大温地区 2 月份各类房屋销售可谓是量价齐增，在这么 “靓丽” 的形势下，我们并未看到新上市数量的明显增加，春季是传统的销售旺季，不难理解卖家的心理，让市场反弹的子弹再飞一会…… 回看大温地区房地产的历史走势，价格总是跌得慢涨得快，市场的供给相当有限，当买家焦虑而卖家惜售时，价格就容易失控了。

当前各国央行为了应对通胀而接连加息、量化紧缩，银行流动性的恶化造成了最近的硅谷银行倒闭和瑞士信贷被收购的一连串危机事件，美联储将于本周三（3 月 22 日）公布的利率决议将对全球金融市场产生重要的影响。我们拭目以待。下面先分别看看独立屋与公寓市场的具体表现。

独立屋市场：

大温地区 2023 年 2 月份独立屋成交 518 套，环比上月大增 72.1%，但同比仍减少 48.8%，相比过往十年同期均值减少 44.8%；新上市独立屋数量 1,097 套，同比减少 43%，环比上月略增 6.1%；独立屋在售总量 3,231套，同比增长 1.1%，仍低于过往十年同期均值 27.5%。大温地区 2 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,813,100，同比去年降低 12%，但环比上月略有增加，出现回暖迹象。

公寓市场：

大温地区 2023 年 2 月份公寓销售 932 套，同比减少 49.9%，相比过往十年同期均值减少 27.7%；新上市公寓数量 1,729 套，同比减少 34.4%，环比上月增长 1.8%；公寓在售总量 3,533 套，同比增长 13.3%，仍低于过往十年同期均值 12.7%；大温地区公寓 2 月份 HPI 基准价  $732,200，同比减少 3%，但已经连续 2 个月上升。

总结：

加拿大央行于 3 月 8 日宣布维持其政策利率 4.5% 不变，并继续量化紧缩，下一次公布利率决议是 4 月 12 日，我们会继续观望。上周日传奇投资人巴菲特似乎特别繁忙，有传闻称为应对银行危机拜登政府已紧急联系巴菲特。说起巴菲特我们对他的那句投资名言都不会很陌生，“别人恐惧我贪婪…” ，我们往往在恐惧与贪婪中探测市场的底部，但是真正能做到的寥寥无几。这次温哥华房地产市场回调的底部大概率已经过去，除非无法控制的突发意外，例如战争失控、亦或是什么未知的恐怖病毒等等。我在历次地产报告中多次对所谓市场底部提及自己的经历与感受，而这次，你抄到底了吗？

其实，抄底是个伪命题。就连巴菲特本人买股票也常常买在了半山腰，但他在选股上有着自己卓越的理念与信仰，他在购买任何一只股票时都可以计划做到终身持有。例如巴菲特投资可口可乐几十年赚了上千倍，千倍是什么概念？巴菲特对我们的启示是找到伟大的公司，与其长期相伴，做时间的朋友。我们在投资一个房子的时候，有没有想过可以持有一辈子呢？我却常常在 MLS 系统里看到有频繁交易的房屋，不但亏钱，而且还影响心情。

我在写本月报告的时候，再过几个小时就是 3 月 22 日美联储公布利率决议的时候了，金融市场都在紧张地等待。无论是否加息 25 个基点，无论鲍威尔此次记者会的语调是鸽还是鹰，我们都无法控制，也难以预测，但我们可否借鉴一点巴菲特的投资经验呢？买 “对” 房产的意义大于所谓的买在 “低点”。什么是 “对” 的房地产，以后有机会再聊！

（Note: 报告中大温地区 – Greater Vancouver 在这里包括了：Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。不包括菲沙河谷和奇利瓦克地区 Fraser Valley & Chilliwack 。）

如有问题与讨论，欢迎联系笔者：

William Li
BC省注册地产经纪/ 建筑商
BC省注册验屋师（2012-2018）
☏ 778-968-4968
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大温地区 1 月份各类房屋销量同比、环比皆大幅下降，新上市数量相比上月（12 月）大幅提高。大家可能注意到周边不断出现的 “Sold” 标志，之前挂牌长久的 Listing 纷纷卖掉，新上市 “物美价廉” 的房屋抢 Offer 现象屡见不鲜。似乎市场已经见底，卖家感到迷惑，买家开始焦虑。

在高利率环境下，那些中间价位左右的刚需房受到相对追捧，而高价市场继续高处不胜寒。所以不难理解独立屋基准价继续下滑，而公寓市场却稍稍抬头。下面先分别看看独立屋与公寓市场的具体表现。

独立屋市场：

大温地区 2023 年 1 月份独立屋成交 301 套，同比减少 51.9%，相比过往十年同期均值减少 49.5%；新上市独立屋数量 1,033 套，同比减少 16.2%，环比上月增长 170%，1 月份新上市相比圣诞的 12 月大增也是常态，但是值得进一步关注；独立屋在售总量 3,122 套，同比增长 17.8%，仍低于过往十年同期均值 24.4%。大温地区 1 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,801,300，同比去年降低 9.1%，相比 4 月份的高点减少 14.3%。

公寓市场：

大温地区 2023 年 1 月份公寓销售 575 套，同比减少 56.2%，相比过往十年同期均值减少 35.7%；新上市公寓数量 1,699 套，同比减少 24.1%，环比上月增长 180%；公寓在售总量 3,409 套，同比增长 19.5%，仍低于过往十年同期均值 11.3%；大温地区公寓 1 月份 HPI 基准价  $720,700，同比减少 1.1%，但环比上月稍稍抬头，增长 1%。

总结：

我在过往的报告中多次讨论通胀与加息的问题，我们曾预计也期望通胀已经见顶，这样加息也会停止并逐渐进入降息通道。但 2 月份的数据稍稍有些 “意外”，2 月 14 日公布的美国 1 月核心 CPI（消费物价指数）为 5.6%，高于预期；2 月 16 日公布的美国 1 月核心 PPI（生产者物价指数）为 5.4%，高于预期；2 月 24 日公布的美国 1 月核心 PCE（个人消费支出）为 4.7%，高于预期。CPI、PPI 和 PCE 被称为反应通货膨胀的 3 大指标，有兴趣的可以点击这里了解一下（https://www.britannica.com/money/measure-inflation-cpi-ppi-pce）。

这些数据至少说明顽固的通胀有些反弹，但是否进一步恶化，只能走一步看一步。 1 月 25 日， 加拿大央行宣布加息 25 个基点后，加拿大央行行长 Tiff Macklem 曾称将考虑有条件地暂停加息，但考虑到最新的经济指标，加央行行长已经警告考虑进一步加息。     

我在上月的地产报告中引入了地缘政治风险因素，相比贝莱德（BlackRock）上一份地缘政治风险评估报告，在其 2 月 9 日发布的最新报告中，俄国北约冲突（Russia-NATO Conflict）与中美围绕台湾与南中国海的战略竞争（US-China Strategic Competition）已经发展到前两位的重大风险，注意到在俄乌战争一周年之际，报告中提及的不是俄乌而是俄罗斯与北约冲突，大有地缘政治风险进一步恶化的趋势。

疫情三年多首次回国，人在旅途身不由己，报告没有及时更新，请见谅！疫情看似已过，希望大家珍惜来之不易的平和与自由，且行且珍惜！

（Note: 报告中大温地区 – Greater Vancouver 在这里包括了：Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。不包括菲沙河谷和奇利瓦克地区 Fraser Valley & Chilliwack 。）

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12 月 7 日 加拿大央行宣布加息 50 个基点，使隔夜拆借利率（Overnight Rate）来到了 4.25%，自今年 3 月份以来持续加息了 400 个基点，各大银行的最佳利率（Prime Rate）为 6.45%，为 2001 年 4 月份以来最高。今年最后一次的美联储议息会议（FOMC）于上周三结束，FIFA 世界杯也于这个周日偃旗息鼓。终于可以静下心来，完成本月度的房地产报告。

11 月份，大温地区各类房屋的市场表现基本上延续了前几个月的趋势，销量大跌，价格接续下滑，高价独立屋市场更是惨淡，而中低价位的公寓市场则相对坚挺，加息着实伤害了人们的购买力与消费信心。值得一提的是大温地区各类房屋新上市（New Listing）11 月份明显下跌，同比下降 22.4%，使得市场在销量惨淡的情况下，供给相对需求来说没有过大的偏差。卖家觉得价格越来越低，买家觉得想买的房子价格没下来多少。下面先分别看看独立屋与公寓市场具体表现吧。

独立屋市场：

大温地区 2022 年 11 月份独立屋成交 492 套，同比减少 50.3%，相比过往十年同期均值减少 43.4%；新上市独立屋数量 922 套，同比减少 21.1%；独立屋在售总量 3,951 套，同比增长 15.3%，仍低于过往十年同期均值 21.4%。大温地区 11 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,856,800，过去一年的涨幅全部抹平，同比去年还减少 1.7%，相比 4 月份的高点减少 11.6%。

公寓市场：

大温地区 2022 年 11 月份公寓销售 847 套，同比减少 53.6%，相比过往十年同期均值减少 25.4%；新上市公寓数量 1,622 套，同比减少 23.8%；公寓在售总量 4,067 套，同比增长 10.8%，仍低于过往十年同期均值 12.4%；大温地区公寓 11 月份 HPI 基准价  $720,500，同比仍增长 3.5%，但相比 5 月份的高点减少 7.6%。

总结：

美联储的傲慢与错误
我关注每一次的美联储议息会议，因为它对全球的宏观经济面影响太大了。在每次美联储议息会议后的记者会上，资本市场总是在联储会主席鲍威尔的只言片语上揣摩鸽或者鹰的语气， 在回答记者提问的同时伴随着美股股指的上蹿下跳。在疫情初期由于美联储的量化宽松、大撒钱政策而造成的通胀高企，鲍威尔总是用Transitory（暂时的）这个词来搪塞记者，直到今年的下半年他才不等不改口，说通胀有 Potentially Entrenched（潜在顽固）的可能，为他快速、猛烈的加息找借口。在上周三（12 月 14 日）的记者会上鲍威尔的显得非常 “坚决、自信”，引用来自彭博社（Bloomberg）记者的评价甚至有些傲慢（A Little Snooty） 。他明确 2023 年不可能减息，并且将美国明年 GDP 调整为增长 0.5%。显然，鲍威尔仍在为经济软着陆的可能性做最后的坚持。无论你如何看待，我对美联储的信誉（Credit）产生了怀疑。我们在经济衰退（Recession）的边缘、或者已经在衰退中。

从通货膨胀到经济衰退
从这几个月的经济数据来看，通胀大概率已经见顶（Peaked)。鉴于通胀趋于固化的特性，仍有少量加息的可能与必要，而且要维持相当一段时间。我在 9 月份房地产报告中试图对比 2007 年全球金融危机与当前所谓 “后疫情高通胀危机” 对地产市场的影响，2 个多月过去了，我感受到了当前经济正在走向衰退的趋势，只不过 2007 年的次信贷危机搞得令人措手不及，各国央行在应对那次危机也缺乏足够的经验。而造成这次 “危机” 的起因之一就是各国在疫情伊始的量化宽松（QE: Quantitative Easing）与极低利率环境，因而央行在应对本次通胀危机显得 “胸有成竹”，马上反其道而行之，进行量化紧缩（QT: Quantitative Tightening）与加息，这也许就是鲍威尔口中工具箱（Toolbox）的工具和他的底气吧。

我在推特上看到近来非常不安生的 Elon Musk 的一则推文，是关于木头姐（Cathie Wood）在 12 月 16 日关于美国车贷的评论，大致是美国价值万亿的汽车贷款市场有着资不抵债的风险并且在恶化……Elon 回复到 “这有可能是历史上最大的金融危机 （Potentially, the biggest financial crisis ever ）”。如果不幸被他言中，那么风险资产的底部还早呢！

我在网上看到另一篇文章，桥水基金的投资经理人 Greg Jensen 预言如果美联储不紧急减息，造成的经济衰退可能比预想得更深远。他提及了中国重新开放对大宗商品的需求可能会加剧通胀的观点，总之是看问题的一个不同角度，有兴趣可以看一下这篇文章（https://finance.yahoo.com/news/chief-investment-officer-world-biggest-181715520.html）。

风险资产的机会在哪里？
由于高利率，就像还未有盈利能力的成长型公司不断被重新定价，被誉为抵御通胀的最佳资产 —— 房地产成了烫手山芋，特别是高价位的地产市场。我来例举两个近期卖掉的位于温西 Point Grey 海景大地的独立屋。

1.  4582 W 3RD AVENUE
   
   8,346 Sf 大地，2022 年 4 月份挂牌 650 万，2022 年 11 月于 450 万卖掉，低于政府估价 101 万。
2.  4686 W 2ND AVENUE
   
   16,671 Sf 大地，2022 年 7 月份挂牌 1600 万，2022 年 11 月于 850 万卖掉，低于政府估价 280 万。

可能有人说这些买家是敢于接飞刀的有钱人，我更倾向说他们是精明的投资者。这就引出我的下一个话题:

如何客观？
我写月度地产报告是为了尽量有些独立思考的东西，而非人云亦云，但我发现在现实中几乎做不到。买方与卖方、东方与西方总是存在那么多的分歧与误解，无论现在的科技、信息技术如何的发达。拿所谓的新冠特效药举个例子，中国的莲花清瘟和美国辉瑞的 Paxlovid。疫情初期，只有中国公民才可以在中国驻外领事馆领取几盒莲华清瘟，记得年初我🐏的时候，吃过一些莲华清瘟，感觉没有任何效用，就不再服用，不太舒服的那几天，靠退烧药就过来了。在温哥华，据说目前只要自测新冠阳性，就可以在药房免费领取辉瑞的 Paxlovid，我没有领过，也未曾用过，所以没有发言权。但 Paxlvoid 这两天上了中国的热搜，可以网购， ￥2980 一盒，有人抢购，也有人抵制。到底哪个药好使，看似简单的问题，但总是复杂化了。 

世界杯刚刚结束，恭喜阿根廷自 1986 年后再次夺冠，梅西完成了自己的梦想，也帮助很多人实现了自己的愿望。葡萄牙惜败摩洛哥，止步八强，C 罗一人独自流泪退场，让多少人心痛。人难道一定要以成败论英雄吗？葡萄牙本届并未取得理想成绩，C 罗在后面的几场比赛也没有首发出场，但在我心中他仍是英雄！

最近中国正在面临严峻的疫情，衷心祈祷大家都平平安安的，过一个祥和的圣诞、新年！

（Note: 报告中大温地区 – Greater Vancouver 在这里包括了：Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。不包括菲沙河谷和奇利瓦克地区 Fraser Valley & Chilliwack 。）

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从本报告起，我的《房地产市场报告》命名将 “顺延” 一个月，比如此报告使用的数据是上一月（ 10 月份），但构思与实际写报告的时间是在 11 月的中旬，地产报告命名为《2022年11月温哥华房地产市场报告》。

最近，在朋友圈中看到了其他经纪同行们纷纷转发的 “BC 省房市 10 月份销量继续下降，但大温房价仍然上涨” 的标题，我并未阅读，总感觉多少有些标题党之嫌。 “房价” 指的是中间价（Median Price）、平均价（Average Price）还是基准价（HPI Price）？“房” 指的是独立屋、公寓、还是 Townhouse？“大温” 很大，不同地区地产表现差异也巨大，很难以偏概全。这也是我在坚持写月度地产报告的原因之一，尽量做得客观一些。

10 月份，大温地区各类房屋销量（Sales）同比大跌 46.8%；新上市（New Listings）同比基本持平，略增1.5%；房屋在售总量（Total Inventory）同比增加 12.8%；各类房屋销售中间价（Median  Price）同比略增 2.3%，但独立屋中间价同比减少 2.5%，公寓中间价同比增加 3.5%，可见独立屋与公寓市场表现继续分化，具体表现如下。

独立屋市场：

大温地区 2022 年 10 月份独立屋成交 585 套，同比减少 46.8%，相比过往十年同期均值减少 41.6%；新上市独立屋数量 1,252 套，同比略增 1.5%；独立屋在售总量 4,266 套，同比增长 14.6%，但仍低于过往十年同期均值 22.2%。大温地区 10 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,892,100，同比去年仍增长 1.6%，但相比 4 月份的高点减少 10%。

公寓市场：

大温地区 2022 年 10 月份公寓销售 996 套，同比减少 44.8%，相比过往十年同期均值减少 25.4%；新上市公寓数量 2,022 套，同比减少 6.2%；公寓在售总量 4,230 套，同比增长 2.7%，但低于过往十年同期均值 15%；大温地区公寓 10 月份 HPI 基准价  $727,100，同比增长 5.1%，但相比 5 月份的高点减少 6.7%。

总结：

加拿大央行于 10 月 26 日宣布增加 50 个基点，使加拿大的政策利率（Policy Rate）来到了 3.75%，而今日（11 月 16 日）公布的 10 月 CPI 指数为 6.9%，与预期一致，鉴于 CPI 顽固（Entrenched）的特性，预计在下个月 12 月 7 日的加拿大议息会议上将至少加息 25 个基点，使加拿大的政策利率在 2022 年底达到 4%，这也符合很多业内人士的预测。利率的增长无疑影响风险资产的投资价值，不难理解为什么绝对价值低的公寓市场表现要好于独立屋市场。

美联储在 11 月 2 日的 FOMC 会议上加息 75 个基点，鲍老爷子（Jerome Powell）在之后的会议问答环节面对咄咄逼人的记者也显得稍有些不耐烦，称今年以来加息的速度够快，但暗示明年的加息幅度可能会更高…… 引得市场一片恐慌。在加拿大的我们也需密切关切相关的经济指标，如 CPI，失业率等，因为它们直接影响了央行利率的走向。我曾在上期地产报告中大胆地尝试怎样分析市场的底部，相当于给自己挖了个坑，感兴趣 Timing the Market 的朋友不妨可以参考一下。

我们中国人对房地产投资情有独钟，相关报道有说 “中国人 70% 的财富是房子” ，这就是为什么华人热衷的居住地多伦多、温哥华房地产这么热门，而位于加拿大广袤中部的地域，这么多年房地产回报能跑赢通胀就算不错了。当然在温哥华买地产并非稳赚不赔，在我身边看到赔钱的例子也比比皆是。房地产投资也是风险不低的行当，只要你足够敬畏市场、专业，保持 Open Mind，还是有机会的，这也像很多其他的行业，不是吗？

（Note: 报告中大温地区 – Greater Vancouver 在这里包括了：Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。不包括菲沙河谷和奇利瓦克地区 Fraser Valley & Chilliwack 。）

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