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2021年11月温哥华房地产市场报告

2021年11月温哥华房地产市场报告

2021年11月温哥华房地产市场报告

十一月,大温地区房地产市场表现继续让人“大跌眼镜”,各类房屋销量同比增加 11.8%,虽然新上市数量(New Listing)同比基本持平(-2.3%),但市场在售总量(Total Inventory)同比却大幅下降 38%,市场供需的平衡状况继续恶化,导致价格不断攀升。鉴于通涨压力而带来的升息预期,地产市场表现是最后的疯狂或是继续坚挺,我们市场参与者要采取何种策略,以下是我个人的一些浅薄看法,仅供参考。先看各类房屋的市场表现:

独立屋市场:

大温地区 2021 年 11 月份独立屋成交 992 套,同比减少 7.2%,但相比过往十年同期均值高 10%。新上市独立屋数量(New Listing)1,168 套,同比减少 2.8%。独立屋在售总量(Total Inventory)3,257 套,同比减少 23.8%,且低于过往十年同期均值 39.6%。大温地区 11 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,870,000,同比增长 20.8%,继续一路向北。

本人在 11 月递交过温西、本拿笔、列治文独立屋的 Offer,基本上都是在陪跑,最后成交价大都高于我们报价 20 – 40 万,难道买家们继续无视加息可能带来的价格调整(Correction)?我认为最主要的原因还是市场供给严重不足,尤其是各个区中间价位的独立屋,一旦有 “好” 的房屋投放市场,买家总是蜂拥而至,妥妥的一个卖家市场。

公寓市场:

大温地区 2021 年 11 月份公寓销售 1,828 套,同比增加 33.5%。公寓在售总量(Total Inventory)3,452 套,同比减少 44.3%。11 月份新上市公寓数量(New Listing)2,130 套,同比增加 2.5%。大温地区公寓 11 月份 HPI 基准价 $752,800,同比增加 11.4%。

公寓的市场表现经常是滞后独立屋市场的,历史总是惊人的相似,但又不会简单地重复。独立屋市场在 2016 年中旬达到高点后,公寓市场开始走强,一直到 2018 年中旬。公寓作为首次购屋和投资的不二选择,即便是在加息的背景下,我个人也认为 2022 年公寓市场很难走弱。

总结:

我们已经多次谈过通货膨胀与加息的问题,上周,美联储决议加快缩减购债(Taper),并暗示在 2022 年加息 3 次。而目前,又多了一个令人棘手的问题:新冠变种(Omicron)的肆意传播,直接给已经困难重重的国际物流供应链雪上加霜,控制通胀谈何容易,而这种恐慌已经反应到了各国的金融市场,动荡加剧。这些对我们的房地产有什么影响呢?我认为独立屋市场的确涨得有点猛了,如果明年升息,贷款难度增加的话,势必会对房地产市场尤其是独立屋市场产生一定的影响,具体的时间点或者价格波动的幅度,我也不得而知。无论在何等市场条件下,我认为对于换房者,或者首次购房者,影响不是很大。最终决定房地产的价值还是市场供给(Supply)与需求(Needs)的关系,土地是不可再生资源, 供给有限;从长远角度来看,能否保持对于人力与资金的吸引力,则是加拿大地产长期繁荣的重要因素。

去年很多新的股票投资者还在嘲笑巴菲特的投资回报率时,现在是不是很悲催呢,很多成长型股票被腰斩甚至膝盖斩时,巴菲特的伯克希尔($BRK)仍在上周创造历史新高,还是他老人家笑到最后呢!当然,投资地产与股票也远不是 “长线是金” 那么简单,选房、选股与时机至关重要,既然我们难以控制时机,那么购买 “对” 的地产就是我们可以做而且必须做好的事情了?刚刚看到一则 “新闻”:印度某神童预言 “Omicron 是好兆头 疫情 5 月结束”,从来都对各类预言嗤之以鼻的我,倒希望他真的灵验。下周就是圣诞节了,祝大家平安、快乐!

 

(Note: 报告中大温地区(Greater Vancouver)在这里包括了:Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。包括 Fraser Valley 和 Chilliwack 地区。)

如有问题与讨论,欢迎联系笔者:

William Li
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2021年6月温哥华房地产市场报告

2021年6月温哥华房地产市场报告

2021年6月温哥华房地产市场报告

富人排队去太空,先是维珍老板 Richard Branson 于 7 月 11 日拼了老命上太空体验了约 4 分钟失重,顺便割了把韭菜($SPCE 😧),再是亚马逊老板 Jeff Bezos 计划在 7 月 20 日乘坐自家公司 Blue Origin 的飞船太空兜风,我们老百姓也都想利用假期好好休息,各地宾馆一房难求。 同样的现象也发生在了地产市场,卖家不急着上市出售,买家也开始心平气和,抢不到 offer 也不强求。六月,大温地区各类房屋销售量 3,776 套,相比上月减少 11.8%,同时,新上市也比上月减少 17.4%,HPI 基准价相比上月略微上升。供需、价格相对处于平衡状态。我们先来看看各类房屋表现。

独立屋市场:

 
 
 

大温地区 2021 年 6 月份独立屋成交 1,272 套,相比去年同期增加 46.4%,但自 3 月份以来销量逐月减少。6 月份新上市独立屋数量(New Listing)与销量保持同步节奏,也呈逐月递减状态。独立屋在售总量(Total Inventory)4,844 套,相比去年同期略增 4%,但大大低于同期过往 10 年均值 25%。大温地区 6 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,801,100,相比去年同期增长 22%,比上月略高。

如同我上期报告提及,暑期三个月的销售会相对平淡,但价格稳定,我仍旧这么认为。从独立屋在售总量(Total Inventory)的从图表上来看,过去 10 年呈不断下降趋势。土地是不可再生资源,随着大温哥华地区人口的增加,越来越多的独立屋被收购(Land Assembly)发展成密集型住宅,不久的将来会出现一个见怪不怪的现象,破旧的独立屋成为了“奢侈”品。

公寓市场:

 
 
 

大温地区 2021 年 6 月份公寓销售 1,778 套,相比去年同期增加 60.9%。公寓在售总量(Total Inventory)4,824 套,相比去年同期减少 9.6%。6 月份新上市公寓数量(New Listing)2,828 套,相比去年同期基本持平。大温地区公寓 6 月份 HPI 基准价 $737,600,继续创历史新高。

跟独立屋的市场表现类似,公寓也逢 “假期” 模式, 近期投放出来的新建公寓也被市场消化得差不多了。注意到一个现象,开发商们已经开始跃跃欲试,不断有新的楼花预售出现。开发商在 Time the Market,他们对市场的嗅觉灵敏度高于我们,他们是生意人,我们是消费者😀。

总结:

最近有朋友问我到底是投资独立屋或公寓的问题,独立屋长期回报不错,但比较操心劳神,需要自己管理维修,当然也可以付费请专业公司管理;投资公寓,租金回报高、现金流压力小,很多事情由 Strata 管理,个人操心的事情较少。所以,投资独立屋或是公寓真是萝卜青菜各有所爱,应该以每个家庭的实际情况和 Lifestyle 为出发点,没有最好的,只有更适合的。

我们仍在经历着疫情,希望是真正的疫情末期。自去年 3 月份以来,股市与房产表现让人们大跌眼镜,我们称之为“疫情”行情。以美国为首各国央行从去年开始无限量 QE,超低利率。但随着疫情的改善与资金流动性的泛滥,通货膨胀让人们日渐担忧。美国本周二(7 月 13 日)早公布的消费者物价指数(CPI)为 5.4% 超过预期的 4.9%,美股立刻出现紧张情绪,中小盘成长股被抛售;然后,今日(7 月 15 日)公布的美国续请失业金人数为 324.1 万,好于预期的 330 万,而且是疫情后最佳,好结果让人 “大失所望”, 担心美联储提前缩表加息。

打个比喻,公寓、独立屋、股市等就像一个家庭的兄弟姐妹,性格鲜明各异,我们作为家长(投资人)要充分了解与尊重每个人的不同特点,既不厚此薄彼、又不拔苗助长,不能老大没教育好,就把宝压在老二身上,而应该因材施教,让每个孩子发挥自己最大特点,才会达到最佳状态。当然,管理好我们的健康才是重要的,这辈子有的是做不完的事情、赚不完的钱,万一你也有钱去太空玩玩的时候,只恐怕身体消受不起。

(Note: 报告中大温地区(Greater Vancouver)在这里包括了:Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。包括 Fraser Valley 和 Chilliwack 地区。)

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2019年9月温哥华房地产市场报告

2019年9月温哥华房地产市场报告

2019年9月温哥华房地产市场报告

 10 月 21 日是联邦大选投票的最后一天,朋友们你们决定选哪个政党了吗?我们先看看主要政党是如何操心加拿大人的 “房市” 的。

Conservatives 保守党:

  • 改变目前的银行贷款压力测试,特别针对第一次购房者,和贷款 renewal。
  • 第一次购房者还款期增至 30 年。
  • 调查房地产行业的洗钱现象。
  • 把某些联邦用地投入地产开发。

Liberals 自由党:

  • 引入针对非居民的联邦投机税,增加已经执行的 “First-Time Home Buyer Incentive” 的可购金额从 50 万调高至 80 万左右。
  • 2019 预算中,可以对首次购房者从 RRSP 退休基金取款从$25,000 至 $35,000。

NDP 新民主党:

  • 未来十年投资 50 亿建设 50 万所可负担住宅
  • 每年拨款 1.25 亿用于 Rebate 新建可出租单位的 GST。 
  • 为首次购物者重新引入 30 年还款期。
  • 首次购物退税翻倍至 $1,500
  • 与各级省府合作,增加房产交易透明度,打击犯罪洗钱。
  • 为约 50 万困难家庭提供最多 $5,000 元出租补偿。 

暂不评论这些政见,先来看 9 月份数据。9 月大温地区各种类型房产销售量相比去年同期增加 46.3%, 连续第三个月相比去年同期增长。总之,这个数字听起来有些吓人, 独立屋市场延续上月情形,公寓市场本月是亮点,下面我们仔细往下看。

独立屋市场:

 

Greater Vancouver Detached House Sales
 
 Greater Vancouver Detached House Total Inventory
 
Greater Vancouver MSL® HPI Benchmark Price

大温地区 9 月份独立屋成交 755 套,相比上月增加 6%,相比去年同期增加 47.5%, 但是,相比 9 月份 10 年销售量均值(图表红线所示)仍减少19%。独立屋在售总量(Inventory)自 5 月份以来逐月递减,相比去年同期下跌 12.7%,相比 同月份 10 年均值减少 9%;9 月份新上市独立屋数量(New Listing)1,710 套,相比去年同期减少 14%,但在 New Listing 中,有多少是更新了listing 编号重新上市的,我们不得而知,不得不说这是该数据不够完善的地方吧。大温地区 9 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,406,200 相比去年同期下跌 8.6%,自 4 月份以来基准价仍然在微微调低。

 

公寓市场:

 

 Greater Vancouver Condo Sales
 Greater Vancouver Condo Total Inventory
 Greater Vancouver Condo Average Price Per Square Foot

大温地区 9 月份公寓销售 1,168 套,相比去年同期增加 43.3%,相比上月增加 4.4%,而且,9月销售量已经略高于同月10年均值(1133 套)了。公寓在售总量(Inventory)5,305 套,相比去年同期增加 9.7%,但比上月减少 4.3%,而且,相比同月10年均值降低 7.2%;大温地区公寓 9 月份 HPI 基准价为 $651,500 相比去年同期下跌 6.5%;每平方尺均价为 $775, 连续 3 个月轻微上扬,相比去年同期下降 7%。 公寓基准价与每平方尺均价都已非常接近 2017 年同期水平了。  

仅看上面数据感觉公寓市场已经触底反弹了,似乎再不买就要错失良机。我也是有些矛盾,关注我报告的都知道大温地区在建的4万多套公寓陆续交割,市场会不断有新建公寓入市。9 月份大温新上市公寓 2,261 套,仅相对 8 月份就增加 29%。例如,刚建成交割不久的位于 Downtown 的地标式建筑 CONCORD ARC, 一个月内就有 35 套在MLS 挂牌出售,上周末我带客户去看 Open Home,那个现场,真有些菜市场的感觉,也是醉了。 

总结:

关于联邦大选今天最大的新闻无非就是 NDP 党领 Mr. Singh 声明为了阻止保守党执政,一定会联合自由党组成少数党政府,除非保守党能赢得多数席位。有点无语,觉得美国的两党制来得干脆,平时没看出加拿大的小党派也很牛呀。爱也好、恨也好、糊涂也好、尽量多琢磨琢磨、选一个更符合加拿大长远利益的,干不好,四年后再把他炒掉,这就是所谓的西方民主。好了不扯政治了,个人觉得,无论哪个政党上台,对房地产市场的影响都不会有太大的差别。

关于买家与卖家。目前市场天平无疑还是相对倾向于买家的。无论是首次购房或换房者,或者房产投资者,都有一定 Bargain 的空间,虽然房产选择不算丰富。市场是动态的,这种平衡会逐渐向卖方转换,但我认为幅度小,时间长。对于卖家,都经历过不断调整价格预期的心路历程,在市场走高时,大家比较轻易理解 “时间就是金钱” 的道理,在市场走低时,这个道理同样适用。后市如何发展,对卖家来说仍是一种挑战吧。

关于独立屋还是公寓。无论哪种类型,我都坚信地产投资屡试不爽的定律:Location、Location 还是 Location。每个市都有好的区,每个区都有好的街道,每个街道都有好的邻居,所以地段好而且价格处于该区 Entry Level 的独立屋就很抢手;买公寓就选靠近 Downtown 的、大学的、交通便利的新公寓。

相关链接:

Average Price, Median Price, MLS® HPI Price Explained
2019年3月温哥华房地产市场报告
2019年4月温哥华房地产市场报告
2019年5月温哥华房地产市场报告
2019年6月温哥华房地产市场报告
2019年7月温哥华房地产市场报告
2019年8月温哥华房地产市场报告

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2019年7月温哥华房地产市场报告

2019年7月温哥华房地产市场报告

从 7 月份起, 我的每月地产报告将扩大至 Greater Vancouver 地区, 有时也称 Metro Vancouver。之前的 “温哥华” 地产报告有时会令人产生一些误解, 认为包括了周边的一些地区,比如 Burnaby, Richmond 等,虽然温哥华市地产市场可以在很大程度上反应整体大市场趋势,但数据仅来自 City of Vancouver。 另外一个因素是关于在公寓市场方面,温哥华市与大温地区的表现有一定偏差,毕竟近些年的新兴公寓市场多在周边市区。所谓地大温地区(Greater Vancouver)在这里包括了:Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。包括 Fraser Valley 和 Chilliwack 地区。

7 月份是正式暑期的第一个月,我曾在6月份报告中提及“买卖双方无心恋战,交易量进一步下跌…”,但 7 月份是交易量飞涨的一个月,看样子买不到房子,无心休假呀!我个人本月的经历也反映了这一点。详情请看下面数据。

 

独立屋市场:

 

Greater Vancouver Detached House Sales
 
Greater Vancouver Detached House Total Inventory
 
Greater Vancouver MSL® HPI Benchmark Price

大温地区 7 月份独立屋成交 852 套,比上月增加 12%,相比去年同期增加 31%。独立屋在售总量(Inventory)自5月份以来逐月递减,相比去年同期下跌 7%;7 月份新上市独立屋数量(New Listing)1,596 套,是近 20 年同等月份新上市独立屋最低。大温地区 7 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,417,000 相比去年同期下跌 11%,自 4 月份以来基准价微微调低,调低幅度每月在 1% 以内。 

 

公寓市场:

 

Greater Vancouver Condo Sales
Greater Vancouver Condo Total Inventory
Greater Vancouver Condo Average Price Per Square Foot

大温地区 7 月份公寓销售 1,244 套,相比去年同期增加 15%,相比上月增加 32%。公寓在售总量(Inventory)5,693 套,相比去年同期增加 32%,但比上月减少 8%;7 月份新上市公寓数量 2,177 套,相比去年同期减少 3%,但比上月增加 4%。大温地区公寓 7 月 HPI 基准价为 $653,200 相比去年同期下跌 9%,每平方尺均价为 $764 相比去年同期下降 7%,比上月稍稍增加 2%。

 

总结:

大温地区独立屋交易量本月出人意料地突增,基准价格连续 4 个月微微调低,平均每月调整不到 1%,而市场总量与新上市独立屋均进一步大幅降低,虽然我还不完全认同大温地区独立屋市场触底反弹,但至少我认为各个区的中低价位房产,所谓的刚需房产,价格很难再走低多少了,Multiple Offers 在这个刚需区段的房产中开始屡见不鲜。

大温地区公寓市场 7 月份的表现可谓是量价齐增,各方面数据让人有些疑惑。销量增加的部分原因归功于银行贷款利率的降低,贷款压力测试外紧内送,本地工作阶层的购买力客观上有所增强。但公寓中那些标价过高,地段不好,尤其是 Strata 管理有问题的一些,仍然是市场的困难户。与独立屋市场的不同,由于在建的公寓会在未来 2-3 年内投入市场,会明显改变目前的供需关系,所以仍需紧密关注这一市场变化。

我们来看看影响房产市场地因素。先看 BC 省内的,下一届省选要在 2 年之后,从目前看没有迹象显示以打压地产著称的 NDP 政党会被自由党取代。而今年即将进行的联邦大选,我也认为无论哪个政党获胜,都会在房地产市场政策方面比较理智的,无论自由党还是保守党都声明会继续关注加拿大家庭的债务借贷问题的。

国际方面天天头条的莫过于香港问题了,如果局势进一步恶化,会导致香港资本的快速流入,无疑增加本地房地产的购买力,但如何衡量是比较困难的,毕竟时过境迁,此时非彼时。另外,海外资金的流入,特别是来自中国大陆的已经被大大遏制了,这个在温西的独立屋市场就能很明显地看出来,相比几年前,西人经纪在温西市场越来越活跃了。

我们无法控制这些影响市场的外因,现在可以 “活跃” 在市场中的理由无非是,自住的、换房改善居住条件的、或长期投资持有的。暑假即将结束,希望大家抓住夏天的尾巴,享受和家人在一起的美好夏日时光!

相关链接:

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2019年3月温哥华房地产市场报告
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2019年4月温哥华房地产市场报告

2019年4月温哥华房地产市场报告

相比3月份温哥华的房地产市场表现,可以说总体低迷的趋势继续在4月份延续,买家依然犹豫,卖家继续郁闷,很多之前价格坚挺或者逐渐减价的做法得不到市场的认可,出现了大幅削价的情形。公寓与独立屋的表现继续分化,而且大温地区不同种类的房产在不同的区域呈现了不一样的表现。先不多说了,看看数据吧。

 

温哥华独立屋市场:

 

Vancouver Detached House Sales
 
Vancouver Detached House Total Inventory
 
Vancouver MSL® HPI Benchmark Price

温哥华 4 月份独立屋成交 130 套,相比去年同期下跌 25%,但比上月增长 11%。独立屋在售总量(Inventory)相比去年同期下跌 14%,4月份新上市独立屋数量(New Listing)相比去年同期下跌 30%。

温哥华独立屋 HPI 基准价相比去年同期下跌 13%,其中温西与温东两个区域的价格走势趋于一致,说明温西前一段时间的大幅跌幅慢慢受到市场的认可。随着市场的供货量(Inventory)与新上市独立屋数量的减低,市场慢慢进入筑底阶段。

 

温哥华公寓市场:

 

Vancouver Condo Sales
Vancouver Condo Total Inventory
Vancouver Condo Average Price Per Square Foot

温哥华 4 月份公寓销售 347 套,相比去年同期下跌 30%。与独立屋表现不同的是,公寓在售总量(Inventory)相比去年同期增加 76%,4 月份新上市公寓数量同比增加 5%。公寓 HPI 基准价相比去年同期下跌 7.5%,每平方尺均价同比下降 12%。

 

总结:

“房子是用来住的、不是用来炒的…” 这句话似乎在这里先得到了的应验。温哥华的房产投机现象基本已被遏止了。尤其政府于2018年1月实施的房贷压力测试 B-20 以来,更多买家不得不看更加便宜的房子,或者继续存钱观望。加拿大银行行长 Stephen Poloz 预测 “the overall Canadian housing sector to start growing again later this year as the Vancouver and Toronto markets stabilize”…  “All those conditions give you confidence that it’s a matter of adjustment and, after that, a return to normal growth”。Poloz 先生预测温哥华和多伦多的房地产市场在今年会稳定,然后恢复 “正常” 的成长。我个人认为房贷压力测试 B-20 会在年底的时候有所放松,毕竟加拿大央行一方面面临业内银行、开放商的压力,另一方面也在紧密关注在 B-20 下催生的二级房地产信贷市场的过快发展的潜在风险。

再来看看国际大环境,加拿大央行行长说了不算的地方。今天在朋友圈里看到一些帖子“大温实际房价跌回2011年!人民币买家占尽便宜?”,你倒是先把人民币汇出来再说吧。川普总统 Twitter 加征 25% 关税后,中国股市暴跌,今天看国内新浪的报导是 “美股继续下挫 道指暴跌600点” 。我不炒股,反正也是晕了。中美两国的博弈,两种体制的争斗,两种文化的冲突,将对每个国家、个人有着深远、持续的影响。

不少投资专家建议“不要把所有鸡蛋都放在一个篮子里”,其实并不是简单地分散投资在股票、基金、定存与房产之间。真正成功的投资大佬都是很专注一类产品的,而非简单的分散投资。做自己喜好和擅长的东西,股票也好,房产也罢,就像巴菲特说过的有关鸡蛋与篮子的话是 “把鸡蛋放在一个篮子里,然后看好这个篮子”。

 

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