2022年2月温哥华房地产市场报告

2022年2月温哥华房地产市场报告

by | Mar 22, 2022 | Real Estate

2022年2月温哥华房地产市场报告

2022 年 2 月各类房屋销售同比去年减少 8%，虽然新上市数量同比增加 8%，但市场在售总量同比去年减少 23.6%，市场的供给关系仍然倾向了卖家，不难理解各类房屋价格在 2 月份继续向北飙升。同时，独立屋与公寓的市场表现继续分化，下面来看具体数据。

独立屋市场：

大温地区 2022 年 2 月份独立屋成交 1,019 套，同比减少 17.8%，相比过往十年同期均值高 6.4%。新上市独立屋数量 1,924 套，同比增长 9.3%。独立屋在售总量 3,060 套，同比减少 7.2%，低于过往十年同期均值 36.3%。大温地区 2 月份独立屋 HPI 基准价为 $2,044,800，同比增长 25%，首次突破 200 万大关。

公寓市场：

大温地区 2022 年 2 月份公寓销售 1,861 套，同比增加 5.5%。公寓在售总量 2,975套，同比减少 33.4%。2 月份新上市公寓数量 2,634 套，同比增长 10%。大温地区公寓 2 月份 HPI 基准价  $807,900，同比增加 15.9%。

总结：

不难看出公寓相对于独立屋卖得又多又快，公寓市场的表现总是滞后于独立屋市场的，这点在我以前报告中多次提及。卖家们似乎嗅到了房价可能承压的气息，独立屋与公寓的新上市都同比增加 10% 左右，而买家们则在价格方面开始趋于保守。

不知道有多少人了解 70 年代美国的经济滞涨 （Stagflation）？当时伴随着物价上涨，还有失业率升高，经济陷入长期衰退，人们的财富按照不可阻挡、不可预知的方式缩水。听起来是有些恐怖，已经有经济学家在担心滞涨会不会再次发生。我相信历史不会简单地重复，但历史教训会足够引起我们的重视。比滞涨更棘手的是恶性地缘政治风险，例如 2 月 24 日开打的俄乌战争，战争进行到这份上究竟该如何收场，普京动辄就演练核武器，看来他真是走投无路了。中国与美国、西方的关系自新冠疫情以来越来越差，有点冷战前期的味道，如果中国被拖入这场纠纷的漩涡，后果则不堪设想。

我在上期报告中引用过墨菲定律（心理学效应），任何事情都可能不是我们想象中那么简单，尤其当今各类媒体标题党现象泛滥，似乎没有雷人的标题就没有点击量，希望大家冷静对待新闻，不要被标题割了韭菜。昨天一位好友私信我一个中文标题：如果加拿大房价从 2022 年秋天开始下跌，则到 2024 年时房价跌幅可以到达 24%，如果 2022 年继续上涨，2024 年跌幅将达到 40%，我稍微深挖了一下，原始文章来自 3 月 18 日由作者 Stephen Punwasi 在其创始网站 https://betterdwelling.com/ 上发表的题为 “Canadian Real Estate Prices Expected To Drop 24%, Can Crash 40%: Oxford Economics” ；我又进一步 Search 了一下 Oxford Economics （牛津经济研究院），没有找到相关数据与文章。Anyway，该文章称：加拿大房地产价格会跌 24% 至 40%，2024 年中旬价格回调到最低位，虽然房价回调 24%，但仍然高于 2020 年这波行情起来时约 15%。

这样标题的文章很快会被我们有些中文媒体拿来主义的，比如这个： https://taiwanvan.com/thread-4343-1-1.html 和 这个 http://van.qibang.org/weixin_spider/view.php?id=212706  ，已见怪不怪了。 Stephen 提到的是全加拿大的房地产行情，但温哥华、多伦多与加拿大其他地区的房地产市场有较大差异的，温哥华与多伦多更加国际化、而且源源不断地吸引全世界各地移民；况且，同在温哥华、多伦多，不同 Location，不同类型的地产，也不能一概而论的；我也不很建议 Time the Market 的，因为真的很难。

（Note: 报告中大温地区 – Greater Vancouver 在这里包括了：Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。不包括菲沙河谷和奇利瓦克地区 Fraser Valley & Chilliwack 。）

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William Li
BC省注册地产经纪/ 建筑商
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2022年1月温哥华房地产市场报告

2022年1月温哥华房地产市场报告

by | Feb 21, 2022 | Real Estate

2022年1月温哥华房地产市场报告

2021 年度大温地区地产表现炽热，即使在通胀加息、 甚至在某些人（Elon Musk）预测即将到来的经济衰退（Recession）的阴影下，这把火仍然烧到了 2022 年的第一个月份。1 月份，各类房屋销量同比减少 4.2%，但别忘了去年 1 月份房产已经相当火热；各类房屋的基准价同比增长 18.5%，环比上月增长 2%；各类房屋的市场在售总量同比减少 34.5%。

在这种市场条件下，我们感受到了买家们的无奈，一些买家开始持观望态度；同时，并未看到卖家们开始紧急出售的状况，一种长线是金、泰然处之的态度。传统上，在春季房屋上市增加的情况下，希望能看到市场供需的相对平衡，对于房价的进一步上涨会有一定遏制作用。关于房价是否会下降、下降多少，我们会紧盯市场的供给与需求关系，走一步看一步。不同房屋类型，不同价格范围房屋的市场表现正在发生变化，我们往下看……

独立屋市场：

大温地区 2022 年 1 月份独立屋成交 631 套，同比减少 15.9%，相比过往十年同期均值略高 1.7%。新上市独立屋数量 1,232 套，同比减少 7%。独立屋在售总量 2,540 套，同比减少 19.8%，低于过往十年同期均值 42.4%。大温地区 1 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,953,000，同比增长 22.7%，继续一路向北。

公寓市场：

大温地区 2022 年 1 月份公寓销售 1,316 套，同比增加 10.3%。公寓在售总量 2,685套，同比减少 41.5%。1 月份新上市公寓数量 2,238 套，同比减少 4.2%。大温地区公寓 1 月份 HPI 基准价  $775,700，同比增加 14%。

总结：

独立屋与公寓价格都在增长，但销量增长却在分化，关注我以往报告的都不难理解这种市场表现的滞后性。当独立屋价格涨到一定程度，买家们逐渐被 Priced Out，不得不转向联排别墅，当联排价格也起来了，则不得不 Downgrade 到公寓市场，再然后从 2 房到 1 房公寓 …… 近期开盘的位于 Burnaby Brentwood Concord Oasis 八、九十万只能买到 1 房的公寓了，是不是有点无语。

2022-2-16 加拿大公布的最新消费者物价指数 CPI 为 5.1%（12-month change），自 1991 年以来首次超过 5%，3 月加息基本上是铁板钉钉的事了。银行的 5 年固定利率已经超过了 3%，而浮动利率仍在 1.5% 附近，关于如何选择浮动与固定利率，我的上期年度报告中有相关内容，也许对大家会有所帮助。

市场从来就不缺有投资意向的买家，房地产在这次疫情、恶性通胀的表现可谓让人眼前一亮，有更多的人会倾向地产投资。 目前这个节骨眼上有诸多买家持币观望，希望房价回调再捡个不错的 Deal，这种 Time the Market 的行为并无可厚非，关键是便宜来的时候你会捡吗？

记得第一次听说墨菲定律（心理学效应）还是早年在上海工作时，我们总经理在形容航空地面事故时提及的，主要意思是 “事故总是难以避免的” 。但是，任何事都没有表面看起来那么简单；所有的事都会比你预计的时间长…… 我们很多人在预测随着央行的不断加息房地产市场会相应调整，我也基本认可，但什么时候开始调整、调整多少、调整多久，可能不是我们想象的那么简单。最近央视热播的【人世间】，大家都看了吗？人生很短、也不易，我们都要简单地、健康地、开心地过好每一天，这个更重要。

（Note: 报告中大温地区（Greater Vancouver）在这里包括了：Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。不包括 Fraser Valley 和 Chilliwack 地区。）

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2021年9月温哥华房地产市场报告

2021年9月温哥华房地产市场报告

by | Oct 17, 2021 | Real Estate

2021年9月温哥华房地产市场报告

9 月 20 日，加拿大联邦大选结束，特鲁多领导的自由党获胜，比 2019 年大选时仅增加了 3 个席位，仍然是少数党政府，却花费纳税人 6 个多亿。竞选中提到的那些纲领已被人们逐渐淡忘，这么多钱花在哪里不好呢 😶？中文有句 “偷鸡不成蚀把米” 指的是弄巧成拙的意思，只不过 They Don’t Care （特地搜了一下这句谚语的英文好像是 “Go for wool and come home shorn”）!

言归正传，九月份，政客们口中各种抑制房价的举措丝毫没有影响人们投资地产的热情，大温地区各类房屋销量环比上月基本持平，虽然同比去年减少 13.3%，（去年是受疫情影响特殊的时期），但相比历年 9 月份销量是绝对是一个不低的数字。而且，9 月各类房屋新上市数量（New Listing）同比减少 19.1%，市场在售总量（Total Inventory）同比减少 30.9%，我们看到了地产价格的明显翘头，说明房地产需求旺盛。下面，我们先看看各类房屋表现。

独立屋市场：

 
 
 

大温地区 2021 年 9 月份独立屋成交 958 套，同比减少 27.4%，相比过往 10 年同月均值高 3.3%。新上市独立屋数量（New Listing）1,609 套，同比减少 21.2%。独立屋在售总量（Total Inventory）4,009 套，同比减少 19.5%，但大大低于同期过往 10 年均值 36.8%。大温地区 9 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,828,200，同比增长 20.4%，相比暑期有明显增长。

虽然 9 月卖家数量相比上月大增 30%，但当月新上市独立屋数量（New Listing）是 2005 年以来最低，人们越发认为地产是个好东西了，惜售心理加上土地资源不可再生的属性，导致市场需求与供给的天平单向倾斜。特别是各个区域的中间价位独立屋，暑假中暂时消失的抢 Offer 现象又回来了。

公寓市场：

 
 
 

大温地区 2021 年 9 月份公寓销售 1,626 套，同比增加 1.9%。公寓在售总量（Total Inventory）4,389 套，同比减少 34.4%。9 月份新上市公寓数量（New Listing）2,791 套，同比减少 14.3%。大温地区公寓 9 月份 HPI 基准价  $738,600，同比增加 8.4%。

相对于独立屋市场量跌价涨的情况，公寓市场是量增价涨。公寓销量相比多往 10 年同月均值大增 37.5%。销售的强劲增长，不断消化市场公寓供给总量。我曾在 2018 年 2 月份在 Downtown 参加过一个由 BC 省一些地产大佬们召开的 “To Build or Not to Build” 的关于地产市场的研讨会（主要针对新开发公寓），根据当时的市场条件，这些地产 GURU 们多数建议 “Not to Build”，因为公寓市场当时已经出现过热的现象。3 年多以来，现在的楼花预售（Pre Sale）还是那么热，我相信虽然他们当时倾向 “Not to Build”，但并未停止囤地的行为。

总结：

既然自由党再次执政，我们先来看看他们在大选时关于地产的一些承诺：

  • 暂时在两年内禁止海外买家（Ban new foreign ownership），海外买家在 2020 年仅占了全部销售的 1.4%，所以我认为影响有限。
  • 禁止暗标（Ban on blind bidding），暗标是目前通常的做法，在购买过程中我们无从知晓他人的报价，虽然有些弊端，但我也不清楚政府会如何去做。难道是我以前在新西兰经历的房屋拍卖（Auction）吗？至少我可以告诉你，竞拍的滋味对于买家来说也不好受。
  • 设立反炒房税（Establish an anti-flipping tax ），特别是 在 12 个月内再售的房屋。房屋一买一卖涉及到的交割税（Property Transfer Tax）和经纪费（Commission）已经在房屋总价的 5%了，目前仍无法知道政策细节，我相信本身 Flipping 的比例很低，再加上上有政策下有对策，别人在刚过了 12 个月就卖呢？

当然还有其它的一些政策，我就不一一赘述了，总体上我不认为对控制房价有多大的作用。

我曾在 4 月份地产报告中就讲过房地产与通货膨胀（Inflation）的问题，并提供了房地产可以抵御通胀的数据依据。的确，自疫情以来，以美国为首的发达经济体大肆印钱，并维持超低利率，直接推高了通货膨胀。美国周三（Oct 13）公布的消费者物价指数 （CPI） 为 5.4%，当晚公布的美联储会议纪要已经基本上没有悬念地在 11 月份开始缩减购债规模。但美联储仍坚持通胀是暂时（transitory）的观点，对加息仍是小心翼翼，之前称不早于 2023 年第一季度，而业界已经预测最早在 2022 年下半年加息。尽管如此，规模小的西方发达经济体已经在加息的道路上迫不及待了，自挪威 9月23 日第一个宣布将基准利率（Benchmark Rate）从 0 提高至 0.25%,  新西兰央行也于 10 月 6 日提高利率至 0.5%。

加拿大仍然维持基准利率（Benchmark Rate）0.25%，最新公布的 CPI 为 4.1%（自 2003 年以来最高），以 TD 银行最新网上公布的 5 年封闭式浮动利率仅 1.55% 为例，这个利差为负的 2.55%, 相当于银行亏钱给你赚钱，这样想控制房价不上涨实属不易。当然我们已经在加息的道路上了，很多人又开始担心房价下跌，我觉得大可不必吧，首先加息是一个缓慢且循序渐进的过程，利率只是决定房地产的因素之一，最终房价还是由市场供需关系所决定，如果你可以自由选择在世界上这几个城市居住，温哥华、奥克兰、悉尼、上海、纽约、温尼伯（Winnipeg），卡尔加里（Calgary），你越想去哪里生活，那里就不会便宜的。

最近全球热播的鱿鱼游戏（Squid Game）充分暴露了人的贪婪与狭小，我们都生活在一个局部的空间，看到的东西也往往比较片面。比如，最近发生的国内限电的事情，就有很多不同认知，有说煤炭涨价、有说需要改善环境的、也有说在下一盘大棋的，我真有点晕了。再比如，中国于 9 月 25 日宣布 “所有加密货币相关交易都属于非法金融活动”，而美国首个比特币期货 ETF $BITO 有望在下周开始交易，目前美国证券交易委员会（SEC）仍有在最后一分钟内否决的可能。同样一个东西，有人说不好的，也有说是数字黄金，好东西。说回到房子，有人说现在是买房子的好时候，长久升值抵御通胀等等，也有人说现在是卖房子的好时候，要加息了房价会跌的，不妨再等等，这本身是矛与盾的问题，买与卖，从自己实际需要出发，Timing the Market 真的很难！

（Note: 报告中大温地区（Greater Vancouver）在这里包括了：Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。不包括 Fraser Valley 和 Chilliwack 地区。）

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2021年8月温哥华房地产市场报告

2021年8月温哥华房地产市场报告

by | Sep 12, 2021 | Real Estate

2021年8月温哥华房地产市场报告

8 月 15 日，加拿大总理特鲁多宣布解散联邦议会，提前 2 年进行联邦大选，投票于 9 月 20 日举行。少数政府凭借有利的民调和加拿大大部分国民接种疫苗的一点点 “成绩”，妄想趁热打铁，夺取议会多数席位，不顾加拿大第四波疫情，浪费纳税人金钱提前进行选举，是非常自私的行为。相对于房地产业的投机现象，特鲁多先生是政治投机者，凡是 “投机”，就不可避免地面临着风险，小土豆最后是赔还是赚，现在还真难说。

言归正传，八月，各类房屋的总体表现与上一月份类似，由于新上市数量（New Listing）与市场总量（Total Inventory）进一步减少，虽然销量（Sales）比上月减少 5.3%，但仍然感受到了价格回暖。下面，我们先看看各类房屋表现。

独立屋市场：

 
 
 

大温地区 2021 年 8 月份独立屋成交 951 套，相比去年同期减少 14.1%，与过往 10 年同月均值基本相当。新上市独立屋数量（New Listing）相比去年同期减少 33.1%。独立屋在售总量（Total Inventory）4,046 套，相比去年同期减少 19%，但大大低于同期过往 10 年均值 35.6%。大温地区 8 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,807,100，相比去年同期增长 20.4%，相比 6、7 两月稍有增长。

土地是不可再生资源，而且很多独立屋被并购发展成密集型住宅，这就使独立屋的市场在售总量（Total Inventory）不断减少，以上数据不难看出这一点。进一步挖掘过去 15 年的数据，独立屋在售总量（Total Inventory）与新上市数量（New Listing）均为最低，难怪看到了价格的回升。9 月将进入秋季行情，随着卖家回归，新上市数量的增加，行情如何演绎我们将拭目以待。

公寓市场：

 
 
 

大温地区 2021 年 8 月份公寓销售 1,631 套，相比去年同期增加 22.2%。公寓在售总量（Total Inventory）4,148 套，相比去年同期减少 35.3%。8 月份新上市公寓数量（New Listing）2,146 套，相比去年同期减少 26.4%。大温地区公寓 8 月份 HPI 基准价  $735,100，比上月略低。

公寓市场的表现继续完胜独立屋市场，尤其体现在销量与价格增幅方面。由于疫情的影响，不同区域的公寓表现大相径庭，例如 UBC 公寓价格随着开学大幅反弹，温哥华周边城市天车沿线的公寓也涨幅不小，反倒是 Downtown 公寓价格仍未见到多少反弹，我上月写过的《UBC 公寓、联排别墅投资攻略》有这些方面的数据比较。新冠终究会过去，据说莫德纳疫苗会在年底推出流感与新冠的混合剂疫苗，所以我认为 Downtown 会有补涨的潜力，其实，关于疫情对于公寓的投资影响我自去年 8 月份地产报告中就在持续关注着。

总结：

房地产政策无疑是各个政党竞选的重要纲领之一，由于政策制定是在联邦层面的，所以我不认为会对加拿大已经热得烫手的多伦多、温哥华地区有大的影响，反而省、市政府级别的政策会更有针对性。在各个政党的竞选纲要中，其中自由党（Liberals）和保守党（Conservatives）都提出了 2 年内禁止海外买家购买加拿大民用房地产；新民主党（NDP）提出全国范围内 20% 的海外买家税（目前已经在大温地区实施）。具体细节可以点击 Summary of Housing Promises from Canada’s Main Political Parties- Steve Huebl. 

借着大选我多说几句，2017 年底温哥华市政府决定在 Marpole 区为流浪与吸毒者建造临时避难（Temporary Modular Housing），位于 W 57 街 Heather St 与 Cambie St 路段，很多附近的家长以孩子安全为由极力抗议，其中很多华人面孔，官司一直打到加拿大最高法院，结果怎样呢？避难所早已建成入住，加拿大最高法院也驳回了上诉。最近也有一个类似的案例，位于温哥华富人区 West Point Grey 的 Jericho Hostel （青年旅馆）于 2020 年 10 月被批准改建成无家可归的庇护所，结果 2021 年 2 月份被取消了。这个过程没有看到声嘶力竭的抗议，这个区住着不少富有的西人家庭。举这两个案例，让大家感受一下背后的政治博弈。

从政治到房地产，都在一定程度上体现了我们华人的特点，不 “感兴趣” 政治，“不管黑猫白猫，能捉到老鼠就是好猫” 的理论还是深入人心的。我在上期的地产报告中聊过所谓的 “投资心法”，今天再借着联邦选举之际谈谈房地产的投资与投机。可以说地产投机也是投资的一种，合情合法，只不过这种投资周期较短，潜在回报大，但风险更大，弄不好白忙活一场甚至亏钱。举几个近期发生在我身边的例子：

  1. 4261 W 1*TH AVE：2021-06，$6,800,000 成交；2021-08，以 $7,388,000 挂牌出售
  2. 1969 DRU****D DRIVE：2021-04，$$8,988,000 成交；2021-08，再次以$8,988,000 挂售
  3. 7162 WILT****E STREET：2021-04，$4,450,000 成交；2021-08，再次以 $4,880,000 挂售
  4. 3825 W 1*TH AVENUE：2019-08，$2,188,000 成交；2020-09，$2,378,000 再次成交；2021-05，再次以 $2,980,000 挂售

我不清楚这些交易背后的故事，贪婪与恐慌让买家与卖家或赔或赚，回头想想也挺无语的。我们一辈子都在忙碌着，忙着赚钱，忙着给孩子花钱，美其名曰是投资未来，期望以后有好的回报，只可惜，这种投资回报往往不是成正比的，也难以衡量。相对而言，房地产的长期投资回报还是相当稳健的，至少可以有效地抵御通货膨胀。简单的生活可以带来知足与快乐，投资也是这个道理，选好股票长期拿着，不比那些快进快出回报来得差。房子不仅是投资工具，更是家，拿最近热播的电视剧《乔家的儿女》（The Bond）中大哥乔一成的话  “家是外人拆不开的，顶多就是金蝉脱壳，房子是外壳，家人在哪，哪就是家……” 

（Note: 报告中大温地区（Greater Vancouver）在这里包括了：Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。不包括 Fraser Valley 和 Chilliwack 地区。）

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2021年7月温哥华房地产市场报告

2021年7月温哥华房地产市场报告

by | Aug 7, 2021 | Real Estate

2021年7月温哥华房地产市场报告

七月，经历了百年一遇的炎热，各类房屋新上市数量（New Listing）相比去年同期和上月都大幅减少，销量（Sales）比上月减少 11.7%，显然，很多买家、卖家无心恋战，温哥华房地产市场正式进入假期模式。然而，独立屋与公寓的表现可谓大相径庭，相对于独立屋市场不紧不慢的节奏，公寓市场却出现一番热闹的景象，抢 Offer 屡见不鲜，我们姑且称之为 “后疫情” 行情。下面，我们先看看各类房屋表现。

独立屋市场：

 
 
 

大温地区 2021 年 7 月份独立屋成交 1,050 套，相比去年同期减少 7.1%，与过往 10 年同月均值基本一致。新上市独立屋数量（New Listing）相比去年同期减少 29.4%。独立屋在售总量（Total Inventory）4,400 套，相比去年同期减少 8.8%，但大大低于同期过往 10 年均值 32%。大温地区 7 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,801,100，相比去年同期增长 21%，与上月一致。

以上数据不难看出，曾经炽热的独立屋市场逐渐回归理性，销量（Sales）伴随着新上市（New Listing）与市场总量（Total Inventory）的同步减少，市场价格变动平缓。我认为这种平稳的态势将要持续一段时间，位置好、屋况佳的独立屋会继续受到市场青睐，而所谓 “不够完美” 的独立屋会面临一定的价格压力。

公寓市场：

 
 
 

大温地区 2021 年 7 月份公寓销售 1,675 套，相比去年同期增加 19.5%。公寓在售总量（Total Inventory）4,476 套，相比去年同期减少 24.5%。7 月份新上市公寓数量（New Listing）2,335 套，相比去年同期减少 21.1%。大温地区公寓 7 月份 HPI 基准价  $736,900，比上月略低。

公寓市场本月的表现让人眼睛一亮，毕竟独立屋市场已经疯狂近一年了，公寓也要补涨一下了。前些年的预售公寓逐步建成并投入市场，炎热的天气让人们更加钟情带有中央空调的水泥公寓。 随着疫情的改善和人们对病毒的逐渐麻木，还有公寓便于管理、现金投资回报优于独立屋的特点，让人们又把宝压到了公寓身上。

总结：

我在之前的地产报告中分析过各种影响房地产市场的因素，包括通货膨胀、贷款利率、政府地产政策走向，人口流动等等。去年疫情开始的时候，我开始关注股票证券市场，着实成了韭菜大军的一员，我发现人们在投资房地产时的心理与买卖股票有异曲同工之处，结合自己的经历我就多啰嗦几句，所谓投资 “心法” 😀。

我们每个人都无形中受到市场情绪（Market Sentiment）的影响，来自标题新闻、地产同行们的叫卖，朋友们的忠实建议等等…… 而真正能从自己实际情况出发，冷静客观者为数不多。包括我自己经常犯的错误无非源于这几个方面：贪婪、FOMO （Fear of Missing Out）害怕失去，有想法没有 Action （行动）……

一、贪婪。人的本性都是有点贪婪的，房价在走低的时候，希望跌到最低点再买。以自己为例，我们 2009 年来到加拿大，刚刚经历了次信贷金融危机，全球房市一蹶不振，我觉得租一年房子等跌到更低时再买，后来感觉市场不对劲，与我期望的背道而驰，等到 2010 年买时价格已经回升不少，现在看来 2009 年是真正的低点，不仅多花了钱，而且白白给房东贡献了一年的租金，贪心让人因小失大呀。2010 年以后房价稳步走高，直至加拿大各级政府出台打压房价的政策， 2019 年暑期进入了一个新的低谷，又有多少房地产投资者在那时入手了呢？

二、FOMO （害怕买不到）。2014 至 2016 年是温哥华房价快速增长的几年，那时人们有一种误解就是房价是只升不降的，担心越不买就更买不起， 2016 年 8 月 BC 省推出外国买家交易税（Foreign-Buyers Tax），房价经历了几个月的短暂回调，买家又把房价吵起来，直至 2018 年中旬 BC 省推出针对加拿大公民、居民的杀手锏- 投机税（Speculation and Vacancy Tax），房价一直阴跌至疫情前。所以，想通过房子赚快钱的不少都买在了高点，现在成了 “House Holder” （股市中称之 Bag Holder）。

三、只想不做，分析得到位，但 No Action（没行动）。本人归属此类。市场里的机会总是留给有准备的并付诸实际行动的人。例如受疫情影响，UBC 校区的公寓在 2020 年下半年价格降低不少，而且贷款利率也是非常之低，我认为是 Refinancing（重新评估贷款）投资 UBC 公寓绝佳时机，当时已经找了几个银行贷款联系人的电话，居然没有联络，而现在价格已经上来了不少啊。

还有，不少投资者追求所谓的完美。首先，完美的东西是不存在的，只是相对的，而且从投资的角度更重要的是回报率。就像投资股票一样，再优秀的公司，也要看好入场点，买在高点也不是很划算的。好在好房子、优质股票都有解套、赚钱的一天，需要的是一点点 PAYTIENCE （耐心就是金钱）。说了这么多，投资房产有风险也有回报，除了雇佣专业、诚恳的地产经纪，个人的冷静与独立分析也是至关重要的。

（Note: 报告中大温地区（Greater Vancouver）在这里包括了：Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。不包括 Fraser Valley 和 Chilliwack 地区。）

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William Li
Amex Broadway West Realty,
1055 W Broadway #201, Vancouver, BC V6H 1E2
BC省注册地产经纪/ 建筑商
BC省注册验屋师（2012-2018）
☏ 778-968-4968
📧 wli@jalh.ca

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