不 Downgrade 到公寓市场,再然后从 2 房到 1 房公寓 …… 近期开盘的位于 Burnaby Brentwood Concord Oasis 八、九十万只能买到 1 房的公寓了,是不是有点无语。

2022-2-16 加拿大公布的最新消费者物价指数 CPI 为 5.1%(12-month change),自 1991 年以来首次超过 5%,3 月加息基本上是铁板钉钉的事了。银行的 5 年固定利率已经超过了 3%,而浮动利率仍在 1.5% 附近,关于如何选择浮动与固定利率,我的上期年度报告中有相关内容,也许对大家会有所帮助。

市场从来就不缺有投资意向的买家,房地产在这次疫情、恶性通胀的表现可谓让人眼前一亮,有更多的人会倾向地产投资。 目前这个节骨眼上有诸多买家持币观望,希望房价回调再捡个不错的 Deal,这种 Time the Market 的行为并无可厚非,关键是便宜来的时候你会捡吗?

记得第一次听说墨菲定律(心理学效应)还是早年在上海工作时,我们总经理在形容航空地面事故时提及的,主要意思是 “事故总是难以避免的” 。但是,任何事都没有表面看起来那么简单;所有的事都会比你预计的时间长…… 我们很多人在预测随着央行的不断加息房地产市场会相应调整,我也基本认可,但什么时候开始调整、调整多少、调整多久,可能不是我们想象的那么简单。最近央视热播的【人世间】,大家都看了吗?人生很短、也不易,我们都要简单地、健康地、开心地过好每一天,这个更重要。

(Note: 报告中大温地区(Greater Vancouver)在这里包括了:Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。包括 Fraser Valley 和 Chilliwack 地区。)

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2020年10月温哥华房地产市场报告

2020年10月温哥华房地产市场报告

2020年10月温哥华房地产市场报告

十月,跟往年相比气候不错,雨水少且温度适宜,像是被火热的地产市场影响的? 大温地区各种类型房产 10 月份销售量相比去年同期增长 29.1%,为过往 10 年之内当月销售量之最。 市场上开始出现了一种焦虑的味道,说好的经济衰退,房市怎么“逆势” 上升呢?已经销声匿迹一段时间的无条件 Offer 开始频繁出现;已售的房子,卖家总发现卖低了,从而市场出现惜售心理,导致房产供不应求。当然,不同地段与不同类型地产表现不尽相同,下面我们具体看一看。

独立屋市场:

Greater Vancouver Detached House Sales
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 Greater Vancouver Detached House Total Inventory
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Greater Vancouver Detached House HPI Benchmark Price
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大温地区 10 月份独立屋成交 1,351 套,相比去年同期增加 43.0%,并且,高于同月 10 年均值 34.0%。独立屋在售总量(Inventory)相比去年同期下跌 22.4%,低于同月 10 年均值 27.0%;10 月份新上市独立屋数量(New Listing)1,755 套,相比去年同期增加 23.9%。大温地区 10 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,523,800 相比去年同期增长 8.5%,自 2017 年 9 月的历史高位($1,596,800)正在形成价格的 “V” 型反转。

公寓市场:

 Greater Vancouver Condo Sales
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 Greater Vancouver Condo Total Inventory
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 Greater Vancouver Condo Average Price Per Square Foot
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大温地区 10 月份公寓销售 1,571 套,相比去年同期增加 13.3%。公寓在售总量(Inventory)6,202 套,相比去年同期增长 22.4%。10 月份新上市公寓数量(New Listing)2,898 套,相比去年同期大增 53.3%。大温地区公寓 10 月份 HPI 基准价维持 9 月份,为  $683,500,相比去年同期增长 4.4%。总体上,公寓价格 2 年内的波动比较平稳。

总结:

年初,独立屋的热点集中在各个地区所谓入门级(Entry Level)房屋种类上,这是由于在执行了几年的空屋、投机税的政策与银行贷款压力测试的大背景之下。在目前低利率下,加拿大央行似有通过房地产来带动消费与通胀,贡献 GDP 增长的企图,导致入门级独立屋的价格飞涨,进而带动了新屋、高端市场和 Townhouse 市场的全方位发展。真有些水涨船高,有钱大家一起赚的感觉。

关于公寓市场,用“大温”地区来描述整体的公寓市场不免有些以 “偏” 概 “全” 了。疫情改变了人们居家、工作习惯,在家办公让人们可以搬到更加经济实惠的区域。同时,公寓市场少了很多投机者与投资者的参与,购买公寓的买家也是刚需自用类的,例如首次购屋的年轻人,或是 Downsize 的退休人士,省去打理房屋之烦恼。在目前市场情况下,公寓价格从 2018 年高点下来后总体平稳。但是,仔细挖掘不同地区,表现大相径庭。以市中心的 Yaletown、Coal Harbour、West End、False Creek 为例,不难发现新上市(New Listing)与在售总量(Inventory)都大增而销量却减少,这将意味着价格受压,也许对买家是不错的机会。

2020 终将过去,辉瑞制药本周一发布的新冠疫苗消息,着实让道琼斯指数发生 “熔断” 式增长,当然是短暂的,不知道又有多少韭菜被收割了。美国大选吊足了世人的胃口、博足了眼球,目前仍未尘埃落定,可谓成也 “新冠” 败也 “新冠”。无论那个党执政,加上相互扯皮的参众两院,说到底,又能怎样,地球照样转。日益复杂的国际局势与紧张的地缘政治,使房地产不仅仅是提供挡风遮雨的住所,更是长期投资的资产与工具。如果我们能看得远些,克服一些恐惧、过滤一些杂音,一定可以做出更好的决策。

明年上半年控制疫情的可能性很大,但估计这是最乐观的情况。我们正面临着第二波病毒传播的威胁,就像黎明前的黑暗,这个黑暗很黑很长。各位朋友,多多保重!

(Note: 报告中大温地区(Greater Vancouver)在这里包括了:Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。包括 Fraser Valley 和 Chilliwack 地区。)

 

 

2019年3月温哥华房地产市场报告

2019年3月温哥华房地产市场报告

本报告数据截止于 2019 年 3 月 31 日,温哥华市,包括温西、温东,基本反应了温哥华周边城市的房地产现状。

温哥华独立屋市场:

 

Vancouver Detached House Sales

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Vancouver Detached House Total Inventory

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Vancouver MSL® HPI Benchmark Price

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温哥华 3 月份独立屋成交 117 套,相比去年同期下跌 14%,但从 2018 年 12 月以来,平均每月成交量递增 16%。同时独立屋在售总量(Inventory)相比去年同期下跌 9.4%,3月份新上市独立屋数量(New Listing)同比下跌 14.9%。

独立屋 HPI 基准价相比去年同期下跌 11.4%,相对仍然充足的供货量(Inventory),短期内对价格走势仍有一定压力。尤其由于中国大陆资金流动管制,温西的一些高端房屋受到更大的影响,有些相比 2016 年最高点下跌近 35%;而在温东带地下出租空间的标准独立屋受到的影响相对较小,价格相对近年最高点时只下跌 17% 左右。

 

温哥华公寓市场:

 

Vancouver Condo Sales

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Vancouver Condo Total Inventory

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Vancouver Condo Average Price Per Square Foot

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温哥华 3 月份公寓销售 328 套,相比去年同期下跌 34.9%。与独立屋表现不同的是,公寓在售总量(Inventory)相比去年同期增加 96.5%,3 月份新上市公寓数量同比增加 19.4%。公寓 HPI 基准价相比去年同期下跌 7.5%,每平方尺均价同比下降 11.5%。考虑到近些年兴旺的新建公寓市场,不断有新的公寓投入市场,这会对公寓市场中长期价格走势产生一定压力。

总结:

温哥华是全球房地产放缓的一部分,例如悉尼、墨尔本、奥克兰、香港等等都有类似的状况。加拿大也是中美贸易战的直接或间接牺牲品,经济的放缓与不稳定性也导致央行在利率政策方面小心翼翼。加拿大联邦政府与 CMHC 新推出的首次购房共享按揭计划,也是为了刺激一下低迷的市场,可是购房价低于 50 万的条件,在大温地区起不到实质的作用。BC 省 NDP 的一揽子打击投机、降低房价的政策已显成效。房地产的泡沫正在被挤破,很难想象 NDP 政府会再出台任何打压房地产市场的举措,毕竟双刃剑也有伤到自己的可能。估计 2 年之后的 BC 省选,无论哪个党当选,目前的投机空置税与学校税,不太可能全部取消,相信会修订得更加公平合理。

房价走势根本上是由市场供给与需求所决定的。此次房地产市场的低迷不同于 2007 年美国的次信贷危机,在售房屋总量在 2008 年 9 月达到最高,而近期在售的市场存量(Inventory)与新上市数量(New Listing)均比较稳定。购房的需求体现在刚需方面,都或比较理智。由于市场走低,开发商无论大型、小型,都比较谨慎,毕竟是盈利性组织。能解决融资问题的已经在计划下一波赚钱的机会了。  

温哥华房地产市场正在经历调整、变化,不同地区、不同类型、不同设计的房地产都会有不同的市场表现。总之,机会与风险共存。

注:要更好理解这些地产术语,请看  Average Price, Median Price, MLS® HPI Price Explained