2022 年 2 月各类房屋销售同比去年减少 8%，虽然新上市数量同比增加 8%，但市场在售总量同比去年减少 23.6%，市场的供给关系仍然倾向了卖家，不难理解各类房屋价格在 2 月份继续向北飙升。同时，独立屋与公寓的市场表现继续分化，下面来看具体数据。

独立屋市场：

大温地区 2022 年 2 月份独立屋成交 1,019 套，同比减少 17.8%，相比过往十年同期均值高 6.4%。新上市独立屋数量 1,924 套，同比增长 9.3%。独立屋在售总量 3,060 套，同比减少 7.2%，低于过往十年同期均值 36.3%。大温地区 2 月份独立屋 HPI 基准价为 $2,044,800，同比增长 25%，首次突破 200 万大关。

公寓市场：

大温地区 2022 年 2 月份公寓销售 1,861 套，同比增加 5.5%。公寓在售总量 2,975套，同比减少 33.4%。2 月份新上市公寓数量 2,634 套，同比增长 10%。大温地区公寓 2 月份 HPI 基准价  $807,900，同比增加 15.9%。

总结：

不难看出公寓相对于独立屋卖得又多又快，公寓市场的表现总是滞后于独立屋市场的，这点在我以前报告中多次提及。卖家们似乎嗅到了房价可能承压的气息，独立屋与公寓的新上市都同比增加 10% 左右，而买家们则在价格方面开始趋于保守。

不知道有多少人了解 70 年代美国的经济滞涨 （Stagflation）？当时伴随着物价上涨，还有失业率升高，经济陷入长期衰退，人们的财富按照不可阻挡、不可预知的方式缩水。听起来是有些恐怖，已经有经济学家在担心滞涨会不会再次发生。我相信历史不会简单地重复，但历史教训会足够引起我们的重视。比滞涨更棘手的是恶性地缘政治风险，例如 2 月 24 日开打的俄乌战争，战争进行到这份上究竟该如何收场，普京动辄就演练核武器，看来他真是走投无路了。中国与美国、西方的关系自新冠疫情以来越来越差，有点冷战前期的味道，如果中国被拖入这场纠纷的漩涡，后果则不堪设想。

我在上期报告中引用过墨菲定律（心理学效应），任何事情都可能不是我们想象中那么简单，尤其当今各类媒体标题党现象泛滥，似乎没有雷人的标题就没有点击量，希望大家冷静对待新闻，不要被标题割了韭菜。昨天一位好友私信我一个中文标题：如果加拿大房价从 2022 年秋天开始下跌，则到 2024 年时房价跌幅可以到达 24%，如果 2022 年继续上涨，2024 年跌幅将达到 40%，我稍微深挖了一下，原始文章来自 3 月 18 日由作者 Stephen Punwasi 在其创始网站 https://betterdwelling.com/ 上发表的题为 “Canadian Real Estate Prices Expected To Drop 24%, Can Crash 40%: Oxford Economics” ；我又进一步 Search 了一下 Oxford Economics （牛津经济研究院），没有找到相关数据与文章。Anyway，该文章称：加拿大房地产价格会跌 24% 至 40%，2024 年中旬价格回调到最低位，虽然房价回调 24%，但仍然高于 2020 年这波行情起来时约 15%。

这样标题的文章很快会被我们有些中文媒体拿来主义的，比如这个： https://taiwanvan.com/thread-4343-1-1.html 和 这个 http://van.qibang.org/weixin_spider/view.php?id=212706  ，已见怪不怪了。 Stephen 提到的是全加拿大的房地产行情，但温哥华、多伦多与加拿大其他地区的房地产市场有较大差异的，温哥华与多伦多更加国际化、而且源源不断地吸引全世界各地移民；况且，同在温哥华、多伦多，不同 Location，不同类型的地产，也不能一概而论的；我也不很建议 Time the Market 的，因为真的很难。

（Note: 报告中大温地区 - Greater Vancouver 在这里包括了：Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。不包括菲沙河谷和奇利瓦克地区 Fraser Valley & Chilliwack 。）

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William Li
BC省注册地产经纪/ 建筑商
BC省注册验屋师（2012-2018）
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二零二一年二月，大温地区各类房屋销售 3,742 套，相比去年同期增长 74.2%，而市场供给（Total Inventory）相比去年同期减少 12.3%。各类房屋的销售量与价格均在原有上涨的趋势上出现了进一步加速的现象，市场开始弥漫着一种焦虑的味道。独立屋与公寓的市场表现如何，具体如下：

独立屋市场：

大温地区 2021年 2 月份独立屋成交 1,240 套，相比去年同期增加 81.8%，高于同月份 10 年均值 23.6%。独立屋在售总量（Total Inventory）3,160 套，相比去年同期下跌 26.7%，低于同月 10 年均值 37.6%；2 月份新上市独立屋数量（New Listing）1,761 套，比去年同期增加 33%。大温地区 2 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,621,200，相比去年同期增长 13.7%，我在上月报告预测历史新高将在 2、3 月份到达，目前已是历史最高点。

报告中的数据是指大温地区（Greater Vancouver），包含诸多城市，具体请看报告最后面。菲沙河谷地区（Fraser Valley）目前的独立屋 HPI 基准价（$1,163,400）早就超过 18 年高点时 13.6%，而大温地区的温西目前独立屋的 HPI 基准价（$3,203,200）仍低于 17 年高点 13.2%，不得不提及那些目前较少关注但从 2016 年实施的控制房价的各项税制：温哥华空屋税（Empty Home Tax），BC 省投机税（BC Speculation & Vacancy Tax），还有额外学校附加税（Additional School Tax），依然影响着高价位的独立屋市场（特别是 500 万以上的）。

公寓市场：

大温地区 2021 年 2 月份公寓销售 1,765 套，相比去年同期增加 66.4%。公寓在售总量（Total Inventory）4,232 套，相比去年同期增长 7%。2 月份新上市公寓数量（New Listing）2,393 套，相比去年同期增加 21.6%。大温地区公寓 2 月份 HPI 基准价  $697,500，明显开始翘头增长。

2 月份公寓的行情证实了我在 11 月份报告提及的关于购买公寓的时机问题，由于刚需独立屋的疯抢与日益扩大的价差，让联排别墅与公寓也都水涨船高，好在公寓市场的供给目前还算充足。UBC 发布了 9 月份正式开学的消息，又将开始搅动 UBC 公寓行情，UBC 公寓 HPI 基准价的高点是 2018 年 7 月 的 $1,012,700,  经历了 2020 年 1 月的最低点 $871,100, 目前 2 月份的基准价已经反弹到了 $950,700。大家总是喜欢买涨不买跌，人性使然吧。

总结：

我在上月的报告中讲到 Cash Is Trash（现金就是垃圾），上周除外，纳斯达克的大跌让有 Cash 的人们可以买到很多便宜货。美国上周批准了 1.9 万亿的救助资金法案，加上去年 12 月份通过 9000 亿美元援助计划，相当于短时间内美国增加了 2.8 万亿美元。我们可能对这个数量级没有很直观的概念，但在全球化的背景下，我们每个人都会受到影响，无论你身在何处。通货膨胀就在来临的路上，低利率再加上银行贷款的放水（说好的银行压力测试呢），直接刺激了房地产市场。如果贷款利率提升，贷款违约（Mortage Default）增加，银行似乎也不太介意当地主，他们心里有数着呢。

怎样在大通胀时代保持财富增值，房地产的确是不错的保值的工具。目前温哥华房地产的状况，其实是全加拿大、美国的地产火热现象的一部分。我不认为也不希望目前的地产会出现几年前的暴利投机市场，历史不会简单的重演，房地产的交易与持有成本也会逐渐增大，大家的投资也会越来越理性，而且眼光长远。加拿大央行曾宣布，在年通胀率达到 2% 前，将基准利率（Benchmark Rates）维持在 0.25%的水平不变。由于近期飙升的债券收益率（Rising Bond Yields），各大银行已经开始提高 5 年期固定贷款利率，建议准备买房的朋友尽快准备好资料，申请 Pre-Approval，锁定利率，加息已经在路上。

“Don’t Time the Market” 是我们常听到的一种投资策略，而中文往往说 “要把握好市场时机”。两种不同的文化、语言字面表达的意思是相反的，但内涵类似：就是要把握时机是很难的事情，谁都无法保证买得最便宜，卖得最贵。虽然经常特指金融证券市场，但我们在买卖房子的时候不是总在算计所谓的时机吗？至少我是这样。买房子重要的是买得清清楚楚，明明白白；什么时候卖房子，你说了算，经纪说了不算！

3 月 15 日，国际消费者权益日，祝你成为一个快乐、自信的Buyer、Seller 或 Owner。

（Note: 报告中大温地区（Greater Vancouver）在这里包括了：Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。不包括 Fraser Valley 和 Chilliwack 地区。）

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