2021年3月温哥华房地产市场报告

by William Li | Apr 9, 2021 | Real Estate

2021年3月温哥华房地产市场报告

我验屋业务已经挂靴三余年，本周陆续收到几个老客户的电话预约验屋，只能说明房产市场真的热。大温地区 3 月份各类房屋销售量同比去年增长 126%，这样的标题已经占据了朋友圈。如果下个月同比增幅超过 400% 我也不会奇怪，除了销售增长的惯性，去年 4 月份是加拿大疫情封城的第一个月，分母本身就减少很多，又给标题党们提供了素材。市场已经从焦虑变得无奈，到下月可能的愤怒，总是慢好几拍的决策者们可能不得不做些什么了，我会在报告的总结部分猜猜看… 下面，我们先来看看独立屋与公寓的市场的具体表现：

独立屋市场：

大温地区 2021年 3 月份独立屋成交 1,973 套，相比去年同期增加 129.7%，高于同月份 10 年均值 52.8%。独立屋在售总量（Total Inventory）3,890 套，相比去年同期下跌 11.7%，低于同月 10 年均值 23.3%；3 月份新上市独立屋数量（New Listing）3,367 套，比去年同期增加 121.2%，是我能查到的数据范围内历史最高。大温地区 3 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,700,200，相比去年同期增长 17.9%，仅 2021 年以来 3 个月以来就上涨 7.8%。

销量大增，市场存量不断减小，让无条件现金 offer 成了买房子的基本条件之一，剩下的就是比价格了，最后能买到的基本上都是那些能狠心加价的。另外，新上市数量大幅增加，之前不好卖的 “困难” 户再次借东风上市，想换房的客户们，首次购屋者，再加上想投资第二套房产者，等等等等… 我嗅到了一丝投机的味道。

公寓市场：

大温地区 2021 年 3 月份公寓销售 2,698 套，相比去年同期增加 128.5%。公寓在售总量（Total Inventory）4,115 套，相比去年同期减少 5.6%。3 月份新上市公寓数量（New Listing）3,504 套，相比去年同期增加 61.5%。大温地区公寓 3 月份 HPI 基准价 $715,800，我估计下月就会超过 2018 年 6 月的历史高位。

随着 3 月８日 UBC 校长 Dr. Santa Ono 一封关于 9 月份重返校园的公开信，直接让 3 月份 UBC 公寓销售量创 2017 年 6 月份以来单月最高，而且销售的中间价位（Median Price）比上月高了６万之多。相对于独立屋市场，我更愿意相信公寓市场的牛市仍将继续，毕竟独立屋的价格已经是大大超过（本地）可负担水平，随着疫情逐渐被控制，新的移民不断涌入，位置佳质量好的公寓还有很大的空间。

总结：

我在去年 11 月份报告中曾 “臆想” 疫情下房产上涨的逻辑，“房产价格搞上去了，政府收的税也高了，而且可以带动房地产相关产业的发展，从而提高房地产在整个国家 GDP 的比重… ” 今天早上公布的加拿大就业数据大大好于预期，而加拿大央行仍然嘴硬，维持 2023 年前基准利率 0.25% 不变，大家似乎正在把房价失控归咎于低利率与银行贷款放水，我上月报告还纳闷 “说好的银行压力测试呢” 。加拿大金融机构监督办公室 Office of the Superintendent of Financial Institutions （OSFI）就在昨天（2021-04-08）声明要增强银行贷款压力测试，注意 2021-06-01 实施（估计有人要冲刺买卖了）。“ Regulator’s goal is to ensure the stability of the system for banks, not for borrowers, James Laird, co-founder of Ratehub.ca and president of mortgage brokerage CanWise Financial, says ultimately the move may be what’s best for homebuyers, too ” 。Basically，I agree。

除了贷款利率，其实政府手中的牌还有很多。以控制疫情杰出的、房地产也 Always 火热的、我的第二故乡新西兰为例。别不信，Auckland 的一些区比如 Herne Bay，Remuera，Epsom 比温西都贵，来自中国大陆和美国硅谷的资金也是把新西兰整得不行，来看看他们如何控制的房地产的：

自 2018 年起，禁止海外买家购买新西兰地产，而我们 BC 省是 20% 海外买家税；
改变贷款对价值比率 Loan to Value ratio (LVR)，所谓首付。从 2021-05-01 起，自住房首付维持在 20%，投资房首付提高至 40%；
自 2021-03-27 起，任何投资屋 10 年内出售都要面临资本增值税，对于自住屋（Main Home）免 Capital Gain 税也增加了限制；
废除投资屋贷款利息可以抵扣收入的规则。

以上信息如有不准确，欢迎新西兰朋友指正。我有看过关于国家清廉指数（Corruption Percetions Index）的排名，不太理解其中的意义与差异，现在是感同身受了，难怪新西兰多年排名清廉指数榜第一。胡子都白了的加拿大总理得向 Kiwi 女将学习学习了，真的。

从抵御通货膨胀的角度来看房价增长，他们可谓是互为因果。有人用黄金的价格比对房地产价值，过去一个世纪房子基本没有升值。各国都在无限量 QE（印钱），我们日常使用d纸币的确在贬值。再举个极端的例子，电子黄金-比特币。我从去年 3 月份开了户开始专注比特币，那时的她 3000 多美金一枚，我等着 Buy Dip，等了一年多，涨到最高 6 万多美金一枚，我一毛都没买！特斯拉老板已经在美国允许使用比特币购买Model 3SXY 了，什么时候可以买房子，不是不敢想？

我不清楚房价之后怎么走，房价的调整周期短则 5 年，长则… 不要想去卖高买低，从自己的实际需要出发，改善生活，为将来做好规划。能 Time The Market 的基本上都是马后炮，活在当下，享受生活比什么都值得。连曾经的疫情大户美国都给本国公民发出旅行建议了，“最近别去加拿大”。哎，大家保重。

（Note: 报告中大温地区（Greater Vancouver）在这里包括了：Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。不包括 Fraser Valley 和 Chilliwack 地区。）

如有问题与讨论，欢迎联系笔者：
William Li
Amex Broadway West Realty,
1055 W Broadway #201, Vancouver, BC V6H 1E2
BC省注册地产经纪/ 建筑商
BC省注册验屋师（2012-2018）
☏ 778-968-4968
📧 wli@jalh.ca

2021年2月温哥华房地产市场报告

by William Li | Mar 14, 2021 | Real Estate

2021年2月温哥华房地产市场报告

二零二一年二月，大温地区各类房屋销售 3,742 套，相比去年同期增长 74.2%，而市场供给（Total Inventory）相比去年同期减少 12.3%。各类房屋的销售量与价格均在原有上涨的趋势上出现了进一步加速的现象，市场开始弥漫着一种焦虑的味道。独立屋与公寓的市场表现如何，具体如下：

独立屋市场：

大温地区 2021年 2 月份独立屋成交 1,240 套，相比去年同期增加 81.8%，高于同月份 10 年均值 23.6%。独立屋在售总量（Total Inventory）3,160 套，相比去年同期下跌 26.7%，低于同月 10 年均值 37.6%；2 月份新上市独立屋数量（New Listing）1,761 套，比去年同期增加 33%。大温地区 2 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,621,200，相比去年同期增长 13.7%，我在上月报告预测历史新高将在 2、3 月份到达，目前已是历史最高点。

报告中的数据是指大温地区（Greater Vancouver），包含诸多城市，具体请看报告最后面。菲沙河谷地区（Fraser Valley）目前的独立屋 HPI 基准价（$1,163,400）早就超过 18 年高点时 13.6%，而大温地区的温西目前独立屋的 HPI 基准价（$3,203,200）仍低于 17 年高点 13.2%，不得不提及那些目前较少关注但从 2016 年实施的控制房价的各项税制：温哥华空屋税（Empty Home Tax），BC 省投机税（BC Speculation & Vacancy Tax），还有额外学校附加税（Additional School Tax），依然影响着高价位的独立屋市场（特别是 500 万以上的）。

公寓市场：

大温地区 2021 年 2 月份公寓销售 1,765 套，相比去年同期增加 66.4%。公寓在售总量（Total Inventory）4,232 套，相比去年同期增长 7%。2 月份新上市公寓数量（New Listing）2,393 套，相比去年同期增加 21.6%。大温地区公寓 2 月份 HPI 基准价 $697,500，明显开始翘头增长。

2 月份公寓的行情证实了我在 11 月份报告提及的关于购买公寓的时机问题，由于刚需独立屋的疯抢与日益扩大的价差，让联排别墅与公寓也都水涨船高，好在公寓市场的供给目前还算充足。UBC 发布了 9 月份正式开学的消息，又将开始搅动 UBC 公寓行情，UBC 公寓 HPI 基准价的高点是 2018 年 7 月的 $1,012,700, 经历了 2020 年 1 月的最低点 $871,100, 目前 2 月份的基准价已经反弹到了 $950,700。大家总是喜欢买涨不买跌，人性使然吧。

总结：

我在上月的报告中讲到 Cash Is Trash（现金就是垃圾），上周除外，纳斯达克的大跌让有 Cash 的人们可以买到很多便宜货。美国上周批准了 1.9 万亿的救助资金法案，加上去年 12 月份通过 9000 亿美元援助计划，相当于短时间内美国增加了 2.8 万亿美元。我们可能对这个数量级没有很直观的概念，但在全球化的背景下，我们每个人都会受到影响，无论你身在何处。通货膨胀就在来临的路上，低利率再加上银行贷款的放水（说好的银行压力测试呢），直接刺激了房地产市场。如果贷款利率提升，贷款违约（Mortage Default）增加，银行似乎也不太介意当地主，他们心里有数着呢。

怎样在大通胀时代保持财富增值，房地产的确是不错的保值的工具。目前温哥华房地产的状况，其实是全加拿大、美国的地产火热现象的一部分。我不认为也不希望目前的地产会出现几年前的暴利投机市场，历史不会简单的重演，房地产的交易与持有成本也会逐渐增大，大家的投资也会越来越理性，而且眼光长远。加拿大央行曾宣布，在年通胀率达到 2% 前，将基准利率（Benchmark Rates）维持在 0.25%的水平不变。由于近期飙升的债券收益率（Rising Bond Yields），各大银行已经开始提高 5 年期固定贷款利率，建议准备买房的朋友尽快准备好资料，申请 Pre-Approval，锁定利率，加息已经在路上。

“Don’t Time the Market” 是我们常听到的一种投资策略，而中文往往说 “要把握好市场时机”。两种不同的文化、语言字面表达的意思是相反的，但内涵类似：就是要把握时机是很难的事情，谁都无法保证买得最便宜，卖得最贵。虽然经常特指金融证券市场，但我们在买卖房子的时候不是总在算计所谓的时机吗？至少我是这样。买房子重要的是买得清清楚楚，明明白白；什么时候卖房子，你说了算，经纪说了不算！

3 月 15 日，国际消费者权益日，祝你成为一个快乐、自信的Buyer、Seller 或 Owner。

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2020年2月温哥华房地产市场报告

by William Li | Mar 19, 2020 | Real Estate

2020年2月温哥华房地产市场报告

在上期报告我阐述了国内疫情发展的时间点，经过短短的一个 2 月份，已经正式国际化了。昨日跟母亲通话，她嘱咐我在家好好呆着别卖房子了。孩子们春假在家，因为疫情所有的课外活动取消，社区中心关闭，听着他们玩 Monopoly 的喧哗，还要时时“忍受”钢琴与单簧管的噪音，着实影响到我的在家工作的效率。望着窗外还不错的阳光，我得完成已经坚持了 12 个月的地产报告。

温哥华房地产市场 2 月份数据仍未受到疫情很大的影响。大温地区各类房屋销售相比去年同期增加 44.7%；市场总量（Inventory）同比减少 21.9%；基准价（HPI Price）自去年 11 月份来逐渐上涨，已经略高于去年同期；新上市（New Listing）顺势增加。下面是不同房屋种类的表现。

独立屋市场：

Greater Vancouver Detached House Sales

Greater Vancouver Detached House Total Inventory

Greater Vancouver Detached House HPI Benchmark Price

大温地区 2 月份独立屋成交 686 套，相比去年同期增加 51.8%，但仍低于同月10年均值 30.2%。独立屋在售总量（Inventory）相比去年同期下跌 25.1%，低于同月10 年均值 19.8%；2 月份新上市独立屋数量（New Listing）1324 套，相比去年同期减少 5.8%。大温地区 2 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,433,900 相比去年同期基本持平，基准价自 2019 年 9 月继续上扬。

公寓市场：

Greater Vancouver Condo Sales

Greater Vancouver Condo Total Inventory

Greater Vancouver Condo Average Price Per Square Foot

大温地区 2 月份公寓销售 1064 套，相比去年同期增加 40.2%，2 月销售量比同月 10 年均值（1128套）少了 5.7%。公寓在售总量（Inventory）3777 套，相比去年同期减少 18.7%，自 2019 年 6 月份以来库存不断消化减少，从 2019 年 12 月开始随着新建公寓陆续交付，在售公寓总数开始增加，但仍低于同月 10 年均值 21.9%；大温地区公寓 2 月份 HPI 基准价为 $677,200，相比去年同期略增 0.8%；每平方尺均价为 $799，相比去年同期增加 1.7%。

总结：

我不太敢说报告的最后一部分是“总结”了。这里所谓“总结”，无非是借机记录一下个人的感受而已。这次疫情对我们各个方面的冲击，让我更加认识到信息真实、自由的重要性，在这个信息爆炸、自媒体泛滥的时代，我们快要失去独立思考的能力了。人云亦云，我就不相信你股市里能赚到。

在写 2 月份报告的时候已经是 3 月 19日，短短这几个星期已经是天翻地覆的变化了，看看全球股市，历史不断地被刷新、创造、再刷新再创造。所谓投资人的“身价”，居然是那样的虚无缥缈，当都呆在家里保命的时候，还 Care 其他东西吗？当然除了吃的，就是住的了。大温地区房地产已经经历持续两年的调整，大部分的交易已经趋于本地刚性需求了，再加上不动产本身固有的低波动性（Low Volatility），在未来的 2、3 个月，我认为新上市（New Listing）会同比大大减少，如果价格走势平稳，我也不认为这是奇迹。

2019年9月温哥华房地产市场报告

by William Li | Oct 15, 2019 | Real Estate

2019年9月温哥华房地产市场报告

10 月 21 日是联邦大选投票的最后一天，朋友们你们决定选哪个政党了吗？我们先看看主要政党是如何操心加拿大人的 “房市” 的。

Conservatives 保守党：

改变目前的银行贷款压力测试，特别针对第一次购房者，和贷款 renewal。
第一次购房者还款期增至 30 年。
调查房地产行业的洗钱现象。
把某些联邦用地投入地产开发。

Liberals 自由党：

引入针对非居民的联邦投机税，增加已经执行的 “First-Time Home Buyer Incentive” 的可购金额从 50 万调高至 80 万左右。
2019 预算中，可以对首次购房者从 RRSP 退休基金取款从$25,000 至 $35,000。

NDP 新民主党：

未来十年投资 50 亿建设 50 万所可负担住宅。
每年拨款 1.25 亿用于 Rebate 新建可出租单位的 GST。
为首次购物者重新引入 30 年还款期。
首次购物退税翻倍至 $1,500
与各级省府合作，增加房产交易透明度，打击犯罪洗钱。
为约 50 万困难家庭提供最多 $5,000 元出租补偿。

暂不评论这些政见，先来看 9 月份数据。9 月大温地区各种类型房产销售量相比去年同期增加 46.3%，连续第三个月相比去年同期增长。总之，这个数字听起来有些吓人，独立屋市场延续上月情形，公寓市场本月是亮点，下面我们仔细往下看。

独立屋市场：

Greater Vancouver Detached House Sales

Greater Vancouver Detached House Total Inventory

Greater Vancouver MSL® HPI Benchmark Price

大温地区 9 月份独立屋成交 755 套，相比上月增加 6%，相比去年同期增加 47.5%, 但是，相比 9 月份 10 年销售量均值（图表红线所示）仍减少19%。独立屋在售总量（Inventory）自 5 月份以来逐月递减，相比去年同期下跌 12.7%，相比同月份 10 年均值减少 9%；9 月份新上市独立屋数量（New Listing）1,710 套，相比去年同期减少 14%，但在 New Listing 中，有多少是更新了listing 编号重新上市的，我们不得而知，不得不说这是该数据不够完善的地方吧。大温地区 9 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,406,200 相比去年同期下跌 8.6%，自 4 月份以来基准价仍然在微微调低。

公寓市场：

Greater Vancouver Condo Sales

Greater Vancouver Condo Total Inventory

Greater Vancouver Condo Average Price Per Square Foot

大温地区 9 月份公寓销售 1,168 套，相比去年同期增加 43.3%，相比上月增加 4.4%，而且，9月销售量已经略高于同月10年均值（1133 套）了。公寓在售总量（Inventory）5,305 套，相比去年同期增加 9.7%，但比上月减少 4.3%，而且，相比同月10年均值降低 7.2%；大温地区公寓 9 月份 HPI 基准价为 $651,500 相比去年同期下跌 6.5%；每平方尺均价为 $775，连续 3 个月轻微上扬，相比去年同期下降 7%。公寓基准价与每平方尺均价都已非常接近 2017 年同期水平了。

仅看上面数据感觉公寓市场已经触底反弹了，似乎再不买就要错失良机。我也是有些矛盾，关注我报告的都知道大温地区在建的4万多套公寓陆续交割，市场会不断有新建公寓入市。9 月份大温新上市公寓 2,261 套，仅相对 8 月份就增加 29%。例如，刚建成交割不久的位于 Downtown 的地标式建筑 CONCORD ARC, 一个月内就有 35 套在MLS 挂牌出售，上周末我带客户去看 Open Home，那个现场，真有些菜市场的感觉，也是醉了。

总结：

关于联邦大选今天最大的新闻无非就是 NDP 党领 Mr. Singh 声明为了阻止保守党执政，一定会联合自由党组成少数党政府，除非保守党能赢得多数席位。有点无语，觉得美国的两党制来得干脆，平时没看出加拿大的小党派也很牛呀。爱也好、恨也好、糊涂也好、尽量多琢磨琢磨、选一个更符合加拿大长远利益的，干不好，四年后再把他炒掉，这就是所谓的西方民主。好了不扯政治了，个人觉得，无论哪个政党上台，对房地产市场的影响都不会有太大的差别。

关于买家与卖家。目前市场天平无疑还是相对倾向于买家的。无论是首次购房或换房者，或者房产投资者，都有一定 Bargain 的空间，虽然房产选择不算丰富。市场是动态的，这种平衡会逐渐向卖方转换，但我认为幅度小，时间长。对于卖家，都经历过不断调整价格预期的心路历程，在市场走高时，大家比较轻易理解 “时间就是金钱” 的道理，在市场走低时，这个道理同样适用。后市如何发展，对卖家来说仍是一种挑战吧。

关于独立屋还是公寓。无论哪种类型，我都坚信地产投资屡试不爽的定律：Location、Location 还是 Location。每个市都有好的区，每个区都有好的街道，每个街道都有好的邻居，所以地段好而且价格处于该区 Entry Level 的独立屋就很抢手；买公寓就选靠近 Downtown 的、大学的、交通便利的新公寓。

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