2023 年 1 月 25 日， 加拿大央行宣布加息 25 个基点，一年之内连续第 8 次加息，使得政策利率（Policy Interest Rate）来到了 4.5%，符合预期。加拿大央行行长 Tiff Macklem 称将考虑有条件地暂停（conditionally pause）加息，条件是他要关注通胀和就业市场相关数据的变化。另外，今年第一次的美联储议息会议将于 2 月 1 日宣布加息决议，市场预测大概率加息 25 个基点，我们拭目以待。

12 月份，大温地区各类房屋的市场表现仍在延续了前几个月的趋势，销量大跌，价格持续小幅下滑，过去一年的涨幅基本抹平。另外两个数据值得关注：市场在售总量（Total  Inventory）和新上市数量（New Listing）。大温地区各类房屋的市场在售总量同比去年增长 28.7%，但相比过去 10 年均值仍然减少 16%；各类房屋新上市（New Listing）仅 1,224 套，同比下降 37.3%，为 2005 年以来最低。买家与卖家纷纷离场，继续观望。下面先分别看看独立屋与公寓市场的具体表现。

独立屋市场：

大温地区 2022 年 12 月份独立屋成交 375 套，同比减少 52.8%，相比过往十年同期均值减少 47.1%；新上市独立屋数量 383 套，同比减少 34.3%；独立屋在售总量 2,915 套，同比增长 21.5%，仍低于过往十年同期均值 21.3%。大温地区 12 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,823,300，同比去年降低 5.1%，相比 4 月份的高点减少 13.2%。

公寓市场：

大温地区 2022 年 12 月份公寓销售 708 套，同比减少 51.6%，相比过往十年同期均值减少 30.3%；新上市公寓数量 607 套，同比减少 42.9%；公寓在售总量 3,100 套，同比增长 22.7%，仍低于过往十年同期均值 10.2%；大温地区公寓 12 月份 HPI 基准价  $713,700，同比仍增长 1.7%，但相比 5 月份的高点减少 8.5%。

总结：

通胀的确伤害人们的购买力与消费信心，下图实际量化地反映了 2022 年由于通胀而对家庭或个人消费力的削弱。就连加拿大税务局的员工也正在酝酿一场全国性的大罢工，他们要求 3 年内加薪 30% ，不得不承认有工会的组织就是厉害。

我在之前的地产报告中已经很多次提及通胀、加息、经济衰退等的问题，网站后台数据显示我的 2022 年 9 月份地产报告受到相对较多的关注，我在那份报告中 “大胆” 地讲述了自己对市场底部的一些看法，看来大家都想抄到最低点！最近注意到 CTV News 的一片报道，由于加拿大房屋短缺（housing shortage）的问题，即使加息房价也跌不到哪里去了，我基本同意他们的观点。下图是大温地区自 2005 年以来独立屋和公寓市场在售总量的变化，在 2007-2008 的全球金融危机中大温地区的独立屋与公寓在售总量在 2008 年下半年达到最高，分别是 8,902 和 8,476 套，目前分别仅为 2,915 和 3,100 套。过去的 15 年内房地产市场供给总量的趋势是不断下降的。

下图则是大温地区自 2005 年以来独立屋与公寓的 HPI 基准价走势图。仔细对比基准价与市场供给的关系，还有独立屋与公寓之间的投资对比，联系到近日温哥华市政府讨论最早在 2024 年温哥华独立屋可以改建成最多 6 个单元的消息，这里面还真的大有学问可做呢。鉴于篇幅问题，我不在此赘述，希望有机会可以深度地聊一下这个话题。房产投资是一个技术含量很高的工作，但却经常被人们所曲解。

展望今年的地产市场，除了通胀、利率这些经济指标，我会关注一个平时很少在报告中提及的问题：地缘政治风险，不是不重要，只是较为敏感，也不希望自己的网站被贴上任何政治标签。从日常的新闻里，无处不在的社交平台中：像推特、Instagram、Tiktok、抖音、微信等，都隐隐嗅到一种正在发酵的味道。全球最大投资管理公司之一的贝莱德（BlackRock）在最新发布的地缘政治风险评估报告（Geopolitical Risk Dashboard）中提及的十大风险其中两度涉及到中美战略竞争（U.S.-China strategic competition）与全球科技脱钩（Global Technology Decoupling）。下图是报告中的图表之一，点击下面图表可以下载报告原文。

如果大家对这个话题感兴趣，也可以关注另一个研究地缘政治风险的网站，是由美联储经济学家 Matteo Iacoviello 研究发布的地缘政治风险指数（Geopolical Risk Index）。黑天鹅、灰犀牛、和平鸽，仁者见仁、智者见智，我更希望自己无病呻吟、杞人忧天。

（Note: 报告中大温地区 – Greater Vancouver 在这里包括了：Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。不包括菲沙河谷和奇利瓦克地区 Fraser Valley & Chilliwack 。）

如有问题与讨论，欢迎联系笔者：

William Li
BC省注册地产经纪/ 建筑商
BC省注册验屋师（2012-2018）
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大温哥华地区（Greater Vancouver） 2021 年度各类房屋销售总量 44,091 套，创历史新高；各类房屋 HPI 基准价也达到历史新高，同比增加 17.3%；截止到 2021 年底，各类房屋的在售总量（Total Inventory）也创造历史最低，同比减少 41.9%。市场始终保持着僧多粥少的供需失衡状态。

不同区域的房产表现大不相同。下面以独立屋市场为例，看看你家去年涨了多少：

不难看出一 “怪” 象，独立屋绝对价格与增幅成反比，而价格增幅与距离温市中心距离成正比。例如，温西独立屋基准价为 $3,433,600，大温地区最高，价格年涨 8.6%，增幅最低；距离温西最远的 Chilliwack 独立屋基准价仍在 100 万之内，但年内价格增幅达 46.4%。

疫情催生了人们对于居家远程办公的需求，政府量化宽松、低利率政策提供人们实现梦想的最佳工具，而买家担忧价格越来越贵的心理（FOMO- Fear of Missing Out）则成了房屋抢购的催化剂。这与造就上一轮房产（2015-2017）繁荣的原因 – 海外资金的涌入（Offshore Money Invasion）截然不同。目前温西独立屋的基准价仍然低于 2017 年高点时的 6.7%，短期内仍然难以超越前高。

未来的房地产市场充满挑战，面对诸多的确定与不确定性，我想从以下几个方面来说说自己的感受，大家共同讨论：

一、关于通货膨胀（Inflation）与加息（Rate Hikes）
2022-1-19 加拿大公布的最新消费者物价指数 CPI 为 4.8%（12-month change），30 年来最高，也是连续第 9 个月超过加拿大央行设定的通胀合理范围 1%- 3% 之内，让业界的加息预期从 2022 年 4 月份提前到了 1 月份，我们下周就会有答案。

我曾在 2021-04 地产报告中阐述过房产抵御通胀的问题。按照加拿大央行的通胀计算器（Inflation Calculator）计算的以 2005 年 $100 加元购买力为基础，2021 年需要 $133.83。从 2005 年至 2021 年 16 年间里，加币贬值 33.83%，按照复利率（Compound Interest）计算，平均每年贬值 1.84%。

下图是大温地区各类型房地产的 HPI 基准价，从 2005-01 至 2021-12 的 17 年间里，基准价从 $378,535 增长至 $1,239,645，同样按照复利率计算，表面上每年增幅 7.23%，考虑到房产的各种成本，如地税、房贷利息，保险，维护等，即使扣除 3.5% 的费用，仍可较佳地抵御通胀。

加拿大央行网站上还有一个投资计算器（Investment Calculator）， 较为清晰地解释了投资回报率与通货膨胀的关系，大家不妨可以试试。

二、关于房贷浮动（Variable）利率与固定（Fixed）利率
在上周地产局一个关于房贷的课程里，讲师 Sando Mariotti 提及 “在加拿大超过 75% 的屋主选择的是固定（Fixed) 利率”，对于这个比例我多少有些吃惊。下图显示加拿大 1975 至 2021 年平均 5 年期浮动与固定利率（数据引自网站 https://www.superbrokers.ca/tools/mortgage-rate-history ）。在过去的 47 年内，只有 4 年固定利率是低于浮动利率的；在最近连续的 31 年当中，皆是浮动利率优于固定利率。

既然大多时间浮动利率是优于固定利率的，为什么大部分买家仍然选择的固定利率呢？除了银行想办法多赚钱之外，屋主们对加息不确定性的恐慌和向往的安心（Peace of Mind）可能是主因。为了买个放心，仔细算算还真是多付了不少钱呢！网上有篇文章关于 2022 年浮动利率与固定利率大全（“Variable Vs Fixed Mortgage: The Ultimate Guide for 2022” By Brent Richardson），很不错，建议大家阅读一下。

三、关于独立屋（Single Family House）、联排别墅（Townhouse）与公寓（Condo)
我在以往地产报告中较少单独提及联排别墅（Townhouse），主要是因为联排别墅总量占比较少，不到 10% 左右，而且联排的属性也是 Condominiums（共管公寓属性），为了减少些工作量就 “省略” 了。下图是 2005 年以来 3 种不同类型地产在过去 17 年的平均售价走势图。通过计算得出年增长率（复利率）如下：

• 独立屋：8.71%
• 联排别墅：7.46%
• 公寓：6.47%

以过往数据来看，拥有永久产权（Freehold）土地（Land）的独立屋胜出一筹。投资何种类型房地产好呢？这本身就是一个伪命题，他们属于不同的价格范畴，由于土地不可再生的属性，长期来看独立屋会变得更加紧缺，但目前的价格已经凸显了负担性危机；相对于独立屋市场，我更愿相信公寓市场会在 2022 年有更好的表现，毕竟可负担性强，且租金回报率佳。无论何种类型的地产关键还是要看个体，稍有不慎就会踩 “雷”。地产投资没有简单的公式，大多时候买 “对” 比买 “贵” 更加重要！

四、关于时机（Timing)
由于此次恶性通胀，加息已经迫在眉睫，我相信不少朋友都认为一旦加息，房价必将承压，最好以观望为主，等房价跌下来再买，人之常情，无可厚非。我认为，影响房价的根本因素在于供求关系，造成此次通胀的原因也相当复杂，除了各国大肆印钞，还有棘手的供应链和劳动力短缺问题等 …… 仅通过加息也是远远不够的，加得过猛弄不好还会搬起石头砸自己的脚，若出现上个世纪 70 年的停滞性通货膨胀（Stagflation）就麻烦了。我曾在 2021-07 地产报告 中剖析过人们投资常见的心态，毕竟要想精准 Timing the Market 是很难的事情。 

这个世界虽然不大，但矛盾却无处不在。全球化与逆全球化、碳减排与经济发展的矛盾，疫情又进一步加大了东西方的隔阂，彼此都认为对方生活在自己的围城之中。恐惧是投资最大的障碍，贪婪是投资最大的敌人，时间是投资最好的朋友，我们都说要耐心（PAYtience），你的耐心指数是多久呢，2 个月、2 年，还是 20 年？网上流行 “躺平”  一词，人生除了投资赚钱，还有很多其他美好的东西，外面的天很蓝，山也很绿…

（Note: 报告中大温地区（Greater Vancouver）在这里包括了：Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。不包括 Fraser Valley 和 Chilliwack 地区。）

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十月，大温地区房地产市场表现继续一路向北，各类房屋销量环比上月增长 10.9%，同比去年略减少 5.1%，但10 月各类房屋新上市数量（New Listing）与市场在售总量（Total Inventory）都同比大幅减少，且接近或创造同月历史最低水平，这种失衡的供需关系，直接导致了价格的继续攀升。其中，独立屋、公寓表现不尽相同，具体如下：

独立屋市场：

大温地区 2021 年 10 月份独立屋成交 1,101 套，同比减少 18.4%，但相比过往同期均值高 8.4%。新上市独立屋数量（New Listing）1,232 套，同比减少 29.8%。独立屋在售总量（Total Inventory）3,566 套，同比减少 24.7%，且大大低于过往同期均值 40.1%。大温地区 10 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,850,500，同比增长 20.5%，继续一路向北。

10 月份独立屋销量同比减少，但背后原因不是买家不活跃，而是市场在售的独立屋总量实在太低。一旦有 “好” 的挂牌出售，一定是门庭若市，并伴随着抢 Offer 和令人咂舌的最终售价，想要通过理性分析去竞价的难有什么机会。总之，土地是越来越稀有和珍贵。最近热议的 Jericho Land 规划项目，在寸土寸金的温西 Point Grey 区，讨论建造 38 层的高楼与其他密集型建筑，可以引入多达 18,000 新居民。是呀，地价这么高了，不建造得密集些就不划算了，可惜要挡了 West 8th Ave 那些豪宅的景观了。

公寓市场：

大温地区 2021 年 10 月份公寓销售 1,803 套，同比增加 15%。公寓在售总量（Total Inventory）3,879 套，同比减少 41.7%。10 月份新上市公寓数量（New Listing）2,154 套，同比减少 25.7%。大温地区公寓 10 月份 HPI 基准价  $746,400，同比增加 9.5%。

与独立屋市场不同的是，大温地区公寓市场销量不但同比增长，而且相比过往同期均值大增43.1%。与独立屋市场相似的是，公寓的新上市数量与市场在售总量也都同比大幅减少，如果开发商们建造 Condo 的速度跟不上需求，只怕公寓的价格上涨压力也会越来越大。

总结：

我们先看看令人关注的通货膨胀与加息的问题。加拿大 2021-10-20 公布的最新消费者物价指数（The Consumer Price Index CPI）为 4.4%，自 2003-02 以来最高。加拿大央行在 2021-10-27 召开的议息会议中宣布终止量化宽松 QE，并把加息预期从 2022 年的下半年提前至明年的 4 月份。这对我们房地产现象意味着什么? 有人建议尽申请房贷预批，锁定利率，在加息前买好；也有人认为加息会导致房价下降，持币观望，尽量买到低点。无论如何，我以为 Time the Market 是很难的事情，至少我曾经尝试过，最终都是由于贪心而得不偿失。择期不如择屋，我认为投资 “对” 的地产更为重要，“对” 的地产不仅可以提高生活质量与投资回报，更可以穿越牛熊。尤其在目前市场供给非常紧张的环境下，找到那个属于你的 Mr. Right 的地产则更具有挑战性了。

科技的迅猛发展与新冠疫情都在不断地冲击着我们原有的认知，不论你愿不愿意，都会带给我们各种风险与机遇。Crypto，DeFi，NFT，Web 3.0 这些名词更加频繁地出现在我们眼前，未来的世界我们可能不需要 Email 这种中心化管理的 ID 了，而是需要一个加密的电子钱包，例如 MetaMask, Trust Wallet… 你开通了吗？Facebook （脸书）也宣布正式更名为 Metaverse （元宇宙），它不仅仅是通过电脑 VR （Virtual Reality-虚拟现实）与 AR（Augmented Reality-增强现实）技术，将虚拟的信息应用到真实的世界那么简单，可能会渗透到我们生活与工作的方方面面。

当然，无论科技如何发展演变，仍无法改变我们人类对吃穿住行的基本需求，房子依然是刚需、抵御通胀的不二选择。还有一个多月就是圣诞节了，从现在到明年 1 月份，房地产市场会进入所谓的冬季行情，成交量会继续萎缩。今年的圣诞也不方便远行，望大家早早计划，过一个舒心的假期！

（Note: 报告中大温地区（Greater Vancouver）在这里包括了：Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。不包括 Fraser Valley 和 Chilliwack 地区。）

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