2022年9月温哥华房地产市场报告

2022年9月温哥华房地产市场报告

by | Oct 14, 2022 | Real Estate

2022年9月温哥华房地产市场报告

9 月份，大温地区各类房屋销量（Sales）同比大跌 46.1%，新上市（New Listings）同比下跌 18.2%，但房屋在售总量（Total Inventory）同比仅增加 1.6%，可见所谓 “新上市” 中有一定水分，有多少是重新挂盘，我们不得而知，地产局数据中心也没有提供相关数据。卖家仍不紧不慢，持币待购的买家想找到心仪的房屋也非常不易。网传的 “加拿大银行拍卖暴增” 也并未感受到（新闻讲的是实际是大多伦多地区的房市）。不过，在过去 1 年内买的房屋又采用浮动贷款利率的，在当前激进加息的环境下真的是压力山大。其中，公寓市场的表现略好于独立屋市场，毕竟绝对价值还是低了不少，这也都是加息惹的祸，具体表现如下。

独立屋市场：

大温地区 2022 年 9 月份独立屋成交 536 套，同比减少 43.9%，相比过往十年同期均值减少 41.9%；新上市独立屋数量 1,453 套，同比减少 9.6%；独立屋在售总量 4,467 套，同比增加 6.3%，但仍低于过往十年同期均值 23.5%。大温地区 9 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,906,400，同比去年仍增长 3.8%，但相比 4 月份的高点减少 9.3%。

公寓市场：

大温地区 2022 年 9 月份公寓销售 891 套，同比减少 45.1%，相比过往十年同期均值减少 28.8%；新上市公寓数量 2,089 套，同比减少 25.2%；公寓在售总量 4,212 套，同比减少 8.9%，低于过往十年同期均值 18.1%；大温地区公寓 9 月份 HPI 基准价  $728,500，同比增长 6.2%，但相比 5 月份的高点减少 6.6%。

总结：

人性是贪婪的，涨上去的价格很难下来，通胀相当顽固。10 月 6 日加拿大央行行长 Tiff Macklem 在对 Halifax 商会的演讲中强调了进一步加息的必要性和决心。本周四（10 月 13 日）美国公布的 CPI （消费者物价指数）同比增长 8.2%，高于预期。除去食品与能源的核心 CPI 指数更是同比增长 6.6%，创 40 年新高。原预期美联储年底再加息 125 个基点，有可能升至 150 个基点，甚至更高，加拿大央行可能不得不保持相对同步。 

通过加息不惜伤害经济与就业来把通胀控制到 1-3%（inflation-control target），经济硬着陆看来难以避免。不知以后如何定义我们可能即将面临的经济衰退（Recession），我姑且称之为后疫情高通胀危机。回顾一下在不算很久之前发生的次贷危机，我对那次全球金融风暴记忆犹新，梳理一下时间节点，希望对我们有一些启发。2006 年春季美国的房价开始涨不动了，并不断出现下跌，使用大量资金杠杆的房地产开始出现资不抵债，且不断恶化。2007 年 8 月开始席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场，我是 2009 年夏天移民加拿大的，那时深刻感受到经济的萧条，就业市场的疲软。买房对于刚登陆的我们可谓是刚需，但我们决定先租房一年，等房价跌到底再买。结果呢，除了给房东贡献一年房租外，独立屋的基准价也在一年内上涨了 16.6%，真是损了夫人又折兵呀！

下图是大温地区各类地产 2005 年以来的 HPI 基准价走势图，长期趋势是向上的，2009 年 3 月 HPI 基准价价最低，由于 HPI 基准价往往延后于市场价的属性，实际房价触底应是在 2008 年的 12 月份。

下图是平均原价百分比（Average Percent of Original Price），大致是平均的售价/挂盘价，果然 2008 年 12 月的 89.2% 为历史最低，那时卖家一定很绝望，想尽快甩掉房地产这个包袱，结果割在了地板上。

下图是标普 500 指数的月线图，在那次的金融危机中，标普 500 指数从 2007 年的高点下跌了 58%，于 2009 年 3 月触底反弹；而目前的 S&P 500 指数已从 2022 年 1 月份的高点下跌了 28% （截止 10 月 13 日的最低点），然而，市场 “普遍” 认为仍未见底。股市是炒作预期的，通常比实际经济表现领先 6 个月左右，所以关注一下股市、债市的表现有一定的借鉴意义。

从上述图表、数据中可以看出所谓的市场底部通常产生于恐惧之中，2008 年的圣诞是房子最便宜的时候，可惜当时没几个人敢买的。巴菲特的经典语录 “别人贪婪我恐惧，别人恐惧我贪婪”，大多数人是做不到的，这也是为什么我在以往报告中多次提及 “Time the Market” 是很难的。 

我们仍在激进的加息通道之中，下图是加拿大自 2005 年以来央行的隔夜利率（Overnight Rate）(也称政策利率 Policy Interest Rate）与银行基本利率（Prime Rate）走势图（数据引用于网站 https://wowa.ca/banks/prime-rates-canada) 。应对次贷危机时加拿大央行是不断降息的，从 2007 年 7 月隔夜利率的 4.5% 逐步降低到 2009 年 4 月的 0.25%，而且维持了 1 年之久；目前，我们处于加息通道，加拿大统计中心将于 10 月 19 日公布上月 CPI 指数，将对随后 10 月 26 日的央行议息会议产生重要的影响，我们需密切关注。

除了紧密关注利率的走势变化，反应市场供需关系的市场在售总量（Total Inventory）的变化也非常重要。如下图，房地产市场的恐慌抛售情绪在 2008 年 9 月份达到最高（市场在售总量出现历史最高值），价格也在之后的几个月内见底。土地是不可再生资源，再加上移民的净流入，长期来看需求大于供给，但由于加息造成的短期波动也是难以避免的。

曾经说 “Cash Is Trash” （现金就是垃圾）的桥水基金创始人 Ray Dalio 改变他的观点了，特别是在当前货币紧缩（Tight Monetary Policy）的大环境之下。我觉得他说的并没错，只是稍有些马后炮。危机、危机，有危有机，你们怎么看呢？

（Note: 报告中大温地区 – Greater Vancouver 在这里包括了：Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。不包括菲沙河谷和奇利瓦克地区 Fraser Valley & Chilliwack 。）

如有问题与讨论，欢迎联系笔者：

William Li
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2022年8月温哥华房地产市场报告

2022年8月温哥华房地产市场报告

by | Sep 16, 2022 | Real Estate

2022年8月温哥华房地产市场报告

8 月份，大温地区的地产表现基本上延续了前几个月的模式：销量（Sales）同比大跌，新上市（New Listings）水平同比、环比也都有不小的下降，而且，所谓 “新上市” 中有相当比例是原有 Listings 重新挂盘的，市场在售总量（Totoal Inventory）仍然保持平稳的水平，对价格的大幅调整起到一定的支撑作用，虽然，我们看到各项价格指标仍在走低。其中，独立屋比公寓调整得多，同类型地产中，高价位区间的地产相比低价位区间的调整得多。

从平均原价百分比（Average Percent of Original Price，平均售价/平均要价）来看，独立屋从 2 月份时平均售价高于要价 5.9% 到 8 月份的低于要价的 5.6%；而公寓市场表现地相对抗跌些，平均售价从 2 月份时高于要价 4.4% 到目前的低于要价的 2.5%。 看样子这个利率（Rates）开始真正发威了。

独立屋市场：

大温地区 2022 年 8 月份独立屋成交 526 套，同比减少 44.5%，相比过往十年同期均值减少 41.8%；新上市独立屋数量 1,156 套，同比减少 6.8%；独立屋在售总量 4,438 套，同比增加 3%，但仍低于过往十年同期均值 23.5%。大温地区 8 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,954,100，同比去年仍增长 7.9%，但相比 4 月份的高点减少 7%。

公寓市场：

大温地区 2022 年 8 月份公寓销售 1,000 套，同比减少 38.6%，相比过往十年同期均值减少 21.4%；新上市公寓数量 1,601 套，同比减少 25.4%；公寓在售总量 4,011 套，同比减少 10%，低于过往十年同期均值 19.6%；大温地区公寓 8 月份 HPI 基准价  $740,100，同比增长 8.7%，但相比 5 月份的高点减少 5.1%。

总结：

在以往的报告中多次提及利率（Rates）的问题，我们不妨把它再弄得透彻些。加拿大央行（Bank of Canada）专门负责国家的货币政策制定、法定货币发行、金融机构监管等事务。报告中的加息就来自他们的决策，最近一次加息是 9 月 7 日的 75 个基点，截止今日（9 月 16 日）为 3.25%，这个利率被称为政策利率（ policy interest rate）或隔夜利率（overnight rate）。我们日常接触的商业银行会根据政策利率相应调整他们的基本利率（Prime Rate），目前各大银行的 Prime Rate 是 5.45%，从年初的 2.45% 同步上升了 300 个基点，涨幅达到 122%。

半年时间 300 个基点的涨幅，是上个世纪 80 年代以来央行对流动性最快速的政策收紧。直接受到影响的是采用浮动利率（Variable Rate）贷款的客户们，如果他们的月供不足以支付利息的话，银行就会通知你增加付款，所谓的 “Trigger Rate”。对于房东们更加雪上加霜的是，BC 省最新公布 2023 年现有租客的租金涨幅上限为 2%， 而且必须提前 3 个月书面通知租客。根据网站 Rentals.ca 最新的全国租房报告（National Rent Report），8 月份温哥华 1 房公寓平均月租金为 $2,574 同比去年增长 18.8%，2 房公寓平均月租金为 $3,694 同比增长 21.4%，政府 2% 上限规定的初衷就是遏制通胀，保护租客们利益，当然苦了房东们 – 这个历来不受政府待见的族群。

加拿大央行今年还有 2 次议息会议，分别在 10 月 26 日 和 12 月 7 日， TD 经济学家估计截止年底政策利率应该为 4%，即还有 75 个基点的幅度。真是如此的话，很多浮动利率的房贷就会被 “Triggered” 了，增加的月供又无法转嫁到现有租客身上，到时会不会涌现很多抛盘，我们不得而知，至少到目前还没感受到。我们只能走一步看一步了！

（Note: 报告中大温地区 – Greater Vancouver 在这里包括了：Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。不包括菲沙河谷和奇利瓦克地区 Fraser Valley & Chilliwack 。）

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2022年6月温哥华房地产市场报告

2022年6月温哥华房地产市场报告

by | Jul 11, 2022 | Real Estate

2022年6月温哥华房地产市场报告

6 月份是暑假的开始，传统上是销售淡季，今年的 6 月在通胀、加息、经济衰退的阴影下显得尤为 “萧条”。大温地区各类房屋销售同比去年减少 34.8%，环比上月减少 15.9%；新上市数量同比减少 10.3%，环比上月减少 17.4%；市场在售总量同比减少 11.8%，与上月基本持平。

上期地产报告中我引入的下列公式： “ 市场在售总量（Total Inventory）=之前在售总量（Previous Total Inventory）+ 新上市（New Listing) – 已售（Sold）” 正说明这个现象，新上市减少，卖掉的也不多，市场还是那么多存量（Supply)。当人们的购买欲望减弱，自然就反应到价格上了。6 月份大温地区各类房屋的 HPI 基准价为 $1,235,900，相比上 2 个月降低了 2.3%。我们先来看看各类房屋的具体数据表现。

独立屋市场：

大温地区 2022 年 6 月份独立屋成交 667 套，同比减少 47.5%，相比过往十年同期均值减少 43.1%。新上市独立屋数量 1,923 套，同比去年减少 3.8%，环比上月减少 15.2%。独立屋在售总量 4,649 套，同比减少 9.5%，低于过往十年同期均值 22%。大温地区 6 月份独立屋 HPI 基准价为 $2,058,600，同比增长 13.4%，环比上月继续下降。

公寓市场：

大温地区 2022 年 6 月份公寓销售 1,326 套，同比减少 25.4%，相比过往十年同期均值减少 8.9%。新上市公寓数量 2,501 套，同比减少 11.5%，环比上月减少 16.2%。公寓在售总量 4,344 套，同比减少 14.9%，低于过往十年同期均值 15.9%。大温地区公寓 6 月份 HPI 基准价  $766,300，同比增长 12.7%，环比上月减少 1.7%。

总结：

加息直接影响到人们的支付还款能力，对比上面数据，不难看出同为难兄难弟但公寓市场的表现稍好于独立屋市场。我最近尝试过两个 Offer, 结果都是 7、8 个买家在抢，无奈输给了加价很猛的无条件 Offer。如此暗淡的市场怎么会这样？事实既然存在就有它的的合理性。这两个位于 Richmond 的 2 房 2 卫水泥公寓，虽有一定年头，但地段、房型与保养都不错，而且卖家经纪以相对较低的价格挂牌来吸引竞价，最终谨慎且犹豫的买家们还是挺身而出。

本周三（7 月 13 日)，加拿大央行大概率加息 75 个基点，而且之后仍会继续加息来应对通胀。这些都已不是新闻了，大家也都接受了冒一定牺牲经济的风险来控制通胀。若 CPI （居民消费价格指数) 被控制到一定的合理范围，而且加息导致的就业问题和经济衰退问题相继出现，则很可能是央行考虑停止加息、甚至减息的时候。常有买家问我 “房市什么时候可以进去抄底？” ，这时便是良机，但这个时机难以预测，无论是谁？加拿大房地产的实际需求是有的，只是大家都在自觉、不自觉地等所谓的最低点，但当低点真正来临的时候，大多数人是把握不住的。以我本人为例，我是 2009 年夏天移民加拿大的，受 2007、08 年金融危机的影响，加拿大地产在 2009 年底跌至最低点，为此我们特意租了一年的房子，计划捡到更便宜的 Deal，结果等到来年时，价格已经反弹不少，而且白白贡献给房东一年房租，损失着实不小。

目前的房价总体仍在走低，何时是拐点我们不得而知。对于买家我建议类似股票买卖的左侧交易法，积极地了解与追踪自己的目标市场，这样机会来时才不会轻易错过。市场好的时候，我们难以抢过别人，市场淡的时候，又不敢出手，机会来了就白白失去。买房子最挑战的部分是买到 “对” 的房子，而不是仅仅 “好” 的价格，Mr. Right 经得住时间的考验👍。 

在目前的买方市场，卖方的确是相对难受的。建议卖家保持良好的心态，从自己的实际资金状况和需求出发，如果卖房是为了置换房产，即使降低价格，同一市场下运作，并非吃亏，灵活运用资金、分散投资，比硬等自己想要的价格更加实惠，毕竟时间成本是很高的。

“危机” 这个词由 “危险” 和 “机遇” 两个词组成。据说美股近半年多的表现是 50 多年来最糟糕的一次，反过来可以说是很多人一辈子都碰不到的 “机会” 呀，不是吗？我们都听过传奇投资人巴菲特的名言 “别人贪婪我恐惧，别人恐惧我贪婪”。人的本性是贪婪的，总想买的时候最便宜，卖的时候是最高价，就这样大多数人被割了韭菜。

现代社会让人们很浮躁，滑短视频很放松，我仍在坚持写这种文字类博客老旧的东西，从整理数据到完成文章需要 2 天时间，而编辑一个短视屏发布在抖音、视频号上，可以分分钟搞定，我图啥呢？ 🤔

（Note: 报告中大温地区 – Greater Vancouver 在这里包括了：Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。不包括菲沙河谷和奇利瓦克地区 Fraser Valley & Chilliwack 。）

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2022年4月温哥华房地产市场报告

2022年4月温哥华房地产市场报告

by | May 16, 2022 | Real Estate

2022年4月温哥华房地产市场报告

没错，大温地区 4 月份的房地产市场慢了下来。各类房屋销售同比去年减少 34.1%，新上市数量同比减少 30.7%，市场在售总量同比减少 19.1%，各类房屋的 HPI 基准价来到了 $1,360,500，同比增长 20.7%。HPI 基准价的计算模式导致了价格市场反应的滞后性，而本月各类房屋销售的中间价位（Median Price）已经开始环比上月下降了。 

另外，从上月报告中引入的平均原价百分比（Average Percent of Original Price）来看，独立屋与公寓市场曲线死叉向下（公寓市场表现相对滞后独立屋），独立屋市场的平均原价百分比环比下降至 101.9%, 逐步进入买方市场。我们先来看看以下各类房屋的具体数据表现。

独立屋市场：

大温地区 2022 年 4 月份独立屋成交 967 套，同比减少 41.8%，相比过往十年同期均值减少 18.4%。新上市独立屋数量 2,206 套，同比去年减少 30.7%，环比上月减少 7.7%。独立屋在售总量 3,941 套，同比减少 19.1%，低于过往十年同期均值 28.8%。大温地区 4 月份独立屋 HPI 基准价为 $2,139,200，同比增长 20.8%。

公寓市场：

大温地区 2022 年 4 月份公寓销售 1,693 套，同比减少 25.9%，仍相比过往十年同期均值高 18.4%。新上市公寓数量 2,847 套，同比减少 17.2%，环比上月减少 12.9%。公寓在售总量 3,693 套，同比减少 21.9%，低于过往十年同期均值 23.8%。大温地区公寓 4 月份 HPI 基准价  $844,700，同比增加 16%。

总结：

之前的报告中已经多次讲到通胀、加息通道、贷款收紧等等，我们也已经感觉到了市场的反应。自 2020 年 3 月疫情以来，各国央行的大放水、低利率环境，两年内涨幅超过 50% 的房地产比比皆是。房地产与其他金融产品一样，不可能只涨不跌，这个阶段的价格回调与降温是必要与健康的。在当前市场下，就没有机会可言吗？其实不然，我想以投资的角度分别以买家与卖家的眼光大致分析一下，纯属个人观点。需要强调的是，我不是以投机的眼光去看的，不是不可取，而是不擅长，Time the Market 这个东西可以有，但有点难。

对卖家而言，可能已经错过了这波行情的峰值，但是无需过于纠结价格的调整，更要以自己的实际需求出发，卖房子是为了换房？同一市场下运作，并不吃亏。灵活运用资金、分散投资，比等自己想要的价格，更加来的实惠，“House Holder” 的滋味不好受，因为时间成本非常高。

对于买家而言，我承认当前市场状况对于首次购房者不甚友好，一方面加息使购买力缩水，而市场价格仍然相对坚挺。温哥华这个市场从来不缺持币待购的买家，我建议积极地参与、研究市场，而不是等一个所谓最低价。以公寓市场为例，谨慎购买楼花，价格过高，已经 Priced In 当前的通胀成本，开发商现成的宣传资料，加上不菲的佣金，总能让一个个预售楼盘变成网红。不妨，关注一下刚建成的现房，或者从你之前关注的区域跳出来，比如 Downtown, 受疫情影响，他的价值相对比较吸引。再以独立屋为例，没有抢 Offer 的时代对买家非常友好，建议关注 Location、Location， 还是 Location，真正好的地段历来较为奇缺，好的地段值得一辈子拥有，当然什么是好地段，仁者见仁智者见智了。

美联储主席鲍威尔在 5 月 4 日的议息会议上，首次提及了中国对疫情管控对经济不确定性的影响，但展现了对经济软着陆的极大自信。但是，一周之后，鲍威尔有点心虚了，他称经济软着陆 “极具挑战性”。当然，有很多鲍老先生搞不定的东西，比如：地缘政治冲突的影响。在麦肯锡第一季度的经济条件展望（Economic Condition Outlook, March 2022) 中对全球 785 家跨国公司执行官的调查问卷显示：有 76% 受访者认为地缘政治冲突是影响未来 12 个月经济成长的最大风险，远超疫情与通胀。 地缘政治这个东西很恶心，以人民福祉、民族利益为借口，让人民遭殃，人民仍继续支持执政者，一代又一代。

不说那么多了，昨天很快成为历史，明天有点未知，活在当下，且行且珍惜。

（Note: 报告中大温地区 – Greater Vancouver 在这里包括了：Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。不包括菲沙河谷和奇利瓦克地区 Fraser Valley & Chilliwack 。）

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2022年3月温哥华房地产市场报告

2022年3月温哥华房地产市场报告

by | Apr 15, 2022 | Real Estate

2022年3月温哥华房地产市场报告

2022 年 3 月各类房屋销售同比去年减少 23.7%，新上市数量同比减少 18.3%，市场在售总量同比去年减少 22%，各类房屋的 HPI 基准价来到了 $1,360,500，同比增加 20.7%，市场的供给与需求近于平衡，所以保持了量减价平的状态。 

市场强弱究竟如何，在本月报告中我将引入一个新的指标：Average Percent of Original Price（平均原价百分比），高于 100% 说明平均售价大于要价，市场相对较强，属于卖方市场；低于 100% 说明平均售价低于要价，市场相对较弱，属于买方市场。当然，这个数据与卖家定价策略有关系了，但在足够的数据基础上可以反映一定的市场强弱问题。我们先看一下各类房屋的具体数据表现。

独立屋市场：

大温地区 2022 年 3 月份独立屋成交 1,307 套，同比减少 33.7%，相比过往十年同期均值仍高 4.7%。新上市独立屋数量 2,390 套，同比去年减少 29%，但环比上月增加 24.3%。独立屋在售总量 3,459 套，同比减少 15.2%，低于过往十年同期均值 32.4%。大温地区 3 月份独立屋 HPI 基准价为 $2,118,600，同比增长 23.4%，价格继续向北。

公寓市场：

大温地区 2022 年 3 月份公寓销售 2,313 套，同比减少 14.2%，相比过往十年同期均值高 42.5%。新上市公寓数量 3,272套，同比减少 6.6%，环比上月增加 24.2%。公寓在售总量 3,246 套，同比减少 26.3%，低于过往十年同期均值 28.3%。大温地区公寓 3 月份 HPI 基准价  $835,500，同比增加 16.8%。

总结：

下图是平均原价百分比（Average Percent of Original Price），100% 代表平均售价等于要价，数据范围采自 2016-01 至 2022-03，蓝线代表独立屋市场，红线代表公寓市场。从 2016-06 至 2020-08 以来大温地产总体较弱，公寓市场比独立屋市场稍强一些，市场偏向于买方；2020 年中旬人们从疫情封锁中苏醒过来，独立屋市场一骑绝尘，开始飙升并领先于公寓市场；直到 2022-02 红线与蓝线开始拐头向下，独立屋市场拐头幅度大于公寓市场，并于 2022-03 交叉。这大概就是公寓市场表现滞后于独立屋市场的表现吧。

前天（2022-04-13）加拿大央行宣布将基准利率上调至 1%，20 多年来第一次上调 50 个基点。人们总是喜欢买涨不买跌的，这从人们对加息的预期和市场成交量不难看出。市场的调整是一种正常的经济表现，但调整的时长与幅度很难预测。至少从目前的数据我没有看出市场价格会有较大的调整，各类房屋的市场在售总量都大大低于过往 10 年均值，我会紧盯市场变化，每月给大家更新。

其实，在我的报告中一直 “忽略” 了影响房地产市场的一个因素 – 政治，不是不重要，而是我不擅长，我在中学时代学过一门课叫 “政治经济学” ，我当时就搞不太懂，高考时全靠死记硬背，政治这门课居然差点不及格，拉了我不少总分。 到底是政治决定经济，还是经济决定政治，我至今仍未搞太明白。我们生活在同一个地球村，却被分成了无数个部落，有些地方遭受战争，有些地方遭受饥荒，当你有很多钱，却买不到吃的，房子再贵，却不能出门，讨论财富、房价还有 TMD 的意义吗？

说到底，人的需求也不高，有空气、阳光、食物、有个地儿居住、最好还能在后院种种菜不就行了吗？

（Note: 报告中大温地区 – Greater Vancouver 在这里包括了：Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。不包括菲沙河谷和奇利瓦克地区 Fraser Valley & Chilliwack 。）

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