2023年1月温哥华房地产市场报告
2023年1月温哥华房地产市场报告
2023 年 1 月 25 日, 加拿大央行宣布加息 25 个基点,一年之内连续第 8 次加息,使得政策利率(Policy Interest Rate)来到了 4.5%,符合预期。加拿大央行行长 Tiff Macklem 称将考虑有条件地暂停(conditionally pause)加息,条件是他要关注通胀和就业市场相关数据的变化。另外,今年第一次的美联储议息会议将于 2 月 1 日宣布加息决议,市场预测大概率加息 25 个基点,我们拭目以待。
12 月份,大温地区各类房屋的市场表现仍在延续了前几个月的趋势,销量大跌,价格持续小幅下滑,过去一年的涨幅基本抹平。另外两个数据值得关注:市场在售总量(Total Inventory)和新上市数量(New Listing)。大温地区各类房屋的市场在售总量同比去年增长 28.7%,但相比过去 10 年均值仍然减少 16%;各类房屋新上市(New Listing)仅 1,224 套,同比下降 37.3%,为 2005 年以来最低。买家与卖家纷纷离场,继续观望。下面先分别看看独立屋与公寓市场的具体表现。
独立屋市场:
大温地区 2022 年 12 月份独立屋成交 375 套,同比减少 52.8%,相比过往十年同期均值减少 47.1%;新上市独立屋数量 383 套,同比减少 34.3%;独立屋在售总量 2,915 套,同比增长 21.5%,仍低于过往十年同期均值 21.3%。大温地区 12 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,823,300,同比去年降低 5.1%,相比 4 月份的高点减少 13.2%。
公寓市场:
大温地区 2022 年 12 月份公寓销售 708 套,同比减少 51.6%,相比过往十年同期均值减少 30.3%;新上市公寓数量 607 套,同比减少 42.9%;公寓在售总量 3,100 套,同比增长 22.7%,仍低于过往十年同期均值 10.2%;大温地区公寓 12 月份 HPI 基准价 $713,700,同比仍增长 1.7%,但相比 5 月份的高点减少 8.5%。
总结:
通胀的确伤害人们的购买力与消费信心,下图实际量化地反映了 2022 年由于通胀而对家庭或个人消费力的削弱。就连加拿大税务局的员工也正在酝酿一场全国性的大罢工,他们要求 3 年内加薪 30% ,不得不承认有工会的组织就是厉害。
我在之前的地产报告中已经很多次提及通胀、加息、经济衰退等的问题,网站后台数据显示我的 2022 年 9 月份地产报告受到相对较多的关注,我在那份报告中 “大胆” 地讲述了自己对市场底部的一些看法,看来大家都想抄到最低点!最近注意到 CTV News 的一片报道,由于加拿大房屋短缺(housing shortage)的问题,即使加息房价也跌不到哪里去了,我基本同意他们的观点。下图是大温地区自 2005 年以来独立屋和公寓市场在售总量的变化,在 2007-2008 的全球金融危机中大温地区的独立屋与公寓在售总量在 2008 年下半年达到最高,分别是 8,902 和 8,476 套,目前分别仅为 2,915 和 3,100 套。过去的 15 年内房地产市场供给总量的趋势是不断下降的。
下图则是大温地区自 2005 年以来独立屋与公寓的 HPI 基准价走势图。仔细对比基准价与市场供给的关系,还有独立屋与公寓之间的投资对比,联系到近日温哥华市政府讨论最早在 2024 年温哥华独立屋可以改建成最多 6 个单元的消息,这里面还真的大有学问可做呢。鉴于篇幅问题,我不在此赘述,希望有机会可以深度地聊一下这个话题。房产投资是一个技术含量很高的工作,但却经常被人们所曲解。
展望今年的地产市场,除了通胀、利率这些经济指标,我会关注一个平时很少在报告中提及的问题:地缘政治风险,不是不重要,只是较为敏感,也不希望自己的网站被贴上任何政治标签。从日常的新闻里,无处不在的社交平台中:像推特、Instagram、Tiktok、抖音、微信等,都隐隐嗅到一种正在发酵的味道。全球最大投资管理公司之一的贝莱德(BlackRock)在最新发布的地缘政治风险评估报告(Geopolitical Risk Dashboard)中提及的十大风险其中两度涉及到中美战略竞争(U.S.-China strategic competition)与全球科技脱钩(Global Technology Decoupling)。下图是报告中的图表之一,点击下面图表可以下载报告原文。
如果大家对这个话题感兴趣,也可以关注另一个研究地缘政治风险的网站,是由美联储经济学家 Matteo Iacoviello 研究发布的地缘政治风险指数(Geopolical Risk Index)。黑天鹅、灰犀牛、和平鸽,仁者见仁、智者见智,我更希望自己无病呻吟、杞人忧天。
(Note: 报告中大温地区 – Greater Vancouver 在这里包括了:Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。不包括菲沙河谷和奇利瓦克地区 Fraser Valley & Chilliwack 。)
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William Li
BC省注册地产经纪/ 建筑商
BC省注册验屋师(2012-2018)
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