2021年9月温哥华房地产市场报告

by William Li | Oct 17, 2021 | Real Estate

2021年9月温哥华房地产市场报告

9 月 20 日，加拿大联邦大选结束，特鲁多领导的自由党获胜，比 2019 年大选时仅增加了 3 个席位，仍然是少数党政府，却花费纳税人 6 个多亿。竞选中提到的那些纲领已被人们逐渐淡忘，这么多钱花在哪里不好呢 😶？中文有句 “偷鸡不成蚀把米” 指的是弄巧成拙的意思，只不过 They Don’t Care （特地搜了一下这句谚语的英文好像是 “Go for wool and come home shorn”）!

言归正传，九月份，政客们口中各种抑制房价的举措丝毫没有影响人们投资地产的热情，大温地区各类房屋销量环比上月基本持平，虽然同比去年减少 13.3%，（去年是受疫情影响特殊的时期），但相比历年 9 月份销量是绝对是一个不低的数字。而且，9 月各类房屋新上市数量（New Listing）同比减少 19.1%，市场在售总量（Total Inventory）同比减少 30.9%，我们看到了地产价格的明显翘头，说明房地产需求旺盛。下面，我们先看看各类房屋表现。

独立屋市场：

大温地区 2021 年 9 月份独立屋成交 958 套，同比减少 27.4%，相比过往 10 年同月均值高 3.3%。新上市独立屋数量（New Listing）1,609 套，同比减少 21.2%。独立屋在售总量（Total Inventory）4,009 套，同比减少 19.5%，但大大低于同期过往 10 年均值 36.8%。大温地区 9 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,828,200，同比增长 20.4%，相比暑期有明显增长。

虽然 9 月卖家数量相比上月大增 30%，但当月新上市独立屋数量（New Listing）是 2005 年以来最低，人们越发认为地产是个好东西了，惜售心理加上土地资源不可再生的属性，导致市场需求与供给的天平单向倾斜。特别是各个区域的中间价位独立屋，暑假中暂时消失的抢 Offer 现象又回来了。

公寓市场：

大温地区 2021 年 9 月份公寓销售 1,626 套，同比增加 1.9%。公寓在售总量（Total Inventory）4,389 套，同比减少 34.4%。9 月份新上市公寓数量（New Listing）2,791 套，同比减少 14.3%。大温地区公寓 9 月份 HPI 基准价 $738,600，同比增加 8.4%。

相对于独立屋市场量跌价涨的情况，公寓市场是量增价涨。公寓销量相比多往 10 年同月均值大增 37.5%。销售的强劲增长，不断消化市场公寓供给总量。我曾在 2018 年 2 月份在 Downtown 参加过一个由 BC 省一些地产大佬们召开的 “To Build or Not to Build” 的关于地产市场的研讨会（主要针对新开发公寓），根据当时的市场条件，这些地产 GURU 们多数建议 “Not to Build”，因为公寓市场当时已经出现过热的现象。3 年多以来，现在的楼花预售（Pre Sale）还是那么热，我相信虽然他们当时倾向 “Not to Build”，但并未停止囤地的行为。

总结：

既然自由党再次执政，我们先来看看他们在大选时关于地产的一些承诺：

暂时在两年内禁止海外买家（Ban new foreign ownership），海外买家在 2020 年仅占了全部销售的 1.4%，所以我认为影响有限。
禁止暗标（Ban on blind bidding），暗标是目前通常的做法，在购买过程中我们无从知晓他人的报价，虽然有些弊端，但我也不清楚政府会如何去做。难道是我以前在新西兰经历的房屋拍卖（Auction）吗？至少我可以告诉你，竞拍的滋味对于买家来说也不好受。
设立反炒房税（Establish an anti-flipping tax ），特别是在 12 个月内再售的房屋。房屋一买一卖涉及到的交割税（Property Transfer Tax）和经纪费（Commission）已经在房屋总价的 5%了，目前仍无法知道政策细节，我相信本身 Flipping 的比例很低，再加上上有政策下有对策，别人在刚过了 12 个月就卖呢？

当然还有其它的一些政策，我就不一一赘述了，总体上我不认为对控制房价有多大的作用。

我曾在 4 月份地产报告中就讲过房地产与通货膨胀（Inflation）的问题，并提供了房地产可以抵御通胀的数据依据。的确，自疫情以来，以美国为首的发达经济体大肆印钱，并维持超低利率，直接推高了通货膨胀。美国周三（Oct 13）公布的消费者物价指数（CPI）为 5.4%，当晚公布的美联储会议纪要已经基本上没有悬念地在 11 月份开始缩减购债规模。但美联储仍坚持通胀是暂时（transitory）的观点，对加息仍是小心翼翼，之前称不早于 2023 年第一季度，而业界已经预测最早在 2022 年下半年加息。尽管如此，规模小的西方发达经济体已经在加息的道路上迫不及待了，自挪威 9月23 日第一个宣布将基准利率（Benchmark Rate）从 0 提高至 0.25%, 新西兰央行也于 10 月 6 日提高利率至 0.5%。

加拿大仍然维持基准利率（Benchmark Rate）0.25%，最新公布的 CPI 为 4.1%（自 2003 年以来最高），以 TD 银行最新网上公布的 5 年封闭式浮动利率仅 1.55% 为例，这个利差为负的 2.55%, 相当于银行亏钱给你赚钱，这样想控制房价不上涨实属不易。当然我们已经在加息的道路上了，很多人又开始担心房价下跌，我觉得大可不必吧，首先加息是一个缓慢且循序渐进的过程，利率只是决定房地产的因素之一，最终房价还是由市场供需关系所决定，如果你可以自由选择在世界上这几个城市居住，温哥华、奥克兰、悉尼、上海、纽约、温尼伯（Winnipeg），卡尔加里（Calgary），你越想去哪里生活，那里就不会便宜的。

最近全球热播的鱿鱼游戏（Squid Game）充分暴露了人的贪婪与狭小，我们都生活在一个局部的空间，看到的东西也往往比较片面。比如，最近发生的国内限电的事情，就有很多不同认知，有说煤炭涨价、有说需要改善环境的、也有说在下一盘大棋的，我真有点晕了。再比如，中国于 9 月 25 日宣布 “所有加密货币相关交易都属于非法金融活动”，而美国首个比特币期货 ETF $BITO 有望在下周开始交易，目前美国证券交易委员会（SEC）仍有在最后一分钟内否决的可能。同样一个东西，有人说不好的，也有说是数字黄金，好东西。说回到房子，有人说现在是买房子的好时候，长久升值抵御通胀等等，也有人说现在是卖房子的好时候，要加息了房价会跌的，不妨再等等，这本身是矛与盾的问题，买与卖，从自己实际需要出发，Timing the Market 真的很难！

（Note: 报告中大温地区（Greater Vancouver）在这里包括了：Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。不包括 Fraser Valley 和 Chilliwack 地区。）

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William Li
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2021年8月温哥华房地产市场报告

by William Li | Sep 12, 2021 | Real Estate

2021年8月温哥华房地产市场报告

8 月 15 日，加拿大总理特鲁多宣布解散联邦议会，提前 2 年进行联邦大选，投票于 9 月 20 日举行。少数政府凭借有利的民调和加拿大大部分国民接种疫苗的一点点 “成绩”，妄想趁热打铁，夺取议会多数席位，不顾加拿大第四波疫情，浪费纳税人金钱提前进行选举，是非常自私的行为。相对于房地产业的投机现象，特鲁多先生是政治投机者，凡是 “投机”，就不可避免地面临着风险，小土豆最后是赔还是赚，现在还真难说。

言归正传，八月，各类房屋的总体表现与上一月份类似，由于新上市数量（New Listing）与市场总量（Total Inventory）进一步减少，虽然销量（Sales）比上月减少 5.3%，但仍然感受到了价格回暖。下面，我们先看看各类房屋表现。

独立屋市场：

大温地区 2021 年 8 月份独立屋成交 951 套，相比去年同期减少 14.1%，与过往 10 年同月均值基本相当。新上市独立屋数量（New Listing）相比去年同期减少 33.1%。独立屋在售总量（Total Inventory）4,046 套，相比去年同期减少 19%，但大大低于同期过往 10 年均值 35.6%。大温地区 8 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,807,100，相比去年同期增长 20.4%，相比 6、7 两月稍有增长。

土地是不可再生资源，而且很多独立屋被并购发展成密集型住宅，这就使独立屋的市场在售总量（Total Inventory）不断减少，以上数据不难看出这一点。进一步挖掘过去 15 年的数据，独立屋在售总量（Total Inventory）与新上市数量（New Listing）均为最低，难怪看到了价格的回升。9 月将进入秋季行情，随着卖家回归，新上市数量的增加，行情如何演绎我们将拭目以待。

公寓市场：

大温地区 2021 年 8 月份公寓销售 1,631 套，相比去年同期增加 22.2%。公寓在售总量（Total Inventory）4,148 套，相比去年同期减少 35.3%。8 月份新上市公寓数量（New Listing）2,146 套，相比去年同期减少 26.4%。大温地区公寓 8 月份 HPI 基准价 $735,100，比上月略低。

公寓市场的表现继续完胜独立屋市场，尤其体现在销量与价格增幅方面。由于疫情的影响，不同区域的公寓表现大相径庭，例如 UBC 公寓价格随着开学大幅反弹，温哥华周边城市天车沿线的公寓也涨幅不小，反倒是 Downtown 公寓价格仍未见到多少反弹，我上月写过的《UBC 公寓、联排别墅投资攻略》有这些方面的数据比较。新冠终究会过去，据说莫德纳疫苗会在年底推出流感与新冠的混合剂疫苗，所以我认为 Downtown 会有补涨的潜力，其实，关于疫情对于公寓的投资影响我自去年 8 月份地产报告中就在持续关注着。

总结：

房地产政策无疑是各个政党竞选的重要纲领之一，由于政策制定是在联邦层面的，所以我不认为会对加拿大已经热得烫手的多伦多、温哥华地区有大的影响，反而省、市政府级别的政策会更有针对性。在各个政党的竞选纲要中，其中自由党（Liberals）和保守党（Conservatives）都提出了 2 年内禁止海外买家购买加拿大民用房地产；新民主党（NDP）提出全国范围内 20% 的海外买家税（目前已经在大温地区实施）。具体细节可以点击 Summary of Housing Promises from Canada’s Main Political Parties- Steve Huebl.

借着大选我多说几句，2017 年底温哥华市政府决定在 Marpole 区为流浪与吸毒者建造临时避难（Temporary Modular Housing），位于 W 57 街 Heather St 与 Cambie St 路段，很多附近的家长以孩子安全为由极力抗议，其中很多华人面孔，官司一直打到加拿大最高法院，结果怎样呢？避难所早已建成入住，加拿大最高法院也驳回了上诉。最近也有一个类似的案例，位于温哥华富人区 West Point Grey 的 Jericho Hostel （青年旅馆）于 2020 年 10 月被批准改建成无家可归的庇护所，结果 2021 年 2 月份被取消了。这个过程没有看到声嘶力竭的抗议，这个区住着不少富有的西人家庭。举这两个案例，让大家感受一下背后的政治博弈。

从政治到房地产，都在一定程度上体现了我们华人的特点，不 “感兴趣” 政治，“不管黑猫白猫，能捉到老鼠就是好猫” 的理论还是深入人心的。我在上期的地产报告中聊过所谓的 “投资心法”，今天再借着联邦选举之际谈谈房地产的投资与投机。可以说地产投机也是投资的一种，合情合法，只不过这种投资周期较短，潜在回报大，但风险更大，弄不好白忙活一场甚至亏钱。举几个近期发生在我身边的例子：

4261 W 1*TH AVE：2021-06，$6,800,000 成交；2021-08，以 $7,388,000 挂牌出售
1969 DRU****D DRIVE：2021-04，$$8,988,000 成交；2021-08，再次以$8,988,000 挂售
7162 WILT****E STREET：2021-04，$4,450,000 成交；2021-08，再次以 $4,880,000 挂售
3825 W 1*TH AVENUE：2019-08，$2,188,000 成交；2020-09，$2,378,000 再次成交；2021-05，再次以 $2,980,000 挂售

我不清楚这些交易背后的故事，贪婪与恐慌让买家与卖家或赔或赚，回头想想也挺无语的。我们一辈子都在忙碌着，忙着赚钱，忙着给孩子花钱，美其名曰是投资未来，期望以后有好的回报，只可惜，这种投资回报往往不是成正比的，也难以衡量。相对而言，房地产的长期投资回报还是相当稳健的，至少可以有效地抵御通货膨胀。简单的生活可以带来知足与快乐，投资也是这个道理，选好股票长期拿着，不比那些快进快出回报来得差。房子不仅是投资工具，更是家，拿最近热播的电视剧《乔家的儿女》（The Bond）中大哥乔一成的话 “家是外人拆不开的，顶多就是金蝉脱壳，房子是外壳，家人在哪，哪就是家……”

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UBC 公寓、联排别墅投资攻略

by William Li | Aug 15, 2021 | Real Estate

UBC 公寓、联排别墅投资攻略

一直以来，UBC 的 Condo（公寓）与 Townhouse（联排别墅）都是大家的投资热点区域之一，但客户们最大的顾虑是 UBC 大部分物业都是 Leasehold （租赁产权）的。虽然我每月都在更新 UBC 各个区的销售数据，却没有进一步的分析与总结。希望这篇文章用事实说话，不求结论，给大家在做决策时增加一些自信。

UBC 校区的生活区域大致分为 5 个：Wesbrook Village, Hampton Place, Hawthorn Place, East Campus 和 Chancellor Place，如下图。我列了以下几个问题，回答全对的可以称自己为 UBC 地产投资 “专家” 啦😄。

以下哪两个区没有 Studio 这种房型？
注：Studio 称为单身公寓，通常卧室与客厅为一体，带一个卫生间。
A) Wesbrook Village & Hampton Place
B) East Campus & Hawthorn Place
C) Hampton Place & Hawthorn Place
D) Chancellor Place & Hampton Place
E) Wesbrook Village & Chancellor Place
UBC Condo（公寓）中最多的卧室数量为 4 卧室，其中哪个区只有 3 卧房以下的公寓？
A) Wesbrook Village
B) Hampton Place
C) Hawthorn Place
D) East Campus
E) Chancellor Place
UBC 大多数 Condo 与 Townhouse （联排别墅）属于 Leashold（租赁产权），其中只有哪个区有 Freehold （永久产权）的物业？
A) Wesbrook Village
B) Hampton Place
C) Hawthorn Place
D) East Campus
E) Chancellor Place
UBC 近些年建造的 Townhouse 面积越来越紧凑，但有些早年建造的 Townhouse 的居住感不亚于独立屋，有不少 Townhouse 面积在 4,000 平方尺以上，卧室 5-7 间，请问这些 Townhouse 主要分布在哪两个区？
A) Wesbrook Village & Hampton Place
B) East Campus & Wesbrook Village
C) Hampton Place & Hawthorn Place
D) Chancellor Place & Hampton Place
E) Hawthorn Place & Chancellor Place
UBC 校园内不乏价格昂贵的物业，例如某些 Penthouse（顶层公寓）或者景色极佳的公寓、排屋。2018 年成交的一套近 620 万的顶层公寓是 MLS 系统中迄今为止售价最高的公寓，请问该公寓在以下哪个区？
A) Wesbrook Village
B) Hampton Place
C) Hawthorn Place
D) East Campus
E) Chancellor Place
BC 省 Wood Framing（木架结构）的房屋可以建造到 12 层，近来非常受环保主义者的推崇，Concrete Construction（水泥结构）则具有坚固、隔音、防火性能佳的特点。在 UBC 已建造的公寓和排屋中，木架结构与水泥结构哪种占多数呢 (送分题）？
A) Wood Framing
B) Concrete Construction
C) I don’t know

答案请在下面找。

何谓租赁产权（Leasehold means that you own the right to use the property for a long, but limited period of time. You can only purchase the remaining term of the “lease” of the land from the landlord, who could be the municipality，university or First Nations land），指在一定期限内拥有物业的使用权，并可以在租赁期限内销售给新的业主。常见的期限是 UBC 和 SFU 两所大学地的 99 年，False Creek 靠近水边的一些属于温哥华市政府的宝地是 60 年期限。

下面我们以 UBC 校区的公寓销售数据来对比几个比较热门并具有一定代表性的区: 温哥华市中心 Yaletown，North Burnaby 的 Brentwood Park 和 Sound Burnaby 的 Metrotown。注：所有原始数据来自 Stats Centre of Real Estate Board of Greater Vanocuver（大温地产局数据中心）。

先比较一下各个区过去 10 年的 HPI Bench Price（基准价），HPI Price 大致是去掉最高价、最低价的典型（Typical）物业的价格，相比实际的市场价反应有些延迟，需要了解更多地产术语的请点击这里（这里是来自地产局最完整的解释）。

从上图不难看出这 4 个区整体趋势相似，HPI 基准价在 2018 年中旬达到顶点，其中 Metrotown 和 Yaletown 之后价格发展趋略显疲态，而 Brentwood Park 和 UBC 恢复相对迅速，其中 UBC 随着疫情、网课、开学的变化价格波动比较大。通过进一步计算，发现：

HPI 基准价相对于去年增长最多的是 Brentwood Park 8.7%，其次是 UBC 6.3%，Yaletown 4.4% 和 Metrotown 2.3%；
如果比较 10 年的年平均增长率，年增长率最高的是 Brentwood Park 10.18%，其次是 UBC 6.22%，Metrotown 6% 和 Yaletown 5.99% 基本持平；
注：这里比较的不是复合增长率，复利计算公式 S=P(1+i)¹⁰ 计算比较复杂，例如 UBC 的年平均增长率是 6.22%，而复合年增长利率为 5.5%，我稍微省点事。

上图反应了各个区公寓 Average Price per Square Feet（每平方尺价格）的发展变化。注：这里的房屋面积指的是纯室内面积，没有任何所谓公摊面积，甚至连阳台面积都不包含。通过计算比较，不难看出：

Yaletown 单价最贵，2021 年 7 月的每平方尺价格为 $1,217，其次是 UBC $1,086/ 平方尺，而 Metroworn 和 Brentwood Park 单价接近；
相比去年同期（2020 年 7 月）情况。UBC 每平方尺价格相对去年同期增长 16%，其次是 Metrotown 增长 5.4%，Brentwood Park 增长为 0，而 Yaletown 则相对去年同期减少 2.5%，我称之为 “疫情” 现象，相信大家不难理解吧；
比较 10 年的年平均增长率情况。每平方尺单价年增长率最高的是 Metrotown 11.56%，其次是 Brentwood Park 7.33%， Yaletown 7.26%，UBC 则垫底 5.49%。

以上比较了 4 个区在 HPI 基准价和每平方尺单价的变化区别，大家可能会略感一些困惑，比如 UBC 在 2021 年 7 月的 HPI 基准价 $1,005,300 高于 Yaletown 的 $857,500，但每平方尺均价却远小于 Yaletown 的公寓。每个人会有不同的看法和解读，我个人认为的主要原因是：一个是越新开发的楼盘，面积越小，导致单价升高，而 Yaletown 相对于 Burnaby 的 Metrotown 和 Brentwood Park 来说可再开发用地非常稀缺，近些年 Metrotown 和 Brentwood Park 新建公寓成风；二是，近来全球地缘政治紧张，又受疫情、经济不稳定的影响，追求稳定现金流，保守消费成了一个趋势，这就使市中心的高价楼宇受到冲击，成交的大都是中间价位刚需型公寓。

（以上答案分别是 C, D, D, E, A, C ）

以上与 UBC 比较的 3 个区都是 Freehold（永久产权）物业，你看出 UBC Leasehold（租赁产权）的劣势了吗？反正我没太看出来。由于租赁产权到期后的 Uncertainties（不确定性），很多金融机构在贷款时考虑到租赁产权的有效期问题，要求贷款期限要大于租赁产权剩余期限再加 5 年，例如 30 年是比较保险的。以 UBC 99 年租赁产权为例，若要投资或自用公寓 15 年，那么买不老于 99-30-15= 54 年的公寓就可以了，目前市场上销售的最老的公寓或者联排别墅不过 30 年，大可放心吧！

BC 省还未有租赁产权到期的先例，最快到期的应是温哥华市政府拥有的 2036 年到期的在 Granville Island 旁的一些公寓和联排别墅，那些家门口开在Seawall (海塘旁），被称为 “石头可以扔到 Granville 岛上（ a stone’s throw to Granville Island）” 靠水边特近的物业，市场交易很是频繁呢，他们如何贷款的我不得而知。至少他们都是一族会享受生活的人群，在这样的地段上，月供优于租金，何乐而不为？以最近卖掉的 2036 年到期的一个联排别墅为例： 1193 FORGE WALK 一个 4 房 Townhouse 2021 年 6 月以 $870,000 成交，查看了一下历史成交记录，它曾于 2004 年 $395,000 成交，2011 年 $675,000 成交，粗略计算了一下，这种即将到期的租赁产权房屋平均年增长 2.9%, 虽没赶上其他永久产权物业增值速度，但也超过租金增幅了！

Granville Island Seawall

UBC 校园内大多数都是租赁产权物业的，仅在 East Campus 区有少量永久产权公寓和联排别墅，分别在 Kings Road 和 2780 Acadia Road （Townhouse only）。若担心 Leasehold 的问题，直接买 Freehold 不就解决问题了吗？也许未必吧，跟 UBC 校区的租赁产权物业相比，总量太少，不成气候，首先你要找到自己喜欢的地段和房子。下面我们再看看几个永久产权的销售数据：

Townhouse: 3-2780 ACADIA Road, 2021 年以 $1,680,000 售出， 2004 年成交价为 $850,000，17 年内年增长率为 5.7%；
Condo: 305-5692 Kings Road, 2021 年以 $630,000 售出， 2008 年成交价为 $380,000，13 年内年增长率为 5.1%; 209-5692 Kings Road, 2021 年以 $639,000 售出，2009 年成交价为 $429,000，12 年内年增长率为 4.1% ; 综上 2 个公寓，年平均增长率为 4.6%；
之前我们计算过 UBC 所有公寓（包括 Freehold 产权的）过去 10 年 HPI 基准价年增长率为 6.3％，至少说明 UBC 内永久产权物业的回报在过去 10 年内并未优于租赁产权的物业。

投资 UBC 公寓还得考虑市场情绪（Market Sentiment）问题，我在７月份地产报告有聊过这个话题。从去年疫情开始，全部学生网课，到 3 月份 UBC 校长宣布计划 9 月份正式回归校园，UBC 公寓价格可谓是一路上涨，出现一房难求的现象，自然就体现在价格上面。以 2388 Western Parkway （Students Friendly Condo）这栋木制公寓为例，同是 2 房 2 卫，看看下面价格在不同月份的表现：

#309, 2021 年 1 月成交, $740,000
#305, 2021 年 3 月成交, $800,000
#409, 2021 年 5 月成交, $840,000
#318, 2021 年 6 月成交, $980,000

看得出来，家长为了孩子们的开学也是拼了，我觉得下一个比较好的购买点应该是明年初的毕业季吧。

说了这么多，不是为了推崇哪一个区，而是尽量做到客观吧。无论投资还是自住，要考虑的不仅仅是价格，回报率等等，更重要的是个人因素，例如：朋友圈的范围，是否距离自住房近，考虑仅是投资还是以后有自住的可能，等等…… 如果是投资，租金回报、空置率都是要考虑的问题，选择好的租客至关重要，租客可以给你带来蜜月，也可能带来噩梦。

这篇文章没有涵盖温哥华各个区房屋租赁状况，鉴于篇幅问题我就此收尾了。关于租金状况，建议大家可以参考以下几个网站，或许有所帮助。

Craiglists
Facebook Marketplace
Rentals.ca

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2021年7月温哥华房地产市场报告

by William Li | Aug 7, 2021 | Real Estate

2021年7月温哥华房地产市场报告

七月，经历了百年一遇的炎热，各类房屋新上市数量（New Listing）相比去年同期和上月都大幅减少，销量（Sales）比上月减少 11.7%，显然，很多买家、卖家无心恋战，温哥华房地产市场正式进入假期模式。然而，独立屋与公寓的表现可谓大相径庭，相对于独立屋市场不紧不慢的节奏，公寓市场却出现一番热闹的景象，抢 Offer 屡见不鲜，我们姑且称之为 “后疫情” 行情。下面，我们先看看各类房屋表现。

独立屋市场：

大温地区 2021 年 7 月份独立屋成交 1,050 套，相比去年同期减少 7.1%，与过往 10 年同月均值基本一致。新上市独立屋数量（New Listing）相比去年同期减少 29.4%。独立屋在售总量（Total Inventory）4,400 套，相比去年同期减少 8.8%，但大大低于同期过往 10 年均值 32%。大温地区 7 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,801,100，相比去年同期增长 21%，与上月一致。

以上数据不难看出，曾经炽热的独立屋市场逐渐回归理性，销量（Sales）伴随着新上市（New Listing）与市场总量（Total Inventory）的同步减少，市场价格变动平缓。我认为这种平稳的态势将要持续一段时间，位置好、屋况佳的独立屋会继续受到市场青睐，而所谓 “不够完美” 的独立屋会面临一定的价格压力。

公寓市场：

大温地区 2021 年 7 月份公寓销售 1,675 套，相比去年同期增加 19.5%。公寓在售总量（Total Inventory）4,476 套，相比去年同期减少 24.5%。7 月份新上市公寓数量（New Listing）2,335 套，相比去年同期减少 21.1%。大温地区公寓 7 月份 HPI 基准价 $736,900，比上月略低。

公寓市场本月的表现让人眼睛一亮，毕竟独立屋市场已经疯狂近一年了，公寓也要补涨一下了。前些年的预售公寓逐步建成并投入市场，炎热的天气让人们更加钟情带有中央空调的水泥公寓。随着疫情的改善和人们对病毒的逐渐麻木，还有公寓便于管理、现金投资回报优于独立屋的特点，让人们又把宝压到了公寓身上。

总结：

我在之前的地产报告中分析过各种影响房地产市场的因素，包括通货膨胀、贷款利率、政府地产政策走向，人口流动等等。去年疫情开始的时候，我开始关注股票证券市场，着实成了韭菜大军的一员，我发现人们在投资房地产时的心理与买卖股票有异曲同工之处，结合自己的经历我就多啰嗦几句，所谓投资 “心法” 😀。

我们每个人都无形中受到市场情绪（Market Sentiment）的影响，来自标题新闻、地产同行们的叫卖，朋友们的忠实建议等等…… 而真正能从自己实际情况出发，冷静客观者为数不多。包括我自己经常犯的错误无非源于这几个方面：贪婪、FOMO （Fear of Missing Out）害怕失去，有想法没有 Action （行动）……

一、贪婪。人的本性都是有点贪婪的，房价在走低的时候，希望跌到最低点再买。以自己为例，我们 2009 年来到加拿大，刚刚经历了次信贷金融危机，全球房市一蹶不振，我觉得租一年房子等跌到更低时再买，后来感觉市场不对劲，与我期望的背道而驰，等到 2010 年买时价格已经回升不少，现在看来 2009 年是真正的低点，不仅多花了钱，而且白白给房东贡献了一年的租金，贪心让人因小失大呀。2010 年以后房价稳步走高，直至加拿大各级政府出台打压房价的政策， 2019 年暑期进入了一个新的低谷，又有多少房地产投资者在那时入手了呢？

二、FOMO （害怕买不到）。2014 至 2016 年是温哥华房价快速增长的几年，那时人们有一种误解就是房价是只升不降的，担心越不买就更买不起， 2016 年 8 月 BC 省推出外国买家交易税（Foreign-Buyers Tax），房价经历了几个月的短暂回调，买家又把房价吵起来，直至 2018 年中旬 BC 省推出针对加拿大公民、居民的杀手锏- 投机税（Speculation and Vacancy Tax），房价一直阴跌至疫情前。所以，想通过房子赚快钱的不少都买在了高点，现在成了 “House Holder” （股市中称之 Bag Holder）。

三、只想不做，分析得到位，但 No Action（没行动）。本人归属此类。市场里的机会总是留给有准备的并付诸实际行动的人。例如受疫情影响，UBC 校区的公寓在 2020 年下半年价格降低不少，而且贷款利率也是非常之低，我认为是 Refinancing（重新评估贷款）投资 UBC 公寓绝佳时机，当时已经找了几个银行贷款联系人的电话，居然没有联络，而现在价格已经上来了不少啊。

还有，不少投资者追求所谓的完美。首先，完美的东西是不存在的，只是相对的，而且从投资的角度更重要的是回报率。就像投资股票一样，再优秀的公司，也要看好入场点，买在高点也不是很划算的。好在好房子、优质股票都有解套、赚钱的一天，需要的是一点点 PAYTIENCE （耐心就是金钱）。说了这么多，投资房产有风险也有回报，除了雇佣专业、诚恳的地产经纪，个人的冷静与独立分析也是至关重要的。

如有问题与讨论，欢迎联系笔者：

不完美的完美-暑假木工记

by William Li | Jul 29, 2021 | Blog

不完美的完美-暑假木工记

车库里存放着一些之前工程的边角料，包括做橱柜多余的柜门和几块玻璃隔板。看着 Pintrest 上漂亮的木工作品贴图，不禁心痒痒的，盘算着跟儿子一起摸索，用这些余料做 2 个小桌子，或许可以卖掉，再用赚的钱捐给儿子做义工的组织，岂不一举几得！越想心里越美，小时候连电锯噪音都害怕的儿子也是跃跃欲试，心动不如行动，不成想这一动就是几个星期 ……

玻璃源自壁柜（ Wall Cabinet）的 Shelf，尺寸只有 34 ½” X 10 ⅞”，加上一圈边框的尺寸也不会很大，姑且称之为公寓之咖啡小桌吧。下面主要用图片解释这两个小桌的制作过程吧。

小咖啡桌一

为了标注角度与尺寸，儿子 “被迫” 自学了 Trigonometry （三角函数），虽然他嘟囔这是 10 年级的课程 😏。这个咖啡桌是由左右两部分独立组成的，安装后的稳定性没有任何问题，但两个单独的部分没有做到 Freestanding，试想如果设计到它的重心刚好可以自由站立，计算出材料的厚度与拼接角度，难度真不亚于 Pascal （Grade 9）Part C 的问题呢。

小咖啡桌二

做第二张桌子的时候，有点急于收工，毕竟只能凑两个人的时间每天做一些，车库也长时间乱糟糟的。原设计的感觉是 2×4 实木，我们橱柜门板实测的厚度只有 ⅞” 和 ¾”，担心材料不够，也怕麻烦，就没有再 Glue 成 1 ½” 的厚度。因为这个设计没有 Lateral Support （横向支撑），但我们又减小了尺寸，开始时还有些担心，还好后来支撑效果还可以。

细木工是讲究 Wood Joints （木头的连接），我们采用的是 Basic Butt with Dowel Pins，Reinforced Mitered Butt 和 Half-Lap，使用 Glue，不用一颗螺钉。因为没有使用 Dowelling Jig （钻孔模具），着实让我们感受到了 Drilling 不精确带来的麻烦。还有，在做第二张桌子 Mitered Reinforcing 的时候，三个角都使用了坚硬的 Oak （橡木），一个角随手使用了较软的 Cedar （杉木），结果在安装时由于孔位置不够精确，导致使用软木加强的那个角开裂。做个小木桌真是类似一个小工程，自始至终得有一丝不苟的态度，否则还真会出问题。

在制作过程中要向儿子学习的地方是一丝不苟地使用 PPE (个人防护装备），一进入工作间首先戴好安全眼镜，耳塞，打磨时戴好 N95 口罩，我是教会了徒弟，自己有时却会偷懒😜。整个制作过程虽然问题不断，最终产品也不算很完美，但我们挑战了自己，坚持完成了项目，希望下一个会做得更好，这也算是不完美的完美吧。

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