四月，大温地区各类房屋销售同比去年增长 339.5%，三倍多的增长率是在去年四月刚开始封城、很多行业处于半停滞状态基础之上的。四月相比上月销量减少 13.9%，基准价格（HPI Price）单月增长 3%。这种量减价增的现象给各类市场参与者、观望者带来了一丝丝困惑，似乎我们又来到了一个十字路口，如果我们在高空俯瞰这个路口，无论直行还是转弯，最终都能到达目的地，所谓的殊路同归。下面，我们先来看看独立屋与公寓的市场的具体表现：
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独立屋市场：

大温地区 2021年 4 月份独立屋成交 1,665 套，相比去年同期增加 324.7%，高于同月份 10 年均值 35.1%。独立屋在售总量（Total Inventory）4,612 套，相比去年同期增加 9.0%，低于同月 10 年均值 22.5%；4 月份新上市独立屋数量（New Listing）3,185 套，比去年同期增加 335.1%。大温地区 4 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,755,500，相比去年同期增长 20.9%，自 2021 年以来 4 个月内上涨 11.3%。

独立屋仍然很热，土地是不可再生资源，市场总量就那么多，市场好的时候，就会出现短期内重复买卖的现象。我平日关注温西每一个独立屋的交易状况，举两个近期的例子，大家说是投机吗？案例一，40×4 W 29 AVE，去年 5 月份 340.8 万成交，上月份 460 万卖掉，不到一年近 120 万的增幅；案例二，38×5 W 19 Ave, 2019 年 8 月 218.8 万成交，2020 年 9 月份再次以 237.8 万成交，刚刚又挂牌 298 万上市，我大致计算了税费等，第一任屋主净得 8 万左右，第二任屋主大致可以净赚 30 万左右。上述两例，着实繁荣了地产市场，若合理报税，算是合情、合法投机吧。

公寓市场：

大温地区 2021 年 4 月份公寓销售 2,291 套，相比去年同期增加 351.9%。公寓在售总量（Total Inventory）4,447 套，相比去年同期增加 1.9%。4 月份新上市公寓数量（New Listing）3,437 套，相比去年同期增加 205.8%。大温地区公寓 4 月份 HPI 基准价 $729,600，为历史新高。

虽然 4 月份公寓销量比上月略低，但仍创造了 4 月份历史销售之最（在我能查到的时间范围内）。总体公寓市场的供给比较均衡，仍伴随着 “Pandemc” 现象-即在家办公需求，离市中心越远的地方的升值表现更好些，比如高贵林的公寓表现好于本拿笔的，本拿笔的又好于市中心的。随着疫情终究被控制，公寓买家是否要考虑做个“逆行者”呢？

总结：

我在上期报告中提及鉴于过热的房地产市场，政府手中的牌很多，最简单直接的方法就是增加房贷申请难度、提高利率。最近，一个朋友刚刚卖了自己在温西的独立屋，准备等到年底再入手。虽然我不鼓励 Time the Market，人们总是很聪明的，本次我不想做任何短期的价格预测，换一个角度看看问题。

下图是大温地区自 2005 年以来大温地区独立屋、公寓、联排别墅平均价格（Average Price）的走势，数据来自地产局的数据中心（Stats Centre REBGV）。不难看出，从 2005-01 至 2021-04 16多年的时间内，独立屋平均值增长 276%，联排别墅增值 208%，公寓增值 179%。价格长期增值，短期内有所波动，例如 2007 年下半年开始的美国此信贷金融危机，2016至2018各级政府指定的海外买家税、空屋税、投机税等。

关于房地产与通胀的关系，我利用加拿大央行网站上的通胀计算器（Inflation Calulator）绘制了下图，以 2005 年 $100 加元为基准，计算各年相应的购买力，例如 2005 年 $100 加元，相当于 2021 年的 $133.89。从 1950 年至 2021 年的 71 年间里，加币贬值 1017.61%，按照复利率计算，平均每年贬值 3.45%。为了和上图比较，从 2005 年至 2021 年 16 年间里，加币贬值 33.89%，平均每年贬值 1.84%。这样比较下来，房产不仅抵御通胀，而且还有不菲的增值（Capital Gain）。

备注：这个通胀计算是基于消费者物价指数（Consumer Price Index），简称 CPI，它包含一揽子物价指数标的，例如：食物，交通，医疗，家用开销等，不包含房地产，否则反过来计算不知道加币贬值成什么样子了。

长线是金，这句话非常符合房地产投资。一晃出国近 20 年，没有什么 “移居” 的感觉。你把这里当成家，家就会给你带来回报。在最近一部热议的片子中，女主角说 “… I am not homeless, I am simply houseless”（我不是没有家，只是没房子而已）。我们需要做到的是既要有房子，更要有家，home is where your heart is … 最后以拍此片而斩获金球奖最佳导演奖的 Chloe 的获奖感言结束：“人之初，性本善。People, at birth, are inherently good. Those six letters had such a great impact on me when I was a kid, and I still truly believe them today, even though sometimes it may seem like the opposite is true. But I have always found goodness in the people I met – everywhere I went in the world. Anyone who has the faith and the courage to hold onto the goodness in themselves and to hold onto the goodness in each other, no matter how difficult it is to do that…”

（Note: 报告中大温地区（Greater Vancouver）在这里包括了：Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。不包括 Fraser Valley 和 Chilliwack 地区。）

如有问题与讨论，欢迎联系笔者：
William Li
Amex Broadway West Realty,
1055 W Broadway #201, Vancouver, BC V6H 1E2
BC省注册地产经纪/ 建筑商
BC省注册验屋师（2012-2018）
☏ 778-968-4968
📧 wli@jalh.ca

我验屋业务已经挂靴三余年，本周陆续收到几个老客户的电话预约验屋，只能说明房产市场真的热。大温地区 3 月份各类房屋销售量同比去年增长 126%，这样的标题已经占据了朋友圈。如果下个月同比增幅超过 400% 我也不会奇怪，除了销售增长的惯性，去年 4 月份是加拿大疫情封城的第一个月，分母本身就减少很多，又给标题党们提供了素材。市场已经从焦虑变得无奈，到下月可能的愤怒，总是慢好几拍的决策者们可能不得不做些什么了，我会在报告的总结部分猜猜看… 下面，我们先来看看独立屋与公寓的市场的具体表现：

独立屋市场：

大温地区 2021年 3 月份独立屋成交 1,973 套，相比去年同期增加 129.7%，高于同月份 10 年均值 52.8%。独立屋在售总量（Total Inventory）3,890 套，相比去年同期下跌 11.7%，低于同月 10 年均值 23.3%；3 月份新上市独立屋数量（New Listing）3,367 套，比去年同期增加 121.2%，是我能查到的数据范围内历史最高。大温地区 3 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,700,200，相比去年同期增长 17.9%，仅 2021 年以来 3 个月以来就上涨 7.8%。

销量大增，市场存量不断减小，让无条件现金 offer 成了买房子的基本条件之一，剩下的就是比价格了，最后能买到的基本上都是那些能狠心加价的。另外，新上市数量大幅增加，之前不好卖的 “困难” 户再次借东风上市，想换房的客户们，首次购屋者，再加上想投资第二套房产者，等等等等… 我嗅到了一丝投机的味道。

公寓市场：

大温地区 2021 年 3 月份公寓销售 2,698 套，相比去年同期增加 128.5%。公寓在售总量（Total Inventory）4,115 套，相比去年同期减少 5.6%。3 月份新上市公寓数量（New Listing）3,504 套，相比去年同期增加 61.5%。大温地区公寓 3 月份 HPI 基准价  $715,800，我估计下月就会超过 2018 年 6 月的历史高位。

随着 3 月８日 UBC 校长 Dr. Santa Ono 一封关于 9 月份重返校园的公开信，直接让 3 月份 UBC 公寓销售量创 2017 年 6 月份以来单月最高，而且销售的中间价位（Median Price）比上月高了 ６ 万之多。相对于独立屋市场，我更愿意相信公寓市场的牛市仍将继续，毕竟独立屋的价格已经是大大超过（本地）可负担水平，随着疫情逐渐被控制，新的移民不断涌入，位置佳质量好的公寓还有很大的空间。

总结：

我在去年 11 月份报告中曾 “臆想” 疫情下房产上涨的逻辑，“房产价格搞上去了，政府收的税也高了，而且可以带动房地产相关产业的发展，从而提高房地产在整个国家 GDP 的比重… ” 今天早上公布的加拿大就业数据大大好于预期，而加拿大央行仍然嘴硬，维持 2023 年前基准利率 0.25% 不变，大家似乎正在把房价失控归咎于低利率与银行贷款放水，我上月报告还纳闷 “说好的银行压力测试呢” 。加拿大金融机构监督办公室 Office of the Superintendent of Financial Institutions （OSFI）就在昨天（2021-04-08）声明要增强银行贷款压力测试，注意 2021-06-01 实施（估计有人要冲刺买卖了）。“ Regulator’s goal is to ensure the stability of the system for banks, not for borrowers, James Laird, co-founder of Ratehub.ca and president of mortgage brokerage CanWise Financial, says ultimately the move may be what’s best for homebuyers, too ” 。Basically，I agree。

除了贷款利率，其实政府手中的牌还有很多。以控制疫情杰出的、房地产也 Always 火热的、我的第二故乡新西兰为例。别不信，Auckland 的一些区比如 Herne Bay，Remuera，Epsom 比温西都贵，来自中国大陆和美国硅谷的资金也是把新西兰整得不行，来看看他们如何控制的房地产的：

• 自 2018 年起，禁止海外买家购买新西兰地产，而我们 BC 省是 20% 海外买家税；
• 改变贷款对价值比率 Loan to Value ratio (LVR)，所谓首付。从 2021-05-01 起，自住房首付维持在 20%，投资房首付提高至 40%；
• 自 2021-03-27 起，任何投资屋 10 年内出售都要面临资本增值税，对于自住屋（Main Home）免 Capital Gain 税也增加了限制；
• 废除投资屋贷款利息可以抵扣收入的规则。

以上信息如有不准确，欢迎新西兰朋友指正。我有看过关于国家清廉指数（Corruption Percetions Index）的排名，不太理解其中的意义与差异，现在是感同身受了，难怪新西兰多年排名清廉指数榜第一。胡子都白了的加拿大总理得向 Kiwi 女将学习学习了，真的。

从抵御通货膨胀的角度来看房价增长，他们可谓是互为因果。有人用黄金的价格比对房地产价值，过去一个世纪房子基本没有升值。各国都在无限量 QE（印钱），我们日常使用d纸币的确在贬值。再举个极端的例子，电子黄金-比特币。我从去年 3 月份开了户开始专注比特币，那时的她 3000 多美金一枚，我等着 Buy Dip，等了一年多，涨到最高 6 万多美金一枚，我一毛都没买！ 特斯拉老板已经在美国允许使用比特币购买Model 3SXY 了，什么时候可以买房子，不是不敢想？

我不清楚房价之后怎么走，房价的调整周期短则 5 年，长则… 不要想去卖高买低，从自己的实际需要出发，改善生活，为将来做好规划。能 Time The Market 的基本上都是马后炮，活在当下，享受生活比什么都值得。连曾经的疫情大户美国都给本国公民发出旅行建议了，“最近别去加拿大”。哎，大家保重。

（Note: 报告中大温地区（Greater Vancouver）在这里包括了：Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。不包括 Fraser Valley 和 Chilliwack 地区。）

如有问题与讨论，欢迎联系笔者：
William Li
Amex Broadway West Realty,
1055 W Broadway #201, Vancouver, BC V6H 1E2
BC省注册地产经纪/ 建筑商
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