2022年6月温哥华房地产市场报告

2022年6月温哥华房地产市场报告

2022年6月温哥华房地产市场报告

6 月份是暑假的开始,传统上是销售淡季,今年的 6 月在通胀、加息、经济衰退的阴影下显得尤为 “萧条”。大温地区各类房屋销售同比去年减少 34.8%,环比上月减少 15.9%;新上市数量同比减少 10.3%,环比上月减少 17.4%;市场在售总量同比减少 11.8%,与上月基本持平。

上期地产报告中我引入的下列公式: “ 市场在售总量(Total Inventory)=之前在售总量(Previous Total Inventory)+ 新上市(New Listing) – 已售(Sold)” 正说明这个现象,新上市减少,卖掉的也不多,市场还是那么多存量(Supply)。当人们的购买欲望减弱,自然就反应到价格上了。6 月份大温地区各类房屋的 HPI 基准价为 $1,235,900,相比上 2 个月降低了 2.3%。我们先来看看各类房屋的具体数据表现。

独立屋市场:

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大温地区 2022 年 6 月份独立屋成交 667 套,同比减少 47.5%,相比过往十年同期均值减少 43.1%。新上市独立屋数量 1,923 套,同比去年减少 3.8%,环比上月减少 15.2%。独立屋在售总量 4,649 套,同比减少 9.5%,低于过往十年同期均值 22%。大温地区 6 月份独立屋 HPI 基准价为 $2,058,600,同比增长 13.4%,环比上月继续下降。

公寓市场:

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大温地区 2022 年 6 月份公寓销售 1,326 套,同比减少 25.4%,相比过往十年同期均值减少 8.9%。新上市公寓数量 2,501 套,同比减少 11.5%,环比上月减少 16.2%。公寓在售总量 4,344 套,同比减少 14.9%,低于过往十年同期均值 15.9%。大温地区公寓 6 月份 HPI 基准价  $766,300,同比增长 12.7%,环比上月减少 1.7%。

总结:

加息直接影响到人们的支付还款能力,对比上面数据,不难看出同为难兄难弟但公寓市场的表现稍好于独立屋市场。我最近尝试过两个 Offer, 结果都是 7、8 个买家在抢,无奈输给了加价很猛的无条件 Offer。如此暗淡的市场怎么会这样?事实既然存在就有它的的合理性。这两个位于 Richmond 的 2 房 2 卫水泥公寓,虽有一定年头,但地段、房型与保养都不错,而且卖家经纪以相对较低的价格挂牌来吸引竞价,最终谨慎且犹豫的买家们还是挺身而出。

本周三(7 月 13 日),加拿大央行大概率加息 75 个基点,而且之后仍会继续加息来应对通胀。这些都已不是新闻了,大家也都接受了冒一定牺牲经济的风险来控制通胀。若 CPI (居民消费价格指数) 被控制到一定的合理范围,而且加息导致的就业问题和经济衰退问题相继出现,则很可能是央行考虑停止加息、甚至减息的时候。常有买家问我 “房市什么时候可以进去抄底?” ,这时便是良机,但这个时机难以预测,无论是谁?加拿大房地产的实际需求是有的,只是大家都在自觉、不自觉地等所谓的最低点,但当低点真正来临的时候,大多数人是把握不住的。以我本人为例,我是 2009 年夏天移民加拿大的,受 2007、08 年金融危机的影响,加拿大地产在 2009 年底跌至最低点,为此我们特意租了一年的房子,计划捡到更便宜的 Deal,结果等到来年时,价格已经反弹不少,而且白白贡献给房东一年房租,损失着实不小。

目前的房价总体仍在走低,何时是拐点我们不得而知。对于买家我建议类似股票买卖的左侧交易法,积极地了解与追踪自己的目标市场,这样机会来时才不会轻易错过。市场好的时候,我们难以抢过别人,市场淡的时候,又不敢出手,机会来了就白白失去。买房子最挑战的部分是买到 “对” 的房子,而不是仅仅 “好” 的价格,Mr. Right 经得住时间的考验👍。 

在目前的买方市场,卖方的确是相对难受的。建议卖家保持良好的心态,从自己的实际资金状况和需求出发,如果卖房是为了置换房产,即使降低价格,同一市场下运作,并非吃亏,灵活运用资金、分散投资,比硬等自己想要的价格更加实惠,毕竟时间成本是很高的。

“危机” 这个词由 “危险” 和 “机遇” 两个词组成。据说美股近半年多的表现是 50 多年来最糟糕的一次,反过来可以说是很多人一辈子都碰不到的 “机会” 呀,不是吗?我们都听过传奇投资人巴菲特的名言 “别人贪婪我恐惧,别人恐惧我贪婪”。人的本性是贪婪的,总想买的时候最便宜,卖的时候是最高价,就这样大多数人被割了韭菜。

现代社会让人们很浮躁,滑短视频很放松,我仍在坚持写这种文字类博客老旧的东西,从整理数据到完成文章需要 2 天时间,而编辑一个短视屏发布在抖音、视频号上,可以分分钟搞定,我图啥呢? 🤔

(Note: 报告中大温地区 – Greater Vancouver 在这里包括了:Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。包括菲沙河谷和奇利瓦克地区 Fraser Valley & Chilliwack 。)

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William Li
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2022年5月温哥华房地产市场报告

2022年5月温哥华房地产市场报告

2022年5月温哥华房地产市场报告

5 月份,大温地区各类房屋销售同比去年减少 31.6%,新上市数量同比减少 10.3%,市场在售总量同比减少 19.1%,各类房屋的 HPI 基准价来到了 $1,261,100,同比增长 14.7%,但环比上月已经开始降低了。 HPI 基准价的计算模式导致了价格市场反应的滞后性,而本月各类房屋销售的中间价位(Median Price)已经从 2 月份以来持续下跌,其中 5 月份下跌明显,环比上月下降 5.4%。

从平均原价百分比(Average Percent of Original Price)来看,独立屋与公寓市场曲线继续交叉向下,独立屋市场的平均原价百分比环比从 2 月份的 105.8% 下降至 99.2%, 坐实买方市场的事实。从本期报告开始,我会更加关注市场在售总量与新上市、已售的关系变化,因为他们直接反应了市场供给与需求的关系,进而影响价格。我们先来看看以下各类房屋的具体数据表现。

独立屋市场:

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大温地区 2022 年 5 月份独立屋成交 800 套,同比减少 44.1%,相比过往十年同期均值减少 35.8%。新上市独立屋数量 2,267 套,同比去年减少13.9%,环比上月略增 2.8%。独立屋在售总量 4,512 套,同比减少 14.6%,低于过往十年同期均值 23.4%。大温地区 5 月份独立屋 HPI 基准价为 $2,093,600,同比增长 15%,环比上月已经开始略微下降。

公寓市场:

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大温地区 2022 年 5 月份公寓销售 1,606 套,同比减少 21.5%,仍相比过往十年同期均值高 5.9%。新上市公寓数量 2,986 套,同比减少 8.7%,环比上月略增 4.9%。公寓在售总量 4,187 套,同比减少 16.5%,低于过往十年同期均值 17.8%。大温地区公寓 5 月份 HPI 基准价  $779,700,同比增加 15%。

总结:

为了对抗糟糕的通胀,美联储 6 月 15 日宣布加息 75 个基点,是自 1994 年来最大力度,简直是为了抑制通胀而不惜牺牲经济的节奏。美联储主席鲍威尔在稍后的记者问答环节更显得小心翼翼和缺乏自信,不断强调俄乌战争和中国封锁这些 “不可控” 的因素。加拿大央行大概率会在 7 月 13 日效仿加息 75 个基点,目前的 5 年期固定贷款利率 在 5.25% 左右,加上年底前还有几次加息,大大消减了市场购买力与购买欲望。这就是对比上述独立屋市场与公寓市场,为什么绝对价值相对高的独立屋市场对比公寓市场显得更为惨淡。

通胀、利率的走势变化既顽固又扑朔迷离,就连这些经济学家、华尔街大佬们也是头痛不已。所以我们弃繁从简,直接关注市场供给与需求的变化。市场在售总量(Total Inventory)=之前在售总量(Previous Total Inventory)+ 新上市(New Listing) – 已售(Sold)。我们注意到销量不断减少,但新上市并没有大幅增加(卖家并未恐慌销售),导致了市场的在售总量自 2021 年 12 月来逐步增加,但仍然低于过去 10 年的平均水平。 我们会继续紧密关注。

下图显示了自 2005 年以来大温地区各类型房屋的市场在售总量的变化,由于 2007 年 4 月爆发的美国次贷危机进而造成的全球金融危机,大温地区在售总量在 2008 年 9 月达到峰值,大温地区的房产价格在 2009 年初跌到谷底。之后,在售总量总趋势逐步降低,价格也不断创新高。

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配合在售总量的变化,当然是市场的需求了。若加拿大的人口持续净流入的话,将长期支撑与刺激本地的地产市场。 CTV News 昨日报道,加拿大移民申请案例积压到 240 万件,仅上月就增加 25 万件。看样子房产需求还是有的,在升息的大环境下,很多买家在等低价入手,但房东又把还贷增加的压力转移到房租上,一方面支付高额房租,一方面房价又跌得不够快,还真是两难呢!

我曾多次讲过,Time the Market 很难,万一俄乌太平了,油价掉下来了,通胀也回落了,央行决定缓慢加息了,买房子又要抢 offer 了。趁现在,锁定利率、规划好财务、积极地研究市场、了解房子特点,等到想买的时候,自然就会信心十足的。

(Note: 报告中大温地区 – Greater Vancouver 在这里包括了:Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。包括菲沙河谷和奇利瓦克地区 Fraser Valley & Chilliwack 。)

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2022年3月温哥华房地产市场报告

2022年3月温哥华房地产市场报告

2022年3月温哥华房地产市场报告

2022 年 3 月各类房屋销售同比去年减少 23.7%,新上市数量同比减少 18.3%,市场在售总量同比去年减少 22%,各类房屋的 HPI 基准价来到了 $1,360,500,同比增加 20.7%,市场的供给与需求近于平衡,所以保持了量减价平的状态。 

市场强弱究竟如何,在本月报告中我将引入一个新的指标:Average Percent of Original Price(平均原价百分比),高于 100% 说明平均售价大于要价,市场相对较强,属于卖方市场;低于 100% 说明平均售价低于要价,市场相对较弱,属于买方市场。当然,这个数据与卖家定价策略有关系了,但在足够的数据基础上可以反映一定的市场强弱问题。我们先看一下各类房屋的具体数据表现。

独立屋市场:

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大温地区 2022 年 3 月份独立屋成交 1,307 套,同比减少 33.7%,相比过往十年同期均值仍高 4.7%。新上市独立屋数量 2,390 套,同比去年减少 29%,但环比上月增加 24.3%。独立屋在售总量 3,459 套,同比减少 15.2%,低于过往十年同期均值 32.4%。大温地区 3 月份独立屋 HPI 基准价为 $2,118,600,同比增长 23.4%,价格继续向北。

公寓市场:

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大温地区 2022 年 3 月份公寓销售 2,313 套,同比减少 14.2%,相比过往十年同期均值高 42.5%。新上市公寓数量 3,272套,同比减少 6.6%,环比上月增加 24.2%。公寓在售总量 3,246 套,同比减少 26.3%,低于过往十年同期均值 28.3%。大温地区公寓 3 月份 HPI 基准价  $835,500,同比增加 16.8%。

总结:

下图是平均原价百分比(Average Percent of Original Price),100% 代表平均售价等于要价,数据范围采自 2016-01 至 2022-03,蓝线代表独立屋市场,红线代表公寓市场。从 2016-06 至 2020-08 以来大温地产总体较弱,公寓市场比独立屋市场稍强一些,市场偏向于买方;2020 年中旬人们从疫情封锁中苏醒过来,独立屋市场一骑绝尘,开始飙升并领先于公寓市场;直到 2022-02 红线与蓝线开始拐头向下,独立屋市场拐头幅度大于公寓市场,并于 2022-03 交叉。这大概就是公寓市场表现滞后于独立屋市场的表现吧。

前天(2022-04-13)加拿大央行宣布将基准利率上调至 1%,20 多年来第一次上调 50 个基点。人们总是喜欢买涨不买跌的,这从人们对加息的预期和市场成交量不难看出。市场的调整是一种正常的经济表现,但调整的时长与幅度很难预测。至少从目前的数据我没有看出市场价格会有较大的调整,各类房屋的市场在售总量都大大低于过往 10 年均值,我会紧盯市场变化,每月给大家更新。

其实,在我的报告中一直 “忽略” 了影响房地产市场的一个因素 – 政治,不是不重要,而是我不擅长,我在中学时代学过一门课叫 “政治经济学” ,我当时就搞不太懂,高考时全靠死记硬背,政治这门课居然差点不及格,拉了我不少总分。 到底是政治决定经济,还是经济决定政治,我至今仍未搞太明白。我们生活在同一个地球村,却被分成了无数个部落,有些地方遭受战争,有些地方遭受饥荒,当你有很多钱,却买不到吃的,房子再贵,却不能出门,讨论财富、房价还有 TMD 的意义吗?

说到底,人的需求也不高,有空气、阳光、食物、有个地儿居住、最好还能在后院种种菜不就行了吗?

(Note: 报告中大温地区 – Greater Vancouver 在这里包括了:Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。包括菲沙河谷和奇利瓦克地区 Fraser Valley & Chilliwack 。)

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2021年9月温哥华房地产市场报告

2021年9月温哥华房地产市场报告

2021年9月温哥华房地产市场报告

9 月 20 日,加拿大联邦大选结束,特鲁多领导的自由党获胜,比 2019 年大选时仅增加了 3 个席位,仍然是少数党政府,却花费纳税人 6 个多亿。竞选中提到的那些纲领已被人们逐渐淡忘,这么多钱花在哪里不好呢 😶?中文有句 “偷鸡不成蚀把米” 指的是弄巧成拙的意思,只不过 They Don’t Care (特地搜了一下这句谚语的英文好像是 “Go for wool and come home shorn”)!

言归正传,九月份,政客们口中各种抑制房价的举措丝毫没有影响人们投资地产的热情,大温地区各类房屋销量环比上月基本持平,虽然同比去年减少 13.3%,(去年是受疫情影响特殊的时期),但相比历年 9 月份销量是绝对是一个不低的数字。而且,9 月各类房屋新上市数量(New Listing)同比减少 19.1%,市场在售总量(Total Inventory)同比减少 30.9%,我们看到了地产价格的明显翘头,说明房地产需求旺盛。下面,我们先看看各类房屋表现。

独立屋市场:

 
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大温地区 2021 年 9 月份独立屋成交 958 套,同比减少 27.4%,相比过往 10 年同月均值高 3.3%。新上市独立屋数量(New Listing)1,609 套,同比减少 21.2%。独立屋在售总量(Total Inventory)4,009 套,同比减少 19.5%,但大大低于同期过往 10 年均值 36.8%。大温地区 9 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,828,200,同比增长 20.4%,相比暑期有明显增长。

虽然 9 月卖家数量相比上月大增 30%,但当月新上市独立屋数量(New Listing)是 2005 年以来最低,人们越发认为地产是个好东西了,惜售心理加上土地资源不可再生的属性,导致市场需求与供给的天平单向倾斜。特别是各个区域的中间价位独立屋,暑假中暂时消失的抢 Offer 现象又回来了。

公寓市场:

 
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大温地区 2021 年 9 月份公寓销售 1,626 套,同比增加 1.9%。公寓在售总量(Total Inventory)4,389 套,同比减少 34.4%。9 月份新上市公寓数量(New Listing)2,791 套,同比减少 14.3%。大温地区公寓 9 月份 HPI 基准价  $738,600,同比增加 8.4%。

相对于独立屋市场量跌价涨的情况,公寓市场是量增价涨。公寓销量相比多往 10 年同月均值大增 37.5%。销售的强劲增长,不断消化市场公寓供给总量。我曾在 2018 年 2 月份在 Downtown 参加过一个由 BC 省一些地产大佬们召开的 “To Build or Not to Build” 的关于地产市场的研讨会(主要针对新开发公寓),根据当时的市场条件,这些地产 GURU 们多数建议 “Not to Build”,因为公寓市场当时已经出现过热的现象。3 年多以来,现在的楼花预售(Pre Sale)还是那么热,我相信虽然他们当时倾向 “Not to Build”,但并未停止囤地的行为。

总结:

既然自由党再次执政,我们先来看看他们在大选时关于地产的一些承诺:

  • 暂时在两年内禁止海外买家(Ban new foreign ownership),海外买家在 2020 年仅占了全部销售的 1.4%,所以我认为影响有限。
  • 禁止暗标(Ban on blind bidding),暗标是目前通常的做法,在购买过程中我们无从知晓他人的报价,虽然有些弊端,但我也不清楚政府会如何去做。难道是我以前在新西兰经历的房屋拍卖(Auction)吗?至少我可以告诉你,竞拍的滋味对于买家来说也不好受。
  • 设立反炒房税(Establish an anti-flipping tax ),特别是 在 12 个月内再售的房屋。房屋一买一卖涉及到的交割税(Property Transfer Tax)和经纪费(Commission)已经在房屋总价的 5%了,目前仍无法知道政策细节,我相信本身 Flipping 的比例很低,再加上上有政策下有对策,别人在刚过了 12 个月就卖呢?

当然还有其它的一些政策,我就不一一赘述了,总体上我不认为对控制房价有多大的作用。

我曾在 4 月份地产报告中就讲过房地产与通货膨胀(Inflation)的问题,并提供了房地产可以抵御通胀的数据依据。的确,自疫情以来,以美国为首的发达经济体大肆印钱,并维持超低利率,直接推高了通货膨胀。美国周三(Oct 13)公布的消费者物价指数 (CPI) 为 5.4%,当晚公布的美联储会议纪要已经基本上没有悬念地在 11 月份开始缩减购债规模。但美联储仍坚持通胀是暂时(transitory)的观点,对加息仍是小心翼翼,之前称不早于 2023 年第一季度,而业界已经预测最早在 2022 年下半年加息。尽管如此,规模小的西方发达经济体已经在加息的道路上迫不及待了,自挪威 9月23 日第一个宣布将基准利率(Benchmark Rate)从 0 提高至 0.25%新西兰央行也于 10 月 6 日提高利率至 0.5%

加拿大仍然维持基准利率(Benchmark Rate)0.25%,最新公布的 CPI 为 4.1%(自 2003 年以来最高),以 TD 银行最新网上公布的 5 年封闭式浮动利率仅 1.55% 为例,这个利差为负的 2.55%, 相当于银行亏钱给你赚钱,这样想控制房价不上涨实属不易。当然我们已经在加息的道路上了,很多人又开始担心房价下跌,我觉得大可不必吧,首先加息是一个缓慢且循序渐进的过程,利率只是决定房地产的因素之一,最终房价还是由市场供需关系所决定,如果你可以自由选择在世界上这几个城市居住,温哥华、奥克兰、悉尼、上海、纽约、温尼伯(Winnipeg),卡尔加里(Calgary),你越想去哪里生活,那里就不会便宜的。

最近全球热播的鱿鱼游戏(Squid Game)充分暴露了人的贪婪与狭小,我们都生活在一个局部的空间,看到的东西也往往比较片面。比如,最近发生的国内限电的事情,就有很多不同认知,有说煤炭涨价、有说需要改善环境的、也有说在下一盘大棋的,我真有点晕了。再比如,中国于 9 月 25 日宣布 “所有加密货币相关交易都属于非法金融活动”,而美国首个比特币期货 ETF $BITO 有望在下周开始交易,目前美国证券交易委员会(SEC)仍有在最后一分钟内否决的可能。同样一个东西,有人说不好的,也有说是数字黄金,好东西。说回到房子,有人说现在是买房子的好时候,长久升值抵御通胀等等,也有人说现在是卖房子的好时候,要加息了房价会跌的,不妨再等等,这本身是矛与盾的问题,买与卖,从自己实际需要出发,Timing the Market 真的很难!

(Note: 报告中大温地区(Greater Vancouver)在这里包括了:Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。包括 Fraser Valley 和 Chilliwack 地区。)

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2021年8月温哥华房地产市场报告

2021年8月温哥华房地产市场报告

2021年8月温哥华房地产市场报告

8 月 15 日,加拿大总理特鲁多宣布解散联邦议会,提前 2 年进行联邦大选,投票于 9 月 20 日举行。少数政府凭借有利的民调和加拿大大部分国民接种疫苗的一点点 “成绩”,妄想趁热打铁,夺取议会多数席位,不顾加拿大第四波疫情,浪费纳税人金钱提前进行选举,是非常自私的行为。相对于房地产业的投机现象,特鲁多先生是政治投机者,凡是 “投机”,就不可避免地面临着风险,小土豆最后是赔还是赚,现在还真难说。

言归正传,八月,各类房屋的总体表现与上一月份类似,由于新上市数量(New Listing)与市场总量(Total Inventory)进一步减少,虽然销量(Sales)比上月减少 5.3%,但仍然感受到了价格回暖。下面,我们先看看各类房屋表现。

独立屋市场:

 
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大温地区 2021 年 8 月份独立屋成交 951 套,相比去年同期减少 14.1%,与过往 10 年同月均值基本相当。新上市独立屋数量(New Listing)相比去年同期减少 33.1%。独立屋在售总量(Total Inventory)4,046 套,相比去年同期减少 19%,但大大低于同期过往 10 年均值 35.6%。大温地区 8 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,807,100,相比去年同期增长 20.4%,相比 6、7 两月稍有增长。

土地是不可再生资源,而且很多独立屋被并购发展成密集型住宅,这就使独立屋的市场在售总量(Total Inventory)不断减少,以上数据不难看出这一点。进一步挖掘过去 15 年的数据,独立屋在售总量(Total Inventory)与新上市数量(New Listing)均为最低,难怪看到了价格的回升。9 月将进入秋季行情,随着卖家回归,新上市数量的增加,行情如何演绎我们将拭目以待。

公寓市场:

 
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大温地区 2021 年 8 月份公寓销售 1,631 套,相比去年同期增加 22.2%。公寓在售总量(Total Inventory)4,148 套,相比去年同期减少 35.3%。8 月份新上市公寓数量(New Listing)2,146 套,相比去年同期减少 26.4%。大温地区公寓 8 月份 HPI 基准价  $735,100,比上月略低。

公寓市场的表现继续完胜独立屋市场,尤其体现在销量与价格增幅方面。由于疫情的影响,不同区域的公寓表现大相径庭,例如 UBC 公寓价格随着开学大幅反弹,温哥华周边城市天车沿线的公寓也涨幅不小,反倒是 Downtown 公寓价格仍未见到多少反弹,我上月写过的《UBC 公寓、联排别墅投资攻略》有这些方面的数据比较。新冠终究会过去,据说莫德纳疫苗会在年底推出流感与新冠的混合剂疫苗,所以我认为 Downtown 会有补涨的潜力,其实,关于疫情对于公寓的投资影响我自去年 8 月份地产报告中就在持续关注着。

总结:

房地产政策无疑是各个政党竞选的重要纲领之一,由于政策制定是在联邦层面的,所以我不认为会对加拿大已经热得烫手的多伦多、温哥华地区有大的影响,反而省、市政府级别的政策会更有针对性。在各个政党的竞选纲要中,其中自由党(Liberals)和保守党(Conservatives)都提出了 2 年内禁止海外买家购买加拿大民用房地产;新民主党(NDP)提出全国范围内 20% 的海外买家税(目前已经在大温地区实施)。具体细节可以点击 Summary of Housing Promises from Canada’s Main Political Parties- Steve Huebl

借着大选我多说几句,2017 年底温哥华市政府决定在 Marpole 区为流浪与吸毒者建造临时避难(Temporary Modular Housing),位于 W 57 街 Heather St 与 Cambie St 路段,很多附近的家长以孩子安全为由极力抗议,其中很多华人面孔,官司一直打到加拿大最高法院,结果怎样呢?避难所早已建成入住,加拿大最高法院也驳回了上诉。最近也有一个类似的案例,位于温哥华富人区 West Point Grey 的 Jericho Hostel (青年旅馆)于 2020 年 10 月被批准改建成无家可归的庇护所,结果 2021 年 2 月份被取消了。这个过程没有看到声嘶力竭的抗议,这个区住着不少富有的西人家庭。举这两个案例,让大家感受一下背后的政治博弈。

从政治到房地产,都在一定程度上体现了我们华人的特点,不 “感兴趣” 政治,“不管黑猫白猫,能捉到老鼠就是好猫” 的理论还是深入人心的。我在上期的地产报告中聊过所谓的 “投资心法”,今天再借着联邦选举之际谈谈房地产的投资与投机。可以说地产投机也是投资的一种,合情合法,只不过这种投资周期较短,潜在回报大,但风险更大,弄不好白忙活一场甚至亏钱。举几个近期发生在我身边的例子:

  1. 4261 W 1*TH AVE:2021-06,$6,800,000 成交;2021-08,以 $7,388,000 挂牌出售
  2. 1969 DRU****D DRIVE:2021-04,$$8,988,000 成交;2021-08,再次以$8,988,000 挂售
  3. 7162 WILT****E STREET:2021-04,$4,450,000 成交;2021-08,再次以 $4,880,000 挂售
  4. 3825 W 1*TH AVENUE:2019-08,$2,188,000 成交;2020-09,$2,378,000 再次成交;2021-05,再次以 $2,980,000 挂售

我不清楚这些交易背后的故事,贪婪与恐慌让买家与卖家或赔或赚,回头想想也挺无语的。我们一辈子都在忙碌着,忙着赚钱,忙着给孩子花钱,美其名曰是投资未来,期望以后有好的回报,只可惜,这种投资回报往往不是成正比的,也难以衡量。相对而言,房地产的长期投资回报还是相当稳健的,至少可以有效地抵御通货膨胀。简单的生活可以带来知足与快乐,投资也是这个道理,选好股票长期拿着,不比那些快进快出回报来得差。房子不仅是投资工具,更是家,拿最近热播的电视剧《乔家的儿女》(The Bond)中大哥乔一成的话  “家是外人拆不开的,顶多就是金蝉脱壳,房子是外壳,家人在哪,哪就是家……” 

(Note: 报告中大温地区(Greater Vancouver)在这里包括了:Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。包括 Fraser Valley 和 Chilliwack 地区。)

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William Li
Amex Broadway West Realty,
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BC省注册地产经纪/ 建筑商
BC省注册验屋师(2012-2018)
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