的确，从数据上来看，11月份大温地区无论是独立屋还是公寓市场，相比去年同期都是销量大增，而市场在售总量与新上市房屋数量却在不断减少。温哥华的房地产市场开始触底反弹了吗？毕竟 2018 年底的销售纪录是近 10 年来最低，而且相当低。不急下结论，先来看看数据。如果对枯燥的数据图表没有兴趣，可以直接跳过点击这里。

独立屋市场：

Greater Vancouver Detached House Sales

 Greater Vancouver Detached House Total Inventory

Greater Vancouver Detached House HPI Benchmark Price

大温地区 11 月份独立屋成交 833 套，相比去年同期增加 60%。独立屋在售总量（Inventory）自 6 月份以来逐月递减，相比去年同期下跌 21%，低于同月10 年均值 10%；11 月份新上市独立屋数量（New Listing）1070 套，相比去年同期减少 10.5%。大温地区 11 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,415,400 相比去年同期下跌 5.8%，两年内已经累计跌了 11.8%，但基准价已连续两个月微微抬头。

公寓市场：

 Greater Vancouver Condo Sales

 Greater Vancouver Condo Total Inventory

 Greater Vancouver Condo Average Price Per Square Foot

大温地区 11 月份公寓销售 1219 套，相比去年同期增加 49.8%，11 月销售量比同月 10 年均值（1139套）多了 7%。公寓在售总量（Inventory）4218 套，相比去年同期减少 14.6%，自今年 6 月份以来库存连续减少，而且，低于同月 10 年均值 18.5%；大温地区公寓 11 月份 HPI 基准价为  $651,500 相比去年同期下跌 3.8%；每平方尺均价为 $779，注意，相比去年同期略上升 0.5%。

​总结：

在妄下结论前，不妨先来看看“专家“们意见。12月17日刊登在 Vancouver Courier 的文章 “B.C. real estate outlook 2020: a forecast summary ”。其中 B.C. Real Estate Association (BCREA) 预测 2020 BC 省地产销售增长10.9%，达到或接近 10 年平均水平；Central 1 Credit Union 则有更加乐观的估计，BC 省明年地产销售增长12.9%， 其中夏秋季到达销售高潮；另外，Brokerage Royal LePage 与 Canada Mortgage and Housing Corp. (CMHC) 也对明年地产趋势抱有相当乐观的估计。

同时，市场上也有相当悲观的预计。Eitel Insights 创始人 Dane Eitel 说 ”the market will get worse next year…and the situation won’t start improving until the end of 2021…” ,他甚至还提到明年会有不少 “need-based selling” 的出现，例如法拍屋等。

我个人对于房地产后市既非乐观但也不至于如此悲观，市场仍然以刚需交易（包括第一次购屋、换房者）为主流，以中长期投资持有为辅。至少，我不会上午说现在销量大增卖家赶快进场，下午对买家说赶快入手要不就要错过机会了。因为我真的也说不清。看看中美两国的贸易战，刚签第一段协议，股市就大涨，其实川总没赢习总没输，同时川总还得处理被弹劾的事情。两个大国打个喷嚏，我们就得发烧一次。全球气候变暖，石油业减排减产，穆迪分析的报告说温度越暖对加拿大越有利， 2040 年3个草原省的耕地面积将增加 26% 至 40%。那么长远阿省房产看跌，草原省看涨。房地产是被我们自己商业化的一个概念，涨涨跌跌又如何，我们需要仅仅是一个挡风遮雨、温馨的家，不是吗？

最后，这首林忆莲“我最亲爱的” 送给我最亲爱的家人、朋友们！祝愿圣诞、新年快乐，幸福安康，心想事成 🙂

相关链接：

Average Price, Median Price, MLS® HPI Price Explained
2019年3月温哥华房地产市场报告
2019年4月温哥华房地产市场报告
2019年5月温哥华房地产市场报告
2019年6月温哥华房地产市场报告
2019年7月温哥华房地产市场报告
2019年8月温哥华房地产市场报告
2019年9月温哥华房地产市场报告
2019年10月温哥华房地产市场报告

联邦大选已烟消云散，虽然某些加拿大省份非常不满，但也不得不接受自由党少数党政府的现实。先来回顾一下自由党竞选时的承诺：增加第一次购房激励 FTHBI（First-Time Home Buyer Incentive）额度至 80 万左右，另外在在全国范围内引入 1% 的投机税。我认为 FTHBI 会相对刺激已经有些热起来的温哥华的公寓市场，至少在短期之内；而关于 1% 的投机税我以为反倒是对温哥华地区影响有限。试想目前温哥华市府空屋税1%，BC省投机税 2%，再加个联邦的1%，真的，乌鸦再黑也黑不到哪去了。况且，少数党政府能执政多久，拭目以待吧。

最近圈内同行们流行的关键词大都是销售大涨，抢 offer，卖房好时期，买家赶快下手…… 的确，大温地区 10 月份各类房屋（包括独立屋，公寓、townhouse ）销售相比去年同期增加 46%，比 9 月份就增加 22.6%，而且已经高于同月 10 年销售均值 6%。温哥华房地产市场果真开始繁荣了吗？我觉得后市谨慎乐观，具体往下看。

独立屋市场：

Greater Vancouver Detached House Sales

 Greater Vancouver Detached House Total Inventory

Greater Vancouver MSL® HPI Benchmark Price

大温地区 10 月份独立屋成交 945 套，比上月增加 25%，相比去年同期增加 48%。独立屋在售总量（Inventory）自 6 月份以来逐月递减，相比去年同期下跌 17%，相比同月 10 年均值减少 11%；10 月份新上市独立屋数量（New Listing）1417 套，相比去年同期减少 17%。大温地区 10 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,410,500 相比去年同期下跌 7.5%，两年内已经累计跌了 12%，相比上月份开始抬头。

公寓市场：

 Greater Vancouver Condo Sales

 Greater Vancouver Condo Total Inventory

 Greater Vancouver Condo Average Price Per Square Foot

大温地区 10 月份公寓销售 1388 套，相比去年同期增加 41%，比上月增加 19%，而且，10月销售量比同月 10 年均值（1214套）多了 14%。公寓在售总量（Inventory）4757 套，相比去年同期减少 6%，自今年 6 月份以来库存连续减少，而且，相比同月 10 年均值降低 15%；大温地区公寓 10 月份 HPI 基准价为  $652,500 相比去年同期下跌 6%，但已略高于上月；每平方尺均价为 $748，相比去年同期下降 3%。 公寓基准价与每平方尺价格都已非常接近两年前同期水平。

总结：

继续深挖一下，以不同地区举例。温哥华（包括温东与温西）独立屋市场截止今天（11月13日）MLS 上在售独立屋 1198 栋，中间价位（median price）为 287 万，而10月销售的 150 栋的中间价位为 166.8 万；Richmond 目前在售独立屋 735 栋，其中间价位为 216.8 万，10月份销售的 80 栋独立屋的中间价为 151 万；三联市（包括 Port Moody, Coquitlam, Port Coquitlam）目前挂牌在售 596 栋，其中间价位为 144.9 万，10月份销售的 105 栋的中间价为是 113.3 万。 

以同样的方法类比一下公寓市场。温哥华公寓市场目前 MLS 上在售公寓 1692 栋，中间价位（median price）为 89.8 万，而10月销售的 460 栋的中间价位为 67.2 万；Richmond 目前在售公寓 726 栋，其中间价位为 63.8 万，10月份销售的 121 栋公寓的中间价为 54 万；三联市（包括Port Moody, Coquitlam, Port Coquitlam）目前挂牌在售 427 栋，其中间价位为 55.9 万，10月份销售的 143 栋的中间价为是 48.5 万。 

销量增加、房屋供给在不断下降，不同地区的、不同类别的的房屋在所谓 Entry Level 的区间看样子已经筑底企稳了。Royal LePage 近期的研究显示近期地产市场的成交有 1/5 来自 Newcomers，他们带来了充足的资金，这也就是讨价还价的筹码。可惜价格还未跌到本地收入可以负担的水平就开始回升，看来政府增强 Housing Affordibility 的雄心恐怕是一厢情愿了。在高价区间的房屋呈现冰火两重天的现象，我相信这一现象会逐渐缓和，但过程是缓慢的。

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8 月份又是繁忙的一月，大温房产相比去年同期交易增长 16%，连续第二个月同比增长；HPI 基准价相比去年同期减少 8%，难道市场开始出现反弹的迹象吗？目前还很难说，不同地区、不同种类的房屋表现大相径庭，咱们往下看。

独立屋市场：

Greater Vancouver Detached House Sales

 Greater Vancouver Detached House Total Inventory

Greater Vancouver MSL® HPI Benchmark Price

大温地区 8 月份独立屋成交 712 套，虽然比上月减少 16%，相比去年同期增加 24%。独立屋在售总量（Inventory）自5月份以来逐月递减，相比去年同期下跌 9%；8 月份新上市独立屋数量（New Listing）1,317 套，继续创近 20 年同等月份新上市独立屋新低。大温地区 8 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,406,700 相比去年同期下跌 10%，自 4 月份以来基准价微微调低，调整幅度在每月 1% 以内。 

大温地区独立屋表现与上月相仿，交易量增加、价格降低、新上市与市场存量继续减少。刚需低价段的房屋已经达到平衡的市场状态，出现好的 deal 也不乏抢 offer 的现象，但在中高端的独立屋市场基本还是以买家市场为主。

公寓市场：

 Greater Vancouver Condo Sales

 Greater Vancouver Condo Total Inventory

 Greater Vancouver Condo Average Price Per Square Foot

大温地区 8 月份公寓销售 1,119 套，相比去年同期增加 9%，相比上月减少 10%。公寓在售总量（Inventory）5,337 套，相比去年同期增加 27%，但比上月减少 9%；8 月份新上市公寓数量 1,758 套，与去年同期基本持平，但比上月减少 19%。大温地区公寓 8 月 HPI 基准价为 $654,000 相比去年同期下跌 7%，每平方尺均价为 $745， 相比去年同期下降 7%。 

深挖一下公寓市场，不难发现最近交易多是 1 房的地段与屋况都不错的公寓，这与贷款利率低刺激不少第一次购房者入市不无关系。而 3 房的面积大的公寓与某些地段与物业 strata 管理不佳的公寓继续是市场的老大难。别忘了还有在建的将近 4.5 万套公寓从今年底陆续开始交房，其中有多少会不得不进入市场，值得我们紧密关注。

总结：

今天微信朋友圈传的一则新闻着实吓了我一跳：“自由党连自住房也要收增值税“。我并未点击阅览，总觉得有标题党之嫌。大选期间，政党之间互相抹黑的、互相攻击不是什么新鲜事。在西方国家自住房收增值税的，那是真疯了！别说去执行，能提出来就要有不小的胆量了。看样子，房地产市场也成为是大选的热门话题之一了。 

温哥华近期的房地产市场表现可谓是波澜不惊，人们似乎也已经习惯与淡忘这个仍处于 “correction” 过程的房地产市场。有投机赔钱的，也有投资失误的，更有眼巴巴看着有机会抓不住的（我属于后者），无论如何，生活仍要继续。我相信房市的最终走势还是取决于供需关系与经济的基本面。中美贸易战与香港问题也已经不是什么新闻了，我在open home 中碰到过近期回流的香港人，但没有感受到有抢 offer 的状况。人民币上月单月对美金汇率跌幅创25年之最，从理论上看，会造成人民币外流，但技术上，难度又不断加大，到底平衡点在哪呢？

最后，我来引用 RBC 银行资深经济学家 Robert Hogue 的近期的一段话 ”“The road ahead is likely to be bumpy for both the Toronto and Vancouver market. Still, we expect that as long as the economy continues to grow they will manage to stay on track…”。我选择相信加拿大经济长远发展，你呢？

相关链接：

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