2019年10月温哥华房地产市场报告

2019年10月温哥华房地产市场报告

by | Nov 13, 2019 | Real Estate

2019年10月温哥华房地产市场报告

联邦大选已烟消云散，虽然某些加拿大省份非常不满，但也不得不接受自由党少数党政府的现实。先来回顾一下自由党竞选时的承诺：增加第一次购房激励 FTHBI（First-Time Home Buyer Incentive）额度至 80 万左右，另外在在全国范围内引入 1% 的投机税。我认为 FTHBI 会相对刺激已经有些热起来的温哥华的公寓市场，至少在短期之内；而关于 1% 的投机税我以为反倒是对温哥华地区影响有限。试想目前温哥华市府空屋税1%，BC省投机税 2%，再加个联邦的1%，真的，乌鸦再黑也黑不到哪去了。况且，少数党政府能执政多久，拭目以待吧。

最近圈内同行们流行的关键词大都是销售大涨，抢 offer，卖房好时期，买家赶快下手…… 的确，大温地区 10 月份各类房屋（包括独立屋，公寓、townhouse ）销售相比去年同期增加 46%，比 9 月份就增加 22.6%，而且已经高于同月 10 年销售均值 6%。温哥华房地产市场果真开始繁荣了吗？我觉得后市谨慎乐观，具体往下看。

 

独立屋市场：

 

Greater Vancouver Detached House Sales
 
 Greater Vancouver Detached House Total Inventory
 
Greater Vancouver MSL® HPI Benchmark Price

大温地区 10 月份独立屋成交 945 套，比上月增加 25%，相比去年同期增加 48%。独立屋在售总量（Inventory）自 6 月份以来逐月递减，相比去年同期下跌 17%，相比同月 10 年均值减少 11%；10 月份新上市独立屋数量（New Listing）1417 套，相比去年同期减少 17%。大温地区 10 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,410,500 相比去年同期下跌 7.5%，两年内已经累计跌了 12%，相比上月份开始抬头。

 

公寓市场：

 

 Greater Vancouver Condo Sales
 Greater Vancouver Condo Total Inventory
 Greater Vancouver Condo Average Price Per Square Foot

大温地区 10 月份公寓销售 1388 套，相比去年同期增加 41%，比上月增加 19%，而且，10月销售量比同月 10 年均值（1214套）多了 14%。公寓在售总量（Inventory）4757 套，相比去年同期减少 6%，自今年 6 月份以来库存连续减少，而且，相比同月 10 年均值降低 15%；大温地区公寓 10 月份 HPI 基准价为  $652,500 相比去年同期下跌 6%，但已略高于上月；每平方尺均价为 $748，相比去年同期下降 3%。 公寓基准价与每平方尺价格都已非常接近两年前同期水平。

 

总结：

继续深挖一下，以不同地区举例。温哥华（包括温东与温西）独立屋市场截止今天（11月13日）MLS 上在售独立屋 1198 栋，中间价位（median price）为 287 万，而10月销售的 150 栋的中间价位为 166.8 万；Richmond 目前在售独立屋 735 栋，其中间价位为 216.8 万，10月份销售的 80 栋独立屋的中间价为 151 万；三联市（包括 Port Moody, Coquitlam, Port Coquitlam）目前挂牌在售 596 栋，其中间价位为 144.9 万，10月份销售的 105 栋的中间价为是 113.3 万。 

以同样的方法类比一下公寓市场。温哥华公寓市场目前 MLS 上在售公寓 1692 栋，中间价位（median price）为 89.8 万，而10月销售的 460 栋的中间价位为 67.2 万；Richmond 目前在售公寓 726 栋，其中间价位为 63.8 万，10月份销售的 121 栋公寓的中间价为 54 万；三联市（包括Port Moody, Coquitlam, Port Coquitlam）目前挂牌在售 427 栋，其中间价位为 55.9 万，10月份销售的 143 栋的中间价为是 48.5 万。 

销量增加、房屋供给在不断下降，不同地区的、不同类别的的房屋在所谓 Entry Level 的区间看样子已经筑底企稳了。Royal LePage 近期的研究显示近期地产市场的成交有 1/5 来自 Newcomers，他们带来了充足的资金，这也就是讨价还价的筹码。可惜价格还未跌到本地收入可以负担的水平就开始回升，看来政府增强 Housing Affordibility 的雄心恐怕是一厢情愿了。在高价区间的房屋呈现冰火两重天的现象，我相信这一现象会逐渐缓和，但过程是缓慢的。

相关链接：

Average Price, Median Price, MLS® HPI Price Explained
2019年3月温哥华房地产市场报告
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How To Winterize Your Home? 为房屋过冬

How To Winterize Your Home? 为房屋过冬

by | Oct 20, 2019 | Design & Build

How To Winterize Your Home? 为房屋过冬

Winter Sonata

by Richard Clayderman

进入气温不断刷新新低的10月，突然有种冬季就在明天的感觉，看着天气预报未来数不清的雨点，就着浓香的咖啡，总结一下房屋过冬的心得，多少也算是未雨绸缪吧，希望对大家有点帮助。

  1. 检查房屋的 Building Envelope 系统，包括屋顶、外墙、窗户、Storm Sewer（地基排水）等。温哥华的冬季雨水多，雨水给房子带来的麻烦往往大于下雪的。最好时机是在夏末秋初，重点部位是平屋顶，Parapet Wall （阳台短墙），Deck Over Living Space，Window Header，Flashing （挡雨板）等等。关于 Storm Sewer，无论雨水是靠重力自然排放或是依赖泵系统，都要非常重视， 发现问题在雨季来临之前及时处理。
  2. 花园 Sprinkler （灌溉）系统。关闭系统进水阀门， Blow Out 管道存水，需要专门的 Hose Fitting 与气泵，一般请专业人员来做，想尝试 DIY 的，可以参考 YouTube 视频。另外，把 Garden Hose 也顺便做了，存放在车库中。
  3. 关闭 Exterior Hose Bib（室外水龙头）阀门，然后打开放水确认。阀门无非会在这几个地方：总水阀旁，厨房水盆下方，或者接近室外龙头的内墙，建议做好标签，以免下次继续困惑。
  4. 维护 Gas Furnace （暖风系统）。如果你不想一开机就尘土飞扬的话，建议使用前清理 Ducting System （风管）。保险些请专业人士检查 Furnace。买3个质量好的 Filter 准备过冬，可以考虑更换成 Electric Filter，物有所值的。
  5. 维护 Gas Boiler （热水锅炉）。这套系统相对于Furnace 更复杂些，5年以上的 Boiler 建议每年取暖之前请专人检查维护，并做好记录，小洞不补大洞吃亏，小钱花在前面是值得的。
  6. Fireplace （壁炉）。如果是电壁炉的，问题相对最少，基本上直接用就好了。如果是Gas Fireplace 的，没有保留（Pilot Light）小火种的就得打火启用，参照有些网络视频，没那么复杂。如果是原始壁炉，使用室外烟囱那种的，或是 Wood Burner，一般带有金属Ducting 排到室外，也有从烟囱里出的，强烈建议使用前请专业人士清理烟囱，咨询当地政府部分相关使用规定，更新房屋保险政策，否则房子烧了不赔就惨了。
  7. Direct/Indirect Hot Water Tank, Tankless Water Heater，各种不同类型的热水箱。Direct Hot Water Tank 的使用寿命在12年左右，从炉子上的 Serial Number 就能查出，如果发现水不够热、热水发黄的现象，而且10年以上寿命的话，就得更换了，维修是白浪费钱。Indirect 与 Tankless 的效能与价格都很高，建议请专人检修。
  8. 凡是烧明火的东西都有产生一氧化碳的危险，Double and Tripple 检查你的 Carbon Monoxide Detector，新的 Building Code 要求每间卧室与过道都要安装 CO 报警器，按照厂商建议经常测试有效性，Push “TEST” Button until it sounds。确保电池有电，最好是Hard Wired，电池作为备用的那种，这样一个 Alarm 报警，全屋的都会一起报警。
  9. 关于 Energy Saving （房屋节能）。现有房屋节能有很多方法，Attic （阁楼）增加保温棉；如果窗户是25年以上、铝合金边框或是单层的，建议更换，但单次投入成本比较高；检查正门的 Weather Stripping，尤其是 Bottom 的，但如果家里没有安装 HRV （Heat Recovery Ventilator），亦或是效率很低的话，还是不要装门窗的密封条了，透气比节能更重要。我觉得在 Attic 加保温棉，与把全暖系统的温控器更换成 Programmable Thermostat，这两种方法既节能、舒适而且成本又低。
  10. 准备草地与花园过冬。维持一个健康与绿色的草坪需要持续大量的工作的，建议入冬前草皮的施肥，撒一些花园石灰，因为草皮更喜欢偏碱性的土壤，而且经常把草地上落叶、小树枝、菌类植物等耙干净，出一身微汗就当小锻炼了。一些落叶的 Shrub （灌木）也要根据不同特性进行剪枝，否则有可能来年只长叶不开花。
  11. 整理车库，把不用的工具存放起来，备好雪橇、雪板准备享受冬季带来的快乐！检查雪铲等是否好用，备好融雪盐，否则真下大雪的时候只有问邻居借了。
  12. Last but not the least，准备好一个各种 Trades 的联系电话，比如水工、电工、修车库门的等等，总之到了冬天东西总容易出故障。当然，找不到电话，打我的就行！最后，祝大家过一个舒适、安全的冬天。
2019年9月温哥华房地产市场报告

2019年9月温哥华房地产市场报告

by | Oct 15, 2019 | Real Estate

2019年9月温哥华房地产市场报告

 10 月 21 日是联邦大选投票的最后一天，朋友们你们决定选哪个政党了吗？我们先看看主要政党是如何操心加拿大人的 “房市” 的。

Conservatives 保守党：

  • 改变目前的银行贷款压力测试，特别针对第一次购房者，和贷款 renewal。
  • 第一次购房者还款期增至 30 年。
  • 调查房地产行业的洗钱现象。
  • 把某些联邦用地投入地产开发。

Liberals 自由党：

  • 引入针对非居民的联邦投机税，增加已经执行的 “First-Time Home Buyer Incentive” 的可购金额从 50 万调高至 80 万左右。
  • 2019 预算中，可以对首次购房者从 RRSP 退休基金取款从$25,000 至 $35,000。

NDP 新民主党：

  • 未来十年投资 50 亿建设 50 万所可负担住宅。
  • 每年拨款 1.25 亿用于 Rebate 新建可出租单位的 GST。 
  • 为首次购物者重新引入 30 年还款期。
  • 首次购物退税翻倍至 $1,500
  • 与各级省府合作，增加房产交易透明度，打击犯罪洗钱。
  • 为约 50 万困难家庭提供最多 $5,000 元出租补偿。 

暂不评论这些政见，先来看 9 月份数据。9 月大温地区各种类型房产销售量相比去年同期增加 46.3%， 连续第三个月相比去年同期增长。总之，这个数字听起来有些吓人， 独立屋市场延续上月情形，公寓市场本月是亮点，下面我们仔细往下看。

独立屋市场：

 

Greater Vancouver Detached House Sales
 
 Greater Vancouver Detached House Total Inventory
 
Greater Vancouver MSL® HPI Benchmark Price

大温地区 9 月份独立屋成交 755 套，相比上月增加 6%，相比去年同期增加 47.5%, 但是，相比 9 月份 10 年销售量均值（图表红线所示）仍减少19%。独立屋在售总量（Inventory）自 5 月份以来逐月递减，相比去年同期下跌 12.7%，相比 同月份 10 年均值减少 9%；9 月份新上市独立屋数量（New Listing）1,710 套，相比去年同期减少 14%，但在 New Listing 中，有多少是更新了listing 编号重新上市的，我们不得而知，不得不说这是该数据不够完善的地方吧。大温地区 9 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,406,200 相比去年同期下跌 8.6%，自 4 月份以来基准价仍然在微微调低。

 

公寓市场：

 

 Greater Vancouver Condo Sales
 Greater Vancouver Condo Total Inventory
 Greater Vancouver Condo Average Price Per Square Foot

大温地区 9 月份公寓销售 1,168 套，相比去年同期增加 43.3%，相比上月增加 4.4%，而且，9月销售量已经略高于同月10年均值（1133 套）了。公寓在售总量（Inventory）5,305 套，相比去年同期增加 9.7%，但比上月减少 4.3%，而且，相比同月10年均值降低 7.2%；大温地区公寓 9 月份 HPI 基准价为 $651,500 相比去年同期下跌 6.5%；每平方尺均价为 $775， 连续 3 个月轻微上扬，相比去年同期下降 7%。 公寓基准价与每平方尺均价都已非常接近 2017 年同期水平了。  

仅看上面数据感觉公寓市场已经触底反弹了，似乎再不买就要错失良机。我也是有些矛盾，关注我报告的都知道大温地区在建的4万多套公寓陆续交割，市场会不断有新建公寓入市。9 月份大温新上市公寓 2,261 套，仅相对 8 月份就增加 29%。例如，刚建成交割不久的位于 Downtown 的地标式建筑 CONCORD ARC, 一个月内就有 35 套在MLS 挂牌出售，上周末我带客户去看 Open Home，那个现场，真有些菜市场的感觉，也是醉了。 

总结：

关于联邦大选今天最大的新闻无非就是 NDP 党领 Mr. Singh 声明为了阻止保守党执政，一定会联合自由党组成少数党政府，除非保守党能赢得多数席位。有点无语，觉得美国的两党制来得干脆，平时没看出加拿大的小党派也很牛呀。爱也好、恨也好、糊涂也好、尽量多琢磨琢磨、选一个更符合加拿大长远利益的，干不好，四年后再把他炒掉，这就是所谓的西方民主。好了不扯政治了，个人觉得，无论哪个政党上台，对房地产市场的影响都不会有太大的差别。

关于买家与卖家。目前市场天平无疑还是相对倾向于买家的。无论是首次购房或换房者，或者房产投资者，都有一定 Bargain 的空间，虽然房产选择不算丰富。市场是动态的，这种平衡会逐渐向卖方转换，但我认为幅度小，时间长。对于卖家，都经历过不断调整价格预期的心路历程，在市场走高时，大家比较轻易理解 “时间就是金钱” 的道理，在市场走低时，这个道理同样适用。后市如何发展，对卖家来说仍是一种挑战吧。

关于独立屋还是公寓。无论哪种类型，我都坚信地产投资屡试不爽的定律：Location、Location 还是 Location。每个市都有好的区，每个区都有好的街道，每个街道都有好的邻居，所以地段好而且价格处于该区 Entry Level 的独立屋就很抢手；买公寓就选靠近 Downtown 的、大学的、交通便利的新公寓。

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2019年8月温哥华房地产市场报告

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2019年8月温哥华房地产市场报告

2019年8月温哥华房地产市场报告

by | Sep 17, 2019 | Real Estate

8 月份又是繁忙的一月，大温房产相比去年同期交易增长 16%，连续第二个月同比增长；HPI 基准价相比去年同期减少 8%，难道市场开始出现反弹的迹象吗？目前还很难说，不同地区、不同种类的房屋表现大相径庭，咱们往下看。

 

独立屋市场：

 

Greater Vancouver Detached House Sales
 
 Greater Vancouver Detached House Total Inventory
 
Greater Vancouver MSL® HPI Benchmark Price

大温地区 8 月份独立屋成交 712 套，虽然比上月减少 16%，相比去年同期增加 24%。独立屋在售总量（Inventory）自5月份以来逐月递减，相比去年同期下跌 9%；8 月份新上市独立屋数量（New Listing）1,317 套，继续创近 20 年同等月份新上市独立屋新低。大温地区 8 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,406,700 相比去年同期下跌 10%，自 4 月份以来基准价微微调低，调整幅度在每月 1% 以内。 

大温地区独立屋表现与上月相仿，交易量增加、价格降低、新上市与市场存量继续减少。刚需低价段的房屋已经达到平衡的市场状态，出现好的 deal 也不乏抢 offer 的现象，但在中高端的独立屋市场基本还是以买家市场为主。

 

公寓市场：

 

 Greater Vancouver Condo Sales
 Greater Vancouver Condo Total Inventory
 Greater Vancouver Condo Average Price Per Square Foot

大温地区 8 月份公寓销售 1,119 套，相比去年同期增加 9%，相比上月减少 10%。公寓在售总量（Inventory）5,337 套，相比去年同期增加 27%，但比上月减少 9%；8 月份新上市公寓数量 1,758 套，与去年同期基本持平，但比上月减少 19%。大温地区公寓 8 月 HPI 基准价为 $654,000 相比去年同期下跌 7%，每平方尺均价为 $745， 相比去年同期下降 7%。 

深挖一下公寓市场，不难发现最近交易多是 1 房的地段与屋况都不错的公寓，这与贷款利率低刺激不少第一次购房者入市不无关系。而 3 房的面积大的公寓与某些地段与物业 strata 管理不佳的公寓继续是市场的老大难。别忘了还有在建的将近 4.5 万套公寓从今年底陆续开始交房，其中有多少会不得不进入市场，值得我们紧密关注。

 

总结：

今天微信朋友圈传的一则新闻着实吓了我一跳：“自由党连自住房也要收增值税“。我并未点击阅览，总觉得有标题党之嫌。大选期间，政党之间互相抹黑的、互相攻击不是什么新鲜事。在西方国家自住房收增值税的，那是真疯了！别说去执行，能提出来就要有不小的胆量了。看样子，房地产市场也成为是大选的热门话题之一了。 

 

温哥华近期的房地产市场表现可谓是波澜不惊，人们似乎也已经习惯与淡忘这个仍处于 “correction” 过程的房地产市场。有投机赔钱的，也有投资失误的，更有眼巴巴看着有机会抓不住的（我属于后者），无论如何，生活仍要继续。我相信房市的最终走势还是取决于供需关系与经济的基本面。中美贸易战与香港问题也已经不是什么新闻了，我在open home 中碰到过近期回流的香港人，但没有感受到有抢 offer 的状况。人民币上月单月对美金汇率跌幅创25年之最，从理论上看，会造成人民币外流，但技术上，难度又不断加大，到底平衡点在哪呢？

 

最后，我来引用 RBC 银行资深经济学家 Robert Hogue 的近期的一段话 ”“The road ahead is likely to be bumpy for both the Toronto and Vancouver market. Still, we expect that as long as the economy continues to grow they will manage to stay on track…”。我选择相信加拿大经济长远发展，你呢？

相关链接：

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2019年7月温哥华房地产市场报告

2019年7月温哥华房地产市场报告

by | Aug 20, 2019 | Real Estate

从 7 月份起， 我的每月地产报告将扩大至 Greater Vancouver 地区， 有时也称 Metro Vancouver。之前的 “温哥华” 地产报告有时会令人产生一些误解， 认为包括了周边的一些地区，比如 Burnaby, Richmond 等，虽然温哥华市地产市场可以在很大程度上反应整体大市场趋势，但数据仅来自 City of Vancouver。 另外一个因素是关于在公寓市场方面，温哥华市与大温地区的表现有一定偏差，毕竟近些年的新兴公寓市场多在周边市区。所谓地大温地区（Greater Vancouver）在这里包括了：Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。不包括 Fraser Valley 和 Chilliwack 地区。

7 月份是正式暑期的第一个月，我曾在6月份报告中提及“买卖双方无心恋战，交易量进一步下跌…”，但 7 月份是交易量飞涨的一个月，看样子买不到房子，无心休假呀！我个人本月的经历也反映了这一点。详情请看下面数据。

 

独立屋市场：

 

Greater Vancouver Detached House Sales
 
Greater Vancouver Detached House Total Inventory
 
Greater Vancouver MSL® HPI Benchmark Price

大温地区 7 月份独立屋成交 852 套，比上月增加 12%，相比去年同期增加 31%。独立屋在售总量（Inventory）自5月份以来逐月递减，相比去年同期下跌 7%；7 月份新上市独立屋数量（New Listing）1,596 套，是近 20 年同等月份新上市独立屋最低。大温地区 7 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,417,000 相比去年同期下跌 11%，自 4 月份以来基准价微微调低，调低幅度每月在 1% 以内。 

 

公寓市场：

 

Greater Vancouver Condo Sales
Greater Vancouver Condo Total Inventory
Greater Vancouver Condo Average Price Per Square Foot

大温地区 7 月份公寓销售 1,244 套，相比去年同期增加 15%，相比上月增加 32%。公寓在售总量（Inventory）5,693 套，相比去年同期增加 32%，但比上月减少 8%；7 月份新上市公寓数量 2,177 套，相比去年同期减少 3%，但比上月增加 4%。大温地区公寓 7 月 HPI 基准价为 $653,200 相比去年同期下跌 9%，每平方尺均价为 $764 相比去年同期下降 7%，比上月稍稍增加 2%。

 

总结：

大温地区独立屋交易量本月出人意料地突增，基准价格连续 4 个月微微调低，平均每月调整不到 1%，而市场总量与新上市独立屋均进一步大幅降低，虽然我还不完全认同大温地区独立屋市场触底反弹，但至少我认为各个区的中低价位房产，所谓的刚需房产，价格很难再走低多少了，Multiple Offers 在这个刚需区段的房产中开始屡见不鲜。

大温地区公寓市场 7 月份的表现可谓是量价齐增，各方面数据让人有些疑惑。销量增加的部分原因归功于银行贷款利率的降低，贷款压力测试外紧内送，本地工作阶层的购买力客观上有所增强。但公寓中那些标价过高，地段不好，尤其是 Strata 管理有问题的一些，仍然是市场的困难户。与独立屋市场的不同，由于在建的公寓会在未来 2-3 年内投入市场，会明显改变目前的供需关系，所以仍需紧密关注这一市场变化。

我们来看看影响房产市场地因素。先看 BC 省内的，下一届省选要在 2 年之后，从目前看没有迹象显示以打压地产著称的 NDP 政党会被自由党取代。而今年即将进行的联邦大选，我也认为无论哪个政党获胜，都会在房地产市场政策方面比较理智的，无论自由党还是保守党都声明会继续关注加拿大家庭的债务借贷问题的。

国际方面天天头条的莫过于香港问题了，如果局势进一步恶化，会导致香港资本的快速流入，无疑增加本地房地产的购买力，但如何衡量是比较困难的，毕竟时过境迁，此时非彼时。另外，海外资金的流入，特别是来自中国大陆的已经被大大遏制了，这个在温西的独立屋市场就能很明显地看出来，相比几年前，西人经纪在温西市场越来越活跃了。

我们无法控制这些影响市场的外因，现在可以 “活跃” 在市场中的理由无非是，自住的、换房改善居住条件的、或长期投资持有的。暑假即将结束，希望大家抓住夏天的尾巴，享受和家人在一起的美好夏日时光！

相关链接：

Average Price, Median Price, MLS® HPI Price Explained
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Market Review On Detached Homes In Vancouver West, 2019 1st Half

Market Review On Detached Homes In Vancouver West, 2019 1st Half

by | Jul 25, 2019 | Real Estate

自上一篇温西新屋市场分析（12/14/2018 版本）又时隔半年多了，我来更新一下 2019 年上半年温西独立屋市场状况，咱们继续拿数据说事。为保持报告的连贯可比性，我尽量采用一致的数据定义与格式。首先来 Review 一下新屋的数据定义，具体如下：

  • 2015 年以后建成
  • 地宽 33 尺以上，面积 3,600 平方尺以上
  • 销售日期：2019年1月1日– 2019年6月30日
  • 标准地定义：地宽 33 尺，深度110-136尺，面积 3,600- 4,600 平方尺
  • 大地定义：地宽 42 尺以上，面积 5000 平方尺以上
  • 研究区域: 本次报告扩大至所有温西的独立屋区域，包括 University Hill, Point Grey, Dunbar, Kitsilano, Arbutus, MacKenzie Heights, Kerrisdale, Quilchena, Southlands, Shaughnessy, South West Marine, South Granville，Cambie, South Cambie, Oakridge, Marpole 。

在以上定义范围内， 2019 上半年之内 MLS 系统有 50 个新屋销售记录，我们来具体看看：

 

位居销售榜前3名的是 Dunbar, Arbutus 和 Point Grey，其中 Dunbar 区比第二名的 Arbutus 多了一倍以上，遥遥领先于温西各区。其中，大地的新屋（5,000-9,000 sq. ft）销售量稍多于标准地新屋（5,000 sq.ft以下），看样子追求更大生活环境的还是占据了多数。想要再更奢华的（9,000 sq.ft 以上）的就去 Shaughnessy，South Granville 和 UBC （19年上半年无销售记录）这三个区吧。 

 
New House Sales Trend In Vancouver West Since 2015

2015至2016年上半年温西新独立屋销售近乎疯狂，几乎平均每日销售一套。2016 年下半年省政府突然在 8 月 2 日执行的海外买家 15% 的交易税，令疯狂的销售情况嘎然而止；接下来的温哥华市政府自 2017 年实施房屋空置税，省政府于 2018 年在更大范围内实施的投机与空屋税，以及 2019 年开收的 300 万以上额外学校税让地产销售持续处于低迷的状态。我们注意到 2019 年上半年的的销售相比 2018 年上半年增加了20%，销售量看似已经开始抬头，但并不能完全说明市场已经触底回暖，我们会紧密关注。

 

About 33′ Wide Standard Lot

看过我以前新屋报告的都知道我较为关注 33 尺宽的地，并称之为标准地，不仅在价格上相对亲民，而且在数量上具有一定代表性，便于比较。这次报告我依然关注。

 
33′ Lot New House Sales Comparison 201501-201906

自 2015 年以来，Dunbar 销售的标准地新屋 88 栋，鹤立鸡群，紧接的是 Point Grey, Kitsilano 和 Kerrisdale, 其中的 Cambie 销售量也不错，由于不够“西”，所以就不在这里比较了。 当然仅凭 33 宽标准地销售量的这个指标，并不足以说明哪个区更加 Popular，因为每个区的房屋总量大不相同，而且很多区主要以大地的房屋为主，例如 Quilchena, Southlands, Shaughnessy, South Granville 等。

 
33′ Lot New House Price Comparison 2015-2019

再来比较一下各区标准地新屋的价格。上图显示的标准地新屋价格是自 2015 年至今的平均价格 （Average Price）。其中 MacKenzie Heights 的均价最高，Kitsilano 区其次。乍一看我有些惊讶，但仔细看看也的确是一分钱一分货。例如 MacKenzie Heights 在 West 28、29 街近 Puget St 的一些地块，拥有非凡的市区全景和山景；而 Kitsilano 的某些地段更是具有一线无敌海景，距离 Beach 与Downtown 更是尽在咫尺。下图显示的是各区从2015 年至今每半年平均价格的变化趋势，供进一步参考，其中 MacKenzie Heights 区只有 4 个点，因为其他的半年区域内无销售记录。

 
33′ Lot New House Price Trend 201501-201906

我们华人非常重视教育，买房比较喜欢比较学校排名，下图是所谓的温西公立中学的最新排名，我在这里就提及一下吧。

 
Vancouver West Public Secondary School Ranking
 

首先我个人一直怀疑这个排名的客观性，从图表分析来看，我没有发现温西房价与学校排名的关联性。比如独立屋均价最高的 MacKenzie Heights 大都属于Prince of Wales 中学，排名是 163/251，而均价相对最低的 Marpole 区大都属于 Churchill 中学，排名 62/251， 而且该学校有 IB 课程。 目前排名第一的 Lord Byng 中学的 Catchment 包含 Point Grey 和 部分 Dunbar 区，所以 Lord Byng 自然成了一个卖点了。真的，在孩子教育方面，除了学校，孩子本人与家庭教育似乎更为关键。还有，温西公立中学都提供各有特色的 Mini School,  就是我们华人所说的“精英班”，这个要申请与额外考试的，任何温哥华的居民都可以报考，而且学区内的孩子并无任何优先权。更不用说，除了这些公校还有不少的私校选择。

在目前的市场下，建房如何呢？下面我来对比一下 2019 年上半年标准地新屋与建地（年龄 50 年以上）之间的价格差。

 
33′ Building Lot & New House Price Comparison
 

在目前价格平稳发展的情况下，标准地新屋与建地之间的价差在 120 万左右，之前在等 Building Permit 批复的过程中，建地就能涨不少的情形一去不复返了。建商在这种市场下如何盈利，屋主自建比直接购买能省多少银子，就得好好琢磨一下了。

 

Big Lot & Big House

说了这么多关于 33‘  宽标准地，并不是大地新屋没有市场，反而机会开始涌现了。毕竟，你很难在标准地基础上建成楼上 4 间带套房的卧室，也很难在主层设计出一套像样的书房。前几年高点时 450 万左右的售价，看看现在的情况吧，下表例举了一些地宽在49.5’以上的建地，有些的居住状况还是相当不错的，袋子里有银子不要羞涩了。

 

Big Lot Recent Sold Information In Vancouver West
Sold AreasSold DateAddressSold PriceLot Size (Feet)Note
Dunbar2018-12-93320 W 27TH AVENUE2,720,000.0049.5 X 131
Dunbar2019-4-224094 W 30TH AVENUE2,800,000.0053 X 130
Dunbar2019-4-293558 W 39TH AVENUE2,410,000.0066 X 101.5Shallow Depth
Dunbar2019-5-13561 W 31ST AVENUE2,805,000.0050 X 130
Dunbar2019-5-213506 W 36TH AVENUE2,880,000.0063.4 X 140
Dunbar2019-5-213675 W 36TH AVENUE2,950,000.0050 X 130
Dunbar2019-5-223868 W 23RD AVENUE2,838,000.0049.5 X 122
Arbutus2018-9-133329 PUGET DRIVE2,750,000.0050 X 122
Arbutus2019-4-152436 W 18TH AVENUE2,628,000.0052 X 122.5
Arbutus2019-5-202436 W 21ST AVENUE2,850,000.0050 X 122
Arbutus2019-4-122732 OLIVER CRESCENT2,500,000.0050 X 130
Arbutus2019-7-102450 OLIVER CRESCENT2,800,000.0051 X 122
M. Heights2019-4-292755 W 36TH AVENUE2,550,000.0052 X 130
M. Heights2019-5-193250 W 26TH AVENUE2,970,000.0050 X 130
M. Heights2019-6-42795 W 31ST AVENUE2,730,000.0056 X 130
Kitsilano2018-11-232466 W 15TH AVENUE2,550,000.0050 X 125
Kitsilano2019-2-61826 W 12 AVENUE1,875,000.0050 X 125Busy Road
Kitsilano2019-2-282506 W 15TH AVENUE2,800,000.0050 X 125
Kerrisdale2019-5-297061 CYPRESS STREET3,000,000.0066 X 130
Kerrisdale2019-6-57087 CYPRESS STREET3,000,000.0066 X 130
Kerrisdale2019-5-306362 ELM STREET2,750,000.0060 X 135.7
Point Grey2019-4-64318 W 11TH AVENUE2,750,000.0049.5 X 122
Point Grey2019-2-184406 W 11TH AVENUE2,850,000.0066 X 122
Shaughnessy2018-11-124863 OSLER STREET2,950,000.0050 X 125
Shaughnessy2019-7-184250 OSLER STREET2,488,888.0050 X 120Not Livable

想要看这些近期已售大地细节的，请点击这里。

 

相关链接： 

Market Review On New Detached Homes In Vancouver West, 12/14/2018

Market Review On New Detached Homes In Vancouver West, 05/29/2018