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2021年9月温哥华房地产市场报告

2021年9月温哥华房地产市场报告

2021年9月温哥华房地产市场报告

9 月 20 日,加拿大联邦大选结束,特鲁多领导的自由党获胜,比 2019 年大选时仅增加了 3 个席位,仍然是少数党政府,却花费纳税人 6 个多亿。竞选中提到的那些纲领已被人们逐渐淡忘,这么多钱花在哪里不好呢 😶?中文有句 “偷鸡不成蚀把米” 指的是弄巧成拙的意思,只不过 They Don’t Care (特地搜了一下这句谚语的英文好像是 “Go for wool and come home shorn”)!

言归正传,九月份,政客们口中各种抑制房价的举措丝毫没有影响人们投资地产的热情,大温地区各类房屋销量环比上月基本持平,虽然同比去年减少 13.3%,(去年是受疫情影响特殊的时期),但相比历年 9 月份销量是绝对是一个不低的数字。而且,9 月各类房屋新上市数量(New Listing)同比减少 19.1%,市场在售总量(Total Inventory)同比减少 30.9%,我们看到了地产价格的明显翘头,说明房地产需求旺盛。下面,我们先看看各类房屋表现。

独立屋市场:

 
 
 

大温地区 2021 年 9 月份独立屋成交 958 套,同比减少 27.4%,相比过往 10 年同月均值高 3.3%。新上市独立屋数量(New Listing)1,609 套,同比减少 21.2%。独立屋在售总量(Total Inventory)4,009 套,同比减少 19.5%,但大大低于同期过往 10 年均值 36.8%。大温地区 9 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,828,200,同比增长 20.4%,相比暑期有明显增长。

虽然 9 月卖家数量相比上月大增 30%,但当月新上市独立屋数量(New Listing)是 2005 年以来最低,人们越发认为地产是个好东西了,惜售心理加上土地资源不可再生的属性,导致市场需求与供给的天平单向倾斜。特别是各个区域的中间价位独立屋,暑假中暂时消失的抢 Offer 现象又回来了。

公寓市场:

 
 
 

大温地区 2021 年 9 月份公寓销售 1,626 套,同比增加 1.9%。公寓在售总量(Total Inventory)4,389 套,同比减少 34.4%。9 月份新上市公寓数量(New Listing)2,791 套,同比减少 14.3%。大温地区公寓 9 月份 HPI 基准价  $738,600,同比增加 8.4%。

相对于独立屋市场量跌价涨的情况,公寓市场是量增价涨。公寓销量相比多往 10 年同月均值大增 37.5%。销售的强劲增长,不断消化市场公寓供给总量。我曾在 2018 年 2 月份在 Downtown 参加过一个由 BC 省一些地产大佬们召开的 “To Build or Not to Build” 的关于地产市场的研讨会(主要针对新开发公寓),根据当时的市场条件,这些地产 GURU 们多数建议 “Not to Build”,因为公寓市场当时已经出现过热的现象。3 年多以来,现在的楼花预售(Pre Sale)还是那么热,我相信虽然他们当时倾向 “Not to Build”,但并未停止囤地的行为。

总结:

既然自由党再次执政,我们先来看看他们在大选时关于地产的一些承诺:

  • 暂时在两年内禁止海外买家(Ban new foreign ownership),海外买家在 2020 年仅占了全部销售的 1.4%,所以我认为影响有限。
  • 禁止暗标(Ban on blind bidding),暗标是目前通常的做法,在购买过程中我们无从知晓他人的报价,虽然有些弊端,但我也不清楚政府会如何去做。难道是我以前在新西兰经历的房屋拍卖(Auction)吗?至少我可以告诉你,竞拍的滋味对于买家来说也不好受。
  • 设立反炒房税(Establish an anti-flipping tax ),特别是 在 12 个月内再售的房屋。房屋一买一卖涉及到的交割税(Property Transfer Tax)和经纪费(Commission)已经在房屋总价的 5%了,目前仍无法知道政策细节,我相信本身 Flipping 的比例很低,再加上上有政策下有对策,别人在刚过了 12 个月就卖呢?

当然还有其它的一些政策,我就不一一赘述了,总体上我不认为对控制房价有多大的作用。

我曾在 4 月份地产报告中就讲过房地产与通货膨胀(Inflation)的问题,并提供了房地产可以抵御通胀的数据依据。的确,自疫情以来,以美国为首的发达经济体大肆印钱,并维持超低利率,直接推高了通货膨胀。美国周三(Oct 13)公布的消费者物价指数 (CPI) 为 5.4%,当晚公布的美联储会议纪要已经基本上没有悬念地在 11 月份开始缩减购债规模。但美联储仍坚持通胀是暂时(transitory)的观点,对加息仍是小心翼翼,之前称不早于 2023 年第一季度,而业界已经预测最早在 2022 年下半年加息。尽管如此,规模小的西方发达经济体已经在加息的道路上迫不及待了,自挪威 9月23 日第一个宣布将基准利率(Benchmark Rate)从 0 提高至 0.25%新西兰央行也于 10 月 6 日提高利率至 0.5%

加拿大仍然维持基准利率(Benchmark Rate)0.25%,最新公布的 CPI 为 4.1%(自 2003 年以来最高),以 TD 银行最新网上公布的 5 年封闭式浮动利率仅 1.55% 为例,这个利差为负的 2.55%, 相当于银行亏钱给你赚钱,这样想控制房价不上涨实属不易。当然我们已经在加息的道路上了,很多人又开始担心房价下跌,我觉得大可不必吧,首先加息是一个缓慢且循序渐进的过程,利率只是决定房地产的因素之一,最终房价还是由市场供需关系所决定,如果你可以自由选择在世界上这几个城市居住,温哥华、奥克兰、悉尼、上海、纽约、温尼伯(Winnipeg),卡尔加里(Calgary),你越想去哪里生活,那里就不会便宜的。

最近全球热播的鱿鱼游戏(Squid Game)充分暴露了人的贪婪与狭小,我们都生活在一个局部的空间,看到的东西也往往比较片面。比如,最近发生的国内限电的事情,就有很多不同认知,有说煤炭涨价、有说需要改善环境的、也有说在下一盘大棋的,我真有点晕了。再比如,中国于 9 月 25 日宣布 “所有加密货币相关交易都属于非法金融活动”,而美国首个比特币期货 ETF $BITO 有望在下周开始交易,目前美国证券交易委员会(SEC)仍有在最后一分钟内否决的可能。同样一个东西,有人说不好的,也有说是数字黄金,好东西。说回到房子,有人说现在是买房子的好时候,长久升值抵御通胀等等,也有人说现在是卖房子的好时候,要加息了房价会跌的,不妨再等等,这本身是矛与盾的问题,买与卖,从自己实际需要出发,Timing the Market 真的很难!

(Note: 报告中大温地区(Greater Vancouver)在这里包括了:Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。包括 Fraser Valley 和 Chilliwack 地区。)

如有问题与讨论,欢迎联系笔者:

William Li
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2021年8月温哥华房地产市场报告

2021年8月温哥华房地产市场报告

2021年8月温哥华房地产市场报告

8 月 15 日,加拿大总理特鲁多宣布解散联邦议会,提前 2 年进行联邦大选,投票于 9 月 20 日举行。少数政府凭借有利的民调和加拿大大部分国民接种疫苗的一点点 “成绩”,妄想趁热打铁,夺取议会多数席位,不顾加拿大第四波疫情,浪费纳税人金钱提前进行选举,是非常自私的行为。相对于房地产业的投机现象,特鲁多先生是政治投机者,凡是 “投机”,就不可避免地面临着风险,小土豆最后是赔还是赚,现在还真难说。

言归正传,八月,各类房屋的总体表现与上一月份类似,由于新上市数量(New Listing)与市场总量(Total Inventory)进一步减少,虽然销量(Sales)比上月减少 5.3%,但仍然感受到了价格回暖。下面,我们先看看各类房屋表现。

独立屋市场:

 
 
 

大温地区 2021 年 8 月份独立屋成交 951 套,相比去年同期减少 14.1%,与过往 10 年同月均值基本相当。新上市独立屋数量(New Listing)相比去年同期减少 33.1%。独立屋在售总量(Total Inventory)4,046 套,相比去年同期减少 19%,但大大低于同期过往 10 年均值 35.6%。大温地区 8 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,807,100,相比去年同期增长 20.4%,相比 6、7 两月稍有增长。

土地是不可再生资源,而且很多独立屋被并购发展成密集型住宅,这就使独立屋的市场在售总量(Total Inventory)不断减少,以上数据不难看出这一点。进一步挖掘过去 15 年的数据,独立屋在售总量(Total Inventory)与新上市数量(New Listing)均为最低,难怪看到了价格的回升。9 月将进入秋季行情,随着卖家回归,新上市数量的增加,行情如何演绎我们将拭目以待。

公寓市场:

 
 
 

大温地区 2021 年 8 月份公寓销售 1,631 套,相比去年同期增加 22.2%。公寓在售总量(Total Inventory)4,148 套,相比去年同期减少 35.3%。8 月份新上市公寓数量(New Listing)2,146 套,相比去年同期减少 26.4%。大温地区公寓 8 月份 HPI 基准价  $735,100,比上月略低。

公寓市场的表现继续完胜独立屋市场,尤其体现在销量与价格增幅方面。由于疫情的影响,不同区域的公寓表现大相径庭,例如 UBC 公寓价格随着开学大幅反弹,温哥华周边城市天车沿线的公寓也涨幅不小,反倒是 Downtown 公寓价格仍未见到多少反弹,我上月写过的《UBC 公寓、联排别墅投资攻略》有这些方面的数据比较。新冠终究会过去,据说莫德纳疫苗会在年底推出流感与新冠的混合剂疫苗,所以我认为 Downtown 会有补涨的潜力,其实,关于疫情对于公寓的投资影响我自去年 8 月份地产报告中就在持续关注着。

总结:

房地产政策无疑是各个政党竞选的重要纲领之一,由于政策制定是在联邦层面的,所以我不认为会对加拿大已经热得烫手的多伦多、温哥华地区有大的影响,反而省、市政府级别的政策会更有针对性。在各个政党的竞选纲要中,其中自由党(Liberals)和保守党(Conservatives)都提出了 2 年内禁止海外买家购买加拿大民用房地产;新民主党(NDP)提出全国范围内 20% 的海外买家税(目前已经在大温地区实施)。具体细节可以点击 Summary of Housing Promises from Canada’s Main Political Parties- Steve Huebl

借着大选我多说几句,2017 年底温哥华市政府决定在 Marpole 区为流浪与吸毒者建造临时避难(Temporary Modular Housing),位于 W 57 街 Heather St 与 Cambie St 路段,很多附近的家长以孩子安全为由极力抗议,其中很多华人面孔,官司一直打到加拿大最高法院,结果怎样呢?避难所早已建成入住,加拿大最高法院也驳回了上诉。最近也有一个类似的案例,位于温哥华富人区 West Point Grey 的 Jericho Hostel (青年旅馆)于 2020 年 10 月被批准改建成无家可归的庇护所,结果 2021 年 2 月份被取消了。这个过程没有看到声嘶力竭的抗议,这个区住着不少富有的西人家庭。举这两个案例,让大家感受一下背后的政治博弈。

从政治到房地产,都在一定程度上体现了我们华人的特点,不 “感兴趣” 政治,“不管黑猫白猫,能捉到老鼠就是好猫” 的理论还是深入人心的。我在上期的地产报告中聊过所谓的 “投资心法”,今天再借着联邦选举之际谈谈房地产的投资与投机。可以说地产投机也是投资的一种,合情合法,只不过这种投资周期较短,潜在回报大,但风险更大,弄不好白忙活一场甚至亏钱。举几个近期发生在我身边的例子:

  1. 4261 W 1*TH AVE:2021-06,$6,800,000 成交;2021-08,以 $7,388,000 挂牌出售
  2. 1969 DRU****D DRIVE:2021-04,$$8,988,000 成交;2021-08,再次以$8,988,000 挂售
  3. 7162 WILT****E STREET:2021-04,$4,450,000 成交;2021-08,再次以 $4,880,000 挂售
  4. 3825 W 1*TH AVENUE:2019-08,$2,188,000 成交;2020-09,$2,378,000 再次成交;2021-05,再次以 $2,980,000 挂售

我不清楚这些交易背后的故事,贪婪与恐慌让买家与卖家或赔或赚,回头想想也挺无语的。我们一辈子都在忙碌着,忙着赚钱,忙着给孩子花钱,美其名曰是投资未来,期望以后有好的回报,只可惜,这种投资回报往往不是成正比的,也难以衡量。相对而言,房地产的长期投资回报还是相当稳健的,至少可以有效地抵御通货膨胀。简单的生活可以带来知足与快乐,投资也是这个道理,选好股票长期拿着,不比那些快进快出回报来得差。房子不仅是投资工具,更是家,拿最近热播的电视剧《乔家的儿女》(The Bond)中大哥乔一成的话  “家是外人拆不开的,顶多就是金蝉脱壳,房子是外壳,家人在哪,哪就是家……” 

(Note: 报告中大温地区(Greater Vancouver)在这里包括了:Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。包括 Fraser Valley 和 Chilliwack 地区。)

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2021年7月温哥华房地产市场报告

2021年7月温哥华房地产市场报告

2021年7月温哥华房地产市场报告

七月,经历了百年一遇的炎热,各类房屋新上市数量(New Listing)相比去年同期和上月都大幅减少,销量(Sales)比上月减少 11.7%,显然,很多买家、卖家无心恋战,温哥华房地产市场正式进入假期模式。然而,独立屋与公寓的表现可谓大相径庭,相对于独立屋市场不紧不慢的节奏,公寓市场却出现一番热闹的景象,抢 Offer 屡见不鲜,我们姑且称之为 “后疫情” 行情。下面,我们先看看各类房屋表现。

独立屋市场:

 
 
 

大温地区 2021 年 7 月份独立屋成交 1,050 套,相比去年同期减少 7.1%,与过往 10 年同月均值基本一致。新上市独立屋数量(New Listing)相比去年同期减少 29.4%。独立屋在售总量(Total Inventory)4,400 套,相比去年同期减少 8.8%,但大大低于同期过往 10 年均值 32%。大温地区 7 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,801,100,相比去年同期增长 21%,与上月一致。

以上数据不难看出,曾经炽热的独立屋市场逐渐回归理性,销量(Sales)伴随着新上市(New Listing)与市场总量(Total Inventory)的同步减少,市场价格变动平缓。我认为这种平稳的态势将要持续一段时间,位置好、屋况佳的独立屋会继续受到市场青睐,而所谓 “不够完美” 的独立屋会面临一定的价格压力。

公寓市场:

 
 
 

大温地区 2021 年 7 月份公寓销售 1,675 套,相比去年同期增加 19.5%。公寓在售总量(Total Inventory)4,476 套,相比去年同期减少 24.5%。7 月份新上市公寓数量(New Listing)2,335 套,相比去年同期减少 21.1%。大温地区公寓 7 月份 HPI 基准价  $736,900,比上月略低。

公寓市场本月的表现让人眼睛一亮,毕竟独立屋市场已经疯狂近一年了,公寓也要补涨一下了。前些年的预售公寓逐步建成并投入市场,炎热的天气让人们更加钟情带有中央空调的水泥公寓。 随着疫情的改善和人们对病毒的逐渐麻木,还有公寓便于管理、现金投资回报优于独立屋的特点,让人们又把宝压到了公寓身上。

总结:

我在之前的地产报告中分析过各种影响房地产市场的因素,包括通货膨胀、贷款利率、政府地产政策走向,人口流动等等。去年疫情开始的时候,我开始关注股票证券市场,着实成了韭菜大军的一员,我发现人们在投资房地产时的心理与买卖股票有异曲同工之处,结合自己的经历我就多啰嗦几句,所谓投资 “心法” 😀。

我们每个人都无形中受到市场情绪(Market Sentiment)的影响,来自标题新闻、地产同行们的叫卖,朋友们的忠实建议等等…… 而真正能从自己实际情况出发,冷静客观者为数不多。包括我自己经常犯的错误无非源于这几个方面:贪婪、FOMO (Fear of Missing Out)害怕失去,有想法没有 Action (行动)……

一、贪婪。人的本性都是有点贪婪的,房价在走低的时候,希望跌到最低点再买。以自己为例,我们 2009 年来到加拿大,刚刚经历了次信贷金融危机,全球房市一蹶不振,我觉得租一年房子等跌到更低时再买,后来感觉市场不对劲,与我期望的背道而驰,等到 2010 年买时价格已经回升不少,现在看来 2009 年是真正的低点,不仅多花了钱,而且白白给房东贡献了一年的租金,贪心让人因小失大呀。2010 年以后房价稳步走高,直至加拿大各级政府出台打压房价的政策, 2019 年暑期进入了一个新的低谷,又有多少房地产投资者在那时入手了呢?

二、FOMO (害怕买不到)。2014 至 2016 年是温哥华房价快速增长的几年,那时人们有一种误解就是房价是只升不降的,担心越不买就更买不起, 2016 年 8 月 BC 省推出外国买家交易税(Foreign-Buyers Tax),房价经历了几个月的短暂回调,买家又把房价吵起来,直至 2018 年中旬 BC 省推出针对加拿大公民、居民的杀手锏- 投机税(Speculation and Vacancy Tax),房价一直阴跌至疫情前。所以,想通过房子赚快钱的不少都买在了高点,现在成了 “House Holder” (股市中称之 Bag Holder)。

三、只想不做,分析得到位,但 No Action(没行动)。本人归属此类。市场里的机会总是留给有准备的并付诸实际行动的人。例如受疫情影响,UBC 校区的公寓在 2020 年下半年价格降低不少,而且贷款利率也是非常之低,我认为是 Refinancing(重新评估贷款)投资 UBC 公寓绝佳时机,当时已经找了几个银行贷款联系人的电话,居然没有联络,而现在价格已经上来了不少啊。

还有,不少投资者追求所谓的完美。首先,完美的东西是不存在的,只是相对的,而且从投资的角度更重要的是回报率。就像投资股票一样,再优秀的公司,也要看好入场点,买在高点也不是很划算的。好在好房子、优质股票都有解套、赚钱的一天,需要的是一点点 PAYTIENCE (耐心就是金钱)。说了这么多,投资房产有风险也有回报,除了雇佣专业、诚恳的地产经纪,个人的冷静与独立分析也是至关重要的。

(Note: 报告中大温地区(Greater Vancouver)在这里包括了:Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。包括 Fraser Valley 和 Chilliwack 地区。)

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2021年5月温哥华房地产市场报告

2021年5月温哥华房地产市场报告

2021年5月温哥华房地产市场报告

截止今天(June 12, 2021),加拿大已有 63.912% 的人口接种了至少第一针新冠疫苗。地产市场是从疫情开始一发不可收拾的,当时各国央行无限量 QE, 大量印钱,谁需要就以极低的利率借给谁。加拿大也不例外,但加央行在 4 月份率先宣布缩减 QE,并把加息预期从 2023 年提前至 2022 下半年

响应加拿大央行号召,五月,大温地区各类房屋销售量 4,281 套,相比上月减少 12.9%,HPI 基准价继续上升,但增速开始放缓,值得注意的是,5 月销售中间价(Median Price)相比四月稍有拐头向下。HPI 基准价的计算是有些延后的。 随着我们对控制疫情越来越乐观,家庭聚会(Party)即将自由,另一个 Party (房地产)似乎要开始冷淡了,是这样吗?我们来看看各类房屋表现。

独立屋市场:

 
 
 

大温地区 2021年 5 月份独立屋成交 1,434 套,相比去年同期(疫情封锁时期)增加 163.6%,相比上月减少 13.8%。独立屋在售总量(Total Inventory)5,033 套,相比去年同期增加 15.3%,低于同月 10 年均值 21%,相比上月增加 5.6%;5 月份新上市独立屋数量(New Listing)2,634 套,比上月减少 17.3%。大温地区 5 月份独立屋 HPI 基准价为 $1,800,600,相比去年同期增长 22.8%,继续刷新新高。

从图表上来看,独立屋的销量在 3 月份形成一个近期的高点,5 月份相比 3 月份销量降低 27%,同时新上市(New Listing)也基本上同步降低,独立屋市场的需求与供给达到相对平衡的状态。抢 Offer 现象降温不少,但好的资源一旦上市,买家还是不客气的。市场的偏好逐渐向刚需类倾斜,以温西独立屋市场为例,2021 年以来的销售独立屋的中间价位是 $3,405,000,5 月份的中间价为 $3,299,000。我认为未来三个月(暑期是传统淡季)销售与新上市都会进一步减少,但价格维持稳定。

公寓市场:

 
 
 

大温地区 2021 年 5 月份公寓销售 2,046 套,相比去年同期增加 212.4%。公寓在售总量(Total Inventory)4,740 套,相比去年同期增加 1.6%,基本平稳。5 月份新上市公寓数量(New Listing)3,270 套,相比上月略微减少 4.9%。大温地区公寓 5 月份 HPI 基准价 $737,100,价格趋势与独立屋基本保持同步,为历史新高。

我们都知道这波行情来自于疫情初始对于独立屋的热捧,相对于独立屋 HPI 基准价 Year To Year 22.8% 的增幅,公寓只有 7.9%,而且不同区域市场表现差异较大。不考虑绝对价值,仅从投资回报的角度,独立屋还是胜出公寓一筹的,土地是不可再生资源,在主路、天车沿线不断被发展成更高、更密集的公寓,独立屋的土地资源越来越少。所以每当独立屋被炒得过热的时候,公寓就会在后面来一波行情。

总结:

我在上期报告提及房产是抵御通胀的不二选择。 上周在台湾京园点了一份“金牌卤肉饭套餐”, 20 加元再加小费,这是我自 2009 年来加拿大以来每去Burnaby 必去的餐厅,不记得多长时间之前,这份套餐也就 10 元左右。Inflation is REAL, 不知不觉, 而且别无选择,最近大家收到的地税账单都应该涨了不少吧,除了一声叹息,还是积极支付掉了。 加拿大 5 月公布消费物价指数 CPI 为 3.4%, 再来看 TD 银行的贷款利率,5年浮动只有 1.55%,比通货膨胀还低 1.85%,难道是银行借钱让你去赚钱?只能说 Cash is really trash, especially large amount in the bank。好好算算,这里面还真是有不少投资机会呢。

Number of Licensed Realtor in BC
VS Greater Vancouver HPI Price (All Types)

下面再换个新的角度。BC 地产协会有本省地产经纪的数据,截止 2021-03-31 BC 省注册地产经纪 (Real Estate Sales)24,140 名,近BC 省总人口大致 5‰。随着地产市场的冷热变化,地产经纪的数量也在跟着变化,可以看出 2018 年中旬房地产 HPI Price 达到历史最高,那时的注册人数也相对最高(从我能看到的数据范围内),后来由于政策影响,2019 年 9 月份,地产跌到谷底,而在之后 9 个月内,注册经纪数量逐渐减少到最少,目前的这波行情又开始吸引新的地产经纪从业。 本人自 2014 年成为注册经纪以来,虽然是一个 Rewarding 的行业,但其中冷暖自知,建议新入行的朋友,要耐心、不断学习,眼光放长远,会有不错回报。

暑期将近,相信市场也会慢一点,毕竟所有人都在家憋了太久,是不是要一路向北,约一个 ^-^

(Note: 报告中大温地区(Greater Vancouver)在这里包括了:Burnaby, Coquitlam, Ladner, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Richmond, Squamish, Sunshine Coast, Tsawwassen, Vancouver, West Vancouver, Whistler。包括 Fraser Valley 和 Chilliwack 地区。)

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