新冠之下的 Granville 岛

by William Li | Oct 19, 2020 | Blog

新冠之下的 Granville 岛

不是为了悠闲，仅借周六早上送儿子篮球训练时间为了达到日均1万步的目标，目标 Granville Island，说实话好久没来了，平日的印象是一个停车难、人多的旅游热点。一大早 9 点多到达位于 Granville 桥下的小岛，大把的停车位倒让我有些不知所停，找了一个 “最佳” 位置，按照提示牌上的停车 ID 码用 App 支付停车费，搞了老半天，换了两个不同的 Apps 均未支付成功，算了还是用硬币吧，直到在第一个支付机器才发现上面的标识 “Parking is free until further notice” ，原来免费，此处浪费了我几百步的时间。

少了游客，倒是一番不同的景象。戴上耳机、背上相机，随便走走，新鲜而稍有些凉凉的空气，沁人心脾。岛上有跑步的、排队买咖啡的人们，还有跟宝宝捉迷藏的年轻父母、在桥下享受自拍的大婶，在 False Creek 奋力训练的划桨选手，坐在Bench 上发呆的大叔，牵着狗的滑板青年，公共市场里稀稀拉拉的人们，有戴口罩的也有没戴的，还有在市场门口等着主人的狗狗，还有从我停车到开车离开时一直煲电话的工地哥们（不知是公事还是私聊）。对了，赵宝刚执导的《别了，温哥华》中陆大洪住的水上木屋就取景于此。边走边在取景框里发现着，按着快门… …

路遇一西人妇人跟我聊天，看她大约 60 岁左右的样子，还问我是不是摄影师？我赶紧说仅仅爱好罢了。她也很喜欢摄影，问我有想过办摄影展览吗，如果有朝一日在她的摄影展上有朋友索要她的作品，她会很无比开心的。她是徳裔，生活在温哥华岛上一个很靠北面的农场，我没听过也记不住地名，在一个看不到邻居的很大的农场，养育了 6 个儿女，现在都已长大，分布在世界各地，讲到她每个孩子时脸上充满了那种自豪与喜悦让人记忆深刻。

一切都显得那么平和、自然，看看了计步器仅 3000 多步，却有那种走了万步的舒畅。一个平和的心态可能更为重要，有谁在生活中没有压力呢，无论年纪、地域。压力山大，有时候只是给自己的借口罢了，耳机里播放着李宗盛的《山丘》, 初闻不知曲中意，再闻已是曲中人。

越过山丘虽然已白了头喋喋不休时不我予的哀愁… …

生活，应该少即是多 Less Is More

by William Li | Sep 24, 2020 | Blog

生活，应该少即是多 Less Is More

今天看房临时取消，外面的雨配着自制书桌上温暖的咖啡，看着自己网站 My Blog 下被充斥的每月地产报告，心想该加点不同色彩的东西了，毕竟我不仅仅是地产经纪。今天就胡侃一番，想到哪说到哪。

几年前建的一个新房子收尾工作中，屋主让花工买了很多的花草植物，这样房子一建完就有了完整漂亮的花园。但是屋主却忽略了植物长成后的高度与宽度，过密的种植间距不出几年就会有麻烦，不但有碍美观而且还影响到植物的健康生长。我依然记得那个花工在种植时愉悦的表情，毕竟是计件收费的。我没有留那个房子的任何照片，就以自家房子举个例子吧。

我家建完后仅做了 Fence、铺了草皮，花园留到来年的春季。同时我在 BCIT 选了 Residential Landscape Design，设计自家花园就成了我期末的大作业了。在温哥华建筑房屋时花园设计是必要的吗？我这里简单解释一下，除了以下三种情况外，基本上不需要。

温哥华的 First Shaughnessy 区，不但需要，而且要遵循严格的指导（Guildlines），有兴趣的可以搜索看一看；
温哥华的 Development Permit 申请，即非 Outright 建筑许可申请；
客户对花园有特别喜好与要求的，又不介意额外费用者。

下面以图片的形式介绍一下我的 As-Built Garden。

前院设计图， 2017-3-17

刚种下“幼苗”的前院， 2017-7-15

长成“青年”的前院， 2020-9-5

前院鸟瞰图，跟图纸像吗？

植物列表（Plant List）

我以前写过浅谈 Residential Landscaping，可以帮助理解这个列表，其中 24 O.C. (On Centre）意思就是以每 2 尺为间距种植。

后院设计图， 2017-3-17

后院“幼苗”， 2017-7-15

后院，Garden Bed, 2017-7-15

后院，2020-9-5

后院， garden bed, 2020-9-5

后院鸟瞰图，2020-9-5

花园小结：有苗不愁长，需要一点点耐心；后院 Bed 长得最茁壮，因为阳光好，同理，小朋友长个子一定要多晒太阳，特别是在阴雨绵绵的温哥华；草坪质量变差，主要原因是今年春季添加了不少 Top Soil，但土质很差，再次说明了便宜没好货的道理。明年多了一个任务，恢复绿油油的草坪。

Less is More，少即是多，如果搜索 Wikipedia，这种理念最早追述到二战后期，在建筑设计、视觉方面人们追求的简约主义（Minimalism）。我觉得引申到我们的思想与行为方面，是不是也很有意思。我们从生下来就面临很多选择与被选择，我们有很多奢想，这很正常。上学要排名高的，甚至私立学校；上大学也是如此，不是美国名校似乎脸面无光；建房子，要最好的设计加上最好的质量；房屋交易要卖得最高、买得最低；股票账户里一会浮盈、一会浮亏，其实都是浮云，我们总是在恐惧（Fear）与贪心（Greed）之间徘徊。少即是多（Less is More），反之亦然，多即是少（More is Less)，多多少少，简单就好 🙂 。

2020年8月温哥华房地产市场报告

by William Li | Sep 18, 2020 | Real Estate

2020年8月温哥华房地产市场报告

八月，温哥华炙热的房地产行情继续延续。大温地区各类房屋 8 月份销售量相比去年同期增长 36.7%，新上市（New Listings）房屋量也相当活跃，相比去年同期增长 54.8%，市场各类房屋场存货（Inventory）仍低于去年同期 9.1%，但是相比前 2 个月已经逐渐缓和。按照我之前报告提及的供需关系决定价格的原则，房价变动到本年底应该会比较平缓。

疫情改变了我们许多，而且影响深远。现在市场的行为都是 “刚需” Driven 的，疫情大大增加了人们呆在家里的时间，不论工作、学习、运动还是生活。我跟很多人都一样，期望在 House 里，有大大的后院，坐久了可以到自家花园走走，除除野草，养个狗，也可以种菜，享受有机生活，有个篮球框可以投篮，再奢侈点室内泳池，桑拿也可以有。这些梦想，反应到了地产房市场的变化：在不同房屋类型、不同 Lot Size，不同地段方面等等… … 具体如下：

独立屋市场：

Greater Vancouver Detached House Sales

Greater Vancouver Detached House Total Inventory

Greater Vancouver Detached House HPI Benchmark Price

大温地区 8 月份独立屋成交 1,108 套，相比去年同期增加 55.8%，并且，高于同月 10 年均值 20.5%，部分原因是疫情春季销售活动的延后。独立屋在售总量（Inventory）相比去年同期下跌 23.6%，低于同月 10 年均值 25.1%；8 月份新上市独立屋数量（New Listing）1,856 套，相比去年同期增加 40.9%, 缓和了独立屋市场供不应求的现象。大温地区 8 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,491,300 相比去年同期增长 6.6%，自 2019 年 9 月以来维持了坚挺的价格增长趋势线。

公寓市场：

Greater Vancouver Condo Sales

Greater Vancouver Condo Total Inventory

Greater Vancouver Condo Average Price Per Square Foot

大温地区 8 月份公寓销售 1,336 套，相比去年同期增加 19.4%，但比上月减少 5%。公寓在售总量（Inventory）6,135 套，相比去年同期增长 8.9%。8 月份新上市公寓数量（New Listing）2,919 套，相比去年同期大增 66.1%。大温地区公寓 8 月份 HPI 基准价为 $685,800，相比去年同期增长 4.5%。总体上，公寓价格 2 年内的波动比较平稳。

我曾在 6 月地产报告提及疫情影响下由于在家办公与教育的盛行，会给原本炙热的温市 Downtown 与 UBC 的公寓市场浇些冷水，投资者可以关注一下。以 UBC 和 Downtown 的 Yaletown 为例，8 月的成交公寓的中间价位（Median Price）分别比去年同期减少 10% 与 7%，销售量也有一些萎缩；值得注意的是 Yaletown 8 月份新上市公寓数量同比去年增加 202%，着实会对公寓价格造成一定压力，别人恐惧我贪婪，机会也许就在此诞生，我们继续紧密关注。

总结：

根据以上数据，从供给（Supply）与需求（Demand）关系的角度上来看独立屋市场表现在销售价格方面强于公寓市场，这同时又是一个辩证的关系，买家与卖家的角度不同，市场行为与影响也会不同。我们每个人都有可能是买家，也有可能是卖家；在人生的不同阶段，我们会对房屋类型也有不同需求。不论独立屋或是公寓，每一个都是独一无二的产品，客观评估绝非易事，仅从数据、估价方面是远远不够的。真的，我们需要具体问题具体分析！

对于房地产市场价格的走势，尤其是短期走势，谁又能说得清？说得清又如何呢？这个时代，仍旧充满诸多的不确定性：很多国家都在大肆印钞帮助经济恢复与救济受影响的民众，据说加拿大在这方面世界领先，财政赤字留给下任总理；人们在期待新冠疫苗人体第三期实验效果，从美股疫苗类股票的大起大落不难看出人们的焦虑与脆弱；长期低利率的政策是为了刺激消费，却成了买房子的积极因素，同时严峻的就业形势，又让积极放贷的各大银行捏把汗；日益紧张的国际地缘政治关系，我们华人更无法独善其身。真是，大事、小事、天下事、事事关心。

今天我的一个朋友回国，祝他一路平安！祝大家身体健康，事事顺心 🙂

（Note: 报告中大温地区（Greater Vancouver）在这里包括了：Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。不包括 Fraser Valley 和 Chilliwack 地区。）

Remember Me Coco By Stephen Chau

2020年7月温哥华房地产市场报告

by William Li | Aug 21, 2020 | Real Estate

2020年7月温哥华房地产市场报告

由于疫情，传统上地产的销售旺季从春季顺延到了夏季。大温地区 7 月份各类房屋销售相比去年同期增长 22.5%，市场在售总量（Inventory）相比去年同期还减少 29.5%，销售中间价（Median Price）同比增长 8%，这就是市场供给与需求的关系造成了价格上涨。不同类型房屋的市场表现如下。

独立屋市场：

Greater Vancouver Detached House Sales

Greater Vancouver Detached House Total Inventory

Greater Vancouver Detached House HPI Benchmark Price

大温地区 7 月份独立屋成交 1,134 套，相比去年同期增加 33.3%，并且，高于同月 10 年均值 7.3%。独立屋在售总量（Inventory）相比去年同期下跌 29.5%，低于同月 10 年均值 29.3%；7 月份新上市独立屋数量（New Listing）1,943 套，相比去年同期增加 21.8%。大温地区 7 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,477,800 相比去年同期增长 5%，基准价自 2019 年 9 月连续上扬。

公寓市场：

Greater Vancouver Condo Sales

Greater Vancouver Condo Total Inventory

Greater Vancouver Condo Average Price Per Square Foot

大温地区 7 月份公寓销售 1,403 套，相比去年同期增加 12.9%，并且，7 月销售量比同月 10 年均值（1,262套）增长 11.2%。公寓在售总量（Inventory）5,712 套，相比去年同期减少 4.2%。7 月份新上市公寓数量（New Listing）2,960 套，相比去年同期增长 35.8%。大温地区公寓 7 月份 HPI 基准价为 $682,500，相比去年同期增长 4.2%，开始比上月微增。

总结：

总之，7 月份的市场表现基本上延续了上一个月份，房产销售量价齐升也占据很多标题新闻。回顾了一下我的 6 月份市场报告的总结部分，放在这里是适用的（我也想在此偷个懒，少花些篇幅）。

人们对疫情逐渐麻木，虽然对我们影响深远，最差的情况可能还未到来。几个月前我们看房时必须预填的免责（Showing Waiver）声明，现在地产经纪们都有点懒得提了。而真实情况是，在北美的新感染与死亡案例近期都在激增。看看正在发生在我们身边的事情，疫情后美股标普 500 创新高，干旱的非洲，消融的南极、令人类束手无策的病毒、肆虐中国的洪水、并非骇人听闻的粮食危机，还有势不两立的中美关系等等…… 人类到底想要什么？吃得饱、穿得暖、住得舒服，难道还不够吗？

（Note: 报告中大温地区（Greater Vancouver）在这里包括了：Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。不包括 Fraser Valley 和 Chilliwack 地区。）

2020年6月温哥华房地产市场报告

by William Li | Jul 19, 2020 | Real Estate

2020年6月温哥华房地产市场报告

大温地区在 6 月份的各类房屋销售相比去年同期增长 16.9%，没错，是相比去年同期，一个还未听说过 “新冠” 这个名词的时代。而且，各类房屋的市场在售总量（Inventory）相比去年同期还减少了 26.1%，那么按照市场供给（Supply）与需求（Demand）决定价格的理论，大温地产价格岂不要飞涨了？其实，我认为还很难讲。不同类型房屋的市场表现也不一致，让我慢慢道来。若要跳过下面枯燥的数据与图表（用电脑看起来会比较方便直观），可以直接跳过点击这里。

独立屋市场：

Greater Vancouver Detached House Sales

Greater Vancouver Detached House Total Inventory

Greater Vancouver Detached House HPI Benchmark Price

大温地区 6 月份独立屋成交 873 套，相比去年同期增加 14.9%，低于同月 10 年均值 27.9%。独立屋在售总量（Inventory）相比去年同期下跌 33.6%，低于同月 10 年均值 31.3%；6 月份新上市独立屋数量（New Listing）1,942 套，相比去年同期增加 10.1%。大温地区 6 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,464,200 相比去年同期增长 3.6%，基准价自 2019 年 9 月继续上扬。

公寓市场：

Greater Vancouver Condo Sales

Greater Vancouver Condo Total Inventory

Greater Vancouver Condo Average Price Per Square Foot

大温地区 6 月份公寓销售 1,105 套，相比去年同期增加 16.9%，6 月销售量比同月 10 年均值（1,364套）减少 19%。公寓在售总量（Inventory）5,137 套，相比去年同期减少 17.5%。6 月份新上市公寓数量（New Listing）2,809 套，相比去年同期减少 33.9%，但比上月增加 55.5%。大温地区公寓 6 月份 HPI 基准价为 $680,800，相比去年同期增长 3.6%，连续第 3 个月微跌。

总结：

其中一个 6 月份销量大增的主要原因是由于疫情在 4-5 月份的交易活动被按了暂停键。随着疫情封锁的解除，或者说人们的视而不见，6 月份和近期的销售量体现了原本计划在 4、5月份的房产交易需求。我在上期报告中提及了我会紧密关注的市场的供给（Supply）状况，因为直接影响到温哥华地产的价格走势。

关于独立屋市场，虽然新上市有所增加，但总体市场总量相比去年与历史均值都大大降低，这就导致了独立屋的热销状况，特别是各个区的 Entry Level 独立屋，多 Offer 竞价与高于 Asking Price 售出的情况屡见不鲜。如果这种惜售的现象继续，哪怕目前的大的经济状况很差，独立屋价格短期仍有上涨的压力。

公寓市场的价格在目前的供给与需求的状况下得到了支撑，价格的变化相对独立屋市场较为复杂，由于疫情网课与在家办公的需求增加，导致了原本需求旺盛的 UBC 和温哥华 Downtown 的公寓价格略微降低（精明的投资者可以关注这一现象），而周边卫星城镇的公寓相对较为热门，比如天车沿线的 Burnaby，Burquitlam，Coquitlam…… 等等。

目前，购买公寓需要注意的两个问题：一是市场供给进一步增加的压力，Condo Inventory 自 2019 年 12 月以来一直在增加，这个趋势线仍以陡峭的角度爬升，未来 2-3 年仍会有楼花不断交付市场。还有一个我在之前报告中提到过的 Condo 保险费（Premium）和底赔费（Deductible）Skyrocked 的问题。BC 省政府已经介入，毕竟关系到民生的问题，6 月 23 日宣布采取了一些措施，当然还有很多工作要做。我认为未来 Condo 屋主通过特别集资（Special Levy）和增加月费（Strata Fee）来支付保险费的状况可能难以避免。

关于选择独立屋或是公寓投资的问题，我生活在温哥华 10 多年的日子里，经历过大家都热投独立屋忽略公寓的阶段，也经历过投资公寓、楼花大赚而对独立屋嗤之以鼻的时期。其实地产投资是一个长期性行为，如果不是短期的 Speculation，关于独立屋与公寓的选择可以忽略不计，根据自己的资金状况和生活需求就好。当然，一定要考虑买入时机的话，我有一个窍门，就是别人都去哄抢楼花的时候，你可以考虑独立屋市场，不去追涨。记住，别人贪婪，我恐惧，反之亦然。

听一个香港朋友说他们正在经历新冠第三波疫情，国内也有地方开始局部封城，我感觉加拿大这边的第一波还正在继续呢。我们仍面临很多的未知，经济的大幅倒退是无疑的。有些专家建议购买黄金来抵御无限量宽松（ QE）带来通胀的风险。加拿大目前的低利率将会维持很长一段时间，5年期固定利率只有 Low 2%，当然在能申请到贷款的情况下，我以为房产投资是更好的长期抵御通货膨胀的方式，比起黄金只能看不能用，能帮你遮风挡雨的房子岂不更美。最后，祝大家平平安安 🙂

（Note: 报告中大温地区（Greater Vancouver）在这里包括了：Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。不包括 Fraser Valley 和 Chilliwack 地区。）

2020年5月温哥华房地产市场报告

by William Li | Jun 17, 2020 | Real Estate

2020年5月温哥华房地产市场报告

截止 6 月 17 日加拿大公布的官方数据，全国确诊感染新冠病例 99,853 例，其中 BC 省 2,775 例，占全国人口 13% 的 BC 省只有不到 3% 的感染率，还是表现不错的。这也体现在房产交易数据方面，5 月份各类房屋销售量相对去年同期减少 43.1%，比上月增加 33.8%；新上市（New Listing）相比去年同期减少 37.2%，比上月大增 60.1%。我们先看一下 5 月份大温地区各类房屋的表现情况。

独立屋市场

Greater Vancouver Detached House Sales

Greater Vancouver Detached House Total Inventory

Greater Vancouver Detached House HPI Benchmark Price

大温地区 5 月份独立屋成交 544 套，相比去年同期减少 40.5%，低于同月 10 年均值 58%。独立屋在售总量（Inventory）相比去年同期下跌 38%，低于同月 10 年均值 34.6%；5 月份新上市独立屋数量（New Listing）1,228 套，相比去年同期减少 44.9%。大温地区 5 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,456,700 相比去年同期增长 2.9%，基准价自 2019 年 9 月继续上扬。

公寓市场

Greater Vancouver Condo Sales

Greater Vancouver Condo Total Inventory

Greater Vancouver Condo Average Price Per Square Foot

大温地区 5 月份公寓销售 656 套，相比去年同期减少 47.2%，5 月销售量比同月 10 年均值（1,387套）减少 52.7%。公寓在售总量（Inventory）4,462 套，相比去年同期减少 28.1%。5 月份新上市公寓数量（New Listing）1,806 套，相比去年同期减少 29.9%，但比上月增加 60.7%。大温地区公寓 5 月份 HPI 基准价为 $686,500，相比去年同期增长 3%，已经连续 2 个月微微向下调整。

总结

我们知道商品的价格大都是由供给（Supply）与需求（Demand）所决定的。虽然独立屋的销售量同比减少，但新上市也同样减少，这样在在售总量与需求可以保持相对稳定，价格也会比较平稳。在经济状况不太好的情况下，细分独立屋市场的话，那些 Entry Level 的刚需房显得有些供不应求，而买家对价高的 Luxury 房屋就会显得小心翼翼。关于公寓市场，我们看到了供给增长大于需求的情况，价格方面的微微向下也印证了这一状况。

温哥华曾多年被评为全球最适合人类居住的地方，在这几年政府对于房地产投机与空置问题的连环打击下，温哥华的房地产需求是短期稳定、长期增长的，那么影响价格的主要因素就是这个市场供给（Supply）了，我会在未来紧密关注这个信息的。

目前，很多人在讨论与担忧第二波疫情是否来临，我倒不以为然，第一波还未结束呢，哪来的第二波。Anyway，祝大家多多保重，留得青山在，不怕没柴烧！

（Note: 报告中大温地区（Greater Vancouver）在这里包括了：Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。不包括 Fraser Valley 和 Chilliwack 地区。）