2023年2月温哥华房地产市场报告

by William Li | Mar 2, 2023 | Real Estate

2023年2月温哥华房地产市场报告

大温地区 1 月份各类房屋销量同比、环比皆大幅下降，新上市数量相比上月（12 月）大幅提高。大家可能注意到周边不断出现的 “Sold” 标志，之前挂牌长久的 Listing 纷纷卖掉，新上市 “物美价廉” 的房屋抢 Offer 现象屡见不鲜。似乎市场已经见底，卖家感到迷惑，买家开始焦虑。

在高利率环境下，那些中间价位左右的刚需房受到相对追捧，而高价市场继续高处不胜寒。所以不难理解独立屋基准价继续下滑，而公寓市场却稍稍抬头。下面先分别看看独立屋与公寓市场的具体表现。

独立屋市场：

大温地区 2023 年 1 月份独立屋成交 301 套，同比减少 51.9%，相比过往十年同期均值减少 49.5%；新上市独立屋数量 1,033 套，同比减少 16.2%，环比上月增长 170%，1 月份新上市相比圣诞的 12 月大增也是常态，但是值得进一步关注；独立屋在售总量 3,122 套，同比增长 17.8%，仍低于过往十年同期均值 24.4%。大温地区 1 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,801,300，同比去年降低 9.1%，相比 4 月份的高点减少 14.3%。

公寓市场：

大温地区 2023 年 1 月份公寓销售 575 套，同比减少 56.2%，相比过往十年同期均值减少 35.7%；新上市公寓数量 1,699 套，同比减少 24.1%，环比上月增长 180%；公寓在售总量 3,409 套，同比增长 19.5%，仍低于过往十年同期均值 11.3%；大温地区公寓 1 月份 HPI 基准价 $720,700，同比减少 1.1%，但环比上月稍稍抬头，增长 1%。

总结：

我在过往的报告中多次讨论通胀与加息的问题，我们曾预计也期望通胀已经见顶，这样加息也会停止并逐渐进入降息通道。但 2 月份的数据稍稍有些 “意外”，2 月 14 日公布的美国 1 月核心 CPI（消费物价指数）为 5.6%，高于预期；2 月 16 日公布的美国 1 月核心 PPI（生产者物价指数）为 5.4%，高于预期；2 月 24 日公布的美国 1 月核心 PCE（个人消费支出）为 4.7%，高于预期。CPI、PPI 和 PCE 被称为反应通货膨胀的 3 大指标，有兴趣的可以点击这里了解一下（https://www.britannica.com/money/measure-inflation-cpi-ppi-pce）。

这些数据至少说明顽固的通胀有些反弹，但是否进一步恶化，只能走一步看一步。 1 月 25 日，加拿大央行宣布加息 25 个基点后，加拿大央行行长 Tiff Macklem 曾称将考虑有条件地暂停加息，但考虑到最新的经济指标，加央行行长已经警告考虑进一步加息。

我在上月的地产报告中引入了地缘政治风险因素，相比贝莱德（BlackRock）上一份地缘政治风险评估报告，在其 2 月 9 日发布的最新报告中，俄国北约冲突（Russia-NATO Conflict）与中美围绕台湾与南中国海的战略竞争（US-China Strategic Competition）已经发展到前两位的重大风险，注意到在俄乌战争一周年之际，报告中提及的不是俄乌而是俄罗斯与北约冲突，大有地缘政治风险进一步恶化的趋势。

疫情三年多首次回国，人在旅途身不由己，报告没有及时更新，请见谅！疫情看似已过，希望大家珍惜来之不易的平和与自由，且行且珍惜！

（Note: 报告中大温地区 – Greater Vancouver 在这里包括了：Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。不包括菲沙河谷和奇利瓦克地区 Fraser Valley & Chilliwack 。）

如有问题与讨论，欢迎联系笔者：

William Li
BC省注册地产经纪/ 建筑商
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2023年1月温哥华房地产市场报告

by William Li | Jan 26, 2023 | Real Estate

2023年1月温哥华房地产市场报告

2023 年 1 月 25 日，加拿大央行宣布加息 25 个基点，一年之内连续第 8 次加息，使得政策利率（Policy Interest Rate）来到了 4.5%，符合预期。加拿大央行行长 Tiff Macklem 称将考虑有条件地暂停（conditionally pause）加息，条件是他要关注通胀和就业市场相关数据的变化。另外，今年第一次的美联储议息会议将于 2 月 1 日宣布加息决议，市场预测大概率加息 25 个基点，我们拭目以待。

12 月份，大温地区各类房屋的市场表现仍在延续了前几个月的趋势，销量大跌，价格持续小幅下滑，过去一年的涨幅基本抹平。另外两个数据值得关注：市场在售总量（Total Inventory）和新上市数量（New Listing）。大温地区各类房屋的市场在售总量同比去年增长 28.7%，但相比过去 10 年均值仍然减少 16%；各类房屋新上市（New Listing）仅 1,224 套，同比下降 37.3%，为 2005 年以来最低。买家与卖家纷纷离场，继续观望。下面先分别看看独立屋与公寓市场的具体表现。

独立屋市场：

大温地区 2022 年 12 月份独立屋成交 375 套，同比减少 52.8%，相比过往十年同期均值减少 47.1%；新上市独立屋数量 383 套，同比减少 34.3%；独立屋在售总量 2,915 套，同比增长 21.5%，仍低于过往十年同期均值 21.3%。大温地区 12 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,823,300，同比去年降低 5.1%，相比 4 月份的高点减少 13.2%。

公寓市场：

大温地区 2022 年 12 月份公寓销售 708 套，同比减少 51.6%，相比过往十年同期均值减少 30.3%；新上市公寓数量 607 套，同比减少 42.9%；公寓在售总量 3,100 套，同比增长 22.7%，仍低于过往十年同期均值 10.2%；大温地区公寓 12 月份 HPI 基准价 $713,700，同比仍增长 1.7%，但相比 5 月份的高点减少 8.5%。

总结：

通胀的确伤害人们的购买力与消费信心，下图实际量化地反映了 2022 年由于通胀而对家庭或个人消费力的削弱。就连加拿大税务局的员工也正在酝酿一场全国性的大罢工，他们要求 3 年内加薪 30% ，不得不承认有工会的组织就是厉害。

我在之前的地产报告中已经很多次提及通胀、加息、经济衰退等的问题，网站后台数据显示我的 2022 年 9 月份地产报告受到相对较多的关注，我在那份报告中 “大胆” 地讲述了自己对市场底部的一些看法，看来大家都想抄到最低点！最近注意到 CTV News 的一片报道，由于加拿大房屋短缺（housing shortage）的问题，即使加息房价也跌不到哪里去了，我基本同意他们的观点。下图是大温地区自 2005 年以来独立屋和公寓市场在售总量的变化，在 2007-2008 的全球金融危机中大温地区的独立屋与公寓在售总量在 2008 年下半年达到最高，分别是 8,902 和 8,476 套，目前分别仅为 2,915 和 3,100 套。过去的 15 年内房地产市场供给总量的趋势是不断下降的。

下图则是大温地区自 2005 年以来独立屋与公寓的 HPI 基准价走势图。仔细对比基准价与市场供给的关系，还有独立屋与公寓之间的投资对比，联系到近日温哥华市政府讨论最早在 2024 年温哥华独立屋可以改建成最多 6 个单元的消息，这里面还真的大有学问可做呢。鉴于篇幅问题，我不在此赘述，希望有机会可以深度地聊一下这个话题。房产投资是一个技术含量很高的工作，但却经常被人们所曲解。

展望今年的地产市场，除了通胀、利率这些经济指标，我会关注一个平时很少在报告中提及的问题：地缘政治风险，不是不重要，只是较为敏感，也不希望自己的网站被贴上任何政治标签。从日常的新闻里，无处不在的社交平台中：像推特、Instagram、Tiktok、抖音、微信等，都隐隐嗅到一种正在发酵的味道。全球最大投资管理公司之一的贝莱德（BlackRock）在最新发布的地缘政治风险评估报告（Geopolitical Risk Dashboard）中提及的十大风险其中两度涉及到中美战略竞争（U.S.-China strategic competition）与全球科技脱钩（Global Technology Decoupling）。下图是报告中的图表之一，点击下面图表可以下载报告原文。

如果大家对这个话题感兴趣，也可以关注另一个研究地缘政治风险的网站，是由美联储经济学家 Matteo Iacoviello 研究发布的地缘政治风险指数（Geopolical Risk Index）。黑天鹅、灰犀牛、和平鸽，仁者见仁、智者见智，我更希望自己无病呻吟、杞人忧天。

（Note: 报告中大温地区 – Greater Vancouver 在这里包括了：Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。不包括菲沙河谷和奇利瓦克地区 Fraser Valley & Chilliwack 。）

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2022年12月温哥华房地产市场报告

by William Li | Dec 19, 2022 | Real Estate

2022年12月温哥华房地产市场报告

12 月 7 日加拿大央行宣布加息 50 个基点，使隔夜拆借利率（Overnight Rate）来到了 4.25%，自今年 3 月份以来持续加息了 400 个基点，各大银行的最佳利率（Prime Rate）为 6.45%，为 2001 年 4 月份以来最高。今年最后一次的美联储议息会议（FOMC）于上周三结束，FIFA 世界杯也于这个周日偃旗息鼓。终于可以静下心来，完成本月度的房地产报告。

11 月份，大温地区各类房屋的市场表现基本上延续了前几个月的趋势，销量大跌，价格接续下滑，高价独立屋市场更是惨淡，而中低价位的公寓市场则相对坚挺，加息着实伤害了人们的购买力与消费信心。值得一提的是大温地区各类房屋新上市（New Listing）11 月份明显下跌，同比下降 22.4%，使得市场在销量惨淡的情况下，供给相对需求来说没有过大的偏差。卖家觉得价格越来越低，买家觉得想买的房子价格没下来多少。下面先分别看看独立屋与公寓市场具体表现吧。

独立屋市场：

大温地区 2022 年 11 月份独立屋成交 492 套，同比减少 50.3%，相比过往十年同期均值减少 43.4%；新上市独立屋数量 922 套，同比减少 21.1%；独立屋在售总量 3,951 套，同比增长 15.3%，仍低于过往十年同期均值 21.4%。大温地区 11 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,856,800，过去一年的涨幅全部抹平，同比去年还减少 1.7%，相比 4 月份的高点减少 11.6%。

公寓市场：

大温地区 2022 年 11 月份公寓销售 847 套，同比减少 53.6%，相比过往十年同期均值减少 25.4%；新上市公寓数量 1,622 套，同比减少 23.8%；公寓在售总量 4,067 套，同比增长 10.8%，仍低于过往十年同期均值 12.4%；大温地区公寓 11 月份 HPI 基准价 $720,500，同比仍增长 3.5%，但相比 5 月份的高点减少 7.6%。

总结：

美联储的傲慢与错误
我关注每一次的美联储议息会议，因为它对全球的宏观经济面影响太大了。在每次美联储议息会议后的记者会上，资本市场总是在联储会主席鲍威尔的只言片语上揣摩鸽或者鹰的语气，在回答记者提问的同时伴随着美股股指的上蹿下跳。在疫情初期由于美联储的量化宽松、大撒钱政策而造成的通胀高企，鲍威尔总是用Transitory（暂时的）这个词来搪塞记者，直到今年的下半年他才不等不改口，说通胀有 Potentially Entrenched（潜在顽固）的可能，为他快速、猛烈的加息找借口。在上周三（12 月 14 日）的记者会上鲍威尔的显得非常 “坚决、自信”，引用来自彭博社（Bloomberg）记者的评价甚至有些傲慢（A Little Snooty）。他明确 2023 年不可能减息，并且将美国明年 GDP 调整为增长 0.5%。显然，鲍威尔仍在为经济软着陆的可能性做最后的坚持。无论你如何看待，我对美联储的信誉（Credit）产生了怀疑。我们在经济衰退（Recession）的边缘、或者已经在衰退中。

从通货膨胀到经济衰退
从这几个月的经济数据来看，通胀大概率已经见顶（Peaked)。鉴于通胀趋于固化的特性，仍有少量加息的可能与必要，而且要维持相当一段时间。我在 9 月份房地产报告中试图对比 2007 年全球金融危机与当前所谓 “后疫情高通胀危机” 对地产市场的影响，2 个多月过去了，我感受到了当前经济正在走向衰退的趋势，只不过 2007 年的次信贷危机搞得令人措手不及，各国央行在应对那次危机也缺乏足够的经验。而造成这次 “危机” 的起因之一就是各国在疫情伊始的量化宽松（QE: Quantitative Easing）与极低利率环境，因而央行在应对本次通胀危机显得 “胸有成竹”，马上反其道而行之，进行量化紧缩（QT: Quantitative Tightening）与加息，这也许就是鲍威尔口中工具箱（Toolbox）的工具和他的底气吧。

我在推特上看到近来非常不安生的 Elon Musk 的一则推文，是关于木头姐（Cathie Wood）在 12 月 16 日关于美国车贷的评论，大致是美国价值万亿的汽车贷款市场有着资不抵债的风险并且在恶化……Elon 回复到 “这有可能是历史上最大的金融危机（Potentially, the biggest financial crisis ever ）”。如果不幸被他言中，那么风险资产的底部还早呢！

我在网上看到另一篇文章，桥水基金的投资经理人 Greg Jensen 预言如果美联储不紧急减息，造成的经济衰退可能比预想得更深远。他提及了中国重新开放对大宗商品的需求可能会加剧通胀的观点，总之是看问题的一个不同角度，有兴趣可以看一下这篇文章（https://finance.yahoo.com/news/chief-investment-officer-world-biggest-181715520.html）。

风险资产的机会在哪里？
由于高利率，就像还未有盈利能力的成长型公司不断被重新定价，被誉为抵御通胀的最佳资产 —— 房地产成了烫手山芋，特别是高价位的地产市场。我来例举两个近期卖掉的位于温西 Point Grey 海景大地的独立屋。

4582 W 3RD AVENUE

8,346 Sf 大地，2022 年 4 月份挂牌 650 万，2022 年 11 月于 450 万卖掉，低于政府估价 101 万。
4686 W 2ND AVENUE

16,671 Sf 大地，2022 年 7 月份挂牌 1600 万，2022 年 11 月于 850 万卖掉，低于政府估价 280 万。

可能有人说这些买家是敢于接飞刀的有钱人，我更倾向说他们是精明的投资者。这就引出我的下一个话题:

如何客观？
我写月度地产报告是为了尽量有些独立思考的东西，而非人云亦云，但我发现在现实中几乎做不到。买方与卖方、东方与西方总是存在那么多的分歧与误解，无论现在的科技、信息技术如何的发达。拿所谓的新冠特效药举个例子，中国的莲花清瘟和美国辉瑞的 Paxlovid。疫情初期，只有中国公民才可以在中国驻外领事馆领取几盒莲华清瘟，记得年初我🐏的时候，吃过一些莲华清瘟，感觉没有任何效用，就不再服用，不太舒服的那几天，靠退烧药就过来了。在温哥华，据说目前只要自测新冠阳性，就可以在药房免费领取辉瑞的 Paxlovid，我没有领过，也未曾用过，所以没有发言权。但 Paxlvoid 这两天上了中国的热搜，可以网购，￥2980 一盒，有人抢购，也有人抵制。到底哪个药好使，看似简单的问题，但总是复杂化了。

世界杯刚刚结束，恭喜阿根廷自 1986 年后再次夺冠，梅西完成了自己的梦想，也帮助很多人实现了自己的愿望。葡萄牙惜败摩洛哥，止步八强，C 罗一人独自流泪退场，让多少人心痛。人难道一定要以成败论英雄吗？葡萄牙本届并未取得理想成绩，C 罗在后面的几场比赛也没有首发出场，但在我心中他仍是英雄！

最近中国正在面临严峻的疫情，衷心祈祷大家都平平安安的，过一个祥和的圣诞、新年！

（Note: 报告中大温地区 – Greater Vancouver 在这里包括了：Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。不包括菲沙河谷和奇利瓦克地区 Fraser Valley & Chilliwack 。）

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2022年11月温哥华房地产市场报告

by William Li | Nov 16, 2022 | Real Estate

2022年11月温哥华房地产市场报告

从本报告起，我的《房地产市场报告》命名将 “顺延” 一个月，比如此报告使用的数据是上一月（ 10 月份），但构思与实际写报告的时间是在 11 月的中旬，地产报告命名为《2022年11月温哥华房地产市场报告》。

最近，在朋友圈中看到了其他经纪同行们纷纷转发的 “BC 省房市 10 月份销量继续下降，但大温房价仍然上涨” 的标题，我并未阅读，总感觉多少有些标题党之嫌。 “房价” 指的是中间价（Median Price）、平均价（Average Price）还是基准价（HPI Price）？“房” 指的是独立屋、公寓、还是 Townhouse？“大温” 很大，不同地区地产表现差异也巨大，很难以偏概全。这也是我在坚持写月度地产报告的原因之一，尽量做得客观一些。

10 月份，大温地区各类房屋销量（Sales）同比大跌 46.8%；新上市（New Listings）同比基本持平，略增1.5%；房屋在售总量（Total Inventory）同比增加 12.8%；各类房屋销售中间价（Median Price）同比略增 2.3%，但独立屋中间价同比减少 2.5%，公寓中间价同比增加 3.5%，可见独立屋与公寓市场表现继续分化，具体表现如下。

独立屋市场：

大温地区 2022 年 10 月份独立屋成交 585 套，同比减少 46.8%，相比过往十年同期均值减少 41.6%；新上市独立屋数量 1,252 套，同比略增 1.5%；独立屋在售总量 4,266 套，同比增长 14.6%，但仍低于过往十年同期均值 22.2%。大温地区 10 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,892,100，同比去年仍增长 1.6%，但相比 4 月份的高点减少 10%。

公寓市场：

大温地区 2022 年 10 月份公寓销售 996 套，同比减少 44.8%，相比过往十年同期均值减少 25.4%；新上市公寓数量 2,022 套，同比减少 6.2%；公寓在售总量 4,230 套，同比增长 2.7%，但低于过往十年同期均值 15%；大温地区公寓 10 月份 HPI 基准价 $727,100，同比增长 5.1%，但相比 5 月份的高点减少 6.7%。

总结：

加拿大央行于 10 月 26 日宣布增加 50 个基点，使加拿大的政策利率（Policy Rate）来到了 3.75%，而今日（11 月 16 日）公布的 10 月 CPI 指数为 6.9%，与预期一致，鉴于 CPI 顽固（Entrenched）的特性，预计在下个月 12 月 7 日的加拿大议息会议上将至少加息 25 个基点，使加拿大的政策利率在 2022 年底达到 4%，这也符合很多业内人士的预测。利率的增长无疑影响风险资产的投资价值，不难理解为什么绝对价值低的公寓市场表现要好于独立屋市场。

美联储在 11 月 2 日的 FOMC 会议上加息 75 个基点，鲍老爷子（Jerome Powell）在之后的会议问答环节面对咄咄逼人的记者也显得稍有些不耐烦，称今年以来加息的速度够快，但暗示明年的加息幅度可能会更高…… 引得市场一片恐慌。在加拿大的我们也需密切关切相关的经济指标，如 CPI，失业率等，因为它们直接影响了央行利率的走向。我曾在上期地产报告中大胆地尝试怎样分析市场的底部，相当于给自己挖了个坑，感兴趣 Timing the Market 的朋友不妨可以参考一下。

我们中国人对房地产投资情有独钟，相关报道有说 “中国人 70% 的财富是房子” ，这就是为什么华人热衷的居住地多伦多、温哥华房地产这么热门，而位于加拿大广袤中部的地域，这么多年房地产回报能跑赢通胀就算不错了。当然在温哥华买地产并非稳赚不赔，在我身边看到赔钱的例子也比比皆是。房地产投资也是风险不低的行当，只要你足够敬畏市场、专业，保持 Open Mind，还是有机会的，这也像很多其他的行业，不是吗？

（Note: 报告中大温地区 – Greater Vancouver 在这里包括了：Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。不包括菲沙河谷和奇利瓦克地区 Fraser Valley & Chilliwack 。）

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2022年9月温哥华房地产市场报告

by William Li | Oct 14, 2022 | Real Estate

2022年9月温哥华房地产市场报告

9 月份，大温地区各类房屋销量（Sales）同比大跌 46.1%，新上市（New Listings）同比下跌 18.2%，但房屋在售总量（Total Inventory）同比仅增加 1.6%，可见所谓 “新上市” 中有一定水分，有多少是重新挂盘，我们不得而知，地产局数据中心也没有提供相关数据。卖家仍不紧不慢，持币待购的买家想找到心仪的房屋也非常不易。网传的 “加拿大银行拍卖暴增” 也并未感受到（新闻讲的是实际是大多伦多地区的房市）。不过，在过去 1 年内买的房屋又采用浮动贷款利率的，在当前激进加息的环境下真的是压力山大。其中，公寓市场的表现略好于独立屋市场，毕竟绝对价值还是低了不少，这也都是加息惹的祸，具体表现如下。

独立屋市场：

大温地区 2022 年 9 月份独立屋成交 536 套，同比减少 43.9%，相比过往十年同期均值减少 41.9%；新上市独立屋数量 1,453 套，同比减少 9.6%；独立屋在售总量 4,467 套，同比增加 6.3%，但仍低于过往十年同期均值 23.5%。大温地区 9 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,906,400，同比去年仍增长 3.8%，但相比 4 月份的高点减少 9.3%。

公寓市场：

大温地区 2022 年 9 月份公寓销售 891 套，同比减少 45.1%，相比过往十年同期均值减少 28.8%；新上市公寓数量 2,089 套，同比减少 25.2%；公寓在售总量 4,212 套，同比减少 8.9%，低于过往十年同期均值 18.1%；大温地区公寓 9 月份 HPI 基准价 $728,500，同比增长 6.2%，但相比 5 月份的高点减少 6.6%。

总结：

人性是贪婪的，涨上去的价格很难下来，通胀相当顽固。10 月 6 日加拿大央行行长 Tiff Macklem 在对 Halifax 商会的演讲中强调了进一步加息的必要性和决心。本周四（10 月 13 日）美国公布的 CPI （消费者物价指数）同比增长 8.2%，高于预期。除去食品与能源的核心 CPI 指数更是同比增长 6.6%，创 40 年新高。原预期美联储年底再加息 125 个基点，有可能升至 150 个基点，甚至更高，加拿大央行可能不得不保持相对同步。

通过加息不惜伤害经济与就业来把通胀控制到 1-3%（inflation-control target），经济硬着陆看来难以避免。不知以后如何定义我们可能即将面临的经济衰退（Recession），我姑且称之为后疫情高通胀危机。回顾一下在不算很久之前发生的次贷危机，我对那次全球金融风暴记忆犹新，梳理一下时间节点，希望对我们有一些启发。2006 年春季美国的房价开始涨不动了，并不断出现下跌，使用大量资金杠杆的房地产开始出现资不抵债，且不断恶化。2007 年 8 月开始席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场，我是 2009 年夏天移民加拿大的，那时深刻感受到经济的萧条，就业市场的疲软。买房对于刚登陆的我们可谓是刚需，但我们决定先租房一年，等房价跌到底再买。结果呢，除了给房东贡献一年房租外，独立屋的基准价也在一年内上涨了 16.6%，真是损了夫人又折兵呀！

下图是大温地区各类地产 2005 年以来的 HPI 基准价走势图，长期趋势是向上的，2009 年 3 月 HPI 基准价价最低，由于 HPI 基准价往往延后于市场价的属性，实际房价触底应是在 2008 年的 12 月份。

下图是平均原价百分比（Average Percent of Original Price），大致是平均的售价/挂盘价，果然 2008 年 12 月的 89.2% 为历史最低，那时卖家一定很绝望，想尽快甩掉房地产这个包袱，结果割在了地板上。

下图是标普 500 指数的月线图，在那次的金融危机中，标普 500 指数从 2007 年的高点下跌了 58%，于 2009 年 3 月触底反弹；而目前的 S&P 500 指数已从 2022 年 1 月份的高点下跌了 28% （截止 10 月 13 日的最低点），然而，市场 “普遍” 认为仍未见底。股市是炒作预期的，通常比实际经济表现领先 6 个月左右，所以关注一下股市、债市的表现有一定的借鉴意义。

从上述图表、数据中可以看出所谓的市场底部通常产生于恐惧之中，2008 年的圣诞是房子最便宜的时候，可惜当时没几个人敢买的。巴菲特的经典语录 “别人贪婪我恐惧，别人恐惧我贪婪”，大多数人是做不到的，这也是为什么我在以往报告中多次提及 “Time the Market” 是很难的。

我们仍在激进的加息通道之中，下图是加拿大自 2005 年以来央行的隔夜利率（Overnight Rate）(也称政策利率 Policy Interest Rate）与银行基本利率（Prime Rate）走势图（数据引用于网站 https://wowa.ca/banks/prime-rates-canada) 。应对次贷危机时加拿大央行是不断降息的，从 2007 年 7 月隔夜利率的 4.5% 逐步降低到 2009 年 4 月的 0.25%，而且维持了 1 年之久；目前，我们处于加息通道，加拿大统计中心将于 10 月 19 日公布上月 CPI 指数，将对随后 10 月 26 日的央行议息会议产生重要的影响，我们需密切关注。

除了紧密关注利率的走势变化，反应市场供需关系的市场在售总量（Total Inventory）的变化也非常重要。如下图，房地产市场的恐慌抛售情绪在 2008 年 9 月份达到最高（市场在售总量出现历史最高值），价格也在之后的几个月内见底。土地是不可再生资源，再加上移民的净流入，长期来看需求大于供给，但由于加息造成的短期波动也是难以避免的。

曾经说 “Cash Is Trash” （现金就是垃圾）的桥水基金创始人 Ray Dalio 改变他的观点了，特别是在当前货币紧缩（Tight Monetary Policy）的大环境之下。我觉得他说的并没错，只是稍有些马后炮。危机、危机，有危有机，你们怎么看呢？

（Note: 报告中大温地区 – Greater Vancouver 在这里包括了：Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。不包括菲沙河谷和奇利瓦克地区 Fraser Valley & Chilliwack 。）

如有问题与讨论，欢迎联系笔者：

William Li
BC省注册地产经纪/ 建筑商
BC省注册验屋师（2012-2018）
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2022年8月温哥华房地产市场报告

by William Li | Sep 16, 2022 | Real Estate

2022年8月温哥华房地产市场报告

8 月份，大温地区的地产表现基本上延续了前几个月的模式：销量（Sales）同比大跌，新上市（New Listings）水平同比、环比也都有不小的下降，而且，所谓 “新上市” 中有相当比例是原有 Listings 重新挂盘的，市场在售总量（Totoal Inventory）仍然保持平稳的水平，对价格的大幅调整起到一定的支撑作用，虽然，我们看到各项价格指标仍在走低。其中，独立屋比公寓调整得多，同类型地产中，高价位区间的地产相比低价位区间的调整得多。

从平均原价百分比（Average Percent of Original Price，平均售价/平均要价）来看，独立屋从 2 月份时平均售价高于要价 5.9% 到 8 月份的低于要价的 5.6%；而公寓市场表现地相对抗跌些，平均售价从 2 月份时高于要价 4.4% 到目前的低于要价的 2.5%。看样子这个利率（Rates）开始真正发威了。

独立屋市场：

大温地区 2022 年 8 月份独立屋成交 526 套，同比减少 44.5%，相比过往十年同期均值减少 41.8%；新上市独立屋数量 1,156 套，同比减少 6.8%；独立屋在售总量 4,438 套，同比增加 3%，但仍低于过往十年同期均值 23.5%。大温地区 8 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,954,100，同比去年仍增长 7.9%，但相比 4 月份的高点减少 7%。

公寓市场：

大温地区 2022 年 8 月份公寓销售 1,000 套，同比减少 38.6%，相比过往十年同期均值减少 21.4%；新上市公寓数量 1,601 套，同比减少 25.4%；公寓在售总量 4,011 套，同比减少 10%，低于过往十年同期均值 19.6%；大温地区公寓 8 月份 HPI 基准价 $740,100，同比增长 8.7%，但相比 5 月份的高点减少 5.1%。

总结：

在以往的报告中多次提及利率（Rates）的问题，我们不妨把它再弄得透彻些。加拿大央行（Bank of Canada）专门负责国家的货币政策制定、法定货币发行、金融机构监管等事务。报告中的加息就来自他们的决策，最近一次加息是 9 月 7 日的 75 个基点，截止今日（9 月 16 日）为 3.25%，这个利率被称为政策利率（ policy interest rate）或隔夜利率（overnight rate）。我们日常接触的商业银行会根据政策利率相应调整他们的基本利率（Prime Rate），目前各大银行的 Prime Rate 是 5.45%，从年初的 2.45% 同步上升了 300 个基点，涨幅达到 122%。

半年时间 300 个基点的涨幅，是上个世纪 80 年代以来央行对流动性最快速的政策收紧。直接受到影响的是采用浮动利率（Variable Rate）贷款的客户们，如果他们的月供不足以支付利息的话，银行就会通知你增加付款，所谓的 “Trigger Rate”。对于房东们更加雪上加霜的是，BC 省最新公布 2023 年现有租客的租金涨幅上限为 2%，而且必须提前 3 个月书面通知租客。根据网站 Rentals.ca 最新的全国租房报告（National Rent Report），8 月份温哥华 1 房公寓平均月租金为 $2,574 同比去年增长 18.8%，2 房公寓平均月租金为 $3,694 同比增长 21.4%，政府 2% 上限规定的初衷就是遏制通胀，保护租客们利益，当然苦了房东们 – 这个历来不受政府待见的族群。

加拿大央行今年还有 2 次议息会议，分别在 10 月 26 日和 12 月 7 日， TD 经济学家估计截止年底政策利率应该为 4%，即还有 75 个基点的幅度。真是如此的话，很多浮动利率的房贷就会被 “Triggered” 了，增加的月供又无法转嫁到现有租客身上，到时会不会涌现很多抛盘，我们不得而知，至少到目前还没感受到。我们只能走一步看一步了！

（Note: 报告中大温地区 – Greater Vancouver 在这里包括了：Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。不包括菲沙河谷和奇利瓦克地区 Fraser Valley & Chilliwack 。）

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