我验屋业务已经挂靴三余年，本周陆续收到几个老客户的电话预约验屋，只能说明房产市场真的热。大温地区 3 月份各类房屋销售量同比去年增长 126%，这样的标题已经占据了朋友圈。如果下个月同比增幅超过 400% 我也不会奇怪，除了销售增长的惯性，去年 4 月份是加拿大疫情封城的第一个月，分母本身就减少很多，又给标题党们提供了素材。市场已经从焦虑变得无奈，到下月可能的愤怒，总是慢好几拍的决策者们可能不得不做些什么了，我会在报告的总结部分猜猜看... 下面，我们先来看看独立屋与公寓的市场的具体表现：

独立屋市场：

大温地区 2021年 3 月份独立屋成交 1,973 套，相比去年同期增加 129.7%，高于同月份 10 年均值 52.8%。独立屋在售总量（Total Inventory）3,890 套，相比去年同期下跌 11.7%，低于同月 10 年均值 23.3%；3 月份新上市独立屋数量（New Listing）3,367 套，比去年同期增加 121.2%，是我能查到的数据范围内历史最高。大温地区 3 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,700,200，相比去年同期增长 17.9%，仅 2021 年以来 3 个月以来就上涨 7.8%。

销量大增，市场存量不断减小，让无条件现金 offer 成了买房子的基本条件之一，剩下的就是比价格了，最后能买到的基本上都是那些能狠心加价的。另外，新上市数量大幅增加，之前不好卖的 “困难” 户再次借东风上市，想换房的客户们，首次购屋者，再加上想投资第二套房产者，等等等等... 我嗅到了一丝投机的味道。

公寓市场：

大温地区 2021 年 3 月份公寓销售 2,698 套，相比去年同期增加 128.5%。公寓在售总量（Total Inventory）4,115 套，相比去年同期减少 5.6%。3 月份新上市公寓数量（New Listing）3,504 套，相比去年同期增加 61.5%。大温地区公寓 3 月份 HPI 基准价  $715,800，我估计下月就会超过 2018 年 6 月的历史高位。

随着 3 月８日 UBC 校长 Dr. Santa Ono 一封关于 9 月份重返校园的公开信，直接让 3 月份 UBC 公寓销售量创 2017 年 6 月份以来单月最高，而且销售的中间价位（Median Price）比上月高了 ６ 万之多。相对于独立屋市场，我更愿意相信公寓市场的牛市仍将继续，毕竟独立屋的价格已经是大大超过（本地）可负担水平，随着疫情逐渐被控制，新的移民不断涌入，位置佳质量好的公寓还有很大的空间。

总结：

我在去年 11 月份报告中曾 “臆想” 疫情下房产上涨的逻辑，“房产价格搞上去了，政府收的税也高了，而且可以带动房地产相关产业的发展，从而提高房地产在整个国家 GDP 的比重... ” 今天早上公布的加拿大就业数据大大好于预期，而加拿大央行仍然嘴硬，维持 2023 年前基准利率 0.25% 不变，大家似乎正在把房价失控归咎于低利率与银行贷款放水，我上月报告还纳闷 “说好的银行压力测试呢” 。加拿大金融机构监督办公室 Office of the Superintendent of Financial Institutions （OSFI）就在昨天（2021-04-08）声明要增强银行贷款压力测试，注意 2021-06-01 实施（估计有人要冲刺买卖了）。“ Regulator's goal is to ensure the stability of the system for banks, not for borrowers, James Laird, co-founder of Ratehub.ca and president of mortgage brokerage CanWise Financial, says ultimately the move may be what's best for homebuyers, too ” 。Basically，I agree。

除了贷款利率，其实政府手中的牌还有很多。以控制疫情杰出的、房地产也 Always 火热的、我的第二故乡新西兰为例。别不信，Auckland 的一些区比如 Herne Bay，Remuera，Epsom 比温西都贵，来自中国大陆和美国硅谷的资金也是把新西兰整得不行，来看看他们如何控制的房地产的：

• 自 2018 年起，禁止海外买家购买新西兰地产，而我们 BC 省是 20% 海外买家税；
• 改变贷款对价值比率 Loan to Value ratio (LVR)，所谓首付。从 2021-05-01 起，自住房首付维持在 20%，投资房首付提高至 40%；
• 自 2021-03-27 起，任何投资屋 10 年内出售都要面临资本增值税，对于自住屋（Main Home）免 Capital Gain 税也增加了限制；
• 废除投资屋贷款利息可以抵扣收入的规则。

以上信息如有不准确，欢迎新西兰朋友指正。我有看过关于国家清廉指数（Corruption Percetions Index）的排名，不太理解其中的意义与差异，现在是感同身受了，难怪新西兰多年排名清廉指数榜第一。胡子都白了的加拿大总理得向 Kiwi 女将学习学习了，真的。

从抵御通货膨胀的角度来看房价增长，他们可谓是互为因果。有人用黄金的价格比对房地产价值，过去一个世纪房子基本没有升值。各国都在无限量 QE（印钱），我们日常使用d纸币的确在贬值。再举个极端的例子，电子黄金-比特币。我从去年 3 月份开了户开始专注比特币，那时的她 3000 多美金一枚，我等着 Buy Dip，等了一年多，涨到最高 6 万多美金一枚，我一毛都没买！ 特斯拉老板已经在美国允许使用比特币购买Model 3SXY 了，什么时候可以买房子，不是不敢想？

我不清楚房价之后怎么走，房价的调整周期短则 5 年，长则... 不要想去卖高买低，从自己的实际需要出发，改善生活，为将来做好规划。能 Time The Market 的基本上都是马后炮，活在当下，享受生活比什么都值得。连曾经的疫情大户美国都给本国公民发出旅行建议了，“最近别去加拿大”。哎，大家保重。

（Note: 报告中大温地区（Greater Vancouver）在这里包括了：Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。不包括 Fraser Valley 和 Chilliwack 地区。）

如有问题与讨论，欢迎联系笔者：
William Li
Amex Broadway West Realty,
1055 W Broadway #201, Vancouver, BC V6H 1E2
BC省注册地产经纪/ 建筑商
BC省注册验屋师（2012-2018）
☏ 778-968-4968
📧 wli@jalh.ca