2022年4月温哥华房地产市场报告

2022年4月温哥华房地产市场报告

2022年4月温哥华房地产市场报告

没错,大温地区 4 月份的房地产市场慢了下来。各类房屋销售同比去年减少 34.1%,新上市数量同比减少 30.7%,市场在售总量同比减少 19.1%,各类房屋的 HPI 基准价来到了 $1,360,500,同比增长 20.7%。HPI 基准价的计算模式导致了价格市场反应的滞后性,而本月各类房屋销售的中间价位(Median Price)已经开始环比上月下降了。 

另外,从上月报告中引入的平均原价百分比(Average Percent of Original Price)来看,独立屋与公寓市场曲线死叉向下(公寓市场表现相对滞后独立屋),独立屋市场的平均原价百分比环比下降至 101.9%, 逐步进入买方市场。我们先来看看以下各类房屋的具体数据表现。

独立屋市场:

Chart by Visualizer
Chart by Visualizer
Chart by Visualizer

大温地区 2022 年 4 月份独立屋成交 967 套,同比减少 41.8%,相比过往十年同期均值减少 18.4%。新上市独立屋数量 2,206 套,同比去年减少 30.7%,环比上月减少 7.7%。独立屋在售总量 3,941 套,同比减少 19.1%,低于过往十年同期均值 28.8%。大温地区 4 月份独立屋 HPI 基准价为 $2,139,200,同比增长 20.8%。

公寓市场:

Chart by Visualizer
Chart by Visualizer
Chart by Visualizer

大温地区 2022 年 4 月份公寓销售 1,693 套,同比减少 25.9%,仍相比过往十年同期均值高 18.4%。新上市公寓数量 2,847 套,同比减少 17.2%,环比上月减少 12.9%。公寓在售总量 3,693 套,同比减少 21.9%,低于过往十年同期均值 23.8%。大温地区公寓 4 月份 HPI 基准价  $844,700,同比增加 16%。

总结:

之前的报告中已经多次讲到通胀、加息通道、贷款收紧等等,我们也已经感觉到了市场的反应。自 2020 年 3 月疫情以来,各国央行的大放水、低利率环境,两年内涨幅超过 50% 的房地产比比皆是。房地产与其他金融产品一样,不可能只涨不跌,这个阶段的价格回调与降温是必要与健康的。在当前市场下,就没有机会可言吗?其实不然,我想以投资的角度分别以买家与卖家的眼光大致分析一下,纯属个人观点。需要强调的是,我不是以投机的眼光去看的,不是不可取,而是不擅长,Time the Market 这个东西可以有,但有点难。

对卖家而言,可能已经错过了这波行情的峰值,但是无需过于纠结价格的调整,更要以自己的实际需求出发,卖房子是为了换房?同一市场下运作,并不吃亏。灵活运用资金、分散投资,比等自己想要的价格,更加来的实惠,“House Holder” 的滋味不好受,因为时间成本非常高。

对于买家而言,我承认当前市场状况对于首次购房者不甚友好,一方面加息使购买力缩水,而市场价格仍然相对坚挺。温哥华这个市场从来不缺持币待购的买家,我建议积极地参与、研究市场,而不是等一个所谓最低价。以公寓市场为例,谨慎购买楼花,价格过高,已经 Priced In 当前的通胀成本,开发商现成的宣传资料,加上不菲的佣金,总能让一个个预售楼盘变成网红。不妨,关注一下刚建成的现房,或者从你之前关注的区域跳出来,比如 Downtown, 受疫情影响,他的价值相对比较吸引。再以独立屋为例,没有抢 Offer 的时代对买家非常友好,建议关注 Location、Location, 还是 Location,真正好的地段历来较为奇缺,好的地段值得一辈子拥有,当然什么是好地段,仁者见仁智者见智了。

美联储主席鲍威尔在 5 月 4 日的议息会议上,首次提及了中国对疫情管控对经济不确定性的影响,但展现了对经济软着陆的极大自信。但是,一周之后,鲍威尔有点心虚了,他称经济软着陆 “极具挑战性”。当然,有很多鲍老先生搞不定的东西,比如:地缘政治冲突的影响。在麦肯锡第一季度的经济条件展望(Economic Condition Outlook, March 2022) 中对全球 785 家跨国公司执行官的调查问卷显示:有 76% 受访者认为地缘政治冲突是影响未来 12 个月经济成长的最大风险,远超疫情与通胀。 地缘政治这个东西很恶心,以人民福祉、民族利益为借口,让人民遭殃,人民仍继续支持执政者,一代又一代。

不说那么多了,昨天很快成为历史,明天有点未知,活在当下,且行且珍惜。

(Note: 报告中大温地区 – Greater Vancouver 在这里包括了:Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。包括菲沙河谷和奇利瓦克地区 Fraser Valley & Chilliwack 。)

如有问题与讨论,欢迎联系笔者:

William Li
BC省注册地产经纪/ 建筑商
BC省注册验屋师(2012-2018)
☏ 778-968-4968
📧 [email protected]

版权声明
1.版权归网站 JALH.CA 及微信公众号 Life Undefined,原作者 William Li 所有;
2.未经原作者允许不得转载本文内容,否则将视为侵权;
3.转载或者引用本文内容请注明来源及原作者;
4.对于不遵守此声明或者其他违法使用本文内容者,本人依法保留追究权等。

2022年1月温哥华房地产市场报告

2022年1月温哥华房地产市场报告

2022年1月温哥华房地产市场报告

2021 年度大温地区地产表现炽热,即使在通胀加息、 甚至在某些人(Elon Musk)预测即将到来的经济衰退(Recession)的阴影下,这把火仍然烧到了 2022 年的第一个月份。1 月份,各类房屋销量同比减少 4.2%,但别忘了去年 1 月份房产已经相当火热;各类房屋的基准价同比增长 18.5%,环比上月增长 2%;各类房屋的市场在售总量同比减少 34.5%。

在这种市场条件下,我们感受到了买家们的无奈,一些买家开始持观望态度;同时,并未看到卖家们开始紧急出售的状况,一种长线是金、泰然处之的态度。传统上,在春季房屋上市增加的情况下,希望能看到市场供需的相对平衡,对于房价的进一步上涨会有一定遏制作用。关于房价是否会下降、下降多少,我们会紧盯市场的供给与需求关系,走一步看一步。不同房屋类型,不同价格范围房屋的市场表现正在发生变化,我们往下看……

独立屋市场:

Chart by Visualizer
Chart by Visualizer
Chart by Visualizer

大温地区 2022 年 1 月份独立屋成交 631 套,同比减少 15.9%,相比过往十年同期均值略高 1.7%。新上市独立屋数量 1,232 套,同比减少 7%。独立屋在售总量 2,540 套,同比减少 19.8%,低于过往十年同期均值 42.4%。大温地区 1 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,953,000,同比增长 22.7%,继续一路向北。

公寓市场:

Chart by Visualizer
Chart by Visualizer
Chart by Visualizer

大温地区 2022 年 1 月份公寓销售 1,316 套,同比增加 10.3%。公寓在售总量 2,685套,同比减少 41.5%。1 月份新上市公寓数量 2,238 套,同比减少 4.2%。大温地区公寓 1 月份 HPI 基准价  $775,700,同比增加 14%。

总结:

独立屋与公寓价格都在增长,但销量增长却在分化,关注我以往报告的都不难理解这种市场表现的滞后性。当独立屋价格涨到一定程度,买家们逐渐被 Priced Out,不得不转向联排别墅,当联排价格也起来了,则不得不 Downgrade 到公寓市场,再然后从 2 房到 1 房公寓 …… 近期开盘的位于 Burnaby Brentwood Concord Oasis 八、九十万只能买到 1 房的公寓了,是不是有点无语。

2022-2-16 加拿大公布的最新消费者物价指数 CPI 为 5.1%(12-month change),自 1991 年以来首次超过 5%,3 月加息基本上是铁板钉钉的事了。银行的 5 年固定利率已经超过了 3%,而浮动利率仍在 1.5% 附近,关于如何选择浮动与固定利率,我的上期年度报告中有相关内容,也许对大家会有所帮助。

市场从来就不缺有投资意向的买家,房地产在这次疫情、恶性通胀的表现可谓让人眼前一亮,有更多的人会倾向地产投资。 目前这个节骨眼上有诸多买家持币观望,希望房价回调再捡个不错的 Deal,这种 Time the Market 的行为并无可厚非,关键是便宜来的时候你会捡吗?

记得第一次听说墨菲定律(心理学效应)还是早年在上海工作时,我们总经理在形容航空地面事故时提及的,主要意思是 “事故总是难以避免的” 。但是,任何事都没有表面看起来那么简单;所有的事都会比你预计的时间长…… 我们很多人在预测随着央行的不断加息房地产市场会相应调整,我也基本认可,但什么时候开始调整、调整多少、调整多久,可能不是我们想象的那么简单。最近央视热播的【人世间】,大家都看了吗?人生很短、也不易,我们都要简单地、健康地、开心地过好每一天,这个更重要。

(Note: 报告中大温地区(Greater Vancouver)在这里包括了:Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。包括 Fraser Valley 和 Chilliwack 地区。)

如有问题与讨论,欢迎联系笔者:

William Li
Amex Broadway West Realty,
1055 W Broadway #201, Vancouver, BC V6H 1E2
BC省注册地产经纪/ 建筑商
BC省注册验屋师(2012-2018)
☏ 778-968-4968
📧 [email protected]

版权声明
1.版权归网站 JALH.CA 及微信公众号 Life Undefined,原作者 William Li 所有;
2.未经原作者允许不得转载本文内容,否则将视为侵权;
3.转载或者引用本文内容请注明来源及原作者;
4.对于不遵守此声明或者其他违法使用本文内容者,本人依法保留追究权等。

2020年10月温哥华房地产市场报告

2020年10月温哥华房地产市场报告

2020年10月温哥华房地产市场报告

十月,跟往年相比气候不错,雨水少且温度适宜,像是被火热的地产市场影响的? 大温地区各种类型房产 10 月份销售量相比去年同期增长 29.1%,为过往 10 年之内当月销售量之最。 市场上开始出现了一种焦虑的味道,说好的经济衰退,房市怎么“逆势” 上升呢?已经销声匿迹一段时间的无条件 Offer 开始频繁出现;已售的房子,卖家总发现卖低了,从而市场出现惜售心理,导致房产供不应求。当然,不同地段与不同类型地产表现不尽相同,下面我们具体看一看。

独立屋市场:

Greater Vancouver Detached House Sales
Chart by Visualizer
 
 Greater Vancouver Detached House Total Inventory
Chart by Visualizer
 
Greater Vancouver Detached House HPI Benchmark Price
Chart by Visualizer

大温地区 10 月份独立屋成交 1,351 套,相比去年同期增加 43.0%,并且,高于同月 10 年均值 34.0%。独立屋在售总量(Inventory)相比去年同期下跌 22.4%,低于同月 10 年均值 27.0%;10 月份新上市独立屋数量(New Listing)1,755 套,相比去年同期增加 23.9%。大温地区 10 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,523,800 相比去年同期增长 8.5%,自 2017 年 9 月的历史高位($1,596,800)正在形成价格的 “V” 型反转。

公寓市场:

 Greater Vancouver Condo Sales
Chart by Visualizer
 Greater Vancouver Condo Total Inventory
Chart by Visualizer
 Greater Vancouver Condo Average Price Per Square Foot
Chart by Visualizer

大温地区 10 月份公寓销售 1,571 套,相比去年同期增加 13.3%。公寓在售总量(Inventory)6,202 套,相比去年同期增长 22.4%。10 月份新上市公寓数量(New Listing)2,898 套,相比去年同期大增 53.3%。大温地区公寓 10 月份 HPI 基准价维持 9 月份,为  $683,500,相比去年同期增长 4.4%。总体上,公寓价格 2 年内的波动比较平稳。

总结:

年初,独立屋的热点集中在各个地区所谓入门级(Entry Level)房屋种类上,这是由于在执行了几年的空屋、投机税的政策与银行贷款压力测试的大背景之下。在目前低利率下,加拿大央行似有通过房地产来带动消费与通胀,贡献 GDP 增长的企图,导致入门级独立屋的价格飞涨,进而带动了新屋、高端市场和 Townhouse 市场的全方位发展。真有些水涨船高,有钱大家一起赚的感觉。

关于公寓市场,用“大温”地区来描述整体的公寓市场不免有些以 “偏” 概 “全” 了。疫情改变了人们居家、工作习惯,在家办公让人们可以搬到更加经济实惠的区域。同时,公寓市场少了很多投机者与投资者的参与,购买公寓的买家也是刚需自用类的,例如首次购屋的年轻人,或是 Downsize 的退休人士,省去打理房屋之烦恼。在目前市场情况下,公寓价格从 2018 年高点下来后总体平稳。但是,仔细挖掘不同地区,表现大相径庭。以市中心的 Yaletown、Coal Harbour、West End、False Creek 为例,不难发现新上市(New Listing)与在售总量(Inventory)都大增而销量却减少,这将意味着价格受压,也许对买家是不错的机会。

2020 终将过去,辉瑞制药本周一发布的新冠疫苗消息,着实让道琼斯指数发生 “熔断” 式增长,当然是短暂的,不知道又有多少韭菜被收割了。美国大选吊足了世人的胃口、博足了眼球,目前仍未尘埃落定,可谓成也 “新冠” 败也 “新冠”。无论那个党执政,加上相互扯皮的参众两院,说到底,又能怎样,地球照样转。日益复杂的国际局势与紧张的地缘政治,使房地产不仅仅是提供挡风遮雨的住所,更是长期投资的资产与工具。如果我们能看得远些,克服一些恐惧、过滤一些杂音,一定可以做出更好的决策。

明年上半年控制疫情的可能性很大,但估计这是最乐观的情况。我们正面临着第二波病毒传播的威胁,就像黎明前的黑暗,这个黑暗很黑很长。各位朋友,多多保重!

(Note: 报告中大温地区(Greater Vancouver)在这里包括了:Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。包括 Fraser Valley 和 Chilliwack 地区。)

 

 

2019年3月温哥华房地产市场报告

2019年3月温哥华房地产市场报告

本报告数据截止于 2019 年 3 月 31 日,温哥华市,包括温西、温东,基本反应了温哥华周边城市的房地产现状。

温哥华独立屋市场:

 

Vancouver Detached House Sales

Chart by Visualizer

 

Vancouver Detached House Total Inventory

Chart by Visualizer

 

Vancouver MSL® HPI Benchmark Price

Chart by Visualizer

温哥华 3 月份独立屋成交 117 套,相比去年同期下跌 14%,但从 2018 年 12 月以来,平均每月成交量递增 16%。同时独立屋在售总量(Inventory)相比去年同期下跌 9.4%,3月份新上市独立屋数量(New Listing)同比下跌 14.9%。

独立屋 HPI 基准价相比去年同期下跌 11.4%,相对仍然充足的供货量(Inventory),短期内对价格走势仍有一定压力。尤其由于中国大陆资金流动管制,温西的一些高端房屋受到更大的影响,有些相比 2016 年最高点下跌近 35%;而在温东带地下出租空间的标准独立屋受到的影响相对较小,价格相对近年最高点时只下跌 17% 左右。

 

温哥华公寓市场:

 

Vancouver Condo Sales

Chart by Visualizer

Vancouver Condo Total Inventory

Chart by Visualizer

Vancouver Condo Average Price Per Square Foot

Chart by Visualizer

温哥华 3 月份公寓销售 328 套,相比去年同期下跌 34.9%。与独立屋表现不同的是,公寓在售总量(Inventory)相比去年同期增加 96.5%,3 月份新上市公寓数量同比增加 19.4%。公寓 HPI 基准价相比去年同期下跌 7.5%,每平方尺均价同比下降 11.5%。考虑到近些年兴旺的新建公寓市场,不断有新的公寓投入市场,这会对公寓市场中长期价格走势产生一定压力。

总结:

温哥华是全球房地产放缓的一部分,例如悉尼、墨尔本、奥克兰、香港等等都有类似的状况。加拿大也是中美贸易战的直接或间接牺牲品,经济的放缓与不稳定性也导致央行在利率政策方面小心翼翼。加拿大联邦政府与 CMHC 新推出的首次购房共享按揭计划,也是为了刺激一下低迷的市场,可是购房价低于 50 万的条件,在大温地区起不到实质的作用。BC 省 NDP 的一揽子打击投机、降低房价的政策已显成效。房地产的泡沫正在被挤破,很难想象 NDP 政府会再出台任何打压房地产市场的举措,毕竟双刃剑也有伤到自己的可能。估计 2 年之后的 BC 省选,无论哪个党当选,目前的投机空置税与学校税,不太可能全部取消,相信会修订得更加公平合理。

房价走势根本上是由市场供给与需求所决定的。此次房地产市场的低迷不同于 2007 年美国的次信贷危机,在售房屋总量在 2008 年 9 月达到最高,而近期在售的市场存量(Inventory)与新上市数量(New Listing)均比较稳定。购房的需求体现在刚需方面,都或比较理智。由于市场走低,开发商无论大型、小型,都比较谨慎,毕竟是盈利性组织。能解决融资问题的已经在计划下一波赚钱的机会了。  

温哥华房地产市场正在经历调整、变化,不同地区、不同类型、不同设计的房地产都会有不同的市场表现。总之,机会与风险共存。

注:要更好理解这些地产术语,请看  Average Price, Median Price, MLS® HPI Price Explained