UBC 公寓、联排别墅投资攻略

by William Li | Aug 15, 2021 | Real Estate

UBC 公寓、联排别墅投资攻略

一直以来，UBC 的 Condo（公寓）与 Townhouse（联排别墅）都是大家的投资热点区域之一，但客户们最大的顾虑是 UBC 大部分物业都是 Leasehold （租赁产权）的。虽然我每月都在更新 UBC 各个区的销售数据，却没有进一步的分析与总结。希望这篇文章用事实说话，不求结论，给大家在做决策时增加一些自信。

UBC 校区的生活区域大致分为 5 个：Wesbrook Village, Hampton Place, Hawthorn Place, East Campus 和 Chancellor Place，如下图。我列了以下几个问题，回答全对的可以称自己为 UBC 地产投资 “专家” 啦😄。

以下哪两个区没有 Studio 这种房型？
注：Studio 称为单身公寓，通常卧室与客厅为一体，带一个卫生间。
A) Wesbrook Village & Hampton Place
B) East Campus & Hawthorn Place
C) Hampton Place & Hawthorn Place
D) Chancellor Place & Hampton Place
E) Wesbrook Village & Chancellor Place
UBC Condo（公寓）中最多的卧室数量为 4 卧室，其中哪个区只有 3 卧房以下的公寓？
A) Wesbrook Village
B) Hampton Place
C) Hawthorn Place
D) East Campus
E) Chancellor Place
UBC 大多数 Condo 与 Townhouse （联排别墅）属于 Leashold（租赁产权），其中只有哪个区有 Freehold （永久产权）的物业？
A) Wesbrook Village
B) Hampton Place
C) Hawthorn Place
D) East Campus
E) Chancellor Place
UBC 近些年建造的 Townhouse 面积越来越紧凑，但有些早年建造的 Townhouse 的居住感不亚于独立屋，有不少 Townhouse 面积在 4,000 平方尺以上，卧室 5-7 间，请问这些 Townhouse 主要分布在哪两个区？
A) Wesbrook Village & Hampton Place
B) East Campus & Wesbrook Village
C) Hampton Place & Hawthorn Place
D) Chancellor Place & Hampton Place
E) Hawthorn Place & Chancellor Place
UBC 校园内不乏价格昂贵的物业，例如某些 Penthouse（顶层公寓）或者景色极佳的公寓、排屋。2018 年成交的一套近 620 万的顶层公寓是 MLS 系统中迄今为止售价最高的公寓，请问该公寓在以下哪个区？
A) Wesbrook Village
B) Hampton Place
C) Hawthorn Place
D) East Campus
E) Chancellor Place
BC 省 Wood Framing（木架结构）的房屋可以建造到 12 层，近来非常受环保主义者的推崇，Concrete Construction（水泥结构）则具有坚固、隔音、防火性能佳的特点。在 UBC 已建造的公寓和排屋中，木架结构与水泥结构哪种占多数呢 (送分题）？
A) Wood Framing
B) Concrete Construction
C) I don’t know

答案请在下面找。

何谓租赁产权（Leasehold means that you own the right to use the property for a long, but limited period of time. You can only purchase the remaining term of the “lease” of the land from the landlord, who could be the municipality，university or First Nations land），指在一定期限内拥有物业的使用权，并可以在租赁期限内销售给新的业主。常见的期限是 UBC 和 SFU 两所大学地的 99 年，False Creek 靠近水边的一些属于温哥华市政府的宝地是 60 年期限。

下面我们以 UBC 校区的公寓销售数据来对比几个比较热门并具有一定代表性的区: 温哥华市中心 Yaletown，North Burnaby 的 Brentwood Park 和 Sound Burnaby 的 Metrotown。注：所有原始数据来自 Stats Centre of Real Estate Board of Greater Vanocuver（大温地产局数据中心）。

先比较一下各个区过去 10 年的 HPI Bench Price（基准价），HPI Price 大致是去掉最高价、最低价的典型（Typical）物业的价格，相比实际的市场价反应有些延迟，需要了解更多地产术语的请点击这里（这里是来自地产局最完整的解释）。

从上图不难看出这 4 个区整体趋势相似，HPI 基准价在 2018 年中旬达到顶点，其中 Metrotown 和 Yaletown 之后价格发展趋略显疲态，而 Brentwood Park 和 UBC 恢复相对迅速，其中 UBC 随着疫情、网课、开学的变化价格波动比较大。通过进一步计算，发现：

HPI 基准价相对于去年增长最多的是 Brentwood Park 8.7%，其次是 UBC 6.3%，Yaletown 4.4% 和 Metrotown 2.3%；
如果比较 10 年的年平均增长率，年增长率最高的是 Brentwood Park 10.18%，其次是 UBC 6.22%，Metrotown 6% 和 Yaletown 5.99% 基本持平；
注：这里比较的不是复合增长率，复利计算公式 S=P(1+i)¹⁰ 计算比较复杂，例如 UBC 的年平均增长率是 6.22%，而复合年增长利率为 5.5%，我稍微省点事。

上图反应了各个区公寓 Average Price per Square Feet（每平方尺价格）的发展变化。注：这里的房屋面积指的是纯室内面积，没有任何所谓公摊面积，甚至连阳台面积都不包含。通过计算比较，不难看出：

Yaletown 单价最贵，2021 年 7 月的每平方尺价格为 $1,217，其次是 UBC $1,086/ 平方尺，而 Metroworn 和 Brentwood Park 单价接近；
相比去年同期（2020 年 7 月）情况。UBC 每平方尺价格相对去年同期增长 16%，其次是 Metrotown 增长 5.4%，Brentwood Park 增长为 0，而 Yaletown 则相对去年同期减少 2.5%，我称之为 “疫情” 现象，相信大家不难理解吧；
比较 10 年的年平均增长率情况。每平方尺单价年增长率最高的是 Metrotown 11.56%，其次是 Brentwood Park 7.33%， Yaletown 7.26%，UBC 则垫底 5.49%。

以上比较了 4 个区在 HPI 基准价和每平方尺单价的变化区别，大家可能会略感一些困惑，比如 UBC 在 2021 年 7 月的 HPI 基准价 $1,005,300 高于 Yaletown 的 $857,500，但每平方尺均价却远小于 Yaletown 的公寓。每个人会有不同的看法和解读，我个人认为的主要原因是：一个是越新开发的楼盘，面积越小，导致单价升高，而 Yaletown 相对于 Burnaby 的 Metrotown 和 Brentwood Park 来说可再开发用地非常稀缺，近些年 Metrotown 和 Brentwood Park 新建公寓成风；二是，近来全球地缘政治紧张，又受疫情、经济不稳定的影响，追求稳定现金流，保守消费成了一个趋势，这就使市中心的高价楼宇受到冲击，成交的大都是中间价位刚需型公寓。

（以上答案分别是 C, D, D, E, A, C ）

以上与 UBC 比较的 3 个区都是 Freehold（永久产权）物业，你看出 UBC Leasehold（租赁产权）的劣势了吗？反正我没太看出来。由于租赁产权到期后的 Uncertainties（不确定性），很多金融机构在贷款时考虑到租赁产权的有效期问题，要求贷款期限要大于租赁产权剩余期限再加 5 年，例如 30 年是比较保险的。以 UBC 99 年租赁产权为例，若要投资或自用公寓 15 年，那么买不老于 99-30-15= 54 年的公寓就可以了，目前市场上销售的最老的公寓或者联排别墅不过 30 年，大可放心吧！

BC 省还未有租赁产权到期的先例，最快到期的应是温哥华市政府拥有的 2036 年到期的在 Granville Island 旁的一些公寓和联排别墅，那些家门口开在Seawall (海塘旁），被称为 “石头可以扔到 Granville 岛上（ a stone’s throw to Granville Island）” 靠水边特近的物业，市场交易很是频繁呢，他们如何贷款的我不得而知。至少他们都是一族会享受生活的人群，在这样的地段上，月供优于租金，何乐而不为？以最近卖掉的 2036 年到期的一个联排别墅为例： 1193 FORGE WALK 一个 4 房 Townhouse 2021 年 6 月以 $870,000 成交，查看了一下历史成交记录，它曾于 2004 年 $395,000 成交，2011 年 $675,000 成交，粗略计算了一下，这种即将到期的租赁产权房屋平均年增长 2.9%, 虽没赶上其他永久产权物业增值速度，但也超过租金增幅了！

Granville Island Seawall

UBC 校园内大多数都是租赁产权物业的，仅在 East Campus 区有少量永久产权公寓和联排别墅，分别在 Kings Road 和 2780 Acadia Road （Townhouse only）。若担心 Leasehold 的问题，直接买 Freehold 不就解决问题了吗？也许未必吧，跟 UBC 校区的租赁产权物业相比，总量太少，不成气候，首先你要找到自己喜欢的地段和房子。下面我们再看看几个永久产权的销售数据：

Townhouse: 3-2780 ACADIA Road, 2021 年以 $1,680,000 售出， 2004 年成交价为 $850,000，17 年内年增长率为 5.7%；
Condo: 305-5692 Kings Road, 2021 年以 $630,000 售出， 2008 年成交价为 $380,000，13 年内年增长率为 5.1%; 209-5692 Kings Road, 2021 年以 $639,000 售出，2009 年成交价为 $429,000，12 年内年增长率为 4.1% ; 综上 2 个公寓，年平均增长率为 4.6%；
之前我们计算过 UBC 所有公寓（包括 Freehold 产权的）过去 10 年 HPI 基准价年增长率为 6.3％，至少说明 UBC 内永久产权物业的回报在过去 10 年内并未优于租赁产权的物业。

投资 UBC 公寓还得考虑市场情绪（Market Sentiment）问题，我在７月份地产报告有聊过这个话题。从去年疫情开始，全部学生网课，到 3 月份 UBC 校长宣布计划 9 月份正式回归校园，UBC 公寓价格可谓是一路上涨，出现一房难求的现象，自然就体现在价格上面。以 2388 Western Parkway （Students Friendly Condo）这栋木制公寓为例，同是 2 房 2 卫，看看下面价格在不同月份的表现：

#309, 2021 年 1 月成交, $740,000
#305, 2021 年 3 月成交, $800,000
#409, 2021 年 5 月成交, $840,000
#318, 2021 年 6 月成交, $980,000

看得出来，家长为了孩子们的开学也是拼了，我觉得下一个比较好的购买点应该是明年初的毕业季吧。

说了这么多，不是为了推崇哪一个区，而是尽量做到客观吧。无论投资还是自住，要考虑的不仅仅是价格，回报率等等，更重要的是个人因素，例如：朋友圈的范围，是否距离自住房近，考虑仅是投资还是以后有自住的可能，等等…… 如果是投资，租金回报、空置率都是要考虑的问题，选择好的租客至关重要，租客可以给你带来蜜月，也可能带来噩梦。

这篇文章没有涵盖温哥华各个区房屋租赁状况，鉴于篇幅问题我就此收尾了。关于租金状况，建议大家可以参考以下几个网站，或许有所帮助。

Craiglists
Facebook Marketplace
Rentals.ca

文中有任何疑问或不准确的地方，欢迎联系笔者：

William Li
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2021年7月温哥华房地产市场报告

by William Li | Aug 7, 2021 | Real Estate

2021年7月温哥华房地产市场报告

七月，经历了百年一遇的炎热，各类房屋新上市数量（New Listing）相比去年同期和上月都大幅减少，销量（Sales）比上月减少 11.7%，显然，很多买家、卖家无心恋战，温哥华房地产市场正式进入假期模式。然而，独立屋与公寓的表现可谓大相径庭，相对于独立屋市场不紧不慢的节奏，公寓市场却出现一番热闹的景象，抢 Offer 屡见不鲜，我们姑且称之为 “后疫情” 行情。下面，我们先看看各类房屋表现。

独立屋市场：

大温地区 2021 年 7 月份独立屋成交 1,050 套，相比去年同期减少 7.1%，与过往 10 年同月均值基本一致。新上市独立屋数量（New Listing）相比去年同期减少 29.4%。独立屋在售总量（Total Inventory）4,400 套，相比去年同期减少 8.8%，但大大低于同期过往 10 年均值 32%。大温地区 7 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,801,100，相比去年同期增长 21%，与上月一致。

以上数据不难看出，曾经炽热的独立屋市场逐渐回归理性，销量（Sales）伴随着新上市（New Listing）与市场总量（Total Inventory）的同步减少，市场价格变动平缓。我认为这种平稳的态势将要持续一段时间，位置好、屋况佳的独立屋会继续受到市场青睐，而所谓 “不够完美” 的独立屋会面临一定的价格压力。

公寓市场：

大温地区 2021 年 7 月份公寓销售 1,675 套，相比去年同期增加 19.5%。公寓在售总量（Total Inventory）4,476 套，相比去年同期减少 24.5%。7 月份新上市公寓数量（New Listing）2,335 套，相比去年同期减少 21.1%。大温地区公寓 7 月份 HPI 基准价 $736,900，比上月略低。

公寓市场本月的表现让人眼睛一亮，毕竟独立屋市场已经疯狂近一年了，公寓也要补涨一下了。前些年的预售公寓逐步建成并投入市场，炎热的天气让人们更加钟情带有中央空调的水泥公寓。随着疫情的改善和人们对病毒的逐渐麻木，还有公寓便于管理、现金投资回报优于独立屋的特点，让人们又把宝压到了公寓身上。

总结：

我在之前的地产报告中分析过各种影响房地产市场的因素，包括通货膨胀、贷款利率、政府地产政策走向，人口流动等等。去年疫情开始的时候，我开始关注股票证券市场，着实成了韭菜大军的一员，我发现人们在投资房地产时的心理与买卖股票有异曲同工之处，结合自己的经历我就多啰嗦几句，所谓投资 “心法” 😀。

我们每个人都无形中受到市场情绪（Market Sentiment）的影响，来自标题新闻、地产同行们的叫卖，朋友们的忠实建议等等…… 而真正能从自己实际情况出发，冷静客观者为数不多。包括我自己经常犯的错误无非源于这几个方面：贪婪、FOMO （Fear of Missing Out）害怕失去，有想法没有 Action （行动）……

一、贪婪。人的本性都是有点贪婪的，房价在走低的时候，希望跌到最低点再买。以自己为例，我们 2009 年来到加拿大，刚刚经历了次信贷金融危机，全球房市一蹶不振，我觉得租一年房子等跌到更低时再买，后来感觉市场不对劲，与我期望的背道而驰，等到 2010 年买时价格已经回升不少，现在看来 2009 年是真正的低点，不仅多花了钱，而且白白给房东贡献了一年的租金，贪心让人因小失大呀。2010 年以后房价稳步走高，直至加拿大各级政府出台打压房价的政策， 2019 年暑期进入了一个新的低谷，又有多少房地产投资者在那时入手了呢？

二、FOMO （害怕买不到）。2014 至 2016 年是温哥华房价快速增长的几年，那时人们有一种误解就是房价是只升不降的，担心越不买就更买不起， 2016 年 8 月 BC 省推出外国买家交易税（Foreign-Buyers Tax），房价经历了几个月的短暂回调，买家又把房价吵起来，直至 2018 年中旬 BC 省推出针对加拿大公民、居民的杀手锏- 投机税（Speculation and Vacancy Tax），房价一直阴跌至疫情前。所以，想通过房子赚快钱的不少都买在了高点，现在成了 “House Holder” （股市中称之 Bag Holder）。

三、只想不做，分析得到位，但 No Action（没行动）。本人归属此类。市场里的机会总是留给有准备的并付诸实际行动的人。例如受疫情影响，UBC 校区的公寓在 2020 年下半年价格降低不少，而且贷款利率也是非常之低，我认为是 Refinancing（重新评估贷款）投资 UBC 公寓绝佳时机，当时已经找了几个银行贷款联系人的电话，居然没有联络，而现在价格已经上来了不少啊。

还有，不少投资者追求所谓的完美。首先，完美的东西是不存在的，只是相对的，而且从投资的角度更重要的是回报率。就像投资股票一样，再优秀的公司，也要看好入场点，买在高点也不是很划算的。好在好房子、优质股票都有解套、赚钱的一天，需要的是一点点 PAYTIENCE （耐心就是金钱）。说了这么多，投资房产有风险也有回报，除了雇佣专业、诚恳的地产经纪，个人的冷静与独立分析也是至关重要的。

（Note: 报告中大温地区（Greater Vancouver）在这里包括了：Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。不包括 Fraser Valley 和 Chilliwack 地区。）

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2021年6月温哥华房地产市场报告

by William Li | Jul 15, 2021 | Real Estate

2021年6月温哥华房地产市场报告

富人排队去太空，先是维珍老板 Richard Branson 于 7 月 11 日拼了老命上太空体验了约 4 分钟失重，顺便割了把韭菜（$SPCE 😧），再是亚马逊老板 Jeff Bezos 计划在 7 月 20 日乘坐自家公司 Blue Origin 的飞船太空兜风，我们老百姓也都想利用假期好好休息，各地宾馆一房难求。同样的现象也发生在了地产市场，卖家不急着上市出售，买家也开始心平气和，抢不到 offer 也不强求。六月，大温地区各类房屋销售量 3,776 套，相比上月减少 11.8%，同时，新上市也比上月减少 17.4%，HPI 基准价相比上月略微上升。供需、价格相对处于平衡状态。我们先来看看各类房屋表现。

独立屋市场：

大温地区 2021 年 6 月份独立屋成交 1,272 套，相比去年同期增加 46.4%，但自 3 月份以来销量逐月减少。6 月份新上市独立屋数量（New Listing）与销量保持同步节奏，也呈逐月递减状态。独立屋在售总量（Total Inventory）4,844 套，相比去年同期略增 4%，但大大低于同期过往 10 年均值 25%。大温地区 6 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,801,100，相比去年同期增长 22%，比上月略高。

如同我上期报告提及，暑期三个月的销售会相对平淡，但价格稳定，我仍旧这么认为。从独立屋在售总量（Total Inventory）的从图表上来看，过去 10 年呈不断下降趋势。土地是不可再生资源，随着大温哥华地区人口的增加，越来越多的独立屋被收购（Land Assembly）发展成密集型住宅，不久的将来会出现一个见怪不怪的现象，破旧的独立屋成为了“奢侈”品。

公寓市场：

大温地区 2021 年 6 月份公寓销售 1,778 套，相比去年同期增加 60.9%。公寓在售总量（Total Inventory）4,824 套，相比去年同期减少 9.6%。6 月份新上市公寓数量（New Listing）2,828 套，相比去年同期基本持平。大温地区公寓 6 月份 HPI 基准价 $737,600，继续创历史新高。

跟独立屋的市场表现类似，公寓也逢 “假期” 模式，近期投放出来的新建公寓也被市场消化得差不多了。注意到一个现象，开发商们已经开始跃跃欲试，不断有新的楼花预售出现。开发商在 Time the Market，他们对市场的嗅觉灵敏度高于我们，他们是生意人，我们是消费者😀。

总结：

最近有朋友问我到底是投资独立屋或公寓的问题，独立屋长期回报不错，但比较操心劳神，需要自己管理维修，当然也可以付费请专业公司管理；投资公寓，租金回报高、现金流压力小，很多事情由 Strata 管理，个人操心的事情较少。所以，投资独立屋或是公寓真是萝卜青菜各有所爱，应该以每个家庭的实际情况和 Lifestyle 为出发点，没有最好的，只有更适合的。

我们仍在经历着疫情，希望是真正的疫情末期。自去年 3 月份以来，股市与房产表现让人们大跌眼镜，我们称之为“疫情”行情。以美国为首各国央行从去年开始无限量 QE，超低利率。但随着疫情的改善与资金流动性的泛滥，通货膨胀让人们日渐担忧。美国本周二（7 月 13 日）早公布的消费者物价指数（CPI）为 5.4% 超过预期的 4.9%，美股立刻出现紧张情绪，中小盘成长股被抛售；然后，今日（7 月 15 日）公布的美国续请失业金人数为 324.1 万，好于预期的 330 万，而且是疫情后最佳，好结果让人 “大失所望”，担心美联储提前缩表加息。

打个比喻，公寓、独立屋、股市等就像一个家庭的兄弟姐妹，性格鲜明各异，我们作为家长（投资人）要充分了解与尊重每个人的不同特点，既不厚此薄彼、又不拔苗助长，不能老大没教育好，就把宝压在老二身上，而应该因材施教，让每个孩子发挥自己最大特点，才会达到最佳状态。当然，管理好我们的健康才是重要的，这辈子有的是做不完的事情、赚不完的钱，万一你也有钱去太空玩玩的时候，只恐怕身体消受不起。

（Note: 报告中大温地区（Greater Vancouver）在这里包括了：Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。不包括 Fraser Valley 和 Chilliwack 地区。）

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2021年5月温哥华房地产市场报告

by William Li | Jun 12, 2021 | Real Estate

2021年5月温哥华房地产市场报告

截止今天（June 12, 2021），加拿大已有 63.912% 的人口接种了至少第一针新冠疫苗。地产市场是从疫情开始一发不可收拾的，当时各国央行无限量 QE，大量印钱，谁需要就以极低的利率借给谁。加拿大也不例外，但加央行在 4 月份率先宣布缩减 QE，并把加息预期从 2023 年提前至 2022 下半年。

响应加拿大央行号召，五月，大温地区各类房屋销售量 4,281 套，相比上月减少 12.9%，HPI 基准价继续上升，但增速开始放缓，值得注意的是，5 月销售中间价（Median Price）相比四月稍有拐头向下。HPI 基准价的计算是有些延后的。随着我们对控制疫情越来越乐观，家庭聚会（Party）即将自由，另一个 Party （房地产）似乎要开始冷淡了，是这样吗？我们来看看各类房屋表现。

独立屋市场：

大温地区 2021年 5 月份独立屋成交 1,434 套，相比去年同期（疫情封锁时期）增加 163.6%，相比上月减少 13.8%。独立屋在售总量（Total Inventory）5,033 套，相比去年同期增加 15.3%，低于同月 10 年均值 21%，相比上月增加 5.6%；5 月份新上市独立屋数量（New Listing）2,634 套，比上月减少 17.3%。大温地区 5 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,800,600，相比去年同期增长 22.8%，继续刷新新高。

从图表上来看，独立屋的销量在 3 月份形成一个近期的高点，5 月份相比 3 月份销量降低 27%，同时新上市（New Listing）也基本上同步降低，独立屋市场的需求与供给达到相对平衡的状态。抢 Offer 现象降温不少，但好的资源一旦上市，买家还是不客气的。市场的偏好逐渐向刚需类倾斜，以温西独立屋市场为例，2021 年以来的销售独立屋的中间价位是 $3,405,000，5 月份的中间价为 $3,299,000。我认为未来三个月（暑期是传统淡季）销售与新上市都会进一步减少，但价格维持稳定。

公寓市场：

大温地区 2021 年 5 月份公寓销售 2,046 套，相比去年同期增加 212.4%。公寓在售总量（Total Inventory）4,740 套，相比去年同期增加 1.6%，基本平稳。5 月份新上市公寓数量（New Listing）3,270 套，相比上月略微减少 4.9%。大温地区公寓 5 月份 HPI 基准价 $737,100，价格趋势与独立屋基本保持同步，为历史新高。

我们都知道这波行情来自于疫情初始对于独立屋的热捧，相对于独立屋 HPI 基准价 Year To Year 22.8% 的增幅，公寓只有 7.9%，而且不同区域市场表现差异较大。不考虑绝对价值，仅从投资回报的角度，独立屋还是胜出公寓一筹的，土地是不可再生资源，在主路、天车沿线不断被发展成更高、更密集的公寓，独立屋的土地资源越来越少。所以每当独立屋被炒得过热的时候，公寓就会在后面来一波行情。

总结：

我在上期报告提及房产是抵御通胀的不二选择。上周在台湾京园点了一份“金牌卤肉饭套餐”， 20 加元再加小费，这是我自 2009 年来加拿大以来每去Burnaby 必去的餐厅，不记得多长时间之前，这份套餐也就 10 元左右。Inflation is REAL，不知不觉, 而且别无选择，最近大家收到的地税账单都应该涨了不少吧，除了一声叹息，还是积极支付掉了。加拿大 5 月公布消费物价指数 CPI 为 3.4%, 再来看 TD 银行的贷款利率，5年浮动只有 1.55%，比通货膨胀还低 1.85%，难道是银行借钱让你去赚钱？只能说 Cash is really trash, especially large amount in the bank。好好算算，这里面还真是有不少投资机会呢。

Number of Licensed Realtor in BC
VS Greater Vancouver HPI Price (All Types)

下面再换个新的角度。BC 地产协会有本省地产经纪的数据，截止 2021-03-31 BC 省注册地产经纪（Real Estate Sales）24,140 名，近BC 省总人口大致 5‰。随着地产市场的冷热变化，地产经纪的数量也在跟着变化，可以看出 2018 年中旬房地产 HPI Price 达到历史最高，那时的注册人数也相对最高（从我能看到的数据范围内），后来由于政策影响，2019 年 9 月份，地产跌到谷底，而在之后 9 个月内，注册经纪数量逐渐减少到最少，目前的这波行情又开始吸引新的地产经纪从业。本人自 2014 年成为注册经纪以来，虽然是一个 Rewarding 的行业，但其中冷暖自知，建议新入行的朋友，要耐心、不断学习，眼光放长远，会有不错回报。

暑期将近，相信市场也会慢一点，毕竟所有人都在家憋了太久，是不是要一路向北，约一个 ^-^

（Note: 报告中大温地区（Greater Vancouver）在这里包括了：Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。不包括 Fraser Valley 和 Chilliwack 地区。）

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2021年4月温哥华房地产市场报告

by William Li | May 7, 2021 | Real Estate

四月，大温地区各类房屋销售同比去年增长 339.5%，三倍多的增长率是在去年四月刚开始封城、很多行业处于半停滞状态基础之上的。四月相比上月销量减少 13.9%，基准价格（HPI Price）单月增长 3%。这种量减价增的现象给各类市场参与者、观望者带来了一丝丝困惑，似乎我们又来到了一个十字路口，如果我们在高空俯瞰这个路口，无论直行还是转弯，最终都能到达目的地，所谓的殊路同归。下面，我们先来看看独立屋与公寓的市场的具体表现：

独立屋市场：

大温地区 2021年 4 月份独立屋成交 1,665 套，相比去年同期增加 324.7%，高于同月份 10 年均值 35.1%。独立屋在售总量（Total Inventory）4,612 套，相比去年同期增加 9.0%，低于同月 10 年均值 22.5%；4 月份新上市独立屋数量（New Listing）3,185 套，比去年同期增加 335.1%。大温地区 4 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,755,500，相比去年同期增长 20.9%，自 2021 年以来 4 个月内上涨 11.3%。

独立屋仍然很热，土地是不可再生资源，市场总量就那么多，市场好的时候，就会出现短期内重复买卖的现象。我平日关注温西每一个独立屋的交易状况，举两个近期的例子，大家说是投机吗？案例一，40×4 W 29 AVE，去年 5 月份 340.8 万成交，上月份 460 万卖掉，不到一年近 120 万的增幅；案例二，38×5 W 19 Ave, 2019 年 8 月 218.8 万成交，2020 年 9 月份再次以 237.8 万成交，刚刚又挂牌 298 万上市，我大致计算了税费等，第一任屋主净得 8 万左右，第二任屋主大致可以净赚 30 万左右。上述两例，着实繁荣了地产市场，若合理报税，算是合情、合法投机吧。

公寓市场：

大温地区 2021 年 4 月份公寓销售 2,291 套，相比去年同期增加 351.9%。公寓在售总量（Total Inventory）4,447 套，相比去年同期增加 1.9%。4 月份新上市公寓数量（New Listing）3,437 套，相比去年同期增加 205.8%。大温地区公寓 4 月份 HPI 基准价 $729,600，为历史新高。

虽然 4 月份公寓销量比上月略低，但仍创造了 4 月份历史销售之最（在我能查到的时间范围内）。总体公寓市场的供给比较均衡，仍伴随着 “Pandemc” 现象-即在家办公需求，离市中心越远的地方的升值表现更好些，比如高贵林的公寓表现好于本拿笔的，本拿笔的又好于市中心的。随着疫情终究被控制，公寓买家是否要考虑做个“逆行者”呢？

总结：

我在上期报告中提及鉴于过热的房地产市场，政府手中的牌很多，最简单直接的方法就是增加房贷申请难度、提高利率。最近，一个朋友刚刚卖了自己在温西的独立屋，准备等到年底再入手。虽然我不鼓励 Time the Market，人们总是很聪明的，本次我不想做任何短期的价格预测，换一个角度看看问题。

下图是大温地区自 2005 年以来大温地区独立屋、公寓、联排别墅平均价格（Average Price）的走势，数据来自地产局的数据中心（Stats Centre REBGV）。不难看出，从 2005-01 至 2021-04 16多年的时间内，独立屋平均值增长 276%，联排别墅增值 208%，公寓增值 179%。价格长期增值，短期内有所波动，例如 2007 年下半年开始的美国此信贷金融危机，2016至2018各级政府指定的海外买家税、空屋税、投机税等。

关于房地产与通胀的关系，我利用加拿大央行网站上的通胀计算器（Inflation Calulator）绘制了下图，以 2005 年 $100 加元为基准，计算各年相应的购买力，例如 2005 年 $100 加元，相当于 2021 年的 $133.89。从 1950 年至 2021 年的 71 年间里，加币贬值 1017.61%，按照复利率计算，平均每年贬值 3.45%。为了和上图比较，从 2005 年至 2021 年 16 年间里，加币贬值 33.89%，平均每年贬值 1.84%。这样比较下来，房产不仅抵御通胀，而且还有不菲的增值（Capital Gain）。

备注：这个通胀计算是基于消费者物价指数（Consumer Price Index），简称 CPI，它包含一揽子物价指数标的，例如：食物，交通，医疗，家用开销等，不包含房地产，否则反过来计算不知道加币贬值成什么样子了。

长线是金，这句话非常符合房地产投资。一晃出国近 20 年，没有什么 “移居” 的感觉。你把这里当成家，家就会给你带来回报。在最近一部热议的片子中，女主角说 “… I am not homeless, I am simply houseless”（我不是没有家，只是没房子而已）。我们需要做到的是既要有房子，更要有家，home is where your heart is … 最后以拍此片而斩获金球奖最佳导演奖的 Chloe 的获奖感言结束：“人之初，性本善。People, at birth, are inherently good. Those six letters had such a great impact on me when I was a kid, and I still truly believe them today, even though sometimes it may seem like the opposite is true. But I have always found goodness in the people I met – everywhere I went in the world. Anyone who has the faith and the courage to hold onto the goodness in themselves and to hold onto the goodness in each other, no matter how difficult it is to do that…”

（Note: 报告中大温地区（Greater Vancouver）在这里包括了：Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。不包括 Fraser Valley 和 Chilliwack 地区。）

如有问题与讨论，欢迎联系笔者：
William Li
Amex Broadway West Realty,
1055 W Broadway #201, Vancouver, BC V6H 1E2
BC省注册地产经纪/ 建筑商
BC省注册验屋师（2012-2018）
☏ 778-968-4968
📧 wli@jalh.ca

2021年3月温哥华房地产市场报告

by William Li | Apr 9, 2021 | Real Estate

2021年3月温哥华房地产市场报告

我验屋业务已经挂靴三余年，本周陆续收到几个老客户的电话预约验屋，只能说明房产市场真的热。大温地区 3 月份各类房屋销售量同比去年增长 126%，这样的标题已经占据了朋友圈。如果下个月同比增幅超过 400% 我也不会奇怪，除了销售增长的惯性，去年 4 月份是加拿大疫情封城的第一个月，分母本身就减少很多，又给标题党们提供了素材。市场已经从焦虑变得无奈，到下月可能的愤怒，总是慢好几拍的决策者们可能不得不做些什么了，我会在报告的总结部分猜猜看… 下面，我们先来看看独立屋与公寓的市场的具体表现：

独立屋市场：

大温地区 2021年 3 月份独立屋成交 1,973 套，相比去年同期增加 129.7%，高于同月份 10 年均值 52.8%。独立屋在售总量（Total Inventory）3,890 套，相比去年同期下跌 11.7%，低于同月 10 年均值 23.3%；3 月份新上市独立屋数量（New Listing）3,367 套，比去年同期增加 121.2%，是我能查到的数据范围内历史最高。大温地区 3 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,700,200，相比去年同期增长 17.9%，仅 2021 年以来 3 个月以来就上涨 7.8%。

销量大增，市场存量不断减小，让无条件现金 offer 成了买房子的基本条件之一，剩下的就是比价格了，最后能买到的基本上都是那些能狠心加价的。另外，新上市数量大幅增加，之前不好卖的 “困难” 户再次借东风上市，想换房的客户们，首次购屋者，再加上想投资第二套房产者，等等等等… 我嗅到了一丝投机的味道。

公寓市场：

大温地区 2021 年 3 月份公寓销售 2,698 套，相比去年同期增加 128.5%。公寓在售总量（Total Inventory）4,115 套，相比去年同期减少 5.6%。3 月份新上市公寓数量（New Listing）3,504 套，相比去年同期增加 61.5%。大温地区公寓 3 月份 HPI 基准价 $715,800，我估计下月就会超过 2018 年 6 月的历史高位。

随着 3 月８日 UBC 校长 Dr. Santa Ono 一封关于 9 月份重返校园的公开信，直接让 3 月份 UBC 公寓销售量创 2017 年 6 月份以来单月最高，而且销售的中间价位（Median Price）比上月高了６万之多。相对于独立屋市场，我更愿意相信公寓市场的牛市仍将继续，毕竟独立屋的价格已经是大大超过（本地）可负担水平，随着疫情逐渐被控制，新的移民不断涌入，位置佳质量好的公寓还有很大的空间。

总结：

我在去年 11 月份报告中曾 “臆想” 疫情下房产上涨的逻辑，“房产价格搞上去了，政府收的税也高了，而且可以带动房地产相关产业的发展，从而提高房地产在整个国家 GDP 的比重… ” 今天早上公布的加拿大就业数据大大好于预期，而加拿大央行仍然嘴硬，维持 2023 年前基准利率 0.25% 不变，大家似乎正在把房价失控归咎于低利率与银行贷款放水，我上月报告还纳闷 “说好的银行压力测试呢” 。加拿大金融机构监督办公室 Office of the Superintendent of Financial Institutions （OSFI）就在昨天（2021-04-08）声明要增强银行贷款压力测试，注意 2021-06-01 实施（估计有人要冲刺买卖了）。“ Regulator’s goal is to ensure the stability of the system for banks, not for borrowers, James Laird, co-founder of Ratehub.ca and president of mortgage brokerage CanWise Financial, says ultimately the move may be what’s best for homebuyers, too ” 。Basically，I agree。

除了贷款利率，其实政府手中的牌还有很多。以控制疫情杰出的、房地产也 Always 火热的、我的第二故乡新西兰为例。别不信，Auckland 的一些区比如 Herne Bay，Remuera，Epsom 比温西都贵，来自中国大陆和美国硅谷的资金也是把新西兰整得不行，来看看他们如何控制的房地产的：

自 2018 年起，禁止海外买家购买新西兰地产，而我们 BC 省是 20% 海外买家税；
改变贷款对价值比率 Loan to Value ratio (LVR)，所谓首付。从 2021-05-01 起，自住房首付维持在 20%，投资房首付提高至 40%；
自 2021-03-27 起，任何投资屋 10 年内出售都要面临资本增值税，对于自住屋（Main Home）免 Capital Gain 税也增加了限制；
废除投资屋贷款利息可以抵扣收入的规则。

以上信息如有不准确，欢迎新西兰朋友指正。我有看过关于国家清廉指数（Corruption Percetions Index）的排名，不太理解其中的意义与差异，现在是感同身受了，难怪新西兰多年排名清廉指数榜第一。胡子都白了的加拿大总理得向 Kiwi 女将学习学习了，真的。

从抵御通货膨胀的角度来看房价增长，他们可谓是互为因果。有人用黄金的价格比对房地产价值，过去一个世纪房子基本没有升值。各国都在无限量 QE（印钱），我们日常使用d纸币的确在贬值。再举个极端的例子，电子黄金-比特币。我从去年 3 月份开了户开始专注比特币，那时的她 3000 多美金一枚，我等着 Buy Dip，等了一年多，涨到最高 6 万多美金一枚，我一毛都没买！特斯拉老板已经在美国允许使用比特币购买Model 3SXY 了，什么时候可以买房子，不是不敢想？

我不清楚房价之后怎么走，房价的调整周期短则 5 年，长则… 不要想去卖高买低，从自己的实际需要出发，改善生活，为将来做好规划。能 Time The Market 的基本上都是马后炮，活在当下，享受生活比什么都值得。连曾经的疫情大户美国都给本国公民发出旅行建议了，“最近别去加拿大”。哎，大家保重。

（Note: 报告中大温地区（Greater Vancouver）在这里包括了：Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。不包括 Fraser Valley 和 Chilliwack 地区。）

如有问题与讨论，欢迎联系笔者：
William Li
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1055 W Broadway #201, Vancouver, BC V6H 1E2
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